[Funland] Đất mặt phố, xin tư vấn xây CCMN hay văn phòng?

[freedayff]

Chào các bác.

Em vừa được bố mẹ cho 1 miếng đất 100m2 mặt đường gần khu Kosmo Tây Hồ. Em biết đây là tài sản rất lớn các cụ dành dụm cả đời nên em ko muốn bán mà để đầu tư lâu dài. Kể về em thì là được bao bọc từ bé, lại đang đi làm ở nc ngoài, nên ko có nhiều kiến thức về thị trường đầu tư ở VN. Hiện giờ đất chỉ có 1 cái nhà bé cho thuê đc 30tr/th. Em cũng có dành dụm được 1 chút tiền (vài tỷ), đang định vay ngân hàng thêm để xây 1 cái nhà cho thuê. Theo nghiên cứu, em nghĩ có vài cách:

1. Xây chung cư mini. 6 tầng, 1 lửng cho thuê spa gì đó, 4x4 hay 4x5 phòng mini (tuỳ giấy phép), 1 tum có thể cho thuê làm rooftop cafe. Em nghĩ mặt phố sẽ dễ cho thuê vì pccc an toàn, xe cứu hoả vào thoải mái.

2. Xây văn phòng cho thuê. Cái này em ko biết có dễ dàng ko.

3. Xây + tự kinh doanh. Nhà em cũng có kinh nghiệm kd nhà trẻ/dưỡng lão. Cái này vất vả hơn nhưng chắc sẽ lợi nhuận tốt.

Xin các bác chỉ dẫn.
Lạy tạ.

 

[Mợ_Toét_2710]

Theo em thì cũng nên xây cho thuê văn phòng ở bên trên còn tầng dưới thì cho thuê làm cửa hàng vì nhà cụ ở mặt phố, như vậy được giá nhất. Chung cư mini để ở giá thuê không bằng cho văn phòng mà lại phức tạp hơn. Còn tự kinh doanh thì em nghĩ khó với cụ vì đang ở nước ngoài.

 

[freedayff]

Theo em thì cũng nên xây cho thuê văn phòng ở bên trên còn tầng dưới thì cho thuê làm cửa hàng vì nhà cụ ở mặt phố, như vậy được giá nhất. Chung cư mini để ở giá thuê không bằng cho văn phòng mà lại phức tạp hơn. Còn tự kinh doanh thì em nghĩ khó với cụ vì đang ở nước ngoài.

Nhà thấp tầng liệu cho thuê văn phòng dễ ko bác? Em lên batdongsan.com.vn thấy toàn nhà cao tầng làm văn phòng. Khu đấy em thấy ngoại giao đoàn khá nhiều vp cho thuê rồi. Kosmo có vẻ ko sầm uất bằng.

 

[robeo1958]

Thời buổi bây giờ kiểu mảnh nhỏ tầm 100m đổ lại cho thuê văn phòng mặt đường lớn có vẻ cũng hơi khoai đó nhỉ. Nhưng như cụ chủ chia sẻ thì xác định mảnh này để giữ tài sản truyền đời nên là theo em cứ xây lên thôi, xây sớm thì đc lợi sớm (vì chắc chắn giá cho thuê cao hơn lãi suất tiền gửi (đoạn này e nói kỹ ko nhiều cụ lại phản biện, e tính giá cho thuê so với lãi tiền gửi của vốn cụ chủ bỏ ra xây nhà thôi chứ ko tính giá đất trong đó). Xây sớm em nghĩ còn tranh thủ xin phép xây vượt quy định đc thêm chút chứ càng lâu sẽ quản lý càng chặt hơn. Trc mắt cứ xây thô thông tầng, trong khi đang xây cụ rao cho thuê rồi gặp các khách có nhu cầu trao đổi thêm. Biết đâu gặp khách phù hợp ký đc hợp đồng lâu dài thì ưu tiên hoàn thiện cơ bản theo ý tưởng của họ, hoặc thương lượng kỹ phần hoàn thiện

 

[clessking]

Chào các bác.

