Bài toán đầu tư Bất động sản đầu tiên của em, hóng các cao nhân chỉ giáo

Biển số
OF-626275
Ngày cấp bằng
23/3/19
Số km
4
Động cơ
113,940 Mã lực
Tuổi
28
Website
www.facebook.com
Hiện em vừa vào 1 lô 85m2 khu vực Bình Mỹ - Củ Chi (TPHCM). Cũng chính là dự án mà em đang bán. Đi làm sale nhiều toàn bán cho dân đầu tư, gặp dự án ngon cũng nhiều, học được cách đầu tư cũng nhiều nhưng nay mới đủ dũng cảm cầm số tiền lớn (đối với em là lớn) đầu tư vào 1 Bất động sản.
Lý do em quyết định thì gồm các yếu tố sau:
- Pháp lý. Nhiều người nói yếu tố vị trí mới quan trọng với 1 bất động sản, nhưng cá nhân em thì vẫn cứ phải pháp lý cái đã rồi muốn đặt nó ở đâu thì bàn sau. Pháp lý đã đầy đủ, giấy tờ em đã check. Đặc biệt là có thằng ngân hàng Nam Á nhảy vào cho vay max 70% ngay trên cái hđmb. Chẳng thằng ngân hàng nào điên nhảy vào 1 cái dự án chưa rõ ràng cả. Vì thứ duy nhất mà ngân hàng giữ của khách hàng là cái sổ. Nếu không chắc kèo có sổ thì nó chẳng điên đâu nhảy vào. Cộng thêm ngân hàng Nam Á cũng là ngân hàng lớn (thời điểm em viết bài này hình như mới nuốt Eximbank). Đã được duyệt làm hạ tầng đồng bộ, điện nước âm. Pháp lý coi như ok, clear
- Nguyên lý nước chảy về vùng trũng. Căn hộ đứng, đất các quận trung tâm giá đã cao, ngoài tầm với ==> Nhu cầu sẽ đẩy mạnh về vùng ven. Chẳng sợ không có người mua nếu cần đẩy hàng sớm. Vì em làm trong nghề nên đưa lô của em lên ưu tiên bán trước quá là điều đơn giản.
- Giải quyết được bài toán tài chính của em: Bỏ vào 470tr, vừa hợp túi tiền. Bên ngân hàng có gói vay 12 tháng chỉ thanh toán 6,9% trên số tiền vay. Lãi gốc thanh toán cuối kì. Tính ra nếu em vay tối đa 1 năm mới bán thì phần lãi thêm khoảng 75-80tr. Tổng bỏ vào: 550tr.
- Tiềm năng sinh lời: Em đã tìm hiểu kỹ về các quyết định đầu tư cơ sở hạ tầng trong tương lai tại khu vực Tây Bắc Củ Chi - Hóc Môn. Khi tuyến đường Vành Đai 3 lên thì cơ sở hạ tầng buộc phải lên theo. Chưa kể Tuyến Metro sau này đi ngang cả Hóc Môn. Những cái này là tiềm năng trong tương lai xa. Để dành cho khách hàng F2- F3. Cái thấy trước mắt nhanh nhất là tuyến đường ngay trước mặt đã được chừa sẵn lộ giới để mở rộng. Theo quy hoạch thì lộ giới sẽ lên đến 30m. Con đường này cũng là con đường thông thương giữa Bình Dương và Hóc Môn nên chuyện làm nó là chuyện một sớm một chiều. Khi đường lên thì tất nhiên giá đất cũng phải lên theo là điều tất yếu.
- Theo quyết định 60 thì đất phân lô tách thửa phải nằm trong khu dân cư hiện hữu > Duyệt.
- Lộ trình tăng giá từ chủ đầu tư. (cái này thì em nằm trong nên em nắm được hí hí): Có lộ trình tăng giá rõ ràng theo tiến độ làm hạ tầng.
- Thời điểm cách đây 5 năm, đất Quận 9 cũng được gọi là "đất vùng ven" giá 10-12tr/m2 còn chẳng ai thèm mua, chỉ có những ng có tầm nhìn dài hoặc có quan hệ và nhận được thông tin trước mới mua để đó. Giờ thì sao? Trúng đậm. Em không dám so sánh khu Hóc Môn - Củ Chi với Quận 2, Quận 9 vì thông tin giai đoạn này còn chưa nhiều. Nhưng theo kinh nghiệm làm nghề 4 năm của em thì nếu Quận 2 - Quận 9 là móc 10 thì ít nhất sau này thằng Hóc Môn - Củ Chi phải nằm ở 6,7.
===> Kết hợp tất cả thì theo dự tính của em đến cuối năm (thời điểm em dự tính bán), giá bèo nhất phải 20tr/m2.
Lô em vừa vào giá 16tr/m2. Tính ra sẽ tăng được 4tr/m2. lô diện tích 85m > 85x4 = 340tr. Trừ đi chi phí này nọ lọ chai bớt vài ba chục cho người mua vui thì bèo lắm cũng thu về 300. Bỏ vào 550 sau một năm thu về 300 thì lợi nhuận rơi vào khoảng 54%. Con số quá ổn. Em cho là cần tiền sớm và bớt đẹp đi thì ít nhất em thu về 200tr bỏ túi vẫn còn ổn chán.
Đó là tính toán của em, các bác ở đây đầu tư nhiều và kinh nghiệm dày dặn, em xin các bác chỉ giáo thêm, chỗ em tính có chỗ nào chưa ổn không?
Rủi ro là gì? Tiềm năng sinh lời như thế với một bđs đất nền đã ok chưa?
Tỷ suất lợi nhuận dự tính mức thấp nhất là bao nhiêu? Lời bao nhiêu thì có thể bán được ngay? Vì ở trên em tính là theo chiều hướng tích cực và thị trường ổn đến cuối năm.
Nhân tiện có ai muốn lên thuyền chung với em thì cứ inbox thoải mái để em gửi thông tin qua cho nhé
 
