[Funland] Dự đoán thị trường bất động sản 2024, nên mua hay chờ?

LAVIC

Xe tải
Biển số
OF-53016
Ngày cấp bằng
16/12/09
Số km
451
Động cơ
443,980 Mã lực
Chào các cụ. Cũng sắp hết năm 2023 và sang năm 2024 nên em xin phép lập thớt để các cụ cùng vào bàn luận về thị trường bds Hà Nội và phía Bắc năm 2024. Hy vong qua thớt này các cụ nhà đầu tư, người mua nhà để ở có thể nắm dc các thông tin hữu ích và ra quyết định hợp lý.
- Về kinh tế chung: Theo quan điểm của em thì kinh tế 2024 vẫn là 1 năm khó khăn do nhiều nguyên nhân: kinh tế thế giới chưa hồi phục, hấp thụ vốn vào nền kinh tế chưa hiệu quả dù lãi suất thấp, đầu tư công chưa có các dự án mới triển khai...
- Về chính sách kinh tế của chính phủ: Đây là điểm sáng rất tích cực, vì các cụ cũng nhận thấy rõ ràng là chính phủ và ngân hàng đang tìm mọi cách hỗ trợ nền kinh tế và đặc biệt là ngành bất động sản như giảm lãi suất, thông tư 02 cho gia hạn và hoãn nâng nhóm nợ, thông tư 06 cho phép vay vốn ls thấp hơn để đảo nợ, gia hạn trái phiếu...
- Về nguồn cung bất động sản: Năm 2024 sẽ có rất nhiều dự án chung cư mới khởi công, cung cấp ra lượng lớn căn hộ (nguồn thì em xin phép ko nói dc). Phân khúc liền kề, biệt thự kđt mới nguồn cung mới ko nhiều. Đất nền phân lô thì sẽ bị siết từ 1/1/2025 nên 2024 sẽ có nhiều biến động, khó dự đoán trước.
- Về nguồn cầu bất động sản: Nhu cầu về nhà ở vẫn cao, đặc biệt là phân khúc chung cư. Lãi suất thấp sẽ khiến nhiều nhà đầu tư chuyển tiền gửi tiết kiệm sang mua bất động sản giá rẻ, xác định đầu tư lâu dài. Nhà đầu cơ giai đoạn này sẽ chưa thực sự thấy hấp dẫn và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi vay bank, lướt sóng. Các "cá mập" thì có thể tiếp tục chờ đợi hoặc lựa chọn đầu tư vào 1 phân khúc ít người quan tâm và ngờ tới thời điểm này.
- Về các khu vực bất động sản:
+ Phía Bắc HN: Mê Linh, Sóc Sơn có thông tin thành phố mới nhưng 2024 chưa thể phát triển dc vì còn hạn chế về giao thông, cầu đường, hạ tầng. Đông Anh giá sẽ lên do có Vin Cổ Loa và dự án Thành Phố Thông Minh của BRG.
+ Phía Tây HN: Khu này khó dự đoán trước vì nhiều năm dc các nhà đầu tư quan tâm, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, phần tiếp theo em sẽ nói chi tiết hơn.
+ Phía Nam HN: Khu này cũng có thông tin về sân bay thứ 2 tại Hà Nội nhưng đến 2050 dự kiến mới hoạt động thì 2024 hơi sớm để đầu tư. Em nghĩ khu này sẽ có ít biến động.
+ Phía Đông HN: Theo em thì sẽ tiếp tục phát triển nhanh do có sự đầu tư của nhiều CĐT uy tín tiềm lực mạnh như Vin, Eurowindow, Him Lam. Hạ tầng giao thông tốt. Giáp với khu nhà giàu Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh, Bắc Ninh và sắp thêm Hưng Yên. Nguồn cầu sẽ có nhiều cả từ ngoài vào chứ không phụ thuộc vào phía trong ra.
+ Các tỉnh lân cận Hà Nội: Hưng Yên là điểm sáng để đầu tư. Hôm trc em có xem 1 video thấy tỉnh Hưng yên đang tích cực thu hút đầu tư FDI, xây dựng cùng lúc hàng chục kcn dọc theo đường mới từ đường 5 rẽ vào, qua thành phố Hưng Yên đi Thái Bình, các lãnh đạo tỉnh trực tiếp đưa các đoàn đầu tư đi thăm vị trí các KCN. E có việc đi Hưng Hà Thái Bình và cũng đi qua con đường này, thấy gần 60km tấp nập xe cộ thi công 2 bên đường. Các tỉnh khác thì theo em ko có nhiều biến động.
- Nhận định của em về diễn biến thị trường bất động sản 2024:
Quan điểm của em thì vẫn theo tư duy "chu kỳ" vì cũng đã 4-5 chu kỳ bất động sản lên xuống rồi. Do kiến thức còn hạn chế nên em chỉ căn cứ vào chu kỳ gần nhất, chu kỳ mà em thực sự có hiểu biết và tham gia vào. Khoảng 2010 thì thị trường đổ vỡ, giá giảm ko phanh, nhiều nhà đầu tư mất đến 50% thậm chí nhiều hơn do dùng đòn bẩy tài chính, và tập trung chủ yếu ở khu phía Tây Hà Nội. Đến năm 2014-2018 thì thị trường phát triển ổn định, giá tăng dần nhưng ko sốt. Từ 2018- 2021, sốt bất động sản bất chấp dịch bệnh covid.
Từ 2022-2023 thì thị trường đi xuống nhưng có điều kỳ lạ là giá ko giảm sâu, chỉ giảm 1 chút hoặc đi ngang, cao nhất như Kim Chung Di Trạch em ghi nhận cũng chỉ đến 30% từ giá CĐT. Chung cư lại liên tiếp lập đỉnh giá.
Để giải thích vấn đề tại sao giá ko giảm sâu như chu kỳ trước, theo em điểm mấu chốt chính là do nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính và nói chính xác hơn là ngân hàng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dc gia hạn, ko nhảy nhóm nợ, vay bank khác, lãi suất thấp...tránh việc đổ vỡ như chu kỳ trước. Còn chung cư do nguồn cung 2 năm vừa rồi ko có nên cung thiếu, cầu tăng, giá cũng đội lên. Các CĐT đợt này ra hàng, vừa là để "hớt váng sữa", vừa là để có tiền trả nợ sau 2 năm trầm lắng, nợ trái phiếu sẽ đẩy giá chung cư lập đỉnh mới, giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng cao.
Nhiều cụ đọc đến đây thì sẽ nghĩ ngay đến mốc 2024 sẽ là đáy rồi và từ 2024 thị trường bất động sản sẽ hồi phục đi lên. Nhưng theo em, đáy và hồi phục hay không sẽ phụ thuộc rất lớn vào 6 tháng đầu năm 2024.
Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ phải xử lý nhiều vấn đề lớn: Thông tư 02 về việc gia hạn nợ, nhóm nợ sẽ hết hạn - ngân hàng có tiếp tục gia hạn nữa hay ko, quả bom nợ xấu có thể kéo dài cho tự xì nhưng nếu nó ko xì dc thì ôm càng lâu lại càng nguy hiểm, nếu ko dc gia hạn thì 1 số bank sẽ có nợ xấu tăng đột biến và tạo áp lực bán tháo của nhà đầu tư. Đáo hạn trái phiếu cao kỷ lục, cái này nằm ngoài tầm của các cơ quan vì chính các trái chủ có đồng ý gia hạn không lại là quyền của họ. Liệu còn tay to, trùm bơm thổi bds nào bị đưa ra như bà L - VTP . . .

