Đất chính thức Toang, các cụ lướt sóng xác định Đtu dài hạn nhé

NguyenDatTan

Xe tải
Biển số
OF-749094
Ngày cấp bằng
6/11/20
Số km
245
Động cơ
3,747 Mã lực
E thấy môi giới thư thoảng đăng để chống trôi thôi. Giá thì các ô toàn để là: giá giảm kịch sàn, giá mùa covid.... Bây h mà bảo đi xem đất có mấy ô môi giới dám dẫn đi xem đâu cụ. :))
Môi giới đăng giảm là thật mà ko bán nổi đó bác. Nhiều bác muốn bán ngay quay tiền về mà ko thể bán được trong giai đoạn này đó bác. Hà Nội dãn cách ko đi xem đc, TP HCM thì toang chỉ lo sống chết. Giờ nếu dãn cách thêm 1 tháng nữa thì giá còn tụt mạnh nữa. Quan trọng là xoắn ngân hàng
 
Chỉnh sửa cuối:

NguyenDatTan

Xe tải
Biển số
OF-749094
Ngày cấp bằng
6/11/20
Số km
245
Động cơ
3,747 Mã lực
ai cũng bảo vỡ là lúc không vỡ cụ nhỉ
Chắc chắn BĐS ko vỡ đâu bác; BĐS chỉ gẫy sóng giảm mạnh giá trong khoảng 2 năm rưỡi rồi lại lên bác ah. Hơn 2 năm tới khả năng sẽ là khoảng thời gian khó sống nhất đối với tất cả các bác vay tiền để mua nhà ở, mua ô tô, vay tiền để lướt lát đầu tư.
 

TNT_123

Xe tải
Biển số
OF-595252
Ngày cấp bằng
19/10/18
Số km
462
Động cơ
1,237 Mã lực
Tuổi
30
Bài viết có nội dung vi phạm quy định của diễn đàn
Điểm cảnh cáo (Hết hạn 12/9/21)
 
Chỉnh sửa bởi quản trị viên:

zorgvn

Xe tăng
Biển số
OF-779038
Ngày cấp bằng
2/6/21
Số km
1,052
Động cơ
9,990,349 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Website
otofun.net
Có thể đỉnh với NĐT chứ không phải đỉnh với NH, cộng với khó khăn trong dịch bệnh nên khách hàng vay vốn không có nguồn thì để trả NH đẫn đến nợ quá hạn phải xem xét cơ cấu, giãn các khoản nợ cho khách hàng cụ ah.

Còn xử lý tài sản là bước sau cùng khi NH thấy mất an toàn. Nói về cho vay thì NH nó cũng vách giời rồi cụ ah nên khỏi phải lo cho nó. Ví dụ cụ mua mảnh đất của dự án với giá 100tr/m2 nhưng giá trên hợp đồng nó có 40tr/m2, rồi NH nó căn cứ HĐ cho vay = 70% giá HĐ tương đương 28tr/m2. Giả sử với giá 100tr/m2 là đúng đỉnh, NH nó cho vay 28tr/m2 thì theo cụ có cần hỏi tại sao không ạ ?

Bản chất của việc xem xét cơ cấu hay giãn khoản nợ là NH nó vẫn kiểm soát được sự an toàn của TS thế chấp để duy trì khoản tín dụng đó chứ không thì nó phát mãi ngay và luôn cụ ah!

@ Em không làm trong lĩnh vực Ngân Hàng nên mạo muội nghĩ vậy, mong các cụ chỉ giáo ~o)
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
 
Chỉnh sửa cuối:

NguyenDatTan

Xe tải
Biển số
OF-749094
Ngày cấp bằng
6/11/20
Số km
245
Động cơ
3,747 Mã lực
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
Bác phân tích khá chính xác;
 

Mầu Diệu Thảo

Xe container
Biển số
OF-159482
Ngày cấp bằng
5/10/12
Số km
8,788
Động cơ
161,177 Mã lực
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
Mọi thứ vẫn vận hành như cụ nêu.
Nó khác 1 chút thôi.
Anh em già dơ, những người chết hụt 2011-2012, vẫn tồn tại và làm nghề giờ cẩn thận hơn nhiều. Biết cân bằng cảm xúc hơn. Họ sẽ không để mình rơi vào vòng xoáy lần nữa đâu.
Còn đội F0 thì Chúa mới biết.
Bên 3 sòng casino cũng tương tự ạ.
 

