Nhờ tư vấn giao dịch đất khi sổ đỏ là người đứng tên hộ.

[Mt6366]

Cụ ơi trường hợp em thế này thì giao dịch thế nào cho an toàn ạ:
1. Nhà có sổ đỏ rồi, em đã chụp ảnh.

2. Người chủ nhà thực (thấy bảo công chức nhà nước, em xem giấy tờ và đã chụp lại đầy đủ CMT, thẻ Đảng), nhưng người đứng tên lại là người khác (2 vợ chồng khác).

3. Em mua nhà qua môi giới, 3 bên đã thoả thuận xong. Môi giới nhận cọc của em (50tr), cam kết sẽ đứng ra đảm bảo cho giao dịch, ko đảm bảo coi như văn phòng môi giới phải đền cọc (do mới nhận cọc nên người đứng tên chưa xuất hiện, em thì ko thể cọc với người chủ vì ko phải tên trên sổ). Sau đó môi giới lại làm cam kết cọc với người bán (chủ thực sự chứ ko phải 2 người đứng tên, em ngồi xem chứ ko ký tá gì vào cái này).

4. Em sẽ báo lại ngày giao dịch, chủ thực sự sẽ xắp xếp để 2 vc đứng tên sổ ra ký hợp đồng công chứng với em.
- VP công chứng thì chủ muốn làm chỗ quen (bạn này có vẻ chuyên đất cát, thành thạo giao dịch).
- Chủ muốn ký hợp đồng mua bán xong, chưa đóng dấu, chưa vào tên trên hệ thống, giấy tờ để lại phòng công chứng.
- Sau đó 2 bên (chắc chỉ em với chủ thực sự, 2 người đứng tên ký xong rồi dc về luôn) ra ngân hàng, em chuyển tiền xong 100%, chủ sẽ gọi điện về VP công chứng để đóng dấu và đưa thông tin lên hệ thống. Sau đó 2 bên sẽ về VP công chứng để em là người mua cầm toàn bộ giấy tờ.

Em đang băn khoăn có nên TT tiền mặt tại VP công chứng luôn, ký xong lên hệ thống rồi giao tiền tại trận (có thể nhờ NH qua đếm tiền). Sau đó làm biên bản giao nhận tiền có công chứng. Em cũng lăn tăn là BN giao nhận tiền này thì 2 vc đứng tên ký hay chủ ký? Giao dịch qua ngân hàng thì ck vào tk của chủ chứ ko phải 2 người đứng tên.

NHỜ CÁC CỤ THÔNG THÁI TƯ VẤN CHO EM VỚI (em muốn giao dịch an toàn nhất, kể cả mất chi phí).

 

[Mt6366]

Cụ Jetu có kinh nghiệm giúp em với ạ.

 

[lẩu cưng]

ví dụ luôn cho cụ thế này nhé:

vào 1 ngày đẹp trời giông tố sấm chớp đùng đùng e vác tí tiền sang đặt cọc cái nhà vài trăm mét vuông với giá phủ lý.

trước đó e rao bán trên mạng, có gà vào là lùa liền.

có gà, e sang tay luôn kiếm tí tiền ăn nhậu cho đỡ gầy.

gà mua nhà của e, nhưng e mới chỉ thanh toán cọc hoặc 90% với chủ nhà cũ, 10% e giữ đợi khi ra sổ xong mới thanh toán nốt.

cụ hiểu gì k ?

 

[Mt6366]

ví dụ luôn cho cụ thế này nhé:

vào 1 ngày đẹp trời giông tố sấm chớp đùng đùng e vác tí tiền sang đặt cọc cái nhà vài trăm mét vuông với giá phủ lý.

trước đó e rao bán trên mạng, có gà vào là lùa liền.

có gà, e sang tay luôn kiếm tí tiền ăn nhậu cho đỡ gầy.

gà mua nhà của e, nhưng e mới chỉ thanh toán cọc hoặc 90% với chủ nhà cũ, 10% e giữ đợi khi ra sổ xong mới thanh toán nốt.

cụ hiểu gì k ?

Dạ em ko hiểu gì cụ ạ. Em ko thạo về việc này. Cụ giúp em thì cụ giúp cho trót, viết dễ hiểu hơn giúp em dc ko ạ.

VP môi giới lẫn người bán qua tiếp xúc em đều đánh giá là người tử tế.

Em chỉ muốn có cách giao dịch an toàn nhất, còn thì kiểu đứng tên hộ này em nghĩ cũng nhiều mà.

 

[Mt6366]

Dạ em đã "nhờ" được người chuyên việc này giúp rồi ạ.
Tks các cụ.