Ngoài ra, tình hình kinh tế cũng sẽ là yếu tố quyết định việc hồi phục thị trường bds hay không. Thực tế là tất cả các đợt sốt đất hoặc chu kỳ tăng giá đất đều đi kèm với GDP tăng nhanh.
Ở kịch bản thuận lợi, nền kinh tế từ đầu năm 2024 hồi phục, nhu cầu mua sắm chi tiêu tăng, sản xuất kinh doanh hồi phục, nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng trưởng cao liên tục...kết hợp với chính sách lãi suất thấp thì nhà đầu tư sẽ có nguồn tiền trả nợ, tiền dư mua bds và quan trọng nhất là lòng tin vào thị trường bds hồi phục cao. Ở kịch bản này, giá bds cũng sẽ tăng đều ổn định, chứ cơ hội x2 x3 thì em nghĩ chưa đến.
Ở kịch bản không thuận lợi, nền kinh tế 6 tháng đầu 2024 ko khởi sắc, ko có sự đột biến thậm chí còn tệ đi so với 2023 thì rất có khả năng "chu kỳ" giảm giá của bds vẫn tiếp tục. Giảm nhiều hay ít sẽ phụ thuộc vào áp lực tài chính của nhà đầu tư và vị trí, tiềm năng sinh lời, dòng tiền của bds.
Đây là ý kiến cá nhân của em, còn 1 số yếu tố liên quan đến thị trường tài chính nữa nhưng em xin chia sẻ ở thớt khác.
Mời các cụ vào cho xin ý kiến, nhiều cái do kiến thức em còn hạn chế thì các cụ cứ chỉ cho em rõ, em sẽ tiếp thu. Thank các cụ đã đọc bài!
 
