[Funland] Quy định mới khi cải tạo chung cư cũ.

patuana76 nói:

Thay vì vướng 3, ta chỉ còn vướng 1. Đó là thằng làm kinh doanh bđs bỏ tiền ra mua lại, xong nó muốn làm gì thì làm. Đừng nêu quan điểm "thu hồi" nữa, mà phải là "mua lại", thuận mua vừa bán.
Như kiểu tôi thừa tiền, có thể mua nhà mặt phố Hàng Đào làm chuồng xí ấy, sao cũng được, miễn trả đủ tiền thì chủ hiện tại xách đít đi ngay.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Đậu... đã đúng còn nói to

Sợ nhỉ, nhà tập thể cũ mà như thế thì vài chục năm nữa cái chung cư xuống cấp cũng thế hả???? Thế thì cứ hét giá 200tr/ m2 đi, vài chục năm nữa thu hồi thì còn cái nịt. TT cũ diện tích bé, tầng thấp xay lại còn ăn ra không gian chứ CC 30-40 tầng mà xây lại thì còn viên gạch.

patuana76 nói:

Ờ. Ok mà. Miễn sao định giá góp ok thì tôi góp, thì "bán lại" cổ phần. Không ok thì chúng tôi góp với nhau, tự lập pháp nhân để xây ở, dư thì bán, chả cần "đền bù" gì sất.
Muốn dùng quyền sd đất của chúng tôi để kinh doanh thì mua đê. Nói chuyện "đền bù" nghe chả fair tẹo nào, cứ như chúng tôi phải hàm ơn ấy.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nói cho vui thế thôi chứ góp vốn thì vẫn cãi nhau to, ông nào cũng cho mình là nhất, ông tầng thấp hướng đẹp thì đòi tỉ lệ nhiều, ông chưa cơi nới được thì hận ông chuồng cọp đòi lắm...
Công ty vài ba cổ đông còn cãi nhau nữa là hàng trăm hộ.

Rồi thuê thằng đi xin thủ tục, thằng làm thì chưa chắc đã đc...

nq19832005 nói:

Nói cho vui thế thôi chứ góp vốn thì vẫn cãi nhau to, ông nào cũng cho mình là nhất, ông tầng thấp hướng đẹp thì đòi tỉ lệ nhiều, ông chưa cơi nới được thì hận ông chuồng cọp đòi lắm...
Công ty vài ba cổ đông còn cãi nhau nữa là hàng trăm hộ.

Rồi thuê thằng đi xin thủ tục, thằng làm thì chưa chắc đã đc...

Nhấn vào đây để mở rộng...

Chỉ cần 3 hộ gia đình ngồi bàn với nhau là không bao giờ thống nhất được. Phải có bàn tay của nhà nước, các DN lớn sẽ điều khiển món này.

nq19832005 nói:

Nói cho vui thế thôi chứ góp vốn thì vẫn cãi nhau to, ông nào cũng cho mình là nhất, ông tầng thấp hướng đẹp thì đòi tỉ lệ nhiều, ông chưa cơi nới được thì hận ông chuồng cọp đòi lắm...
Công ty vài ba cổ đông còn cãi nhau nữa là hàng trăm hộ.

Rồi thuê thằng đi xin thủ tục, thằng làm thì chưa chắc đã đc...

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nói thật với bác những ông sống ở loại nhà chuồng cu sắp sập ấy có ccc tiền mà góp, bảo lấy sổ đỏ ra góp thì lại càng không.
Có đến Tết Congo cũng éo thống nhất được cách làm.
Bác cứ thử đến mấy khu TT cũ sắp sập thì biết, mấy chục năm sống ở môi trường đó mặt mũi trông lúc nào cũng nhàu nhĩ và u ám lắm.

nq19832005 nói:

Nói cho vui thế thôi chứ góp vốn thì vẫn cãi nhau to, ông nào cũng cho mình là nhất, ông tầng thấp hướng đẹp thì đòi tỉ lệ nhiều, ông chưa cơi nới được thì hận ông chuồng cọp đòi lắm...
Công ty vài ba cổ đông còn cãi nhau nữa là hàng trăm hộ.

Rồi thuê thằng đi xin thủ tục, thằng làm thì chưa chắc đã đc...

