[Funland] Đại lộ cảnh quan ven sông Hồng: cơ hội phát triển của Hà Nội

_MCM_ nói:

Giờ nên tặng/cho sang tên hẳn à cụ? Ko hiểu mấy người kia sao lại tư vấn em là chỉ nên mua bán viết tay cho người nhà thôi nhỉ? Họ sợ mua bán trước khi dự án thành, kiểu lòi ra mình có đất khác, và chuyển nhượng trước khi dự án nó hình thành í

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nếu chỉ mua bán viết tay thì làm j có giá trị j nhỉ, e cũng chưa hiểu cái đó lắm

_MCM_ nói:

Giờ nên tặng/cho sang tên hẳn à cụ? Ko hiểu mấy người kia sao lại tư vấn em là chỉ nên mua bán viết tay cho người nhà thôi nhỉ? Họ sợ mua bán trước khi dự án thành, kiểu lòi ra mình có đất khác, và chuyển nhượng trước khi dự án nó hình thành í

Nhấn vào đây để mở rộng...

Cụ ngây thơ thật. Giấy viết tay có giá trị gì. Sau xét tđc chính quyền nó rà soát xem cụ còn nhà nào trong phường không thông qua văn phòng đăng ký đất đai chứ ai xem giấy viết tay.Còn cụ cứ cho tặng sang tên thoải mái trước ngày chính quyền có lệnh cấm .Cứ đúng pháp luật mà làm. Giống như đk mua nhà ở xh ấy, những người bán căn nhà duy nhất trong vòng 1 năm thì không được mua noxh. Giờ cụ muốn được tđc khi đã có nhà thứ 2 ở phường thì chấp nhận rủi ro khi cho tặng. Nếu muốn an toàn hơn thì bán đi

Cháu vừa lượm trên fb thấy có bác đăng cái video này của Đài truyền hình HN.
Nếu xem phối cảnh thì có nhiều tòa nhà cao tầng. Không biết thực tế có không và dân được tđc tại chỗ không?
Cái video này mới được ĐTH HN đăng ở kênh nhà đài trên youtube 1 ngày trước.
(Cháu thắc mắc tí. Tên cái video này lại ghi là "Sông Hồng - trục cảnh trung tâm của Thủ đô...". Sao không phải là "trục cảnh quan..."? Các cụ thông thạo tiếng Việt khai sáng cho cháu với)

EdwardLee nói:

Cháu vừa lượm trên fb thấy có bác đăng cái video này của Đài truyền hình HN.
Nếu xem phối cảnh thì có nhiều tòa nhà cao tầng. Không biết thực tế có không và dân được tđc tại chỗ không?
Cái video này mới được ĐTH HN đăng ở kênh nhà đài trên youtube 1 ngày trước.
(Cháu thắc mắc tí. Tên cái video này lại ghi là "Sông Hồng - trục cảnh trung tâm của Thủ đô...". Sao không phải là "trục cảnh quan..."? Các cụ thông thạo tiếng Việt khai sáng cho cháu với)

Nhấn vào đây để mở rộng...

Theo ý kiến chủ quan của em nhé, rất khách quan & đặt mình vào vị trí của cđt, tất nhiên có được hay không thì còn căn cứ vào tình hình thực tế, giống như thằng Nga nói là thực địa chiến trường ấy.
Đó là khi đã chồng chung cư lên thế kia, cái view ra sông rất quan trọng để bán được giá, view sạch, rộng thì mới sang, đồng thời chủ căn hộ có cảm giác tự do, riêng tư.
Vậy nên Cđt sẽ muốn giải phóng hết các căn nhà thấp tầng lôm côm bên dưới.