Chỉnh sửa cuối:

LAVIC

Xe tải
Biển số
OF-53016
Ngày cấp bằng
16/12/09
Số km
451
Động cơ
443,980 Mã lực
Ai có tiền thì mua, ai chưa có/đủ thì chờ.
Có được tính là ý kiến có căn cứ không cụ thớt?
Ý kiến của cụ thì chuẩn rồi. Em đã sửa lại theo góp ý khéo của cụ, em chỉ sợ bị các cụ khác ý kiến "thô bạo" thôi :D
 

nissanlover

Xe tải
Biển số
OF-544228
Ngày cấp bằng
4/12/17
Số km
466
Động cơ
165,779 Mã lực
Tuổi
43
Có tiền thì mua cũng được, lãi suất thấp quá mà dự là sẽ tiếp tục thấp thêm 1 thời gian tương đối dài. Nhưng nếu phải đi vay thì hết sức cân nhắc
 

Alex0301

Xe tải
Biển số
OF-829449
Ngày cấp bằng
12/3/23
Số km
277
Động cơ
2,395 Mã lực
Tuổi
40
Chào các cụ. Cũng sắp hết năm 2023 và sang năm 2024 nên em xin phép lập thớt để các cụ cùng vào bàn luận về thị trường bds Hà Nội và phía Bắc năm 2024. Hy vong qua thớt này các cụ nhà đầu tư, người mua nhà để ở có thể nắm dc các thông tin hữu ích và ra quyết định hợp lý.
- Về kinh tế chung: Theo quan điểm của em thì kinh tế 2024 vẫn là 1 năm khó khăn do nhiều nguyên nhân: kinh tế thế giới chưa hồi phục, hấp thụ vốn vào nền kinh tế chưa hiệu quả dù lãi suất thấp, đầu tư công chưa có các dự án mới triển khai...
- Về chính sách kinh tế của chính phủ: Đây là điểm sáng rất tích cực, vì các cụ cũng nhận thấy rõ ràng là chính phủ và ngân hàng đang tìm mọi cách hỗ trợ nền kinh tế và đặc biệt là ngành bất động sản như giảm lãi suất, thông tư 02 cho gia hạn và hoãn nâng nhóm nợ, thông tư 06 cho phép vay vốn ls thấp hơn để đảo nợ, gia hạn trái phiếu...
- Về nguồn cung bất động sản: Năm 2024 sẽ có rất nhiều dự án chung cư mới khởi công, cung cấp ra lượng lớn căn hộ (nguồn thì em xin phép ko nói dc). Phân khúc liền kề, biệt thự kđt mới nguồn cung mới ko nhiều. Đất nền phân lô thì sẽ bị siết từ 1/1/2025 nên 2024 sẽ có nhiều biến động, khó dự đoán trước.
- Về nguồn cầu bất động sản: Nhu cầu về nhà ở vẫn cao, đặc biệt là phân khúc chung cư. Lãi suất thấp sẽ khiến nhiều nhà đầu tư chuyển tiền gửi tiết kiệm sang mua bất động sản giá rẻ, xác định đầu tư lâu dài. Nhà đầu cơ giai đoạn này sẽ chưa thực sự thấy hấp dẫn và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi vay bank, lướt sóng. Các "cá mập" thì có thể tiếp tục chờ đợi hoặc lựa chọn đầu tư vào 1 phân khúc ít người quan tâm và ngờ tới thời điểm này.
- Về các khu vực bất động sản:
+ Phía Bắc HN: Mê Linh, Sóc Sơn có thông tin thành phố mới nhưng 2024 chưa thể phát triển dc vì còn hạn chế về giao thông, cầu đường, hạ tầng. Đông Anh giá sẽ lên do có Vin Cổ Loa và dự án Thành Phố Thông Minh của BRG.
+ Phía Tây HN: Khu này khó dự đoán trước vì nhiều năm dc các nhà đầu tư quan tâm, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, phần tiếp theo em sẽ nói chi tiết hơn.
+ Phía Nam HN: Khu này cũng có thông tin về sân bay thứ 2 tại Hà Nội nhưng đến 2050 dự kiến mới hoạt động thì 2024 hơi sớm để đầu tư. Em nghĩ khu này sẽ có ít biến động.
