[Funland] Cùng nhau giải cứu BĐS nào!

Hienminh123

Xe hơi
Biển số
OF-596766
Ngày cấp bằng
30/10/18
Số km
146
Động cơ
129,712 Mã lực
Có thể đỉnh với NĐT chứ không phải đỉnh với NH, cộng với khó khăn trong dịch bệnh nên khách hàng vay vốn không có nguồn thì để trả NH đẫn đến nợ quá hạn phải xem xét cơ cấu, giãn các khoản nợ cho khách hàng cụ ah.

Còn xử lý tài sản là bước sau cùng khi NH thấy mất an toàn. Nói về cho vay thì NH nó cũng vách giời rồi cụ ah nên khỏi phải lo cho nó. Ví dụ cụ mua mảnh đất của dự án với giá 100tr/m2 nhưng giá trên hợp đồng nó có 40tr/m2, rồi NH nó căn cứ HĐ cho vay = 70% giá HĐ tương đương 28tr/m2. Giả sử với giá 100tr/m2 là đúng đỉnh, NH nó cho vay 28tr/m2 thì theo cụ có cần hỏi tại sao không ạ ?

Bản chất của việc xem xét cơ cấu hay giãn khoản nợ là NH nó vẫn kiểm soát được sự an toàn của TS thế chấp để duy trì khoản tín dụng đó chứ không thì nó phát mãi ngay và luôn cụ ah!

@ Em không làm trong lĩnh vực Ngân Hàng nên mạo muội nghĩ vậy, mong các cụ chỉ giáo ~o)
Các NH cạnh tranh nhau ác, ông NH nào chắc quá thì mất khách. Cái 70% thì cơ bản như nhau nhưng định giá tài sản lại linh hoạt tùy vào mức độ chấp nhận rủi ro từng NH. Thế nên mới có chuyện số tiền dc vay có khi cao hơn giá trị BDS.
 

Sonpaint

Xe tải
Biển số
OF-107054
Ngày cấp bằng
28/7/11
Số km
294
Động cơ
398,201 Mã lực
Giá đất bắt đầu giảm
Tại Hà nội, một số khu vực đất nền từng lên cơn sốt hồi đầu năm bắt đầu ghi nhận hiện tượng giảm giá. Đông Anh từng nóng sốt với thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng đang chứng kiến cuộc lao dốc của giá bán.
Xã Tàm Xá và Xuân Canh, khu vực được nghiên cứu xây dựng phân khu sông Hồng ở Đông Anh, từng chứng kiến giá đất chạm mốc 75-80 triệu đồng/m2 nhưng nay đã rơi xuống mức 40-50 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Tàm Xá từng được hét lên mức 58-65 triệu đồng/m2 nhưng nay chỉ còn 35-40 triệu đồng/m2.
Thời điểm sau Tết, đất vị trí đẹp tại làng Lai Xá, xã Kim Chung (Hoài Đức) được chào bán 50-55 triệu đồng/m2, nhưng giá bán hiện tại chỉ còn 40-47 triệu đồng/m2.
Đất xã Vân Canh (Hoài Đức) gần đường vành đai 3,5 trong cơn sốt đầu năm được chào với giá 90 triệu đồng/m2 nhưng nay giá chỉ còn 70-75 triệu đồng/m2.
 