Nhấn vào đây để mở rộng...

Thường thì đám ở ngoài hay nghĩ thế.

turnviet nói:

Chỉ cần 3 hộ gia đình ngồi bàn với nhau là không bao giờ thống nhất được. Phải có bàn tay của nhà nước, các DN lớn sẽ điều khiển món này.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nhanh nhất là sẽ TĐC chỗ khác với diện tích x hệ số 1,5 + hỗ trợ ổn định cuộc sống trong thời gian 12 tháng.
Những khu sắp sập đó thì ủi trắng xd lại với mật độ thấp hơn nhưng giá trị sử dụng sẽ cao hơn vài chục lần.

thosandocu nói:

Nhanh nhất là sẽ TĐC chỗ khác với diện tích x hệ số 1,5 + hỗ trợ ổn định cuộc sống trong thời gian 12 tháng.
Những khu sắp sập đó thì ủi trắng xd lại với mật độ thấp hơn nhưng giá trị sử dụng sẽ cao hơn vài chục lần.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Đây là nhà chung cư cũ và họ cải tạo và xây nhà chung cư mới nên chỉ TĐC tại chỗ nếu chỉ có duy nhất 1 cái nhà khu vực đó (xem lại Quy định 40). Còn ai cũng muốn nhanh, đuổi mng đi hết để làm ván mới thì dễ quá, ai chơi kiểu đấy.

Vâng

Hay quay về mục tiêu/mục đích của việc gọi là "Đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" ạ. Tức là nó có thể là "cải tạo" hoặc "xây dựng lại". Và như thế để phân định rạch ròi, tránh tình trạng ở phần mục đích thì nói là để cho cái này cái kia, nhưng phương án thì toàn thấy nhắm vào cái ấy cái ó.

1. Hãy nghĩ để việc "cải tạo" trước đê.
Bước 1: Giờ nhà nước chỉ làm đúng đủ ở phẩn yêu cầu người dân trả lại những gì đã lấn chiếm. Nhà tầng 1 bỏ hết những khoảng sân, những phần cơi nới lấn chiếm mặt đất. Các nhà trên tầng dỡ bỏ hết chuồng cọp. Điều này không có gì là vi hiến, là áp đặt, là đẩy cái khó cái khổ về phía người dân. Không cần phải ban hành luật nọ quy định kia. Đơn thuần là dân trả lại những gì lấn chiếm.
Bước 2: Sự hỗ trợ/vai trò của nhà nước/chính quyền: Giống như nhà nước đang bỏ tiền ra chỉnh trang, xây dựng cải tạo đường xá, vỉa hèn công viên, cống rãnh.... ở mọi nơi khác, sau khi vẫn động/cưỡng chế (thậm chí "đền bù" chút chút cho cái sự "công trình xây dựng của dân" - ừ thì cũng coi như là trước CQ buông lỏng quản lý nên dân mới mất tiền xây dựng trên đất/không gian lấn chiếm thì giờ bù đắp lại chút chút) thì nhà nước bỏ tiền đầu tư xây dựng lại hệ thống cống rãnh, đường xá, làm công viên nho nhỏ giữa các tòa nhà cũ. Thực tế, nếu bỏ hết các phần lần chiếm thì khoảng cách/khoảng trống giữ các tòa tập thể cũ là khá lớn. Phần đầu tư này, hoàn toàn chưa có gì là ưu ái cho cư dân tập thể so với dân chúng nói chung cả.
Để hỗ trợ thêm cho cư dân khu tập thể, nhà nước bỏ chi phí cải tạo lại mặt tiền các khu tập thể như trát chít, sơn bả.... cho đẹp đẽ gọn gàng. Lấy một phần đất trống xây dựng nhà xe vài ba tầng (chủ yếu là xe máy đã) cho cư dân có chỗ gửi xe và thu được 1 phần kinh phí dùng chung cho khu.
Nhà nào xập xệ quá thì cố gắng tìm phương án bổ sung cột kèo gia cường. Và lưu ý rằng do đây là các khu cũ, cải tạo, nên phải chấp nhận hạ thấp các tiêu chuẩn so với chung cư xây mới chứ đừng lấy các tiêu chuẩn chung cư mới để áp vào rồi bảo không đạt yêu cầu, phải đập đi làm lại.
Như thế các khu tập thể sẽ gọn gàng sạch sẽ đi nhiều. Chất lượng cuộc sống nâng cao hơn. Đô thị cũng được chỉnh trang.