BDS68

Xe điện
Biển số
OF-503673
Ngày cấp bằng
8/4/17
Số km
4,815
Động cơ
9,373,218 Mã lực
Tuổi
50
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
Có 2 vấn đề bây giờ Ngân hàng kiểm soát tốt hơn các giai đoạn vỡ BĐS trước đây rất rõ cụ ah:

1/ Tính pháp lý của BĐS, năng lực tài chính của khách hàng (CĐT): Trước thời sốt đất (2010 trở về trước) doanh nghiệp làm bất động sản có mảnh đất làm hồ sơ vay rất dễ, nhiều khi pháp lý chưa đâu vào đâu, năng lực tài chính cực kém nhưng nó vẽ lên vay được hết. Nhiều khi ngân hàng nó còn tư vấn lập hồ sơ thế lọ thế chai cho cơ. Đến bản thân người mua cũng rất dễ dãi với pháp lý và năng lực tài chính của CĐT. Thời đó rất nhiều người mua nhà trên giấy khi chả nắm rõ được cái gì, nhiều dự án mua nhà đất phân lô hay chung cư còn ở giữa cánh đồng lúa mênh mông đến cái hàng rào tôn quây dự án còn chả có chứ đừng nói đến việc sản lấp mặt bằng, làm hạ tầng nhìn thấy rồi mới mở bán như bây giờ. Em mua dự án Trung Văn của Vinaconex 3 năm 2007 mà đứng trên đường trải đá (Láng - Hoà Lạc bây giờ) nó chỉ ra giữa đồng lúa mênh mông. Khu Văn Khê của anh Dũng nó bán từ 2004 mà còn chả biết nó nằm chỗ nào, đi đường nào vào ? rồi Văn Phú, Thanh Hà ngày xa xưa có đếch gì đâu mà mua bán ầm ầm.
Các cụ thử nghĩ xem, những dự án kiểu như thời đó Ngân Hàng nào giờ dám cho vay ? khách hàng nào dám mua ? Chung cư thì còn kinh khủng hơn, chả có thiết kế hay móng mánh gì còn xếp hàng nộp đơn đăng ký mua và bán lại xuất được mua vịt giời kiếm chênh lệch!

2/ Việc thẩm định và định giá tài sản để cho vay ngày xưa cũng khác rất nhiều. Thời xưa nếu quen biết hay dấm dúi tý là nó định cao hơn hẳn, nhiều nhân viên NH còn bảo anh/chị muốn lên bao nhiêu ? Giờ nó khác, Ngân hàng nó gắn trách nhiệm của cán bộ thẩm định, định giá và tín dụng vào tài sản thế chấp vay vốn đó từ pháp lý đến số tiền giải ngân. Lơ mơ nếu có dấu hiệu abc là nó quy trách nhiệm luôn, nặng thì nó gửi hồ sơ ra công an luôn khi có sai phạm, nhẹ thì nó thu gồm các ông bà liên quan vào một chỗ để mà thu nợ.

Các vấn đề khác thì đúng như cụ phân tích. Tất nhiên kể cả chặt chẽ đến đâu thì cũng có trường hợp sơ suất, ngoại lệ. Và có điều đúng như cụ nói giả sử nó lao dốc quá nhanh hoặc đóng băng mất thanh khoản cùng với sự tính toán, thiếu nhanh nhậy, dứt khoát trong xử lý TS thế chấp cũng có thể dẫn đến mất khả năng thu hồi vốn. Điều đó cũng giống như việc chúng ta cho bạn bè hay đồng nghiệp vậy thôi, nhiều họ có khó khăn tý nếu chúng ta sát sao đốc thúc thì vẫn đòi được nhưng nhiều khi do ngại hoặc nể nang rồi tình hình xấu đi thì lại rơi vào tình trạng vô vọng hoặc mất trắng!
 