muabenem123

Xe container
Biển số
OF-321597
Ngày cấp bằng
30/5/14
Số km
8,750
Động cơ
357,091 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội, ta còn em hàng phố cũ rêu phong...
Giá đất bắt đầu giảm
Tại Hà nội, một số khu vực đất nền từng lên cơn sốt hồi đầu năm bắt đầu ghi nhận hiện tượng giảm giá. Đông Anh từng nóng sốt với thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng đang chứng kiến cuộc lao dốc của giá bán.
Xã Tàm Xá và Xuân Canh, khu vực được nghiên cứu xây dựng phân khu sông Hồng ở Đông Anh, từng chứng kiến giá đất chạm mốc 75-80 triệu đồng/m2 nhưng nay đã rơi xuống mức 40-50 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Tàm Xá từng được hét lên mức 58-65 triệu đồng/m2 nhưng nay chỉ còn 35-40 triệu đồng/m2.
Thời điểm sau Tết, đất vị trí đẹp tại làng Lai Xá, xã Kim Chung (Hoài Đức) được chào bán 50-55 triệu đồng/m2, nhưng giá bán hiện tại chỉ còn 40-47 triệu đồng/m2.
Đất xã Vân Canh (Hoài Đức) gần đường vành đai 3,5 trong cơn sốt đầu năm được chào với giá 90 triệu đồng/m2 nhưng nay giá chỉ còn 70-75 triệu đồng/m2.
Đây là điển hình của bọn nhà văn nói láo, nhà báo mất dạy cụ nhé. :)). Nếu giá nó mà nhu báo nói e sẽ vay bank múc ngay. Cụ có biết kể từ khi có chỉ thị 16. Các phòng đất đai chỉ nhận làm dk thế chấp, ko nhận làm chuyển nhượng. Thêm nữa là mấy ô môi giới có mà dám dẫn khách đi xem. Hoạt động của đại đa số môi giới bây h là ngồi nhà. Ô nào chăm thì ngày đăng 1 -2 bài bán đất để ng ta vẫn nhớ tới mình. Lấy đâu ra giao dịch mà giá rổ như báo nói hả cụ :))
 

binh77

Xe tăng
Biển số
OF-622439
Ngày cấp bằng
11/3/19
Số km
1,458
Động cơ
125,269 Mã lực
Tuổi
54
Giá đất bắt đầu giảm
Tại Hà nội, một số khu vực đất nền từng lên cơn sốt hồi đầu năm bắt đầu ghi nhận hiện tượng giảm giá. Đông Anh từng nóng sốt với thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng đang chứng kiến cuộc lao dốc của giá bán.
Xã Tàm Xá và Xuân Canh, khu vực được nghiên cứu xây dựng phân khu sông Hồng ở Đông Anh, từng chứng kiến giá đất chạm mốc 75-80 triệu đồng/m2 nhưng nay đã rơi xuống mức 40-50 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Tàm Xá từng được hét lên mức 58-65 triệu đồng/m2 nhưng nay chỉ còn 35-40 triệu đồng/m2.
Thời điểm sau Tết, đất vị trí đẹp tại làng Lai Xá, xã Kim Chung (Hoài Đức) được chào bán 50-55 triệu đồng/m2, nhưng giá bán hiện tại chỉ còn 40-47 triệu đồng/m2.
Đất xã Vân Canh (Hoài Đức) gần đường vành đai 3,5 trong cơn sốt đầu năm được chào với giá 90 triệu đồng/m2 nhưng nay giá chỉ còn 70-75 triệu đồng/m2.
Vậy là giảm 50% rồi nhỉ, hết dịch có khi đi thêm 20% nữa.
 

NguyenDatTan

Xe tải
Biển số
OF-749094
Ngày cấp bằng
6/11/20
Số km
240
Động cơ
56,853 Mã lực
Giá đất bắt đầu giảm
Tại Hà nội, một số khu vực đất nền từng lên cơn sốt hồi đầu năm bắt đầu ghi nhận hiện tượng giảm giá. Đông Anh từng nóng sốt với thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng đang chứng kiến cuộc lao dốc của giá bán.
Xã Tàm Xá và Xuân Canh, khu vực được nghiên cứu xây dựng phân khu sông Hồng ở Đông Anh, từng chứng kiến giá đất chạm mốc 75-80 triệu đồng/m2 nhưng nay đã rơi xuống mức 40-50 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Tàm Xá từng được hét lên mức 58-65 triệu đồng/m2 nhưng nay chỉ còn 35-40 triệu đồng/m2.
Thời điểm sau Tết, đất vị trí đẹp tại làng Lai Xá, xã Kim Chung (Hoài Đức) được chào bán 50-55 triệu đồng/m2, nhưng giá bán hiện tại chỉ còn 40-47 triệu đồng/m2.
Đất xã Vân Canh (Hoài Đức) gần đường vành đai 3,5 trong cơn sốt đầu năm được chào với giá 90 triệu đồng/m2 nhưng nay giá chỉ còn 70-75 triệu đồng/m2.
Đây là điển hình của bọn nhà văn nói láo, nhà báo mất dạy cụ nhé. :)). Nếu giá nó mà nhu báo nói e sẽ vay bank múc ngay. Cụ có biết kể từ khi có chỉ thị 16. Các phòng đất đai chỉ nhận làm dk thế chấp, ko nhận làm chuyển nhượng. Thêm nữa là mấy ô môi giới có mà dám dẫn khách đi xem. Hoạt động của đại đa số môi giới bây h là ngồi nhà. Ô nào chăm thì ngày đăng 1 -2 bài bán đất để ng ta vẫn nhớ tới mình. Lấy đâu ra giao dịch mà giá rổ như báo nói hả cụ :))
Theo em giá đất hiện tại đã giảm nhưng chưa nhiều; Vẫn là khá cao so với thời điểm đầu năm tại nhiều nơi. Cần thời gian để có hiện tượng giảm mạnh
 