+ Phía Đông HN: Theo em thì sẽ tiếp tục phát triển nhanh do có sự đầu tư của nhiều CĐT uy tín tiềm lực mạnh khu Vin, Eurowindow, Him Lam. Hạ tầng giao thông tốt. Giáp với khu nhà giàu Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh, Bắc Ninh và sắp thêm Hưng Yên. Nguồn cầu sẽ có nhiều cả từ ngoài vào chứ không phụ thuộc vào phía trong ra.
+ Các tỉnh lân cận Hà Nội: Hưng Yên là điểm sáng để đầu tư. Hôm trc em có xem 1 video thấy tỉnh Hưng yên đang tích cực thu hút đầu tư FDI, xây dựng cùng lúc hàng chục kcn dọc theo đường mới từ đường 5 rẽ vào, qua thành phố Hưng Yên đi Thái Bình, các lãnh đạo tỉnh trực tiếp đưa các đoàn đầu tư đi thăm vị trí các KCN. E có việc đi Hưng Hà Thái Bình và cũng đi qua con đường này, thấy gần 60km tấp nập xe cộ thi công 2 bên đường. Các tỉnh khác thì theo em ko có nhiều biến động.
- Nhận định của em về diễn biến thị trường bất động sản 2024:
Quan điểm của em thì vẫn theo tư duy "chu kỳ" vì cũng đã 4-5 chu kỳ bất động sản lên xuống rồi. Do kiến thức còn hạn chế nên em chỉ căn cứ vào chu kỳ gần nhất, chu kỳ mà em thực sự có hiểu biết và tham gia vào. Khoảng 2010 thì thị trường đổ vỡ, giá giảm ko phanh, nhiều nhà đầu tư mất đến 50% thậm chí nhiều hơn do dùng đòn bẩy tài chính, và tập trung chủ yếu ở khu phía Tây Hà Nội. Đến năm 2014-2018 thì thị trường phát triển ổn định, giá tăng dần nhưng ko sốt. Từ 2018- 2021, sốt bất động sản bất chấp dịch bệnh covid.
Từ 2022-2023 thì thị trường đi xuống nhưng có điều kỳ lạ là giá ko giảm sâu, chỉ giảm 1 chút hoặc đi ngang, cao nhất như Kim Chung Di Trạch em ghi nhận cũng chỉ đến 30% từ giá CĐT. Chung cư lại liên tiếp lập đỉnh giá.
Để giải thích vấn đề tại sao giá ko giảm sâu như chu kỳ trước, theo em điểm mấu chốt chính là do nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính và nói chính xác hơn là ngân hàng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dc gia hạn, ko nhảy nhóm nợ, vay bank khác, lãi suất thấp...tránh việc đổ vỡ như chu kỳ trước. Còn chung cư do nguồn cung 2 năm vừa rồi ko có nên cung thiếu, cầu tăng, giá cũng đội lên. Các CĐT đợt này ra hàng, vừa là để "hớt váng sữa", vừa là để có tiền trả nợ sau 2 năm trầm lắng, nợ trái phiếu sẽ đẩy giá chung cư lập đỉnh mới, giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng cao.
Nhiều cụ đọc đến đây thì sẽ nghĩ ngay đến mốc 2024 sẽ là đáy rồi và từ 2024 thị trường bất động sản sẽ hồi phục đi lên. Nhưng theo em, đáy và hồi phục hay không sẽ phụ thuộc rất lớn vào 6 tháng đầu năm 2024.
Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ phải xử lý nhiều vấn đề lớn: Thông tư 02 về việc gia hạn nợ, nhóm nợ sẽ hết hạn - ngân hàng có tiếp tục gia hạn nữa hay ko, quả bom nợ xấu có thể kéo dài cho tự xì nhưng nếu nó ko xì dc thì ôm càng lâu lại càng nguy hiểm, nếu ko dc gia hạn thì 1 số bank sẽ có nợ xấu tăng đột biến và tạo áp lực bán tháo của nhà đầu tư. Đáo hạn trái phiếu cao kỷ lục, cái này nằm ngoài tầm của các cơ quan vì chính các trái chủ có đồng ý gia hạn không lại là quyền của họ. Liệu còn tay to, trùm bơm thổi bds nào bị đưa ra như bà L - VTP . . .