Chỉnh sửa cuối:

TNT_123

Xe tải
Biển số
OF-595252
Ngày cấp bằng
19/10/18
Số km
462
Động cơ
1,237 Mã lực
Tuổi
30
Giá đất bắt đầu giảm
Tại Hà nội, một số khu vực đất nền từng lên cơn sốt hồi đầu năm bắt đầu ghi nhận hiện tượng giảm giá. Đông Anh từng nóng sốt với thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng đang chứng kiến cuộc lao dốc của giá bán.
Xã Tàm Xá và Xuân Canh, khu vực được nghiên cứu xây dựng phân khu sông Hồng ở Đông Anh, từng chứng kiến giá đất chạm mốc 75-80 triệu đồng/m2 nhưng nay đã rơi xuống mức 40-50 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Tàm Xá từng được hét lên mức 58-65 triệu đồng/m2 nhưng nay chỉ còn 35-40 triệu đồng/m2.
Thời điểm sau Tết, đất vị trí đẹp tại làng Lai Xá, xã Kim Chung (Hoài Đức) được chào bán 50-55 triệu đồng/m2, nhưng giá bán hiện tại chỉ còn 40-47 triệu đồng/m2.
Đất xã Vân Canh (Hoài Đức) gần đường vành đai 3,5 trong cơn sốt đầu năm được chào với giá 90 triệu đồng/m2 nhưng nay giá chỉ còn 70-75 triệu đồng/m2.
Cách ly xã hội gần 1 tháng rồi, làm gì có giao dịch mà biết giảm hay ko nhỉ ?
 

hackgirl

Xe tăng
Biển số
OF-377475
Ngày cấp bằng
13/8/15
Số km
1,357
Động cơ
969 Mã lực
dù không muốn nhưng đúng là phải thừa nhận , dịch lần 4 này làm đảo lộn toàn bộ suy tính của team mình về giá bđs trong time ngắn hạn sắp tới, tựu chung lại nhận định là bđs sẽ nằm đấy ít nhất 1 năm nữa, một số nơi mất luôn thanh khoản sẽ có cắt lỗ nhẹ ít nhất 1 năm không động đậy nổi !

==============
các bác phải ra ngoài xã hội mới hiểu đc phần lớn mọi người ở đợt dịch lần 4 này đều toang, nợ nần rồi thì bank biếc là réo dắt liên tục, nợ nần nhiều, chẳng qua đang covid nặng người ta chưa xiết nợ được thôi, chưa kể là tiền không kiếp được nhưng chi phí vẫn phải trả rất nhiều
time sắp tới sẽ có 1 loạt các công ty đợt dịch lần trước mua đất sẽ phải bán đất lấy vốn để phát triển hoặc trả nợ, đây sẽ là cơ hội giá xuống trogn ngắn hạn, tầm 6-8 tháng tới
 
Biển số
OF-584406
Ngày cấp bằng
10/8/18
Số km
739
Động cơ
723 Mã lực
Tuổi
40
dù không muốn nhưng đúng là phải thừa nhận , dịch lần 4 này làm đảo lộn toàn bộ suy tính của team mình về giá bđs trong time ngắn hạn sắp tới, tựu chung lại nhận định là bđs sẽ nằm đấy ít nhất 1 năm nữa, một số nơi mất luôn thanh khoản sẽ có cắt lỗ nhẹ ít nhất 1 năm không động đậy nổi !

==============
các bác phải ra ngoài xã hội mới hiểu đc phần lớn mọi người ở đợt dịch lần 4 này đều toang, nợ nần rồi thì bank biếc là réo dắt liên tục, nợ nần nhiều, chẳng qua đang covid nặng người ta chưa xiết nợ được thôi, chưa kể là tiền không kiếp được nhưng chi phí vẫn phải trả rất nhiều
time sắp tới sẽ có 1 loạt các công ty đợt dịch lần trước mua đất sẽ phải bán đất lấy vốn để phát triển hoặc trả nợ, đây sẽ là cơ hội giá xuống trogn ngắn hạn, tầm 6-8 tháng tới
Vậy theo nhận định của cụ thì tầm khoảng tháng mấy bắt đầu săn hàng cắt lỗ là hợp lý ạ ?
 