Loveisfun

[Tịch thu bằng lái]
Biển số
OF-786675
Ngày cấp bằng
5/8/21
Số km
78
Động cơ
28,204 Mã lực
Tuổi
34
Giá đất bắt đầu giảm
Tại Hà nội, một số khu vực đất nền từng lên cơn sốt hồi đầu năm bắt đầu ghi nhận hiện tượng giảm giá. Đông Anh từng nóng sốt với thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng đang chứng kiến cuộc lao dốc của giá bán.
Xã Tàm Xá và Xuân Canh, khu vực được nghiên cứu xây dựng phân khu sông Hồng ở Đông Anh, từng chứng kiến giá đất chạm mốc 75-80 triệu đồng/m2 nhưng nay đã rơi xuống mức 40-50 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Tàm Xá từng được hét lên mức 58-65 triệu đồng/m2 nhưng nay chỉ còn 35-40 triệu đồng/m2.
Thời điểm sau Tết, đất vị trí đẹp tại làng Lai Xá, xã Kim Chung (Hoài Đức) được chào bán 50-55 triệu đồng/m2, nhưng giá bán hiện tại chỉ còn 40-47 triệu đồng/m2.
Đất xã Vân Canh (Hoài Đức) gần đường vành đai 3,5 trong cơn sốt đầu năm được chào với giá 90 triệu đồng/m2 nhưng nay giá chỉ còn 70-75 triệu đồng/m2.
Ôi mừng quá. Nếu giảm 50% thật như này cụ nào có đất ĐA báo em múc luôn chục mảnh :))
 

thuongnho

Xe buýt
Biển số
OF-294636
Ngày cấp bằng
2/10/13
Số km
738
Động cơ
320,770 Mã lực
Các cụ cho em hỏi, Tàm Xá mặt đường chỗ nào 35-40tr ạ.
Giá đất bắt đầu giảm
Tại Hà nội, một số khu vực đất nền từng lên cơn sốt hồi đầu năm bắt đầu ghi nhận hiện tượng giảm giá. Đông Anh từng nóng sốt với thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng đang chứng kiến cuộc lao dốc của giá bán.
Xã Tàm Xá và Xuân Canh, khu vực được nghiên cứu xây dựng phân khu sông Hồng ở Đông Anh, từng chứng kiến giá đất chạm mốc 75-80 triệu đồng/m2 nhưng nay đã rơi xuống mức 40-50 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Tàm Xá từng được hét lên mức 58-65 triệu đồng/m2 nhưng nay chỉ còn 35-40 triệu đồng/m2.
Thời điểm sau Tết, đất vị trí đẹp tại làng Lai Xá, xã Kim Chung (Hoài Đức) được chào bán 50-55 triệu đồng/m2, nhưng giá bán hiện tại chỉ còn 40-47 triệu đồng/m2.
Đất xã Vân Canh (Hoài Đức) gần đường vành đai 3,5 trong cơn sốt đầu năm được chào với giá 90 triệu đồng/m2 nhưng nay giá chỉ còn 70-75 triệu đồng/m2.
 

TNT_123

Xe buýt
Biển số
OF-595252
Ngày cấp bằng
19/10/18
Số km
644
Động cơ
135,808 Mã lực
Tuổi
33
Có thể đỉnh với NĐT chứ không phải đỉnh với NH, cộng với khó khăn trong dịch bệnh nên khách hàng vay vốn không có nguồn thì để trả NH đẫn đến nợ quá hạn phải xem xét cơ cấu, giãn các khoản nợ cho khách hàng cụ ah.