Em vừa được bố mẹ cho 1 miếng đất 100m2 mặt đường gần khu Kosmo Tây Hồ. Em biết đây là tài sản rất lớn các cụ dành dụm cả đời nên em ko muốn bán mà để đầu tư lâu dài. Kể về em thì là được bao bọc từ bé, lại đang đi làm ở nc ngoài, nên ko có nhiều kiến thức về thị trường đầu tư ở VN. Hiện giờ đất chỉ có 1 cái nhà bé cho thuê đc 30tr/th. Em cũng có dành dụm được 1 chút tiền (vài tỷ), đang định vay ngân hàng thêm để xây 1 cái nhà cho thuê. Theo nghiên cứu, em nghĩ có vài cách:

1. Xây chung cư mini. 6 tầng, 1 lửng cho thuê spa gì đó, 4x4 hay 4x5 phòng mini (tuỳ giấy phép), 1 tum có thể cho thuê làm rooftop cafe. Em nghĩ mặt phố sẽ dễ cho thuê vì pccc an toàn, xe cứu hoả vào thoải mái.

2. Xây văn phòng cho thuê. Cái này em ko biết có dễ dàng ko.

3. Xây + tự kinh doanh. Nhà em cũng có kinh nghiệm kd nhà trẻ/dưỡng lão. Cái này vất vả hơn nhưng chắc sẽ lợi nhuận tốt.

Xin các bác chỉ dẫn.
Lạy tạ.

Theo thông tin của cụ thì em phân tích ntn.
Ưu thế của cụ là đất mặt đường --> Lợi thế thương mại. Nếu cho thuê CC mini toàn bộ thì đánh mất ưu thế đó.
Ngược lại nếu cho thuê VP thì cũng sẽ khó cho thuê được hết toàn bộ 5-6 tầng. Họ thường chỉ muốn thuê 2-3 tầng dưới thôi. Cả 5 tầng thì chỗ để xe cũng không đủ.
Về cafe, nếu không có view gì thì em nghĩ sẽ khó làm ở tầng trên của 1 tòa nhà. Khách không đáng kể.

==> Do đó nếu là em, em sẽ thiết kế ntn:
- Trước hết là xây tối đa có thể: Bán hầm + tum và 5 tầng 1 lửng thành tổng cộng khoảng 6 tầng
- Phải có bán hầm để xe mới dễ cho thuê cửa hàng, VP, sau này khó đỗ xe ngoài đường lắm. Lưu ý giải pháp chống ngập.
- Thiết kế 3 tầng thông sàn (tầng 1 có lửng) làm VP, cửa hàng cho thuê, tầng 4 cũng thiết kế thông sàn, làm vách thạch cao hoặc vật liệu nhẹ phân thành CC mini. Tầng 5 có thể thiết kế sẵn thành CC to có 2 wc nhưng chia tạm thành 2 CC nhỡ mỗi cái 1 wc. Tum thiết kế được thành 1 CC nhỡ. Có sân vườn.
==> Cho thuê văn phòng 3 tầng đầu khá dễ. Tầng 1 + lửng có thể cho thuê làm siêu thị, cửa hàng --> tận dụng tối đa lợi thế. Tầng 2-3 có thể cho thuê văn phòng hoặc nhà trẻ.
2 tầng trên cùng làm CC mini duy trì dòng tiền đều đặn hoặc sau này cụ thích thì phá hết vách làm căn hộ cho gia đình mình ở (2 gia đình luôn cũng đc).

 

[Hungpede]

Cho thuê 30tr tiếp

 

[Jason88]

Là em thì e cho thuê đất cho khách tự bỏ tiền vào mà làm, còn tiền mặt dư kia đi làm căn chung cư nữa là êm

 

[TreeBoo]

Tầng 1,2 cho thuê kinh doanh. Từ tầng 3 cc mini cũng dc. Chứ món thuê vp cũng khoai lắm cụ.

 

[trungleba]

Em vote phương án 3.

 

[Minh Quoc 79]

Chào các bác.

