Mua đất thổ cư là một quyết định lớn, liên quan đến số tiền tích góp cả đời. Chỉ một sơ suất nhỏ cũng có thể khiến ai bỏ số tiền khủng khiếp bay màu hoặc rơi vào tranh chấp kéo dài. Dưới đây là chia sẻ của
Meeymap về
checklist chi tiết 15 bước mà các bác
phải làm trước khi đặt cọc, ký hợp đồng, giúp giảm tối đa rủi ro pháp lý, tài chính và quy hoạch. Hãy in ra, đánh dấu từng mục và chỉ chuyển tiền khi tất cả đều “xanh”.
I. Trước khi xem đất (Check Meeymap ngay)
1. Xác minh thông tin người bán
-Hỏi rõ: Chủ sở hữu đứng tên sổ là ai? Có ủy quyền không?
-Kiểm tra CMND/CCCD: So sánh với sổ đỏ, phải trùng họ tên, số CMND, ngày sinh.
-Trường hợp nhiều người: Yêu cầu tất cả đồng sở hữu ký tá hoặc có giấy ủy quyền công chứng đầy đủ.
-Cảnh giác: Người môi giới tự xưng “chủ đất” hoặc “anh em ruột” - yêu cầu gặp trực tiếp chủ sổ.
2. Kiểm tra tính pháp lý của sổ
Loại sổ
Sổ đỏ cũ (trước 2009)Có thể thiếu bản đồ, dễ tranh chấp=>Yêu cầu
đo đạc lại tại Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ)
Sổ hồng riêng:An toàn nhất=>Đối chiếu
mã thửa, tờ bản đồ với thực tế
Sổ photo, bản sao:Không chấp nhận=>Phải cầm
sổ gốc
Lưu ý: Sổ photo dù có công chứng vẫn
không có giá trị chuyển nhượng.
3. Tra cứu quy hoạch và nghĩa vụ tài chính
- Bước 1: Lên Cổng thông tin điện tử Sở TNMT tỉnh/thành => Tra cứu quy hoạch 1/500, 1/2000.
Hoặc các bác có thể tra trên
meeymap.com để biết quy hoạch bất động sản trên cả nước.
- Bước 2: Đến VPĐKĐĐ quận/huyện yêu cầu trích lục thông tin thửa đất (phí ~20.000đ).
- Kiểm tra:
- Có nằm trong khu quy hoạch công cộng, hành lang an toàn giao thông?
- Tiền sử dụng đất đã nộp chưa? (Nếu chưa => bạn phải nộp bổ sung).
- Có thế chấp ngân hàng không? (Nếu có => yêu cầu giải chấp trước).
II. Khi đi xem đất
4. Đo đạc thực tế vs sổ sách
-Mang
máy đo laser hoặc thuê
đơn vị đo đạc độc lập (chi phí ~500k).
-So sánh: Diện tích thực tế ≥ 98% diện tích sổ.
-Chụp ảnh: 4 góc đất + mốc giới + nhà kế bên.
5. Kiểm tra hiện trạng và hạ tầng
-Đường vào: Có
đường ô tô không? Đường đất hay bê tông?
-Điện, nước: Có đồng hồ riêng? Hệ thống thoát nước?
-Môi trường: Có gần nghĩa trang, nhà máy, sông ô nhiễm?
Ngoài ra có 1 mẹo đi xem nhà truyền tai nhau là nên đi xem nhà vào ngày mưa để biết tình trạng ngập úng của khu vực đó.
6. Xác minh tranh chấp
-Hỏi
tổ trưởng dân phố/UBND phường: “Thửa đất này có tranh chấp không?”
-Đến
hàng xóm lân cận hỏi: “Đất này của ai? Có ai kiện tụng không?”
7. Đánh giá tiềm năng tăng giá
-Vị trí: Cách trung tâm <15km, gần trường học, chợ, bệnh viện.
-Hạ tầng tương lai: Có dự án đường cao tốc, metro, khu công nghiệp?
8. Thương lượng giá & đặt cọc
Mức đặt cọc tuỳ thuộc vào 2 bên thoả thuận, nếu các bác cọc ít, dễ bị mất, chủ bán sẵn sàng bỏ cọc để bán cho người khác có giá cao hơn. Nếu cọc nhiều, có nhiều nguy cơ tiềm ẩn như không rút được, bị chủ nhà cầm mất, … Phải có hợp đồng cọc rõ ràng. Nếu làm việc qua mối giới hay công ty bất động sản uy tín thì đa số việc xem tình hình đất và làm hợp đồng sẽ được công ty lo.
=>Không đặt cọc miệng - phải có biên bản đặt cọc công chứng.
III. Trước khi công chứng hợp đồng
9. Ký hợp đồng đặt cọc chi tiết
Ghi rõ:
-Giá cuối cùng, phương thức thanh toán).
-Thời gian ra công chứng (tối đa 15 ngày).
-Phạt nếu bên bán hủy hợp đồng: 8-10% giá trị đất.
10. Kiểm tra lại nghĩa vụ tài chính
-Yêu cầu bên bán nộp
biên lai tiền sử dụng đất (nếu có).
-Kiểm tra
thuế thu nhập cá nhân 2% và phí - ai chịu? Tuỳ từng trường hợp mà sẽ thuộc bên mua hoặc bên bán chịu, nên bạn cần hỏi kĩ nhé. Thuật ngữ “net” sẽ là do người mua trả phí, “bao phí” sẽ là bên bán chịu phí.
11. Làm thủ tục công chứng
Mang theo:
-Sổ gốc + CMND cả hai bên.
-Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân, đã kết hôn, ly thân, ly hôn…).
-Yêu cầu công chứng viên đọc to từng điều khoản.
12. Thanh toán và nhận sổ
-Chuyển khoản ngân hàng hoặc tiền mặt.
-Chỉ thanh toán 95% khi nhận sổ gốc đã sang tên.
-5% còn lại giữ đến khi bàn giao đất thực tế.
IV. Sau khi nhận đất
13. Sang tên ngay trong 30 ngày
-Nộp hồ sơ tại
VPĐKĐĐ => Lệ phí ~0,5% giá trị đất.
-Nhận
sổ mới mang tên mình.
14. Lưu trữ hồ sơ đầy đủ
-Hợp đồng công chứng.
-Biên bản bàn giao đất.
-Biên lai nộp thuế, lệ phí.
-Ảnh chụp hiện trạng.
Hãy lưu ý các bước trên để tránh mất tiền oan nhé. Chúc các bác mua nhà thành công.