 

[moonlife]

Cụ ơi trường hợp em thế này thì giao dịch thế nào cho an toàn ạ:
1. Nhà có sổ đỏ rồi, em đã chụp ảnh.

2. Người chủ nhà thực (thấy bảo công chức nhà nước, em xem giấy tờ và đã chụp lại đầy đủ CMT, thẻ ****), nhưng người đứng tên lại là người khác (2 vợ chồng khác).

3. Em mua nhà qua môi giới, 3 bên đã thoả thuận xong. Môi giới nhận cọc của em (50tr), cam kết sẽ đứng ra đảm bảo cho giao dịch, ko đảm bảo coi như văn phòng môi giới phải đền cọc (do mới nhận cọc nên người đứng tên chưa xuất hiện, em thì ko thể cọc với người chủ vì ko phải tên trên sổ). Sau đó môi giới lại làm cam kết cọc với người bán (chủ thực sự chứ ko phải 2 người đứng tên, em ngồi xem chứ ko ký tá gì vào cái này).

4. Em sẽ báo lại ngày giao dịch, chủ thực sự sẽ xắp xếp để 2 vc đứng tên sổ ra ký hợp đồng công chứng với em.
- VP công chứng thì chủ muốn làm chỗ quen (bạn này có vẻ chuyên đất cát, thành thạo giao dịch).
- Chủ muốn ký hợp đồng mua bán xong, chưa đóng dấu, chưa vào tên trên hệ thống, giấy tờ để lại phòng công chứng.
- Sau đó 2 bên (chắc chỉ em với chủ thực sự, 2 người đứng tên ký xong rồi dc về luôn) ra ngân hàng, em chuyển tiền xong 100%, chủ sẽ gọi điện về VP công chứng để đóng dấu và đưa thông tin lên hệ thống. Sau đó 2 bên sẽ về VP công chứng để em là người mua cầm toàn bộ giấy tờ.

Em đang băn khoăn có nên TT tiền mặt tại VP công chứng luôn, ký xong lên hệ thống rồi giao tiền tại trận (có thể nhờ NH qua đếm tiền). Sau đó làm biên bản giao nhận tiền có công chứng. Em cũng lăn tăn là BN giao nhận tiền này thì 2 vc đứng tên ký hay chủ ký? Giao dịch qua ngân hàng thì ck vào tk của chủ chứ ko phải 2 người đứng tên.

NHỜ CÁC CỤ THÔNG THÁI TƯ VẤN CHO EM VỚI (em muốn giao dịch an toàn nhất, kể cả mất chi phí).

50tr mất ko đến nỗi tiếc lắm đâu ạ.
Cụ nhớ cho em là cụ phải giao dịch với những người có tên trên sổ đỏ, cụ ko có trách nhiệm tìm hiểu "chủ thực sự" là ai cả. Từ đặt cọc đến thanh toán đều cho người có tên trên sổ đỏ cụ nhé. Còn sau đó việc người có tên trên sổ và "chủ thực sự" có đưa tiền cho nhau không cụ cũng ko cần quan tâm lắm đâu ạ.
Chúc cụ may mắn.

 

[Nhân văn 90]

Cụ ơi trường hợp em thế này thì giao dịch thế nào cho an toàn ạ:
1. Nhà có sổ đỏ rồi, em đã chụp ảnh.

2. Người chủ nhà thực (thấy bảo công chức nhà nước, em xem giấy tờ và đã chụp lại đầy đủ CMT, thẻ ****), nhưng người đứng tên lại là người khác (2 vợ chồng khác).

3. Em mua nhà qua môi giới, 3 bên đã thoả thuận xong. Môi giới nhận cọc của em (50tr), cam kết sẽ đứng ra đảm bảo cho giao dịch, ko đảm bảo coi như văn phòng môi giới phải đền cọc (do mới nhận cọc nên người đứng tên chưa xuất hiện, em thì ko thể cọc với người chủ vì ko phải tên trên sổ). Sau đó môi giới lại làm cam kết cọc với người bán (chủ thực sự chứ ko phải 2 người đứng tên, em ngồi xem chứ ko ký tá gì vào cái này).

4. Em sẽ báo lại ngày giao dịch, chủ thực sự sẽ xắp xếp để 2 vc đứng tên sổ ra ký hợp đồng công chứng với em.
- VP công chứng thì chủ muốn làm chỗ quen (bạn này có vẻ chuyên đất cát, thành thạo giao dịch).
- Chủ muốn ký hợp đồng mua bán xong, chưa đóng dấu, chưa vào tên trên hệ thống, giấy tờ để lại phòng công chứng.
- Sau đó 2 bên (chắc chỉ em với chủ thực sự, 2 người đứng tên ký xong rồi dc về luôn) ra ngân hàng, em chuyển tiền xong 100%, chủ sẽ gọi điện về VP công chứng để đóng dấu và đưa thông tin lên hệ thống. Sau đó 2 bên sẽ về VP công chứng để em là người mua cầm toàn bộ giấy tờ.