Em vừa được bố mẹ cho 1 miếng đất 100m2 mặt đường gần khu Kosmo Tây Hồ. Em biết đây là tài sản rất lớn các cụ dành dụm cả đời nên em ko muốn bán mà để đầu tư lâu dài. Kể về em thì là được bao bọc từ bé, lại đang đi làm ở nc ngoài, nên ko có nhiều kiến thức về thị trường đầu tư ở VN. Hiện giờ đất chỉ có 1 cái nhà bé cho thuê đc 30tr/th. Em cũng có dành dụm được 1 chút tiền (vài tỷ), đang định vay ngân hàng thêm để xây 1 cái nhà cho thuê. Theo nghiên cứu, em nghĩ có vài cách:

1. Xây chung cư mini. 6 tầng, 1 lửng cho thuê spa gì đó, 4x4 hay 4x5 phòng mini (tuỳ giấy phép), 1 tum có thể cho thuê làm rooftop cafe. Em nghĩ mặt phố sẽ dễ cho thuê vì pccc an toàn, xe cứu hoả vào thoải mái.

2. Xây văn phòng cho thuê. Cái này em ko biết có dễ dàng ko.

3. Xây + tự kinh doanh. Nhà em cũng có kinh nghiệm kd nhà trẻ/dưỡng lão. Cái này vất vả hơn nhưng chắc sẽ lợi nhuận tốt.

Xin các bác chỉ dẫn.
Lạy tạ.

Nhà đất HN thì ngoài diện tích ra, cái quan trọng số 1 là mặt tiền.
Mặt tiền nhà bạn được bao nhiêu mét?
Đường phố khu đó có vỉa hè không, vỉa hè bao nhiêu mét, lòng đường bao nhiêu mét, đối diện nhà cũng là các căn hộ hay cơ quan, công sở, trường học...?
Nôm na chút chút như vậy thì mới sơ bộ được nên xây dựng cái gì.

 

[clessking]

Nhà đất HN thì ngoài diện tích ra, cái quan trọng số 1 là mặt tiền.
Mặt tiền nhà bạn được bao nhiêu mét?
Đường phố khu đó có vỉa hè không, vỉa hè bao nhiêu mét, lòng đường bao nhiêu mét, đối diện nhà cũng là các căn hộ hay cơ quan, công sở, trường học...?
Nôm na chút chút như vậy thì mới sơ bộ được nên xây dựng cái gì.

Em thấy thông tin của cụ ấy khá đầy đủ đó. Đang rảnh để em đoán phát cho vui nha. Cụ ấy nói là mặt phố, chứ ko phải mặt ngõ thì chắc là có vỉa hè rồi. Gần khu Kosmo là khu mới nên khả năng đường cũng to rộng.
Một thông tin nữa là có mỗi cái nhà cũ bé mà cho thuê được 30tr/tháng --> chắc chắn là mặt đường to, mặt tiền tối thiểu 4,7-4,8m rồi. Em đoán là được 5 hoặc 5.5m.
Khu Kosmo Tây Hồ thì mật độ, hạ tầng cũng vừa phải, hiện giờ có thể vắng nhưng 3-5 năm nữa thì sẽ đông. Nếu em đoán ko nhầm thì nhà cụ ấy sẽ thuộc 1 con đường/phố 2 chiều chứ ko phải mặt phố to 1 chiều mạn đó.
Không biết em suy luận thế có đúng ko cụ thớt nhỉ?

 

[Minh Quoc 79]

Em thấy thông tin của cụ ấy khá đầy đủ đó. Đang rảnh để em đoán phát cho vui nha. Cụ ấy nói là mặt phố, chứ ko phải mặt ngõ thì chắc là có vỉa hè rồi. Gần khu Kosmo là khu mới nên khả năng đường cũng to rộng.
Một thông tin nữa là có mỗi cái nhà cũ bé mà cho thuê được 30tr/tháng --> chắc chắn là mặt đường to, mặt tiền tối thiểu 4,7-4,8m rồi. Em đoán là được 5 hoặc 5.5m.
Khu Kosmo Tây Hồ thì mật độ, hạ tầng cũng vừa phải, hiện giờ có thể vắng nhưng 3-5 năm nữa thì sẽ đông. Nếu em đoán ko nhầm thì nhà cụ ấy sẽ thuộc 1 con đường/phố 2 chiều chứ ko phải mặt phố to 1 chiều mạn đó.
Không biết em suy luận thế có đúng ko cụ thớt nhỉ?