Ngoài ra, tình hình kinh tế cũng sẽ là yếu tố quyết định việc hồi phục thị trường bds hay không. Thực tế là tất cả các đợt sốt đất hoặc chu kỳ tăng giá đất đều đi kèm với GDP tăng nhanh.
Ở kịch bản thuận lợi, nền kinh tế từ đầu năm 2024 hồi phục, nhu cầu mua sắm chi tiêu tăng, sản xuất kinh doanh hồi phục, nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng trưởng cao liên tục...kết hợp với chính sách lãi suất thấp thì nhà đầu tư sẽ có nguồn tiền trả nợ, tiền dư mua bds và quan trọng nhất là lòng tin vào thị trường bds hồi phục cao. Ở kịch bản này, giá bds cũng sẽ tăng đều ổn định, chứ cơ hội x2 x3 thì em nghĩ chưa đến.
Ở kịch bản không thuận lợi, nền kinh tế 6 tháng đầu 2024 ko khởi sắc, ko có sự đột biến thậm chí còn tệ đi so với 2023 thì rất có khả năng "chu kỳ" giảm giá của bds vẫn tiếp tục. Giảm nhiều hay ít sẽ phụ thuộc vào áp lực tài chính của nhà đầu tư và vị trí, tiềm năng sinh lời, dòng tiền của bds.
Đây là ý kiến cá nhân của em, còn 1 số yếu tố liên quan đến thị trường tài chính nữa nhưng em xin chia sẻ ở thớt khác.
Mời các cụ vào cho xin ý kiến, nhiều cái do kiến thức em còn hạn chế thì các cụ cứ chỉ cho em rõ, em sẽ tiếp thu. Thank các cụ đã đọc bài!
Thanks cụ!
 