Biển số
OF-616812
Ngày cấp bằng
18/2/19
Số km
487
Động cơ
121,970 Mã lực
Tuổi
35
Cụ nên vào Otosaigon thì sẽ nhiều người quan tâm hơn, khu này các cụ chỉ quan tâm ngoài Bắc thôi cụ
 

cobangchuacotien

Xe tăng
Biển số
OF-538549
Ngày cấp bằng
25/10/17
Số km
1,257
Động cơ
177,936 Mã lực
Cụ phải tự quyết định thôi, hỏi trên này có người nọ người kia, ý kiến nhiều lắm! Với kinh nghiệm 4 năm sale thị trường BĐS thì cụ nên tìm lại những bài trên OF này về giai đoạn trước khi BĐS 2011 sụp ý xem có ai đoán đc nó chuẩn không nhé.
 

Thanhvuóng71

Xe điện
Biển số
OF-589594
Ngày cấp bằng
11/9/18
Số km
3,273
Động cơ
165,249 Mã lực
Cụ phải tự quyết định thôi, hỏi trên này có người nọ người kia, ý kiến nhiều lắm! Với kinh nghiệm 4 năm sale thị trường BĐS thì cụ nên tìm lại những bài trên OF này về giai đoạn trước khi BĐS 2011 sụp ý xem có ai đoán đc nó chuẩn không nhé.
Nhà em cũng đang thấy băn khoăn
Nhưng khi quan sát thì thấy đợt tăng giá bds trong giai đoạn 2017 cho đến nay có đặc điểm rất khác so với đợt 2008 đến 2011 trước kia. Vậu sau đợt tăng giá giai đoạn vừa qua thì khả năng thị trường sẽ chững lại và diễn biến tiếp sau sẽ là ntn? ( ở phân khúc đất ở ven đô của HN và SG)
 

Sonpaint

Xe tải
Biển số
OF-107054
Ngày cấp bằng
28/7/11
Số km
284
Động cơ
396,240 Mã lực
em hỏi khi không phải
đây có phải là chiêu sale mới không ạ?
 