Em đang băn khoăn có nên TT tiền mặt tại VP công chứng luôn, ký xong lên hệ thống rồi giao tiền tại trận (có thể nhờ NH qua đếm tiền). Sau đó làm biên bản giao nhận tiền có công chứng. Em cũng lăn tăn là BN giao nhận tiền này thì 2 vc đứng tên ký hay chủ ký? Giao dịch qua ngân hàng thì ck vào tk của chủ chứ ko phải 2 người đứng tên.

NHỜ CÁC CỤ THÔNG THÁI TƯ VẤN CHO EM VỚI (em muốn giao dịch an toàn nhất, kể cả mất chi phí).

E cũng thế. làm công chứng xong, ký tá đầy đủ, nhưng chưa đóng dấu vào sổ, và bên công chứng giữ giấy tờ,hợp đồng, vợ e và vợ anh bán ở vp công chứng. e và anh chồng bên bán ra ngân hàng, e chuyển tiền xong thì gọi điện về, bên văn phòng công chứng đóng dấu vào sổ rồi giao giấy tờ cho vợ e ở đấy. Xong.
E thì không phải cọc, hẹn ngày là ra công chứng, trong thời gian hẹn có ai trả giá hơn thì e chấp nhận không mua được.
Chuyện của cụ thì e khuyên là nên ít nhất cũng phải đến nhà chính chủ sổ đỏ, nói chuyện có vợ chồng con cái, biết nhà biết cửa, xem giấy tờ gốc. chốt thì cọc cho bên bán. hẹn ngày ra VP công chứng.
Không nên vội vàng đâu cụ. 50tr cũng là tiền, công chức nhà nước to đến đâu thì to người ta mua bán đàng hoàng chả việc gì phải giấu diếm.
e cũng mua của công chức nhà nước làm chức kha khá trong thành phố HN. nhưng e cứ phải đến nhà nc gặp mặt rồi mới chốt.

 

[khinaothicooto]

cứ theo phương án cụ nói ra đó mà làm hoăc mang tiền mặt đến phòng công chứng cũng được ko sao đâu hình thức như này em giao dịch nhiều rồi

 

[Jetu]

Cụ ơi trường hợp em thế này thì giao dịch thế nào cho an toàn ạ:
1. Nhà có sổ đỏ rồi, em đã chụp ảnh.

2. Người chủ nhà thực (thấy bảo công chức nhà nước, em xem giấy tờ và đã chụp lại đầy đủ CMT, thẻ ****), nhưng người đứng tên lại là người khác (2 vợ chồng khác).

3. Em mua nhà qua môi giới, 3 bên đã thoả thuận xong. Môi giới nhận cọc của em (50tr), cam kết sẽ đứng ra đảm bảo cho giao dịch, ko đảm bảo coi như văn phòng môi giới phải đền cọc (do mới nhận cọc nên người đứng tên chưa xuất hiện, em thì ko thể cọc với người chủ vì ko phải tên trên sổ). Sau đó môi giới lại làm cam kết cọc với người bán (chủ thực sự chứ ko phải 2 người đứng tên, em ngồi xem chứ ko ký tá gì vào cái này).

4. Em sẽ báo lại ngày giao dịch, chủ thực sự sẽ xắp xếp để 2 vc đứng tên sổ ra ký hợp đồng công chứng với em.
- VP công chứng thì chủ muốn làm chỗ quen (bạn này có vẻ chuyên đất cát, thành thạo giao dịch).
- Chủ muốn ký hợp đồng mua bán xong, chưa đóng dấu, chưa vào tên trên hệ thống, giấy tờ để lại phòng công chứng.
- Sau đó 2 bên (chắc chỉ em với chủ thực sự, 2 người đứng tên ký xong rồi dc về luôn) ra ngân hàng, em chuyển tiền xong 100%, chủ sẽ gọi điện về VP công chứng để đóng dấu và đưa thông tin lên hệ thống. Sau đó 2 bên sẽ về VP công chứng để em là người mua cầm toàn bộ giấy tờ.

Em đang băn khoăn có nên TT tiền mặt tại VP công chứng luôn, ký xong lên hệ thống rồi giao tiền tại trận (có thể nhờ NH qua đếm tiền). Sau đó làm biên bản giao nhận tiền có công chứng. Em cũng lăn tăn là BN giao nhận tiền này thì 2 vc đứng tên ký hay chủ ký? Giao dịch qua ngân hàng thì ck vào tk của chủ chứ ko phải 2 người đứng tên.