TUY NHIÊN, LÀM THẾ NÀY, DÙ NHÀ NƯỚC KHÔNG TỐN NHIỀU, DÂN TỔN THẤT CHÚT ÍT (được đổi lại là chất lượng khu họ ở nâng cao) NHƯNG KHÔNG CÓ NHÀ ĐẦU TƯ NÀO ĐƯỢC TÝ LỢI NHUẬN NÀO CẢ.

2. Nghĩ về phương án "xây mới"
Bước 1: Vai trò của nhà nước đây,
Nhà nước nêu ra quy hoạch khu abc này giới hạn từ đây đến đây, sẽ được phép xây bao nhiêu tòa, chiều cao bao nhiêu tầng, hầm hiếc thế nào, số căn hộ là bao nhiêu, mật độ xây dựng là bao nhiêu.... nôm na là vạch ra "quy hoạch"
Nhà nước cho phép nhà đầu tư và cư dân được thoải mái lựa chọn phương thức mua đứt bán đoạn, góp nhà hợp tác..... Và quy định khi đã có 70% số căn hộ có phương án thống nhất với chủ đầu tư thì 30% còn lại phải bán lại nhà của họ cho chủ đầu tư với giá trung bình của các nhà khác có vị trí (tầng) tương ứng. (Kể cả việc nhà đầu tư họ "đi đêm" với chủ khác đưa ra hợp đồng giá thấp tẹt thì ông cũng phải chịu)
Nhà nước có thể đưa ra dăm ba chính sách để bảo vệ người dân (vì dân chắc được xếp là dạng "yếu thế" so với chủ đầu tư) như là nếu dân góp nhà hợp tác đầu tư rồi mua lại nhà ở chính chỗ ấy thì được hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian xây dựng; Dân cũ của khu ấy có một số "quyền được ưu tiên" so với dân nơi khác khi mua nhà hình thành sau xây lại như chỗ để xe, giảm giá nhà khi mua, giảm giá dịch vụ....
Bước 2: Sau khi có chính sách rồi thì xin mới các ông bà chủ đầu tư, nghiên cứu thấy đủ năng lực, đủ sức để thương thảo với dân khu ấy thì nhào vô thực hiện dự án. Nhà nước không can thiệp vào chuyện đền bù, giá cả......

Xây mới, tức là kinh doanh, tức là có lợi nhuận thì mới làm. Mà thương lượng mua đứt bán đoạn thì LẤY ĐÂU RA ĐOẠN "CHÊNH LỆCH ĐỊA TÔ" ĐƯỢC TẠO RA BỞI CHÍNH SÁCH. TỨC LÀ LỢI NHUẬN CÒI THÔI

nq19832005 nói:

Thực ra việc cải tạo chung cư cũ tồn tại 3 vấn đề mấu chốt:
1. Lợi ích kinh tế: Trước đây giá bán chung cư chưa cao, mà CĐT lại phải dành một diện tích rất lớn để tđc tại chỗ cho dân, nên diện tích thương phẩm và lợi ích kinh tế còn lại không lớn.
Nhưng giờ giá chung cư đã ở mây xanh rồi. Nên tạm coi vấn đề này đã được giải quyết, nhưng thực sự nó lại rất khăng khít với cái vấn đề tiếp theo dưới đây.

2. Quy hoạch và quá tải hạ tầng: Cái này mới là cái đau đầu, vì thêm tầng, thêm căn hộ, thêm dân trong khi điện đường trường trạm xung quanh vốn dĩ đã quá tải. Cái này chưa có lời giải rõ rệt. Nhà nước có vẻ đưa ra quy định đền tiền để giải quyết vấn đề này, tức là đền tiền cho 100 hộ, mời di dời đi. Xây lại cái nhà khác vẫn 100 hộ (không tăng dân số và áp lực hạ tầng), nhưng sẽ rộng hơn, đẹp hơn, đơn giá cũng cao hơn, tạo nhiều lợi ích kinh tế để làm động lực cho dự án khả thi.
Cái cần giải quyết ở đây là cơ chế đền tiền để họ thấy có lợi ích nhất định nào đó, và cho họ quyền ưu tiên mua lại căn hộ mới tại đây nếu họ có mong muốn.