HKGB

Xe máy
Biển số
OF-183519
Ngày cấp bằng
5/3/13
Số km
89
Động cơ
335,790 Mã lực
Nơi ở
HN
Đầu tư thì tự tính. Mỗi người có một suy nghĩ khác nhau tạo lên độc quyền. Còn hỏi đây thì gọi là theo xu hướng số đông mà làm thì chẳng phải hỏi làm gì.
 

Kkk3

Xe hơi
Biển số
OF-526172
Ngày cấp bằng
9/8/17
Số km
165
Động cơ
174,634 Mã lực
Đầu tư thì tự tính. Mỗi người có một suy nghĩ khác nhau tạo lên độc quyền. Còn hỏi đây thì gọi là theo xu hướng số đông mà làm thì chẳng phải hỏi làm gì.
Em tham khảo các cụ trên này, em theo, đến giờ thấy vẫn đúng.
Đính chính là nếu không nghe thì em đã nhiều tiền hơn. Tức là nghe, nên không hiệu quả về mặt tài chính. Nhưng em thấy ổn vì đó là phương án an toàn.
Chính xác là mỗi người mỗi cách tính, nhưng em thấy tham khảo được ở trên này.
 

suslucky

Xe hơi
Biển số
OF-472699
Ngày cấp bằng
23/11/16
Số km
110
Động cơ
199,980 Mã lực
Tuổi
31
bác mạnh dạn đầu tư thế là dũng khí lắm rồi ah. chúc bác bán được giá
 

4Maxys

Xe đạp
Biển số
OF-627310
Ngày cấp bằng
27/3/19
Số km
21
Động cơ
113,710 Mã lực
Tuổi
42
Truyện ở bản em : E là E sành ăn lém ợ, cái j E ăn là phải ngon. Cuối tUần này AX đi offline o... tiện thể xách chuối sạch về cho E ăn. Chuối rất to sạch ngon bổ vân vân mây mây... mẹ bỉm sữa nào có nhu cầu Ib em lấy giúp ... chuối đây ... chuối đây.
 

khanhnguyen09

Xe container
Biển số
OF-32552
Ngày cấp bằng
29/3/09
Số km
5,684
Động cơ
532,516 Mã lực
Cụ nên bán nhà và cắm sổ đỏ vay thêm ngân hàng để ôm thêm, cuối năm ăn dày lãi khoảnh đôi tỏi mới bõ công đầu tư.
 
Biển số
OF-626275
Ngày cấp bằng
23/3/19
Số km
4
Động cơ
113,940 Mã lực
Tuổi
28
Website
www.facebook.com
bác nào bảo em PR thì em cũng chịu, e đã nói rõ em làm sale . Làm sale thì ko có quyền đầu tư?
 