Thông tin đầy đủ thì sao phải "đoán" bạn
Phố HN thì nhiều kiểu lắm đấy bạn, ví dụ vỉa hè có 2m thì khó kinh doanh hơn vỉa hè 4-5m, mặt tiền nhà 8-9m thì nó khác với mặt tiền nhà ở phố chủ yếu 3-4-5m,
...v...v

 

[Minh Quoc 79]

Thông tin đầy đủ thì sao phải "đoán" bạn
Phố HN thì nhiều kiểu lắm đấy bạn, ví dụ vỉa hè có 2m thì khó kinh doanh hơn vỉa hè 4-5m, mặt tiền nhà 8-9m thì nó khác với mặt tiền nhà ở phố chủ yếu 3-4-5m,
...v...v

Nhiều căn mái tôn, cấp 4 cho thuê kịch kim 30tr tháng thì ổn chứ chủ lấy về xây 9 tầng lại khó cho thuê hơn ấy chứ. Lúc ấy lại ước vẫn để nhà cấp 4 cho thuê lấy 30tr tháng và lấy số tiền đầu tư xây dựng 9 tầng kia đi ăn chơi cho sướng.
Nhiều bài học lắm rồi.

 

[freedayff]

Em thấy thông tin của cụ ấy khá đầy đủ đó. Đang rảnh để em đoán phát cho vui nha. Cụ ấy nói là mặt phố, chứ ko phải mặt ngõ thì chắc là có vỉa hè rồi. Gần khu Kosmo là khu mới nên khả năng đường cũng to rộng.
Một thông tin nữa là có mỗi cái nhà cũ bé mà cho thuê được 30tr/tháng --> chắc chắn là mặt đường to, mặt tiền tối thiểu 4,7-4,8m rồi. Em đoán là được 5 hoặc 5.5m.
Khu Kosmo Tây Hồ thì mật độ, hạ tầng cũng vừa phải, hiện giờ có thể vắng nhưng 3-5 năm nữa thì sẽ đông. Nếu em đoán ko nhầm thì nhà cụ ấy sẽ thuộc 1 con đường/phố 2 chiều chứ ko phải mặt phố to 1 chiều mạn đó.
Không biết em suy luận thế có đúng ko cụ thớt nhỉ?

12m mặt tiền bác ạ. Vỉa hè khá bé nhưng mặt đường khá rộng. Nó nhìn thẳng ra Kosmo. Ko phải đường chính nhưng cũng khá yên tĩnh rộng rãi. Bác thấy tiềm năng nó ntn?

 

[freedayff]

Theo thông tin của cụ thì em phân tích ntn.
Ưu thế của cụ là đất mặt đường --> Lợi thế thương mại. Nếu cho thuê CC mini toàn bộ thì đánh mất ưu thế đó.
Ngược lại nếu cho thuê VP thì cũng sẽ khó cho thuê được hết toàn bộ 5-6 tầng. Họ thường chỉ muốn thuê 2-3 tầng dưới thôi. Cả 5 tầng thì chỗ để xe cũng không đủ.
Về cafe, nếu không có view gì thì em nghĩ sẽ khó làm ở tầng trên của 1 tòa nhà. Khách không đáng kể.

==> Do đó nếu là em, em sẽ thiết kế ntn:
- Trước hết là xây tối đa có thể: Bán hầm + tum và 5 tầng 1 lửng thành tổng cộng khoảng 6 tầng
- Phải có bán hầm để xe mới dễ cho thuê cửa hàng, VP, sau này khó đỗ xe ngoài đường lắm. Lưu ý giải pháp chống ngập.
- Thiết kế 3 tầng thông sàn (tầng 1 có lửng) làm VP, cửa hàng cho thuê, tầng 4 cũng thiết kế thông sàn, làm vách thạch cao hoặc vật liệu nhẹ phân thành CC mini. Tầng 5 có thể thiết kế sẵn thành CC to có 2 wc nhưng chia tạm thành 2 CC nhỡ mỗi cái 1 wc. Tum thiết kế được thành 1 CC nhỡ. Có sân vườn.
==> Cho thuê văn phòng 3 tầng đầu khá dễ. Tầng 1 + lửng có thể cho thuê làm siêu thị, cửa hàng --> tận dụng tối đa lợi thế. Tầng 2-3 có thể cho thuê văn phòng hoặc nhà trẻ.
2 tầng trên cùng làm CC mini duy trì dòng tiền đều đặn hoặc sau này cụ thích thì phá hết vách làm căn hộ cho gia đình mình ở (2 gia đình luôn cũng đc).