EdwardLee nói:

Cháu vừa lượm trên fb thấy có bác đăng cái video này của Đài truyền hình HN.
Nếu xem phối cảnh thì có nhiều tòa nhà cao tầng. Không biết thực tế có không và dân được tđc tại chỗ không?
Cái video này mới được ĐTH HN đăng ở kênh nhà đài trên youtube 1 ngày trước.
(Cháu thắc mắc tí. Tên cái video này lại ghi là "Sông Hồng - trục cảnh trung tâm của Thủ đô...". Sao không phải là "trục cảnh quan..."? Các cụ thông thạo tiếng Việt khai sáng cho cháu với)

Nhấn vào đây để mở rộng...

“Cảnh QUAN trung tâm” của cụ đây nhé, đây mới là phần nd được lãnh đạo Đài duyệt.

Cái cụ thắc mắc thì chắc là tên mà nhân viên type vào bị thiếu lúc up lên thôi. Cụ đừng Thuyết âm mưu gì nhé

Bonmuadichoi nói:

Theo ý kiến chủ quan của em nhé, rất khách quan & đặt mình vào vị trí của cđt, tất nhiên có được hay không thì còn căn cứ vào tình hình thực tế, giống như thằng Nga nói là thực địa chiến trường ấy.
Đó là khi đã chồng chung cư lên thế kia, cái view ra sông rất quan trọng để bán được giá, view sạch, rộng thì mới sang, đồng thời chủ căn hộ có cảm giác tự do, riêng tư.
Vậy nên Cđt sẽ muốn giải phóng hết các căn nhà thấp tầng lôm côm bên dưới.
View attachment 9536931

Nhấn vào đây để mở rộng...

à nó phải bế các cụ ven đê đi vì chắc nó phải xây bên trong hành lang thoát lũ nữa cụ ạ

_MCM_ nói:

Giờ mới đi chuyển ko biết còn kịp ko cụ? bọn nó lấy theo ngày công bố bản quy hoạch 1/5000 hay lấy từ ngày dự án được khởi công.

Dự án thì về lý khởi công từ tận tháng 12/2025 rồi. Sợ giờ chuyển cũng ko kịp ko cụ?

Nhấn vào đây để mở rộng...

Cụ công chứng chuyển luôn mảnh ko nằm trong dự án đi là ok. Viết tay ko có giá trị đâu cụ.

Bonmuadichoi nói:

Theo ý kiến chủ quan của em nhé, rất khách quan & đặt mình vào vị trí của cđt, tất nhiên có được hay không thì còn căn cứ vào tình hình thực tế, giống như thằng Nga nói là thực địa chiến trường ấy.
Đó là khi đã chồng chung cư lên thế kia, cái view ra sông rất quan trọng để bán được giá, view sạch, rộng thì mới sang, đồng thời chủ căn hộ có cảm giác tự do, riêng tư.
Vậy nên Cđt sẽ muốn giải phóng hết các căn nhà thấp tầng lôm côm bên dưới.
View attachment 9536931

Nhấn vào đây để mở rộng...

Muốn thế thì phải tái định cư cho người dân bị phá nhà, lấy đất chứ

Kem-den hoi nói:

à nó phải bế các cụ ven đê đi vì chắc nó phải xây bên trong hành lang thoát lũ nữa cụ ạ

Nhấn vào đây để mở rộng...

Hình như có vài chục % tái định cư tại chỗ, vậy có thể sẽ lên ở cc một số, các cụ có thể có một số may mắn.

Bonmuadichoi nói:

Hình như có vài chục % tái định cư tại chỗ, vậy có thể sẽ lên ở cc một số, các cụ có thể có một số may mắn.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Dự án này tdc tại chỗ nhiều mà cụ, tuy nhiên chất lượng nhà tdc thì chán lắm cụ ah.

Xe gia đình nói:

Muốn thế thì phải tái định cư cho người dân bị phá nhà, lấy đất chứ

Nhấn vào đây để mở rộng...

Bonmuadichoi nói:

Hình như có vài chục % tái định cư tại chỗ, vậy có thể sẽ lên ở cc một số, các cụ có thể có một số may mắn.

Nhấn vào đây để mở rộng...