toyota88

Xe tải
Biển số
OF-363264
Ngày cấp bằng
16/4/15
Số km
363
Động cơ
261,230 Mã lực
đúng vậy pháp lý là quan trọng nhất
Hiện em vừa vào 1 lô 85m2 khu vực Bình Mỹ - Củ Chi (TPHCM). Cũng chính là dự án mà em đang bán. Đi làm sale nhiều toàn bán cho dân đầu tư, gặp dự án ngon cũng nhiều, học được cách đầu tư cũng nhiều nhưng nay mới đủ dũng cảm cầm số tiền lớn (đối với em là lớn) đầu tư vào 1 Bất động sản.
Lý do em quyết định thì gồm các yếu tố sau:
- Pháp lý. Nhiều người nói yếu tố vị trí mới quan trọng với 1 bất động sản, nhưng cá nhân em thì vẫn cứ phải pháp lý cái đã rồi muốn đặt nó ở đâu thì bàn sau. Pháp lý đã đầy đủ, giấy tờ em đã check. Đặc biệt là có thằng ngân hàng Nam Á nhảy vào cho vay max 70% ngay trên cái hđmb. Chẳng thằng ngân hàng nào điên nhảy vào 1 cái dự án chưa rõ ràng cả. Vì thứ duy nhất mà ngân hàng giữ của khách hàng là cái sổ. Nếu không chắc kèo có sổ thì nó chẳng điên đâu nhảy vào. Cộng thêm ngân hàng Nam Á cũng là ngân hàng lớn (thời điểm em viết bài này hình như mới nuốt Eximbank). Đã được duyệt làm hạ tầng đồng bộ, điện nước âm. Pháp lý coi như ok, clear
- Nguyên lý nước chảy về vùng trũng. Căn hộ đứng, đất các quận trung tâm giá đã cao, ngoài tầm với ==> Nhu cầu sẽ đẩy mạnh về vùng ven. Chẳng sợ không có người mua nếu cần đẩy hàng sớm. Vì em làm trong nghề nên đưa lô của em lên ưu tiên bán trước quá là điều đơn giản.
- Giải quyết được bài toán tài chính của em: Bỏ vào 470tr, vừa hợp túi tiền. Bên ngân hàng có gói vay 12 tháng chỉ thanh toán 6,9% trên số tiền vay. Lãi gốc thanh toán cuối kì. Tính ra nếu em vay tối đa 1 năm mới bán thì phần lãi thêm khoảng 75-80tr. Tổng bỏ vào: 550tr.
- Tiềm năng sinh lời: Em đã tìm hiểu kỹ về các quyết định đầu tư cơ sở hạ tầng trong tương lai tại khu vực Tây Bắc Củ Chi - Hóc Môn. Khi tuyến đường Vành Đai 3 lên thì cơ sở hạ tầng buộc phải lên theo. Chưa kể Tuyến Metro sau này đi ngang cả Hóc Môn. Những cái này là tiềm năng trong tương lai xa. Để dành cho khách hàng F2- F3. Cái thấy trước mắt nhanh nhất là tuyến đường ngay trước mặt đã được chừa sẵn lộ giới để mở rộng. Theo quy hoạch thì lộ giới sẽ lên đến 30m. Con đường này cũng là con đường thông thương giữa Bình Dương và Hóc Môn nên chuyện làm nó là chuyện một sớm một chiều. Khi đường lên thì tất nhiên giá đất cũng phải lên theo là điều tất yếu.
- Theo quyết định 60 thì đất phân lô tách thửa phải nằm trong khu dân cư hiện hữu > Duyệt.
- Lộ trình tăng giá từ chủ đầu tư. (cái này thì em nằm trong nên em nắm được hí hí): Có lộ trình tăng giá rõ ràng theo tiến độ làm hạ tầng.
- Thời điểm cách đây 5 năm, đất Quận 9 cũng được gọi là "đất vùng ven" giá 10-12tr/m2 còn chẳng ai thèm mua, chỉ có những ng có tầm nhìn dài hoặc có quan hệ và nhận được thông tin trước mới mua để đó. Giờ thì sao? Trúng đậm. Em không dám so sánh khu Hóc Môn - Củ Chi với Quận 2, Quận 9 vì thông tin giai đoạn này còn chưa nhiều. Nhưng theo kinh nghiệm làm nghề 4 năm của em thì nếu Quận 2 - Quận 9 là móc 10 thì ít nhất sau này thằng Hóc Môn - Củ Chi phải nằm ở 6,7.
===> Kết hợp tất cả thì theo dự tính của em đến cuối năm (thời điểm em dự tính bán), giá bèo nhất phải 20tr/m2.
Lô em vừa vào giá 16tr/m2. Tính ra sẽ tăng được 4tr/m2. lô diện tích 85m > 85x4 = 340tr. Trừ đi chi phí này nọ lọ chai bớt vài ba chục cho người mua vui thì bèo lắm cũng thu về 300. Bỏ vào 550 sau một năm thu về 300 thì lợi nhuận rơi vào khoảng 54%. Con số quá ổn. Em cho là cần tiền sớm và bớt đẹp đi thì ít nhất em thu về 200tr bỏ túi vẫn còn ổn chán.
Đó là tính toán của em, các bác ở đây đầu tư nhiều và kinh nghiệm dày dặn, em xin các bác chỉ giáo thêm, chỗ em tính có chỗ nào chưa ổn không?
Rủi ro là gì? Tiềm năng sinh lời như thế với một bđs đất nền đã ok chưa?
Tỷ suất lợi nhuận dự tính mức thấp nhất là bao nhiêu? Lời bao nhiêu thì có thể bán được ngay? Vì ở trên em tính là theo chiều hướng tích cực và thị trường ổn đến cuối năm.
Nhân tiện có ai muốn lên thuyền chung với em thì cứ inbox thoải mái để em gửi thông tin qua cho nhé
 