thuyhtt

Xe tăng
Biển số
OF-142575
Ngày cấp bằng
19/5/12
Số km
1,458
Động cơ
348,365 Mã lực
Nơi ở
Hanoi, Vietnam
em muốn hỏi cụ nguồn cung chung cư mới tập trung khu vực nào (HN ạ, chứ tỉnh khác em ko quan tâm). Cảm ơn cụ.
Nói thật lòng, giờ có tiền khoảng 80% so giá trị, em mua đất khu Đông HN, chứ ko GTK với mức ls thế này .
 

Tonyvn8x

Xe tải
Biển số
OF-108659
Ngày cấp bằng
11/8/11
Số km
229
Động cơ
394,125 Mã lực
Bài hay và chi tiết. Em xin được hóng.

Được gửi từ iPhone Xs Max - Otofun
 

lodudu

Xe điện
Biển số
OF-759865
Ngày cấp bằng
13/2/21
Số km
2,290
Động cơ
187,808 Mã lực
1/7 sang năm tăng lương có ảnh hưởng gì ko? Bđs Hà Nam theo các cụ so với các tỉnh giáp HN thế nào?
 

xuanhieu7292

Xe buýt
Biển số
OF-844855
Ngày cấp bằng
11/12/23
Số km
871
Động cơ
11,967 Mã lực
? Các cụ còn nhiều tiền thế? :D
Tài khoản đến 100 tỷ không cụ chủ? :D
 
Biển số
OF-159482
Ngày cấp bằng
5/10/12
Số km
11,639
Động cơ
477,285 Mã lực
Thật ra BĐS về dài hạn chỉ có tăng.
Em ví dụ chính em, giả sử em có tầm 1-200 tỷ, em sẽ nghĩ làm sao bảo toafn TS, sinh lời tiếp tính sau.
Mà bảo toafn TS chắc BĐS và VN30 là ưu tiên hàng đầu.
 

LongNguyễn8x

Xe tăng
Biển số
OF-750007
Ngày cấp bằng
15/11/20
Số km
1,247
Động cơ
77,226 Mã lực
Nơi ở
Bắc Ninh
Trong cái nền kinh tế dẹo dặt này thì nhu cầu thực mới là chân ái. Cung chung cư khả năng có thêm thôi chứ giải quyết ngay được hết cầu và nhu cầu nội đô hiện tại là khó chứ chưa nói dư thừa. Đất nền luôn là món ăn khoái khẩu của dân đầu tư đầu cơ, thì lại bị siết cung từ 2025, vớ vẩn 2024 lại là năm bản lề đi gom của giới đầu cơ tay to.
 

LAVIC

Xe tải
Biển số
OF-53016
Ngày cấp bằng
16/12/09
Số km
451
Động cơ
443,980 Mã lực
em muốn hỏi cụ nguồn cung chung cư mới tập trung khu vực nào (HN ạ, chứ tỉnh khác em ko quan tâm). Cảm ơn cụ.
Nói thật lòng, giờ có tiền khoảng 80% so giá trị, em mua đất khu Đông HN, chứ ko GTK với mức ls thế này .
Nguồn cung ở HN chứ cụ, các tỉnh em ko có thông tin.
 

LAVIC

Xe tải
Biển số
OF-53016
Ngày cấp bằng
16/12/09
Số km
451
Động cơ
443,980 Mã lực
SmartSelect_20231217_091529_Drive.jpg

Dự báo "điểm đảo chiều"
Trang batdongsan.com là phục vụ môi giới bán hàng nên các báo cáo của họ nhiều thời điểm cũng sai lệch có chủ ý. Như đầu năm 2022 họ vẫn dự báo bds phát triển tốt nhưng thực tế lại ko phải vậy.
 
Thông tin thớt
Đang tải
Top