[Funland] Xin tư vấn mua chung cư cho thuê

[pisces_hn]

3 tỷ để có 2 ngủ, nhà ổn ổn chút và có sổ đỏ lâu dài thì em thấy khá ít lựa chọn trên địa bàn HN em thấy gần như là không có mấy lựa chọn. Em mong sao giá BĐS chỉ cần tăng hàng năm theo lạm phát + 3% nữa là quá ổn, chứ không mong 1 năm tăng gấp đôi. Ah một điểm để nhà em chốt bên dự án gần VCL là nhà đó mới bàn giao năm 2022 (bàn giao thô, nền cát, cột bê tông). Chủ nhà hoàn thiện đầy đủ vào năm 2024. Nên em mua là nhà chưa bị khấu hao mấy. Nhà em vẫn quan điểm là chung cư xuống cấp theo thời gian nên phải chọn chỗ nào nhà mới nhất có thể, và có quần thể căn hộ đủ lớn để sau phí bảo trì còn nhiều, cư dân đông nhiều tiếng nói thì bảo trì căn hộ thuận lợi hơn. Thêm nữa cái dự án kia có khối chân đế là shophouse 4 tầng nên chắc CĐT cũng cần phải giữ gìn bộ mặt dự án chút để còn câu nhà đầu tư.

May hồi xưa em mua 3pn, chứ giờ đổi từ căn 2 pn lên 3pn cũng bù thêm một mớ tiền, hồi xưa thì nó chỉ chênh nhau 1 cái ô tô thôi.

 

[Na2021]

Báo cáo các cụ các mợ, em xin chân thành cảm ơn mọi người đã tư vấn, gợi ý các dự án. Sau khi đặt lên bàn cân các lựa chọn tại VSM, Hateco, Homeland, Le Giardin, Intracom... nhà em đã chốt được 1 căn 73m tại gần anh Vin CL và chân đường dẫn lên cầu Tứ Liên. Đơn giá tầm 53tr/m, đã có khách thuê ổn định, lâu dài, đủ tiền để F1 đi học thêm với sinh hoạt ngoại khoá ổn hàng tháng, còn dư tiền thì F0 mua chứng chỉ quỹ tiếp. Em cũng xin chia sẻ thêm tại sao nhà em chọn phương án: 1) Về vị trí, gần VCL, cầu Tứ Liên, hy vọng hưởng ké các bác ít sóng sánh; 2) Về dự án, có 3 tầng hầm gửi xe ô tô thoải mái; xung quanh dãy shophouse cũng hoạt động gần hết, đáp ứng cơ bản nhu cầu; dưới chân toà nhà là trường công, siêu thị và gần chợ làng. 3) Về chuyển nhương, quỹ căn thứ cấp bán ra không quá nhiều như một số dự án; chủ đầu tư cũng đang có quỹ căn om để bán ra dần; còn 1 toà tầm 400 căn cho tái định cư chưa phân. 4) Về khách thuê, khách ở một mình, đi suốt ngày nên không lo nhà bị xuống cấp quá, khách cũng muốn thuê ổn định và đang cho thuê nhà đất để lên ở chung cư.

Chúc mừng mợ đã chung kết đc căn nhà đúng mục tiêu! Mợ cho em hỏi căn đấy mợ cho thuê đc bao nhiêu ạ? Nội thất full hay cơ bản ạ?

 

[vdc007]

Chúc mừng cụ đã chốt và cảm ơn cụ đã chia sẻ.

 

[maianhvu]

Chúc mừng mợ đã chung kết đc căn nhà đúng mục tiêu! Mợ cho em hỏi căn đấy mợ cho thuê đc bao nhiêu ạ? Nội thất full hay cơ bản ạ?

Cảm ơn mợ, căn này full nội thất (trừ tivi, lò vi sóng), hợp đồng dài hạn là đc 8.5 đồng, khách thuê quen với chủ cũ nên nhà em xong việc sẽ thương thảo lại lên mặt bằng chung là 9-9.5 đồng. Được cái bạn khách đi pickleball với du lịch suốt, ko nấu ăn nên nhà em thấy ít bị hao mòn.