Còn xử lý tài sản là bước sau cùng khi NH thấy mất an toàn. Nói về cho vay thì NH nó cũng vách giời rồi cụ ah nên khỏi phải lo cho nó. Ví dụ cụ mua mảnh đất của dự án với giá 100tr/m2 nhưng giá trên hợp đồng nó có 40tr/m2, rồi NH nó căn cứ HĐ cho vay = 70% giá HĐ tương đương 28tr/m2. Giả sử với giá 100tr/m2 là đúng đỉnh, NH nó cho vay 28tr/m2 thì theo cụ có cần hỏi tại sao không ạ ?

Bản chất của việc xem xét cơ cấu hay giãn khoản nợ là NH nó vẫn kiểm soát được sự an toàn của TS thế chấp để duy trì khoản tín dụng đó chứ không thì nó phát mãi ngay và luôn cụ ah!

@ Em không làm trong lĩnh vực Ngân Hàng nên mạo muội nghĩ vậy, mong các cụ chỉ giáo ~o)
Đúng rồi cụ, Bank luôn tính an toàn nhất với họ, nhưng thỉnh thoảng vẫn ko tính hết. Như GP Bank sập đợt BĐS đi xuống 2012 hay Habubank sập vì Vinashin.
 

Easy girl

[Tịch thu bằng lái]
Biển số
OF-779094
Ngày cấp bằng
2/6/21
Số km
1,026
Động cơ
46,986 Mã lực
Tuổi
25
Vì cụ kia nói là đang đau đầu xử lý các hồ sơ đáo hạn rồi đề cập đến các ông đu đỉnh bđs nên e mới hỏi. Chứ hồ sơ không liên quan đến bds thì có gì mà đau đầu 😁
Có thể đỉnh với NĐT chứ không phải đỉnh với NH, cộng với khó khăn trong dịch bệnh nên khách hàng vay vốn không có nguồn thì để trả NH đẫn đến nợ quá hạn phải xem xét cơ cấu, giãn các khoản nợ cho khách hàng cụ ah.

Còn xử lý tài sản là bước sau cùng khi NH thấy mất an toàn. Nói về cho vay thì NH nó cũng vách giời rồi cụ ah nên khỏi phải lo cho nó. Ví dụ cụ mua mảnh đất của dự án với giá 100tr/m2 nhưng giá trên hợp đồng nó có 40tr/m2, rồi NH nó căn cứ HĐ cho vay = 70% giá HĐ tương đương 28tr/m2. Giả sử với giá 100tr/m2 là đúng đỉnh, NH nó cho vay 28tr/m2 thì theo cụ có cần hỏi tại sao không ạ ?

Bản chất của việc xem xét cơ cấu hay giãn khoản nợ là NH nó vẫn kiểm soát được sự an toàn của TS thế chấp để duy trì khoản tín dụng đó chứ không thì nó phát mãi ngay và luôn cụ ah!

@ Em không làm trong lĩnh vực Ngân Hàng nên mạo muội nghĩ vậy, mong các cụ chỉ giáo ~o)
 

muabenem123

Xe container
Biển số
OF-321597
Ngày cấp bằng
30/5/14
Số km
8,750
Động cơ
357,091 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội, ta còn em hàng phố cũ rêu phong...
Theo em giá đất hiện tại đã giảm nhưng chưa nhiều; Vẫn là khá cao so với thời điểm đầu năm tại nhiều nơi. Cần thời gian để có hiện tượng giảm mạnh
E thấy môi giới thư thoảng đăng để chống trôi thôi. Giá thì các ô toàn để là: giá giảm kịch sàn, giá mùa covid.... Bây h mà bảo đi xem đất có mấy ô môi giới dám dẫn đi xem đâu cụ. :))
 

BìnhMinh89

Xe tăng
Biển số
OF-771871
Ngày cấp bằng
25/3/21
Số km
1,166
Động cơ
49,858 Mã lực
Đấy là nhà có bà chị họ làm bên cty nhỏ sản xuất khẩu trang vs nc khử khuẩn thôi đó cụ, chứ chưa nói đến các cty làm kit xét nghiệm hay bộ test như cụ bảo đâu. Các cụ trên này khéo vẫn chưa chấp nhận đc thực tế có nhiều người khá, giàu lên sau dịch.
Thế số người giàu lên đấy có cân được số bds "tồn kho" không ah, em thì là thành phần không giàu mà cũng chẳng nghèo đi do dịch nên em có biết gì đâu :D
 