toyota88

Xe tải
Biển số
OF-363264
Ngày cấp bằng
16/4/15
Số km
363
Động cơ
261,230 Mã lực
bác nào bảo em PR thì em cũng chịu, e đã nói rõ em làm sale . Làm sale thì ko có quyền đầu tư?
cụ tính nhầm 1 bài toán đó là sau khi sốt thì chững 10 năm là chu kỳ bt
bây giờ hcm hơn hn nhiều rồi, đắt vậy hạ tầng k theo kịp k sốt đâu
 

wanderersg

Xe buýt
Biển số
OF-312654
Ngày cấp bằng
21/3/14
Số km
865
Động cơ
304,375 Mã lực
Nơi ở
viet nam
cụ tính nhầm 1 bài toán đó là sau khi sốt thì chững 10 năm là chu kỳ bt
bây giờ hcm hơn hn nhiều rồi, đắt vậy hạ tầng k theo kịp k sốt đâu
Hôm nay e lượn 1 vòng từ Đông-Q9 -->Nam-q7.Binh chanh--> Tây.Hoc Mon Cu Chi --> Bắc -Thu duc binh duòng và về lại Đông.
Chỉ có khu Đông về mặt hạ tầng và kết nối mới đáng để đầu tư.Qua các khu kia về lại q9 thấy giá so voi hạ tầng vẫn còn rẻ.Có ghe qua cái khu Bình Mỹ dường Bình Mỹ vs Võ Van Bích gì đó mà giá 18tr/m2 cho lo 94.6 m2 và google duong ve den sg hết 1h30p cho quãng dường 31km.Quá sợ luôn.
Các con dường Quach đieu tu Binh Chanh qua Dương Công Khi - Hoc Mon đang sửa lại như dường e đi hồi Ha Giang.SG chỉ đau tư hạ tàng cục bộ chứ vùng ven còn kém lắm. Giá đất các nơi toàn chạy trước hạ tầng 5-7 năm rồi. Q9 giờ chỉ cần khep vd 2 và 3 nối vào cao toc Long Thành thì ko có khu nào là xa cả.
 
Chỉnh sửa cuối:

oishivn

Xe lăn
Biển số
OF-487377
Ngày cấp bằng
8/2/17
Số km
13,659
Động cơ
474,165 Mã lực
Vị trí vị trí và vị trí. Bí quyết đấy ạ. Cái bài tăng giá của chủ đầu tư là chiến lược marketing thôi. Hàng vẫn ế chỏng chơ nhưng vẫn tăng giá để tạo hiệu ứng rồi đùng cái lại cắt lỗ sập sàn. Vị trí vị trí và vị trí cụ á
 
Thông tin thớt
Đang tải

Bài viết mới

Top