d2bach167

Xe hơi
Biển số
OF-313248
Ngày cấp bằng
25/3/14
Số km
139
Động cơ
-810 Mã lực
Nơi ở
Hà Đông, Hà Nội
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
Bh thi ko dinh giá ảo như ngày xưa cụ ạ
Nhưng nếu thị trg no xuống thì vẫn phải bổ sung TS cụ a
 

muabenem123

Xe container
Biển số
OF-321597
Ngày cấp bằng
30/5/14
Số km
5,778
Động cơ
9,901 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội, ta còn em hàng phố cũ rêu phong...
Thế số người giàu lên đấy có cân được số bds "tồn kho" không ah, em thì là thành phần không giàu mà cũng chẳng nghèo đi do dịch nên em có biết gì đâu :D
Tất nhiên là ko cân đc r cụ. Đa số vẫn là khó khăn. Ngay cả lúc bt thì ng không có, chưa có bds cũng nhiều hơn những ng có bds nhiều cụ ạ. Dịch này sẽ làm phân hoá giàu nghèo gia tăng. Nên ai còn đc đi làm, còn có khoản thu nhập trong 2 năm qua thì cố gắng mà tích cóp, ko giàu ngay đc nhưng là 1 khoản dự phòng quan trọng và tạo đà, lợi thế hơn khi dịch đc kiểm soát đó cụ. Như bà chị họ e là 1 ví dụ. Hoặc như e và nhiều bạn e vẫn may mắn đc đi làm nên mấy ace vẫn động viên bảo giai đoạn này cố mà tiết kiệm, tích cóp. Chắc chắn sẽ có lợi thế hơn so vs ng khác. Còn ko tích cóp, làm đến đâu ăn đến đấy thì chịu r. Để ng khác vượt mình thôi.:)
 

zorgvn

Xe tăng
Biển số
OF-779038
Ngày cấp bằng
2/6/21
Số km
1,052
Động cơ
9,990,349 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Website
otofun.net
Có 2 vấn đề bây giờ Ngân hàng kiểm soát tốt hơn các giai đoạn vỡ BĐS trước đây rất rõ cụ ah:

1/ Tính pháp lý của BĐS, năng lực tài chính của khách hàng (CĐT): Trước thời sốt đất (2010 trở về trước) doanh nghiệp làm bất động sản có mảnh đất làm hồ sơ vay rất dễ, nhiều khi pháp lý chưa đâu vào đâu, năng lực tài chính cực kém nhưng nó vẽ lên vay được hết. Nhiều khi ngân hàng nó còn tư vấn lập hồ sơ thế lọ thế chai cho cơ. Đến bản thân người mua cũng rất dễ dãi với pháp lý và năng lực tài chính của CĐT. Thời đó rất nhiều người mua nhà trên giấy khi chả nắm rõ được cái gì, nhiều dự án mua nhà đất phân lô hay chung cư còn ở giữa cánh đồng lúa mênh mông đến cái hàng rào tôn quây dự án còn chả có chứ đừng nói đến việc sản lấp mặt bằng, làm hạ tầng nhìn thấy rồi mới mở bán như bây giờ. Em mua dự án Trung Văn của Vinaconex 3 năm 2007 mà đứng trên đường trải đá (Láng - Hoà Lạc bây giờ) nó chỉ ra giữa đồng lúa mênh mông. Khu Văn Khê của anh Dũng nó bán từ 2004 mà còn chả biết nó nằm chỗ nào, đi đường nào vào ? rồi Văn Phú, Thanh Hà ngày xa xưa có đếch gì đâu mà mua bán ầm ầm.
Các cụ thử nghĩ xem, những dự án kiểu như thời đó Ngân Hàng nào giờ dám cho vay ? khách hàng nào dám mua ? Chung cư thì còn kinh khủng hơn, chả có thiết kế hay móng mánh gì còn xếp hàng nộp đơn đăng ký mua và bán lại xuất được mua vịt giời kiếm chênh lệch!