Cám ơn bác nhiều nhé. Em đang băn khoăn về khả năng cho thuê được văn phòng ở khu này. Cũng ko biết tình hình cho thuê CCMN bây h dễ dàng ko. Thấy nó nhiều quá, mà khu này ko có trường ĐH. Em nghĩ cứ xây hết CCMN bé, rồi cho thuê khoán 1 đội điều hành nào đó. Bác có kinh nghiệm về việc này ko ạ?

Bác xem ảnh bên trên thấy ntn? Em nghĩ tầng 1+2 cho spa hay cà phê thuê sẽ đẹp.

 

[luyenok]

E như cụ thì ko cần vội, vì mục đích chính của cụ là giữ tài sản cho tương lai thì việc đó xong rồi, ko có/còn yếu tố rủi ro hay bất lợi nào để phải khẩn trương xây dựng cả.
Vậy cụ có mục đích khác là tối ưu sinh lời trên mảnh đất đó không. S đó mà quy mô tối đa chắc cũng phải 4-5 tỷ, hết số tiền cụ đang có. Và rủi ro nữa là nếu ko hiệu quả thì lại tốn tiền sửa chữa, thay đổi công năng. Nếu vẫn muốn làm thì nên ưu tiện chọn mô hình kiểu cho thuê sàn, còn sau đó làm nội thất, công năng như nào để bên thuê chủ động. Tiền thuê sẽ thấp hơn nhưng cũng giảm thiểu đc rủi ro, khách cũ chuyển đi rồi thì vẫn tận dụng đc nhiều thứ cho khách sau.

 

[hellsing]

12m mặt tiền bác ạ. Vỉa hè khá bé nhưng mặt đường khá rộng. Nó nhìn thẳng ra Kosmo. Ko phải đường chính nhưng cũng khá yên tĩnh rộng rãi. Bác thấy tiềm năng nó ntn?

Đường này là đường sau Kosmo. Cụt. Chủ yếu kinh doanh nhỏ thôi chứ văn phòng cũng ko xịn lắm với ít ai vào. Khu này khối đế Kosmo cũng out liên tục vì là cụt. Ở thì rất thích.

 

[freedayff]

Đường này là đường sau Kosmo. Cụt. Chủ yếu kinh doanh nhỏ thôi chứ văn phòng cũng ko xịn lắm với ít ai vào. Khu này khối đế Kosmo cũng out liên tục vì là cụt. Ở thì rất thích.

Em cũng nghĩ thế. Nên mới định hướng về CCMN và cho thuê kinh doanh bên dưới.

 

[Phoenix Reborn]

Theo những gì mà bác thớt kể, khổ đất đó, mặt tiền đó... bác thớt lại đang ở nước ngoài, mảnh đất này cách đây tầm 5 năm về trước lúc chưa xây xong toà kosmo thì là chia làm 6 phòng cho thuê, tận lúc toà kosmo xây xong mới dẹp ko cho thuê trọ nữa. Khoảng 10 năm trước thì mảnh đất này hơi tù mù nhưng bây giờ khác hẳn rồi. Mẹ bác thớt khá dễ tính, cho thuê nhà rất rẻ, em cũng ướm hỏi mua nhưng bà cụ bảo để cho ông con zai. Nếu sai bác bỏ quá cho nhé!