3. Sự đồng thuận của cư dân: mấy trăm hộ là mấy trăm ý, ai cũng muốn phần hơn, mặc dù nhà thì dột nát, nghiêng lún. Cái này để giải quyết nhà nước hình như đã ban hành quy định chỉ cần 70% cư dân đồng ý là được, đợt trước rộ lên tranh luận, không biết đã ban hành được quy định này chưa.

Như ý tưởng của cụ thì về mặt lý thuyết cư dân đang hoàn toàn có quyền đó, chứ đâu có bị cấm? Ví dụ cụ thể là họ có thể cùng góp vốn mở một công ty cổ phần thực hiện dự án đó chẳng hạn. Nhưng thực tế sẽ vướng 3 cái vấn đề mấu chốt nêu trên.

Nhấn vào đây để mở rộng...

patuana76 nói:

Thay vì vướng 3, ta chỉ còn vướng 1. Đó là thằng làm kinh doanh bđs bỏ tiền ra mua lại, xong nó muốn làm gì thì làm. Đừng nêu quan điểm "thu hồi" nữa, mà phải là "mua lại", thuận mua vừa bán.
Như kiểu tôi thừa tiền, có thể mua nhà mặt phố Hàng Đào làm chuồng xí ấy, sao cũng được, miễn trả đủ tiền thì chủ hiện tại xách đít đi ngay.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Thỏ móm nói:

Đậu... đã đúng còn nói to

Nhấn vào đây để mở rộng...

ung_sung_tu_tai nói:

Vâng

Hay quay về mục tiêu/mục đích của việc gọi là "Đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" ạ. Tức là nó có thể là "cải tạo" hoặc "xây dựng lại". Và như thế để phân định rạch ròi, tránh tình trạng ở phần mục đích thì nói là để cho cái này cái kia, nhưng phương án thì toàn thấy nhắm vào cái ấy cái ó.

1. Hãy nghĩ để việc "cải tạo" trước đê.
Bước 1: Giờ nhà nước chỉ làm đúng đủ ở phẩn yêu cầu người dân trả lại những gì đã lấn chiếm. Nhà tầng 1 bỏ hết những khoảng sân, những phần cơi nới lấn chiếm mặt đất. Các nhà trên tầng dỡ bỏ hết chuồng cọp. Điều này không có gì là vi hiến, là áp đặt, là đẩy cái khó cái khổ về phía người dân. Không cần phải ban hành luật nọ quy định kia. Đơn thuần là dân trả lại những gì lấn chiếm.
Bước 2: Sự hỗ trợ/vai trò của nhà nước/chính quyền: Giống như nhà nước đang bỏ tiền ra chỉnh trang, xây dựng cải tạo đường xá, vỉa hèn công viên, cống rãnh.... ở mọi nơi khác, sau khi vẫn động/cưỡng chế (thậm chí "đền bù" chút chút cho cái sự "công trình xây dựng của dân" - ừ thì cũng coi như là trước CQ buông lỏng quản lý nên dân mới mất tiền xây dựng trên đất/không gian lấn chiếm thì giờ bù đắp lại chút chút) thì nhà nước bỏ tiền đầu tư xây dựng lại hệ thống cống rãnh, đường xá, làm công viên nho nhỏ giữa các tòa nhà cũ. Thực tế, nếu bỏ hết các phần lần chiếm thì khoảng cách/khoảng trống giữ các tòa tập thể cũ là khá lớn. Phần đầu tư này, hoàn toàn chưa có gì là ưu ái cho cư dân tập thể so với dân chúng nói chung cả.
Để hỗ trợ thêm cho cư dân khu tập thể, nhà nước bỏ chi phí cải tạo lại mặt tiền các khu tập thể như trát chít, sơn bả.... cho đẹp đẽ gọn gàng. Lấy một phần đất trống xây dựng nhà xe vài ba tầng (chủ yếu là xe máy đã) cho cư dân có chỗ gửi xe và thu được 1 phần kinh phí dùng chung cho khu.
Nhà nào xập xệ quá thì cố gắng tìm phương án bổ sung cột kèo gia cường. Và lưu ý rằng do đây là các khu cũ, cải tạo, nên phải chấp nhận hạ thấp các tiêu chuẩn so với chung cư xây mới chứ đừng lấy các tiêu chuẩn chung cư mới để áp vào rồi bảo không đạt yêu cầu, phải đập đi làm lại.
Như thế các khu tập thể sẽ gọn gàng sạch sẽ đi nhiều. Chất lượng cuộc sống nâng cao hơn. Đô thị cũng được chỉnh trang.

