Chào các cụ
Nhà em có mua căn hộ ở Iris garden. Ban đầu mua ở bản vẽ thiết kế trong hợp đồng có 1 tường cách âm dày giữa thang máy và phòng ngủ. Vì tin tưởng CDT nên em mua can hộ cạnh thang máy cho tiện
Không ngờ lúc về ở mới biết CĐT bỏ cái tường cách âm này đi làm cho phòng lúc nào cũng có tiếng thang máy. Phần tường bỏ đi còn làm tăng diện tích căn hộ lên trên 2% và CĐT yêu cầu đóng thêm tiền. Hiện cư dân đang rất bức xúc gửi, treo băng rôn nhờ chính quyền giải quyết. Sau đó CĐT ra thông cáo báo chí là cái tường cách âm đấy nó muốn bỏ thì bỏ không cần cấp nào phê duyệt do nó thấy thang máy đủ tiêu chuẩn theo QCVN 27:2010/BTNMT .
Cụ nào biết về luật cho em hỏi CĐT nói như thế là đúng hay sai. Nếu đúng thì CĐT vừa bớt được tiền xây dựng lại vừa được ăn tiền thêm ạ. Cư dân đâu có cần thêm diện tích. và cái tiêu chuẩn kia nên được hiểu như thế nào ạ. Nó kêu u u cả ngày nhưng dưới mức quy định vẫn là đúng ạ
Chi tiết nội dung CĐT đưa ra ở phía dưới. Thanks các cụ
Nhà em có mua căn hộ ở Iris garden. Ban đầu mua ở bản vẽ thiết kế trong hợp đồng có 1 tường cách âm dày giữa thang máy và phòng ngủ. Vì tin tưởng CDT nên em mua can hộ cạnh thang máy cho tiện
Không ngờ lúc về ở mới biết CĐT bỏ cái tường cách âm này đi làm cho phòng lúc nào cũng có tiếng thang máy. Phần tường bỏ đi còn làm tăng diện tích căn hộ lên trên 2% và CĐT yêu cầu đóng thêm tiền. Hiện cư dân đang rất bức xúc gửi, treo băng rôn nhờ chính quyền giải quyết. Sau đó CĐT ra thông cáo báo chí là cái tường cách âm đấy nó muốn bỏ thì bỏ không cần cấp nào phê duyệt do nó thấy thang máy đủ tiêu chuẩn theo QCVN 27:2010/BTNMT .
Cụ nào biết về luật cho em hỏi CĐT nói như thế là đúng hay sai. Nếu đúng thì CĐT vừa bớt được tiền xây dựng lại vừa được ăn tiền thêm ạ. Cư dân đâu có cần thêm diện tích. và cái tiêu chuẩn kia nên được hiểu như thế nào ạ. Nó kêu u u cả ngày nhưng dưới mức quy định vẫn là đúng ạ
Chi tiết nội dung CĐT đưa ra ở phía dưới. Thanks các cụ
Theo thiết kế sơ bộ ban đầu, một số căn hộ trong Dự án Iris Garden được xây thêm hạng mục tường cách âm để chống tiếng ồn từ thang máy. Tuy nhiên, trong quá trình thi công, do chất lượng của thang máy được lựa chọn hoàn toàn đáp ứng yêu cầu đảm bảo về tiếng ồn phù hợp với các quy định trong QCVN 26: 2010/BTNMT và các tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng, hạng mục tường cách âm này được điều chỉnh để đảm bảo mỹ quan, giá trị sử dụng của căn hộ và hiệu quả của Dự án.