1/3 chỉnh trang thì chắc là các cụ ở 6 làng nghề mà đợt tr công bố rồi
1/3 TĐC tại chỗ: cái này k biết là tại chỗ trong dự án, tức là trong 40km của dự án hay ngay trong mấy căn phối cảnh đẹp đẽ kia. Mấy căn kia thì lí thuyết là sau này nằm trong quỹ đất đối ứng trả cho Liên danh. Mà như thế thì k còn trong quyền quản lý của NN, và sẽ k có chuyện áp gía của NN vào để bán cho dân kiểu TDC nữa. Nó lại 1 2 tỏi 1m ấy chứ cụ
1/3 di dời xa xa: sổ ít, đất lấn, ngõ nhỏ...

Kem-den hoi nói:

1/3 chỉnh trang thì chắc là các cụ ở 6 làng nghề mà đợt tr công bố rồi
1/3 TĐC tại chỗ: cái này k biết là tại chỗ trong dự án, tức là trong 40km của dự án hay ngay trong mấy căn phối cảnh đẹp đẽ kia. Mấy căn kia thì lí thuyết là sau này nằm trong quỹ đất đối ứng trả cho Liên danh. Mà như thế thì k còn trong quyền quản lý của NN, và sẽ k có chuyện áp gía của NN vào để bán cho dân kiểu TDC nữa. Nó lại 1 2 tỏi 1m ấy chứ cụ
1/3 di dời xa xa: sổ ít, đất lấn, ngõ nhỏ...

Nhấn vào đây để mở rộng...

Bán thì quy giá hiện tại cũng tầm 200/m là kịch thôi cụ ơi, không hơn dc đâu, khu Sun Grand view sông Hồng ngay ở vành đai 1 cũng đang 160 170/m2 nên khu mới hơn xây thì cũng vênh 20% là cùng.
Trừ khi có đợt thổi giá mới.

Em lại copy thôi ạ


Ý tưởng biến người dân các khu đô thị lụp xụp trở thành chủ nhân của chính khu đô thị mà họ góp đất vào xây nên thay vì nước mắt ngắn dài, mặc áo đỏ, treo băng rôn kêu gọi bác XYZ ơi cứu dân, bị đuổi đi như một con chó mất nhà thì em đã có suy nghĩ từ những năm 1997 - 1999. Đến nay cũng chưa thấy nơi nào làm. Trao đổi với thằng bạn em thì nó bảo bên Korea và Singapore cũng có làm.
Em không hỏi nó họ làm thế nào mà em đưa ra cách làm phác thảo mà em cho là phù hợp để nó kiểm tra xem khả thi chỗ nào, rủi ro chỗ nào
Đây là kết quả nhờ nó trình bày như một bài báo.
****

Tái thiết đô thị: Khi người dân trở thành nhà đầu tư thay vì đối tượng đền bù

Trong nhiều năm, bài toán cải tạo các khu dân cư cũ tại Hà Nội luôn rơi vào một vòng luẩn quẩn: quy hoạch có, nhu cầu có, nhưng triển khai gần như bế tắc. Nguyên nhân không nằm ở kỹ thuật xây dựng, mà ở cách tiếp cận – khi người dân bị đặt vào vị thế “bị giải tỏa” thay vì là một phần của quá trình phát triển.

Một hướng tiếp cận mới đang được đặt ra: không đền bù – không cưỡng chế – mà hợp tác phát triển.

---

Từ “giải tỏa” sang “góp vốn”

Thay vì Nhà nước thu hồi đất rồi đền bù, mô hình đề xuất coi toàn bộ khu dân cư như một “tài sản chung” có thể tái cấu trúc:

- Người dân góp giá trị đất và nhà vào một công ty dự án
- Doanh nghiệp góp vốn tiền mặt và năng lực triển khai
- Nhà nước giữ vai trò quy hoạch, định giá và giám sát

Như vậy, người dân không còn là đối tượng bị di dời, mà trở thành cổ đông trong chính dự án phát triển đô thị trên mảnh đất của mình.