2/ Việc thẩm định và định giá tài sản để cho vay ngày xưa cũng khác rất nhiều. Thời xưa nếu quen biết hay dấm dúi tý là nó định cao hơn hẳn, nhiều nhân viên NH còn bảo anh/chị muốn lên bao nhiêu ? Giờ nó khác, Ngân hàng nó gắn trách nhiệm của cán bộ thẩm định, định giá và tín dụng vào tài sản thế chấp vay vốn đó từ pháp lý đến số tiền giải ngân. Lơ mơ nếu có dấu hiệu abc là nó quy trách nhiệm luôn, nặng thì nó gửi hồ sơ ra công an luôn khi có sai phạm, nhẹ thì nó thu gồm các ông bà liên quan vào một chỗ để mà thu nợ.

Các vấn đề khác thì đúng như cụ phân tích. Tất nhiên kể cả chặt chẽ đến đâu thì cũng có trường hợp sơ suất, ngoại lệ. Và có điều đúng như cụ nói giả sử nó lao dốc quá nhanh hoặc đóng băng mất thanh khoản cùng với sự tính toán, thiếu nhanh nhậy, dứt khoát trong xử lý TS thế chấp cũng có thể dẫn đến mất khả năng thu hồi vốn. Điều đó cũng giống như việc chúng ta cho bạn bè hay đồng nghiệp vậy thôi, nhiều họ có khó khăn tý nếu chúng ta sát sao đốc thúc thì vẫn đòi được nhưng nhiều khi do ngại hoặc nể nang rồi tình hình xấu đi thì lại rơi vào tình trạng vô vọng hoặc mất trắng!
Đoạn trên của cụ bao giờ cũng đúng với bất kỳ lần sụp đổ nào. Tức là lần nào sụp đổ thì so với lần liền kề trước đó:
- Hành lang pháp lý chặt chẽ hơn lần trước
- Hệ thống quản trị ngân hàng, của doanh nghiệp BĐS tốt hơn lần trước đó
- Thu nhập người dân cao hơn lần vỡ trước đó
Và nói rộng ra, nó đúng ngay cả với những nước giầu có, phát triển mỗi lần lâm vào khủng hoảng.

Vì sao?
- Hành lang pháp lý chặt hơn thì trình độ các bên tham gia cũng cao hơn, nhiều thủ đoạn hơn
- Hệ thống quản trị chặt hơn thì các hình thức đầu tư, mua bán cũng phức tạp hơn
- Thu nhập cao hơn thì số tiền ném vào BĐS cũng nhiều hơn

Trong khi đó, lòng tham của con người thì không hề thay đổi. Vì vậy, sự sụp đổ của các thị trường vẫn luôn diễn ra sau mỗi chu kỳ 10 năm, khi thế hệ khôn ngoan cũ từng trả giá, biết sợ đều đã già và F0 bắt đầu gia nhập với hừng hực khí thế và lòng tham, lặp lại y nguyên những sai lầm thế hệ trước.
 

Easy girl

Xe tải
Biển số
OF-779094
Ngày cấp bằng
2/6/21
Số km
355
Động cơ
5,771 Mã lực
Tuổi
22
Giảm hay không thì chưa biết, nhưng thanh khoản mới là quan trọng. Nhiều ông nóng đít lắm rồi
 

Son.Hoang

Xe buýt
Biển số
OF-314035
Ngày cấp bằng
31/3/14
Số km
540
Động cơ
-876,788 Mã lực
Em chỉ thấy là sắp được tự do rồi. Khu em vùng xanh
 

kimthanh_jsc

Xe tăng
Biển số
OF-172422
Ngày cấp bằng
18/12/12
Số km
1,158
Động cơ
5,396 Mã lực
Em chỉ thấy là sắp được tự do rồi. Khu em vùng xanh
xanh kiêu này rồi cung vàng đỏ thôi, quan trọng tiêm vacxin chưa mà mở ra, rồi lại hcm thứ 2 ,
 

muabenem123

Xe container
Biển số
OF-321597
Ngày cấp bằng
30/5/14
Số km
5,778
Động cơ
9,901 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội, ta còn em hàng phố cũ rêu phong...
Em chỉ thấy là sắp được tự do rồi. Khu em vùng xanh
E thì quan ngại sâu sắc. :(. HN vắc xin chưa tiêm đc nhiều vì dồn hết cho HCM r. Đợi thêm 1 vài tuần cho an tâm. :(
 
Thông tin thớt
Đang tải

Bài viết mới

Top