 

[clessking]

Thông tin đầy đủ thì sao phải "đoán" bạn
Phố HN thì nhiều kiểu lắm đấy bạn, ví dụ vỉa hè có 2m thì khó kinh doanh hơn vỉa hè 4-5m, mặt tiền nhà 8-9m thì nó khác với mặt tiền nhà ở phố chủ yếu 3-4-5m,
...v...v

Hi, Cụ thấy em đoán cũng khá đúng phải ko. Có chăng là ko dám đoán mặt tiền đến 12m ah. Rảnh thì em đoán cho vui thôi cụ ah

Cám ơn bác nhiều nhé. Em đang băn khoăn về khả năng cho thuê được văn phòng ở khu này. Cũng ko biết tình hình cho thuê CCMN bây h dễ dàng ko. Thấy nó nhiều quá, mà khu này ko có trường ĐH. Em nghĩ cứ xây hết CCMN bé, rồi cho thuê khoán 1 đội điều hành nào đó. Bác có kinh nghiệm về việc này ko ạ?
Bác xem ảnh bên trên thấy ntn? Em nghĩ tầng 1+2 cho spa hay cà phê thuê sẽ đẹp.

Thêm phần thông tin mặt tiền 12m và sau luôn tòa CC cụ mới cung cấp, em có xem google map dãy phố cụ chụp ảnh thì thấy có thêm một số đánh giá ntn:
+ Thực tế khu này là sau tòa CC nên cũng có hơi khác biệt so với mặt phố thông thường. Cụ thể là nếu làm VP thì quy mô cũng chỉ khá nhỏ chứ thuê nguyên tòa 4-5 tầng là rất khó. Tòa kosmo em thấy đã có 2 cái siêu thị, 1 quán cafe Highland coffee, 1 spa nên nếu cho thuê làm siêu thị sẽ khó trừ khi là siêu thị đặc sản vùng miền và bán online. Em thấy có thể kinh doanh trường mầm non, trà đá - cà phê (phân khúc tận dụng vỉa hè, thấp hơn highland) hoặc làm phòng gym, trung tâm nghệ thuật thì khả dĩ hơn. Nếu cho thuê CC mini thì nó phải thuộc phân khúc ít tiền (6-10 triệu, thấp hơn thuê căn hộ CC thông thường).
+ Không biết hiện trạng nhà cũ của cụ ntn, nếu nhà cũ của cụ đã xây được 2-3 tầng thì cơ bản cũng đã khai thác hết nhu cầu hiện tại rồi. Cụ xây lên 4-5 tầng là phải đập đi hết xây lại tốn kém mà tại thời điểm hiện tại cũng khó khai thác hết. Khả năng cho thuê CC cụ thử khảo sát việc cho thuê ở tòa kosmo Tây Hồ luôn để đánh giá. Việc xây toàn bộ CC mini và cho thuê đơn vị quản lý luôn ở khu này em nghĩ sẽ ko hiệu quả lắm, vì nếu vậy cụ sẽ mất tiền cho thuê hiện tại (30tr) + lãi gửi tiết kiệm khoảng 4 tỷ (20 triệu) --> tối thiểu phải thu được 70-80 triệu/tháng mới bõ. Trong khi 100m2 nếu xây lên 5,5 tầng cũng chỉ được tầm 16-18 phòng, tương đương doanh thu khoảng 90-100 triệu --> đơn vị quản lý chỉ thuê của cụ phân nửa giá đó thôi. Ban đầu em nghĩ cụ nói nhà bé e nghĩ kiểu nhà 1 tầng cơ. Nhưng nhìn lại dãy phố đó đều xây 2-3 tầng rồi. Nếu như vậy, cụ xem có thể xây thêm 1 tầng và ghép cầu thang hoặc phương án nào mang tính sửa chữa ko chứ đập đi xây mới thì ko hiệu quả. Cụ có thể thử rao hợp tác cho thuê CCMN hoặc cho thuê phòng gym không, nếu khả thi, có đối tác quan tâm thì hẵng làm. Hoặc nhà cụ có kinh nghiệm làm trường mầm non quy mô nhỏ - vừa thì em nghĩ cũng có thể được. Phương án làm cafe em nghĩ không chắc chắn lắm vì để kinh doanh tầng 1 kiếm được 30tr/tháng thay cho phương án hiện tại là cũng khó đấy. Có thể tận dụng 1 phần nhỏ tầng 1 + chiếm dụng vỉa hè thì hiệu quả chứ làm toàn bộ thì lại ko hiệu quả.
Một vài chia sẻ mang tính cá nhân gửi cụ tham khảo.