---

cadan nói:

Em lại copy thôi ạ


Ý tưởng biến người dân các khu đô thị lụp xụp trở thành chủ nhân của chính khu đô thị mà họ góp đất vào xây nên thay vì nước mắt ngắn dài, mặc áo đỏ, treo băng rôn kêu gọi bác XYZ ơi cứu dân, bị đuổi đi như một con chó mất nhà thì em đã có suy nghĩ từ những năm 1997 - 1999. Đến nay cũng chưa thấy nơi nào làm. Trao đổi với thằng bạn em thì nó bảo bên Korea và Singapore cũng có làm.
Em không hỏi nó họ làm thế nào mà em đưa ra cách làm phác thảo mà em cho là phù hợp để nó kiểm tra xem khả thi chỗ nào, rủi ro chỗ nào
Đây là kết quả nhờ nó trình bày như một bài báo.
****

Tái thiết đô thị: Khi người dân trở thành nhà đầu tư thay vì đối tượng đền bù

Trong nhiều năm, bài toán cải tạo các khu dân cư cũ tại Hà Nội luôn rơi vào một vòng luẩn quẩn: quy hoạch có, nhu cầu có, nhưng triển khai gần như bế tắc. Nguyên nhân không nằm ở kỹ thuật xây dựng, mà ở cách tiếp cận – khi người dân bị đặt vào vị thế “bị giải tỏa” thay vì là một phần của quá trình phát triển.

Một hướng tiếp cận mới đang được đặt ra: không đền bù – không cưỡng chế – mà hợp tác phát triển.

---

Từ “giải tỏa” sang “góp vốn”

Thay vì Nhà nước thu hồi đất rồi đền bù, mô hình đề xuất coi toàn bộ khu dân cư như một “tài sản chung” có thể tái cấu trúc:

- Người dân góp giá trị đất và nhà vào một công ty dự án
- Doanh nghiệp góp vốn tiền mặt và năng lực triển khai
- Nhà nước giữ vai trò quy hoạch, định giá và giám sát

Như vậy, người dân không còn là đối tượng bị di dời, mà trở thành cổ đông trong chính dự án phát triển đô thị trên mảnh đất của mình.

---

Nhấn vào đây để mở rộng...

Giá trị được “mở khóa” từ đất đô thị

Thực tế tại Hà Nội cho thấy, nhiều khu nội đô có giá đất rất cao nhưng lại bị “khóa” trong hình thái sử dụng kém hiệu quả: nhà thấp tầng, ngõ nhỏ, hạ tầng quá tải.

Khi tái thiết theo mô hình cao tầng, đồng bộ:

- Giá trị đất không mất đi
- Mà được “khuếch đại” thông qua quy hoạch và mật độ xây dựng

Một khu vực khoảng 10ha có thể:

- Từ giá trị ban đầu khoảng 20.000 tỷ đồng
- Tạo ra tổng giá trị phát triển lên tới 70.000–80.000 tỷ đồng

Phần chênh lệch này chính là nguồn lực để:

- Xây dựng hạ tầng
- Tạo lợi nhuận
- Và phân bổ lại cho các bên tham gia

---

Người dân được gì?

Khác với mô hình tái định cư truyền thống, nơi người dân bị “ấn định” chỗ ở mới, cơ chế này trao lại quyền lựa chọn:

Sau khi dự án hoàn thành, mỗi hộ dân có thể:

- Dùng phần lợi nhuận của mình để mua lại căn hộ
- Đầu tư vào diện tích thương mại
- Hoặc rút vốn và chuyển đến khu vực khác

Tài sản ban đầu, trong nhiều trường hợp, có thể tăng lên 1,5–2 lần, nhưng quan trọng hơn là tính thanh khoản – thứ trước đây gần như không tồn tại với nhà trong ngõ nhỏ.

---

Dòng tiền: giải bài toán “chờ đợi”

Một trong những lo ngại lớn nhất là khoảng thời gian 3–5 năm triển khai dự án, khi người dân đã góp tài sản nhưng chưa nhận được lợi nhuận.