TUY NHIÊN, LÀM THẾ NÀY, DÙ NHÀ NƯỚC KHÔNG TỐN NHIỀU, DÂN TỔN THẤT CHÚT ÍT (được đổi lại là chất lượng khu họ ở nâng cao) NHƯNG KHÔNG CÓ NHÀ ĐẦU TƯ NÀO ĐƯỢC TÝ LỢI NHUẬN NÀO CẢ.

2. Nghĩ về phương án "xây mới"
Bước 1: Vai trò của nhà nước đây,
Nhà nước nêu ra quy hoạch khu abc này giới hạn từ đây đến đây, sẽ được phép xây bao nhiêu tòa, chiều cao bao nhiêu tầng, hầm hiếc thế nào, số căn hộ là bao nhiêu, mật độ xây dựng là bao nhiêu.... nôm na là vạch ra "quy hoạch"
Nhà nước cho phép nhà đầu tư và cư dân được thoải mái lựa chọn phương thức mua đứt bán đoạn, góp nhà hợp tác..... Và quy định khi đã có 70% số căn hộ có phương án thống nhất với chủ đầu tư thì 30% còn lại phải bán lại nhà của họ cho chủ đầu tư với giá trung bình của các nhà khác có vị trí (tầng) tương ứng. (Kể cả việc nhà đầu tư họ "đi đêm" với chủ khác đưa ra hợp đồng giá thấp tẹt thì ông cũng phải chịu)
Nhà nước có thể đưa ra dăm ba chính sách để bảo vệ người dân (vì dân chắc được xếp là dạng "yếu thế" so với chủ đầu tư) như là nếu dân góp nhà hợp tác đầu tư rồi mua lại nhà ở chính chỗ ấy thì được hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian xây dựng; Dân cũ của khu ấy có một số "quyền được ưu tiên" so với dân nơi khác khi mua nhà hình thành sau xây lại như chỗ để xe, giảm giá nhà khi mua, giảm giá dịch vụ....
Bước 2: Sau khi có chính sách rồi thì xin mới các ông bà chủ đầu tư, nghiên cứu thấy đủ năng lực, đủ sức để thương thảo với dân khu ấy thì nhào vô thực hiện dự án. Nhà nước không can thiệp vào chuyện đền bù, giá cả......

Xây mới, tức là kinh doanh, tức là có lợi nhuận thì mới làm. Mà thương lượng mua đứt bán đoạn thì LẤY ĐÂU RA ĐOẠN "CHÊNH LỆCH ĐỊA TÔ" ĐƯỢC TẠO RA BỞI CHÍNH SÁCH. TỨC LÀ LỢI NHUẬN CÒI THÔI

Nhấn vào đây để mở rộng...

Bác viết dài quá!
Tóm lại là vẫn chênh lệch địa tô mới hấp dẫn.

Vâng bác
Thế mới nói, đặt ra mục tiêu/mục đích nào thì có phương án thực hiện tương ứng và khả thi.
Chứ cái kiểu mục tiêu mục đích cải tạo xây mới để nâng cao chất lượng sống cho người dân, dưng phương án thì tuyền dẫn đến cái chênh lệch địa tô thì sao chẳng khó, sao dân không ủng hộ.

patuana76 nói:

Bác viết dài quá!
Tóm lại là vẫn chênh lệch địa tô mới hấp dẫn.