NHỜ CÁC CỤ THÔNG THÁI TƯ VẤN CHO EM VỚI (em muốn giao dịch an toàn nhất, kể cả mất chi phí).

Đã đọc kỹ trường hợp của cụ. Có ba vấn đề sau:
1. Trường hợp này vẫn thường diễn ra trong thực tế giao dịch ở VN: A đứng tên sổ đỏ, B sở hữu và giao dịch, C mua.
2. Trước hết, về mặt luật pháp, cụ cần nắm rõ thực trạng giao dịch và vị thế pháp lý của các bên ở đây.
- A được pháp luật công nhận là chủ hợp pháp bđs, có quyền ký giấy tờ công chứng, đăng ký sang tên. Do đó, mọi giao dịch về bđs chỉ được pháp luật công nhận khi C làm với A.
- B trước pháp luật không liên quan đến bđs, chỉ là người nhận tiền từ C cho một giao dịch bđs thuộc A mà không thuộc B.
- C là bên mua, trao tiền cho B nhưng lại mua bđs của A.
Như vậy, bản chất giao dịch ở đây gồm có hai phần tương đối độc lập: 1. C trao tiền cho B, 2. A ký giấy tờ cho C.
Do đó, nếu bất trắc xảy ra, luật sẽ phân thành hai vụ độc lập, có liên quan ngầm ẩn.
3. Các kịch bản có thể diễn ra
- Kịch bản 1: C trao tiền cho B, và A ký giấy tờ pháp lý cho C. Xong. (theo cách cụ đang làm)
- Kịch bản 2: A lật kèo không ký hoặc ký rồi nhưng không giao giấy tờ, C không thể làm gì được A về pháp lý cũng như thực tế (vì hai bên không có giao dịch, cam kết). C buộc phải đòi tiền cọc (thậm chí tiền nhà đã thanh toán tiếp) từ B, B có thể trả, có thể không.
Nếu không trả, cụ phải nhờ đến pháp luật (ra tòa). Tòa sẽ tuyên: B phải trả lại tiền, và không công nhận chuyện mua bán (vô hiệu) vì bđs đâu phải của B, do đó B không bị phạt hay bồi thường cọc.
- Kịch bản 3: B lật kèo, cụ hoặc đòi được tiền hoặc phải nhờ tòa án, tuy nhiên B không phải bồi thường hay bị phạt cọc vì giao dịch vô hiệu. A vô can.
Lời khuyên:
- Hoặc cụ theo kịch bản 1 (như cụ đang làm) với điều kiện có niềm tin (và chút may mắn nữa).
- Hoặc cụ đề nghị A trực tiếp giao dịch với cụ, còn giữa A và B thế nào kệ họ (cách này khó, vì khả năng A và B sẽ từ chối, nhất là cụ đã xuống cọc).
- Hoặc cụ đề nghị A làm văn bản ủy quyền cho B, sau đó cụ giao dịch trực tiếp với B (cách này dễ hơn, nhưng thêm thủ tục và tiền công chứng).
- Hoặc cụ đề nghị trong giấy viết tay giữa B và C (cụ) ghi rõ việc này (như kịch bản 1) để giao kèo và làm bằng chứng.
Riêng việc giao tiền: cụ đã nhận về mình chút phiêu lưu. Tốt nhất, cụ nên: 1. Hoặc là mở tài khoản ngân hàng để B và C đồng đứng tên, xong giấy tờ thì rút tiền. 2. Hoặc công chứng ký tên đóng dấu xong, A hoặc B cầm giấy tờ, C cùng họ ra ngân hàng chuyển tiền xong thì bàn giao giấy tờ luôn.

 

[Mt6366]