Giải pháp được đề xuất khá đơn giản:

- Cho phép người dân vay tối đa khoảng 20% giá trị tài sản đã góp
- Khoản vay này đủ để thuê nhà tạm và duy trì cuộc sống
- Đồng thời không tạo áp lực tài chính lớn trong tương lai

Đây không phải là hỗ trợ, mà là ứng trước một phần giá trị tài sản tương lai.

---

Doanh nghiệp và ngân hàng: vai trò then chốt

Doanh nghiệp tham gia mô hình này không cần bỏ vốn quá lớn, nhưng đóng vai trò quyết định trong việc:

- Tổ chức dự án
- Quản lý chi phí
- Tối ưu hóa giá trị thương mại

Trong khi đó, hệ thống ngân hàng trở thành “bộ truyền dẫn vốn”, dựa trên:

- Giá trị đất đã được xác lập
- Và tiềm năng dòng tiền của dự án

Nếu được thiết kế hợp lý, đây là một cấu trúc tài chính có thể tự vận hành mà không cần ngân sách nhà nước.

---

Một cách tiếp cận khác cho bài toán cũ

Điểm cốt lõi của mô hình này không nằm ở kỹ thuật xây dựng hay tài chính, mà ở cách nhìn về người dân:

- Không phải đối tượng cần giải quyết
- Mà là chủ thể tạo ra giá trị

Khi quyền lợi được gắn trực tiếp với kết quả dự án, động lực hợp tác sẽ thay thế xung đột – điều mà các mô hình cải tạo đô thị trước đây thường vấp phải.

---

Kết luận

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và nhu cầu nâng cấp hạ tầng ngày càng cấp thiết, việc tiếp tục dựa vào cơ chế đền bù truyền thống có thể không còn phù hợp.

Một mô hình dựa trên hợp tác – chia sẻ lợi ích – và thị trường có thể là chìa khóa để tái thiết đô thị theo cách hiệu quả hơn.

«Không cần cưỡng chế, không cần ngân sách lớn –
chỉ cần một cơ chế đủ tốt để người dân thấy rằng:
họ đang xây lại chính thành phố của mình, vì lợi ích của chính họ.»

PS: Kết quả phân tích tài chính sơ bộ

Cách chia (đúng theo logic bạn đề xuất)
Nguyên tắc cốt lõi
Dân không được “bao cấp nhà”
mà là đầu tư → hưởng lợi → dùng tiền đó mua lại sản phẩm
Đây là điểm khác biệt rất lớn (và hợp lý về kinh tế)
Chia lợi nhuận
DN:
Góp 10% vốn
Nhận:
20% lợi nhuận
10% theo vốn
10% theo năng lực triển khai
~13.000 tỷ
Người dân:
Góp 90% giá trị vốn
Nhận:
80% lợi nhuận
~52.000 tỷ
7. Điều này có nghĩa gì?
Với 1 hộ trung bình
Giả định:
Tài sản góp: 5 tỷ
Lợi nhuận nhận:
Tỷ suất: 52.000 / 21.000 ≈ 2.5 lần
→ Lãi:
5 tỷ → +12.5 tỷ = 17.5 tỷ
Sau đó họ làm gì?
Họ trở thành khách hàng bình thường:
Mua căn hộ:
70m² × 100tr = 7 tỷ
Hoặc shophouse:
15–20 tỷ
vẫn dư tiền
Điểm cực mạnh của mô hình này
1. Không có “đền bù cưỡng ép”
Ai không thích: → bán đất → nhận tiền
2. Không có “tái định cư hành chính”
Ai muốn ở lại: → dùng tiền lời mua lại
3. Dân trở thành nhà đầu tư thật sự
Không bị ép vào 1 phương án
4. Doanh nghiệp rất thích
Vốn ít (10%)
Lợi nhuận lớn (~13.000 tỷ)

hminh2005 nói:

Khu này là khu nào chứ ko phải khu TĐC của 2 cầu THHD và TL

Nhấn vào đây để mở rộng...