Việc điều chỉnh thay đổi tường cách âm này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và không ảnh hưởng đến diện tích của căn hộ. Cụ thể là:
Theo quy định tại điểm b Khoản 1 và Khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng năm 2014 về điều chỉnh thiết kế xây dựng: “[I]1. Thiết kế xây dựng đã được phê duyệt chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp sau: b. Trong quá trình thi công xây dựng có yêu cầu phải điều chỉnh thiết kế xây dựng để bảo đảm chất lượng công trình và hiệu quả của dự án. 2. Khi điều chỉnh thiết kế xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều này mà có thay đổi về địa chất công trình, tải trọng thiết kế, giải pháp kết cấu, vật liệu của kết cấu chịu lực, biện pháp tổ chức thi công ảnh hưởng đến an toàn chịu lực của công trình thì việc điều chỉnh thiết kế xây dựng phải được thẩm định và phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này[/I]”. Do vậy, việc điều chỉnh thay đổi tường cách âm không dẫn đến thay đổi về địa chất công trình, tải trọng thiết kế, giải pháp kết cấu, vật liệu của kết cấu chịu lực, biện pháp tổ chức thi công ảnh hưởng đến an toàn chịu lực của công trình, do đó, không phải thẩm định và phê duyệt theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Thông tư số 18/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung về thẩm định, phê duyệt dự án và thiết kế, dự toán xây dựng công trình về điều chỉnh thiết kế, dự toán xây dựng công trình (“Thông tư số 18”): “[I]2. Người quyết định đầu tư quyết định việc điều chỉnh thiết kế, dự toán xây dựng công trình khi việc điều chỉnh này dẫn đến phải điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng. Các trường hợp điều chỉnh khác do chủ đầu tư tự quyết định và chịu trách nhiệm về quyết định điều chỉnh của mình[/I]”. Vì việc điều chỉnh thay đổi tường cách âm không dẫn đến phải điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, do đó, chủ đầu tư, Công ty Nhuệ Giang hoàn toàn có quyền tự quyết định về nội dung này.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014: “[I]2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung[/I]”.
Theo quy định tại Mục 1.4.13 QCVN 04: 2019/BXD-Quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 ban hành Quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư:[I] “1.4.13 Diện tích sử dụng căn hộ: Diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ: bao gồm diện tích sàn có kể đến tường/vách ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia; Không bao gồm diện tích phần sàn có cột/vách chịu lực, có hộp kĩ thuật nằm bên trong căn hộ và diện tích tường/vách bao toà nhà/căn hộ, tường/vách phân chia giữa các căn hộ.
Chú thích: Kích thước thông thuỷ là kích thước được đo đến mép trong của lớp hoàn thiện tường/vách/đố kính/lan can sát mặt sàn (không bao gồm các chi tiết trang trí nội thất như ốp chân tường/gờ/phào...) Đối với ban công, lô gia thì tính toàn toàn bộ diện tích sàn, trường hợp có mép tường chung thì tính theo mép trong của tường chung”.[/I]
Như vậy, việc xác định diện tích sử dụng căn hộ theo kích thước thông thuỷ phải được tính theo đúng quy định của pháp luật. Theo đó, khoảng không gian nằm giữa tường cách âm và tường bao của căn hộ, tường phân chia các căn hộ, cũng như diện tích của tường cách âm thang máy, được tính vào diện tích sử dụng của căn hộ. Căn cứ vào thiết kế đã được phê duyệt, thực tế thi công xây dựng, quy định của pháp luật, việc xác định diện tích sử dụng căn hộ không bị ảnh hưởng bởi hạng mục tường cách âm thang máy của căn hộ.
Theo quy định tại Quyết định 3621/QĐ-BKHCN năm 2012 công bố Tiêu chuẩn quốc gia do Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành Quyết định 3621/QĐ-BKHCN năm 2012 công bố Tiêu chuẩn quốc gia do Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành công bố tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9262-1:2020 (ISO 7976-1:1989) về dung sai trong xây dựng công trình – Phương pháp đo kiểm công trình và cấu kiệm chế sẵn công trình – Phần 1: Phương pháp và dụng cụ đo, việc chênh lệch diện tích căn hộ trong quá trình thi công căn hộ hoàn toàn được sự cho phép của pháp luật.
Theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 2 Hợp đồng mua bán căn hộ, “[I]Bên Mua và Bên Bán nhất trí rằng, diện tích thông thủy chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên Mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho Bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao Căn hộ; trong trường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch bằng hoặc thấp hơn 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì Giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại phù hợp theo phần chênh lệch diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ. Trong Biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục của Hợp đồng, Hai Bên nhất trí sẽ ghi rõ diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao căn hộ, diện tích thông thủy chênh lệch so với diện tích ghi trong hợp đồng mua bán đã ký nếu có[/I]”.
Theo quy định của pháp luật và thống nhất tại Hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích căn hộ được phép có dung sai và Bên Mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ.
Như vậy, thiết kế của Dự án Iris Garden (cũng như toàn bộ các hạng mục khác của Dự án) và việc tính diện tích của từng Căn hộ chung cư trong Dự án hoàn toàn tuân thủ quy định của pháp luật, phù hợp với hợp đồng mua bán đã kí kết và trên thực tế đã được đầy đủ các cơ quan quản lí nhà nước thẩm định, phê duyệt và chấp nhận thông qua.