Đã đọc kỹ trường hợp của cụ. Có ba vấn đề sau:
1. Trường hợp này vẫn thường diễn ra trong thực tế giao dịch ở VN: A đứng tên sổ đỏ, B sở hữu và giao dịch, C mua.
2. Trước hết, về mặt luật pháp, cụ cần nắm rõ thực trạng giao dịch và vị thế pháp lý của các bên ở đây.
- A được pháp luật công nhận là chủ hợp pháp bđs, có quyền ký giấy tờ công chứng, đăng ký sang tên. Do đó, mọi giao dịch về bđs chỉ được pháp luật công nhận khi C làm với A.
- B trước pháp luật không liên quan đến bđs, chỉ là người nhận tiền từ C cho một giao dịch bđs thuộc A mà không thuộc B.
- C là bên mua, trao tiền cho B nhưng lại mua bđs của A.
Như vậy, bản chất giao dịch ở đây gồm có hai phần tương đối độc lập: 1. C trao tiền cho B, 2. A ký giấy tờ cho C.
Do đó, nếu bất trắc xảy ra, luật sẽ phân thành hai vụ độc lập, có liên quan ngầm ẩn.
3. Các kịch bản có thể diễn ra
- Kịch bản 1: C trao tiền cho B, và A ký giấy tờ pháp lý cho C. Xong. (theo cách cụ đang làm)
- Kịch bản 2: A lật kèo không ký hoặc ký rồi nhưng không giao giấy tờ, C không thể làm gì được A về pháp lý cũng như thực tế (vì hai bên không có giao dịch, cam kết). C buộc phải đòi tiền cọc (thậm chí tiền nhà đã thanh toán tiếp) từ B, B có thể trả, có thể không.
Nếu không trả, cụ phải nhờ đến pháp luật (ra tòa). Tòa sẽ tuyên: B phải trả lại tiền, và không công nhận chuyện mua bán (vô hiệu) vì bđs đâu phải của B, do đó B không bị phạt hay bồi thường cọc.
- Kịch bản 3: B lật kèo, cụ hoặc đòi được tiền hoặc phải nhờ tòa án, tuy nhiên B không phải bồi thường hay bị phạt cọc vì giao dịch vô hiệu. A vô can.
Lời khuyên:
- Hoặc cụ theo kịch bản 1 (như cụ đang làm) với điều kiện có niềm tin (và chút may mắn nữa).
- Hoặc cụ đề nghị A trực tiếp giao dịch với cụ, còn giữa A và B thế nào kệ họ (cách này khó, vì khả năng A và B sẽ từ chối, nhất là cụ đã xuống cọc).
- Hoặc cụ đề nghị A làm văn bản ủy quyền cho B, sau đó cụ giao dịch trực tiếp với B (cách này dễ hơn, nhưng thêm thủ tục và tiền công chứng).
- Hoặc cụ đề nghị trong giấy viết tay giữa B và C (cụ) ghi rõ việc này (như kịch bản 1) để giao kèo và làm bằng chứng.
Riêng việc giao tiền: cụ đã nhận về mình chút phiêu lưu. Tốt nhất, cụ nên: 1. Hoặc là mở tài khoản ngân hàng để B và C đồng đứng tên, xong giấy tờ thì rút tiền. 2. Hoặc công chứng ký tên đóng dấu xong, A hoặc B cầm giấy tờ, C cùng họ ra ngân hàng chuyển tiền xong thì bàn giao giấy tờ luôn.

Em rất cảm ơn cụ Tư Vấn ạ.

A đồng ý giao dịch trực tiếp với C là em.

Về giấy biên nhận tiền thì A đồng ý ký biên nhận tiền với nội dung chỉ định là chuyển vào TK của B (ghi rõ khi chuyển xong tiền vào tk của B thì C xong hoàn toàn nghĩ vụ thanh toán với A, Giấy biên nhận này dc công chứng xác nhận chữ ký của A).

B và C sẽ cầm giấy biên nhận ra ngân hàng. Chuyển xong C cầm giấy biên nhận, gọi về công chứng để đóng dấu (vợ C sẽ ở lại phòng công chứng).

Như thế có đủ đảm bảo ko ạ.

 

[Jetu]

Em rất cảm ơn cụ Tư Vấn ạ.

A đồng ý giao dịch trực tiếp với C là em.

Về giấy biên nhận tiền thì A đồng ý ký biên nhận tiền với nội dung chỉ định là chuyển vào TK của B (ghi rõ khi chuyển xong tiền vào tk của B thì C xong hoàn toàn nghĩ vụ thanh toán với A, Giấy biên nhận này dc công chứng xác nhận chữ ký của A).

B và C sẽ cầm giấy biên nhận ra ngân hàng. Chuyển xong C cầm giấy biên nhận, gọi về công chứng để đóng dấu (vợ C sẽ ở lại phòng công chứng).

Như thế có đủ đảm bảo ko ạ.

Cũng được.
Tuy nhiên, xưa nay chả có công chứng viên nào làm việc xác nhận giao nhận tiền.
Cụ hackspeed thấy thế nào?

 

[moonlife]

Nếu đã ko tin nhau tốt nhất là làm bảo lãnh NH hoặc ít nhất chuyển tiền vào 1 tài khoản đóng băng đứng tên bên mua, lúc nào công chứng lấy số xong mới báo NH cho bên mua rút tiền.