Em không thấy có bảng thông tin giới thiệu về khu này nên e cũng có nói nó là khu TĐC nào đâu. Chỉ là e đi ngang qua Thư Lâm thì thấy nó ngay bên tay phải cổng chào vào xã Thư Lâm thì em chụp lại thôi.

Bonmuadichoi nói:

Bán thì quy giá hiện tại cũng tầm 200/m là kịch thôi cụ ơi, không hơn dc đâu, khu Sun Grand view sông Hồng ngay ở vành đai 1 cũng đang 160 170/m2 nên khu mới hơn xây thì cũng vênh 20% là cùng.
Trừ khi có đợt thổi giá mới.

Nhấn vào đây để mở rộng...

cụ tính thời giá đến lúc ven Đại lộ SH hình thành cái nhà, đem rao bán được ấy chứ Mà nếu nói 3-5 năm thì trời đất này khó đoán lắm cụ. Quay ngược lại tr đây 3-5 năm thì giá chung cư nội thành và đất đai có trên trời ntn đâu. Chưa kể em tính tới lúc đó thì Sun Grand làm sao VIP bằng bên HH được cụ

Kem-den hoi nói:

cụ tính thời giá đến lúc ven Đại lộ SH hình thành cái nhà, đem rao bán được ấy chứ Mà nếu nói 3-5 năm thì trời đất này khó đoán lắm cụ. Quay ngược lại tr đây 3-5 năm thì giá chung cư nội thành và đất đai có trên trời ntn đâu. Chưa kể em tính tới lúc đó thì Sun Grand làm sao VIP bằng bên HH được cụ

Nhấn vào đây để mở rộng...

Loanh quanh Tả Hồng giá cc cũng không cao hơn giá đất hiện tại được nên giả dụ 50m2 đất mặt đường cho thành 80m2 cc bên Tả Hồng là ok rồi cụ (tầm 150tr/m2)
Vậy nên tđc tại chỗ là khả thi đó.

Bonmuadichoi nói:

Loanh quanh Tả Hồng giá cc cũng không cao hơn giá đất hiện tại được nên giả dụ 50m2 đất mặt đường cho thành 80m2 cc bên Tả Hồng là ok rồi cụ (tầm 150tr/m2)
Vậy nên tđc tại chỗ là khả thi đó.

Nhấn vào đây để mở rộng...

CĐT mà nhả được ra thế thì đã tốt quá cụ ạ Dù là Tả Hồng thì cũng dài 35km

View sông Hồng của tòa Sun Ancora Lương Yên đang có giá tầm 150-180tr/m2 đây, cac cụ nhìn sẽ hiểu tại sao các đồng chí ấy muốn xóa nhà bên bờ sông xây công viên. Chứ không muốn chung cư xen với nhà thấp tầng.

Cháu cảm ơn cụ đã quất lại còm của cháu, tới mấy lượt lận.

Giọng văn và cách dùng từ ngữ của cụ rất thô lỗ và thiếu tôn trọng người khác. Lên đây để dùng lý lẽ bày tỏ ý kiến thì khó cụ à. Còn để dùng ngôn từ với mục đích phỉ báng người khác, tấn công cá nhân thì dễ cụ à.

Cụ đang chọn con đường dễ để đối đầu với cộng đồng.
Cháu cũng chọn con đường dễ để né.

Namlh9 nói:

Có ông me tây bảo là ở nước ngoài, đi 1 tiếng khỏi trung tâm thôi là nhà to đẹp rẻ. Em trích dẫn ra để thấy ở Việt Nam cũng vậy.
Thế nhà ở đây rẻ hơn cùng phân khúc trong nội đô 3 - 4 lần thì không được gọi là rẻ?
Em toàn nói cái thực tế rõ ràng, có gì đâu mà cụ kêu là khen nức nở

Nhấn vào đây để mở rộng...