NguyenDatTan

Xe tải
Biển số
OF-749094
Ngày cấp bằng
6/11/20
Số km
240
Động cơ
56,853 Mã lực
E thấy môi giới thư thoảng đăng để chống trôi thôi. Giá thì các ô toàn để là: giá giảm kịch sàn, giá mùa covid.... Bây h mà bảo đi xem đất có mấy ô môi giới dám dẫn đi xem đâu cụ. :))
Môi giới đăng giảm là thật mà ko bán nổi đó bác. Nhiều bác muốn bán ngay quay tiền về mà ko thể bán được trong giai đoạn này đó bác. Hà Nội dãn cách ko đi xem đc, TP HCM thì toang chỉ lo sống chết. Giờ nếu dãn cách thêm 1 tháng nữa thì giá còn tụt mạnh nữa. Quan trọng là xoắn ngân hàng
 
Chỉnh sửa cuối:

NguyenDatTan

Xe tải
Biển số
OF-749094
Ngày cấp bằng
6/11/20
Số km
240
Động cơ
56,853 Mã lực
ai cũng bảo vỡ là lúc không vỡ cụ nhỉ
Chắc chắn BĐS ko vỡ đâu bác; BĐS chỉ gẫy sóng giảm mạnh giá trong khoảng 2 năm rưỡi rồi lại lên bác ah. Hơn 2 năm tới khả năng sẽ là khoảng thời gian khó sống nhất đối với tất cả các bác vay tiền để mua nhà ở, mua ô tô, vay tiền để lướt lát đầu tư.
 

TNT_123

Xe buýt
Biển số
OF-595252
Ngày cấp bằng
19/10/18
Số km
644
Động cơ
135,808 Mã lực
Tuổi
33
Bài viết có nội dung vi phạm quy định của diễn đàn
Điểm cảnh cáo (Hết hạn 12/9/21)
 
Chỉnh sửa bởi quản trị viên:

zorgvn

Xe tăng
Biển số
OF-779038
Ngày cấp bằng
2/6/21
Số km
1,313
Động cơ
-5,951 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Website
otofun.net
Có thể đỉnh với NĐT chứ không phải đỉnh với NH, cộng với khó khăn trong dịch bệnh nên khách hàng vay vốn không có nguồn thì để trả NH đẫn đến nợ quá hạn phải xem xét cơ cấu, giãn các khoản nợ cho khách hàng cụ ah.

Còn xử lý tài sản là bước sau cùng khi NH thấy mất an toàn. Nói về cho vay thì NH nó cũng vách giời rồi cụ ah nên khỏi phải lo cho nó. Ví dụ cụ mua mảnh đất của dự án với giá 100tr/m2 nhưng giá trên hợp đồng nó có 40tr/m2, rồi NH nó căn cứ HĐ cho vay = 70% giá HĐ tương đương 28tr/m2. Giả sử với giá 100tr/m2 là đúng đỉnh, NH nó cho vay 28tr/m2 thì theo cụ có cần hỏi tại sao không ạ ?

Bản chất của việc xem xét cơ cấu hay giãn khoản nợ là NH nó vẫn kiểm soát được sự an toàn của TS thế chấp để duy trì khoản tín dụng đó chứ không thì nó phát mãi ngay và luôn cụ ah!

@ Em không làm trong lĩnh vực Ngân Hàng nên mạo muội nghĩ vậy, mong các cụ chỉ giáo ~o)
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
 
Chỉnh sửa cuối:

NguyenDatTan

Xe tải
Biển số
OF-749094
Ngày cấp bằng
6/11/20
Số km
240
Động cơ
56,853 Mã lực
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
Bác phân tích khá chính xác;
 
Biển số
OF-159482
Ngày cấp bằng
5/10/12
Số km
11,513
Động cơ
475,347 Mã lực
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
Mọi thứ vẫn vận hành như cụ nêu.
Nó khác 1 chút thôi.
Anh em già dơ, những người chết hụt 2011-2012, vẫn tồn tại và làm nghề giờ cẩn thận hơn nhiều. Biết cân bằng cảm xúc hơn. Họ sẽ không để mình rơi vào vòng xoáy lần nữa đâu.
Còn đội F0 thì Chúa mới biết.
Bên 3 sòng casino cũng tương tự ạ.
 