Nhấn vào đây để mở rộng...

patuana76 nói:

Thay vì vướng 3, ta chỉ còn vướng 1. Đó là thằng làm kinh doanh bđs bỏ tiền ra mua lại, xong nó muốn làm gì thì làm. Đừng nêu quan điểm "thu hồi" nữa, mà phải là "mua lại", thuận mua vừa bán.
Như kiểu tôi thừa tiền, có thể mua nhà mặt phố Hàng Đào làm chuồng xí ấy, sao cũng được, miễn trả đủ tiền thì chủ hiện tại xách đít đi ngay.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Chính xác nó là mua bán. Chứ lại đưa nhà nước vào thu hồi thì em thấy ko chuẩn

khong phanh nói:

Chính xác nó là mua bán. Chứ lại đưa nhà nước vào thu hồi thì em thấy ko chuẩn

Nhấn vào đây để mở rộng...

Giờ các cđt khôn hết cả, làm gì có chuyện thỏa thuân trực tiếp, ko tìm thấy gì hợp lý thì vẽ ra trong dự án 1 cái công trình công cộng phục vụ mục đích xh là tự khắc thành ra dự án được nn thu hồi đất

Cháu đề nghị cc sử dụng từ ngữ cho chính xác nhé, "địa tô" là khái niệm ở thời thực dân phong kiến chứ chế độ ta là không có địa tô.
Ví dụ với đất NN, đất rừng... thì các cụ không phải đóng thuế đất nào cả cho NN. Gần như người dân được hưởng toàn bộ lợi ích khi khai thác sử dụng.
Nhà nước chỉ thu một phần tiền "chuyển mục đích sử dụng đất", như thế này là có lợi cho nhân dân. Với doanh nghiệp đầu tư bđs thì phần tiền này được tính theo phương pháp thặng dư gia tăng, nghĩa là tính cả đến lợi nhuận của doanh nghiệp khi phát triển bất động sản:

patuana76 nói:

Bác viết dài quá!
Tóm lại là vẫn chênh lệch địa tô mới hấp dẫn.

Nhấn vào đây để mở rộng...

ung_sung_tu_tai nói:

Vâng bác
Thế mới nói, đặt ra mục tiêu/mục đích nào thì có phương án thực hiện tương ứng và khả thi.
Chứ cái kiểu mục tiêu mục đích cải tạo xây mới để nâng cao chất lượng sống cho người dân, dưng phương án thì tuyền dẫn đến cái chênh lệch địa tô thì sao chẳng khó, sao dân không ủng hộ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

thosandocu nói:

Nhanh nhất là sẽ TĐC chỗ khác với diện tích x hệ số 1,5 + hỗ trợ ổn định cuộc sống trong thời gian 12 tháng.
Những khu sắp sập đó thì ủi trắng xd lại với mật độ thấp hơn nhưng giá trị sử dụng sẽ cao hơn vài chục lần.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Hiện tại là mật độ dân cư các khu tt cũ này là thấp nhất rồi đó cụ. Toà cao nhất cũng chỉ 5 tầng.

Nếu xây dựng lại, chắc chắn mật độ sẽ cao hơn vài lần vì khônh thể xây 5 tầng được , phải cao hơn là chắc chắn cụ ạ

Bingboong nói:

Cháu đề nghị cc sử dụng từ ngữ cho chính xác nhé, "địa tô" là khái niệm ở thời thực dân phong kiến chứ chế độ ta là không có địa tô.
Ví dụ với đất NN, đất rừng... thì các cụ không phải đóng thuế đất nào cả cho NN. Gần như người dân được hưởng toàn bộ lợi ích khi khai thác sử dụng.
Nhà nước chỉ thu một phần tiền "chuyển mục đích sử dụng đất", như thế này là có lợi cho nhân dân. Với doanh nghiệp đầu tư bđs thì phần tiền này được tính theo phương pháp thặng dư gia tăng, nghĩa là tính cả đến lợi nhuận của doanh nghiệp khi phát triển bất động sản:
View attachment 9560846

Nhấn vào đây để mở rộng...

"Giá đền bù" khi thu hồi và "giá bán" khi hoàn thành việc "cải tạo" nếu không có chênh lệch thì không có địa tô.
Nhưng chắc chắn là không có cái mùa xuân ấy rồi