Cứ qua tết dần đâu vào đó thôi cụ. Đang mục tiêu tăng trưởng 10%. Olimpic còn chưa ra hàng.
Giảm dự trữ bắt buộc 50.000 tỷ Đừng hiểu sai rồi “thổi sóng” BĐS
Từ hôm qua sau khi có thông tin 4 ngân hàng bao gồm VCB, MBB, VPB, HDB được giảm 50% tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhiều nhà đầu tư và môi giới đang chia sẻ rằng việc giảm dự trữ bắt buộc cho 4 ngân hàng sẽ khiến lãi suất giảm mạnh, tiền vào bất động sản và thị trường sắp “bùng nổ”.
Nhung quan điểm của mình là chúng ta phải nhìn lại bản chất trước khi tư vấn hoặc xuống tiền.
50.000 tỷ có thực sự lớn?
Theo báo cáo của MBS thì việc giảm dự trữ bắt buộc của 4 ngân hàng có thể giúp thị trường có thêm thanh khoản khoảng 50.000 tỷ tuy nhiên nếu nhìn vào thị trường liên ngân hàng thì:
Tổng lưu hành OMO hiện khoảng 500.000 tỷ
50.000 tỷ tương đương khoảng 10% quy mô thanh khoản thị trường mở
Đây là giảm áp lực cục bộ, không phải bơm tiền toàn hệ thống.
Tác động có thể giúp giảm áp lực ngắn hạn trên thị trường liên ngân hàng khi có những thời điểm lãi suất ON lên tới 21%, nhưng không đủ để tạo ra giảm lãi suất ở thị trường dân cư và doanh nghiệp nơi các nhà đầu tư bất động sản.
Sai lầm phổ biến đang lan truyền
“Lãi suất vay sắp giảm sâu”
“Tiền sẽ chảy ngay vào nhà đất”
“Hệ thống được bơm tiền, ai cũng có room tín dụng”
Thực tế:
Chỉ 4 ngân hàng được hưởng lợi trực tiếp.
Dòng tiền có thể phân bổ sang nhiều kênh khác (trái phiếu, doanh nghiệp…).
Lãi suất cho vay phụ thuộc vào nhiều yếu tố hơn chỉ thanh khoản ngắn hạn.
Quan trọng hơn: Tài chính BĐS vẫn đang bị kiểm soát
Hiện nay, NHNN vẫn kiểm soát tín dụng bất động sản bằng các công cụ rất rõ ràng:
Tăng trưởng tín dụng bất động sản không được cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của ngân hàng.
Tăng trưởng tín dụng quý 1 không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm.
Điều này có nghĩa:
Dù có thêm thanh khoản, ngân hàng không thể đẩy tín dụng BĐS ồ ạt trong quý 1.
Room tín dụng vẫn bị kiểm soát theo kế hoạch năm.
Dòng tiền vào BĐS vẫn chịu giới hạn hành chính và điều tiết vĩ mô.
Nói cách khác:
Chính sách hiện tại là “ổn định và kiểm soát”, không phải “kích thích và nới lỏng mạnh”.
Bài học cho nhà đầu tư và môi giới
Thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào “tin tiền rẻ”.
Muốn đầu tư bền vững, cần hiểu:
Cấu trúc nguồn vốn ngân hàng
Room tín dụng và tín dụng riêng bất động sản Tín dụng bất động sản dành cho doanh nghiệp phát triển dự án khác với tín dụng bất động sản cho cá nhân. Lãi suất liên ngân hàng vs lãi suất cho vay thực tế Lợi suất trái phiếu chính phủ 10 năm Tỷ lệ LDR và hệ số rủi ro BĐS Hiểu tài chính bất động sản là bắt buộc, không còn là lợi thế. Trong đầu tư bất động sản: Người thắng không phải người nghe tin nhanh nhất Mà là người hiểu cơ chế vận hành dòng tiền. Kết luận Việc giảm dự trữ bắt buộc là: Giảm áp lực thanh khoản có chọn lọc Hỗ trợ ổn định hệ thống Không phải tín hiệu bùng nổ tín dụng BĐS Đừng để “tin lớn” biến thành “kỳ vọng sai”. Nếu bạn là môi giới: hãy tư vấn bằng số liệu. Nếu bạn là nhà đầu tư: hãy trang bị kiến thức tài chính trước khi dùng đòn bẩy và tối ưu nó. #NHNN