BDS68

Xe cút kít
Người OF
Biển số
OF-7171
Ngày cấp bằng
17/7/07
Số km
19,746
Động cơ
1,508,813 Mã lực
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.

Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.

Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.

Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
Có 2 vấn đề bây giờ Ngân hàng kiểm soát tốt hơn các giai đoạn vỡ BĐS trước đây rất rõ cụ ah:

1/ Tính pháp lý của BĐS, năng lực tài chính của khách hàng (CĐT): Trước thời sốt đất (2010 trở về trước) doanh nghiệp làm bất động sản có mảnh đất làm hồ sơ vay rất dễ, nhiều khi pháp lý chưa đâu vào đâu, năng lực tài chính cực kém nhưng nó vẽ lên vay được hết. Nhiều khi ngân hàng nó còn tư vấn lập hồ sơ thế lọ thế chai cho cơ. Đến bản thân người mua cũng rất dễ dãi với pháp lý và năng lực tài chính của CĐT. Thời đó rất nhiều người mua nhà trên giấy khi chả nắm rõ được cái gì, nhiều dự án mua nhà đất phân lô hay chung cư còn ở giữa cánh đồng lúa mênh mông đến cái hàng rào tôn quây dự án còn chả có chứ đừng nói đến việc sản lấp mặt bằng, làm hạ tầng nhìn thấy rồi mới mở bán như bây giờ. Em mua dự án Trung Văn của Vinaconex 3 năm 2007 mà đứng trên đường trải đá (Láng - Hoà Lạc bây giờ) nó chỉ ra giữa đồng lúa mênh mông. Khu Văn Khê của anh Dũng nó bán từ 2004 mà còn chả biết nó nằm chỗ nào, đi đường nào vào ? rồi Văn Phú, Thanh Hà ngày xa xưa có đếch gì đâu mà mua bán ầm ầm.
Các cụ thử nghĩ xem, những dự án kiểu như thời đó Ngân Hàng nào giờ dám cho vay ? khách hàng nào dám mua ? Chung cư thì còn kinh khủng hơn, chả có thiết kế hay móng mánh gì còn xếp hàng nộp đơn đăng ký mua và bán lại xuất được mua vịt giời kiếm chênh lệch!

2/ Việc thẩm định và định giá tài sản để cho vay ngày xưa cũng khác rất nhiều. Thời xưa nếu quen biết hay dấm dúi tý là nó định cao hơn hẳn, nhiều nhân viên NH còn bảo anh/chị muốn lên bao nhiêu ? Giờ nó khác, Ngân hàng nó gắn trách nhiệm của cán bộ thẩm định, định giá và tín dụng vào tài sản thế chấp vay vốn đó từ pháp lý đến số tiền giải ngân. Lơ mơ nếu có dấu hiệu abc là nó quy trách nhiệm luôn, nặng thì nó gửi hồ sơ ra công an luôn khi có sai phạm, nhẹ thì nó thu gồm các ông bà liên quan vào một chỗ để mà thu nợ.

Các vấn đề khác thì đúng như cụ phân tích. Tất nhiên kể cả chặt chẽ đến đâu thì cũng có trường hợp sơ suất, ngoại lệ. Và có điều đúng như cụ nói giả sử nó lao dốc quá nhanh hoặc đóng băng mất thanh khoản cùng với sự tính toán, thiếu nhanh nhậy, dứt khoát trong xử lý TS thế chấp cũng có thể dẫn đến mất khả năng thu hồi vốn. Điều đó cũng giống như việc chúng ta cho bạn bè hay đồng nghiệp vậy thôi, nhiều họ có khó khăn tý nếu chúng ta sát sao đốc thúc thì vẫn đòi được nhưng nhiều khi do ngại hoặc nể nang rồi tình hình xấu đi thì lại rơi vào tình trạng vô vọng hoặc mất trắng!
 
Chỉnh sửa bởi quản trị viên:
Thông tin thớt
Đang tải

Bài viết mới

Top