 

[maianhvu]

May hồi xưa em mua 3pn, chứ giờ đổi từ căn 2 pn lên 3pn cũng bù thêm một mớ tiền, hồi xưa thì nó chỉ chênh nhau 1 cái ô tô thôi.

Đúng rồi cụ ah, nhà em cũng bị vướng vào cái bẫy. Trước ko tính mua chung cư cho thuê mà đem tiền đi đầu tư đất nền. Quay đi quay lại thì tiền lời lô đất nền hơn tiền chung cư phân khúc nhỏ tiền tăng giá nhưng nếu tính thêm tiền thuê có được từ chung cư thì 2 phương án đầu tư ngang nhau. Thậm chí chung cư còn dễ thanh khoản và cắm bank hơn. Căn chung cư nhà em mới mua mà Tech định giá gần sát với giá giao dịch luôn (kém tầm 8%) trong khi đất nền thì định giá kém tới 25%.

 

[maianhvu]

Chúc mừng cụ đã chốt và cảm ơn cụ đã chia sẻ.

Vâng chúc cụ đầu tư thắng lợi an toàn

 

[bsquangtoan]

với tầm giá đó e thì lại có suy nghĩ khác một chút. Ví dụ nếu thích chung cư e sẽ mua 1 căn cc cũ gần trung tâm diện tích lớn hơn, đi lại thuận tiện hơn vì về cơ bản mua cc cũng cần các dv đi kèm và thuận tiện di chuyển (thậm chí là mấy căn tập thể nếu nhà nước thu hồi xây mới ở trung tâm cũng là hay), còn nếu không thì mua đất nền tỉnh ngoài tiềm năng chút là ok, chứ cc mà tính thuê 7-8tr/tháng cũng k phải là bài toán kinh tế khi bỏ ra 4 tỷ.

 

[Na2021]

với tầm giá đó e thì lại có suy nghĩ khác một chút. Ví dụ nếu thích chung cư e sẽ mua 1 căn cc cũ gần trung tâm diện tích lớn hơn, đi lại thuận tiện hơn vì về cơ bản mua cc cũng cần các dv đi kèm và thuận tiện di chuyển (thậm chí là mấy căn tập thể nếu nhà nước thu hồi xây mới ở trung tâm cũng là hay), còn nếu không thì mua đất nền tỉnh ngoài tiềm năng chút là ok, chứ cc mà tính thuê 7-8tr/tháng cũng k phải là bài toán kinh tế khi bỏ ra 4 tỷ.

Mợ ấy sẽ tăng giá cho thuê lên 9-9.5 đồng, giá gốc là 3.860M. Vậy tỷ suất thuê cũng đc 2.8%.

Em đồ rằng mợ ấy cũng hi vọng vào tăng giá sau khi cầu Tứ Liên xây xong.

Toà đấy tiện ích xung quanh cũng ổn, slot xe thoải mái.

Em nghĩ 4 tỷ khó mua đc CC gần TT hơn mà rộng hơn đâu ạ! Còn 4 tỷ mua đất thì xa, vứt đấy ko có dòng tiền - trong khi mợ ấy có mục đích rõ ràng là có khoản đóng học thêm cho con hàng tháng.

Thêm nữa, chính mợ ấy trc đã đầu tư đất nền nhưng thấy tăng giá cũng chỉ ngang CC đợt vừa rồi + tiền thuê mà thanh khoản lại khó hơn.

Em thấy mợ ấy tính toán hợp lý rồi!

 

[114hangbong]

với tầm giá đó e thì lại có suy nghĩ khác một chút. Ví dụ nếu thích chung cư e sẽ mua 1 căn cc cũ gần trung tâm diện tích lớn hơn, đi lại thuận tiện hơn vì về cơ bản mua cc cũng cần các dv đi kèm và thuận tiện di chuyển (thậm chí là mấy căn tập thể nếu nhà nước thu hồi xây mới ở trung tâm cũng là hay), còn nếu không thì mua đất nền tỉnh ngoài tiềm năng chút là ok, chứ cc mà tính thuê 7-8tr/tháng cũng k phải là bài toán kinh tế khi bỏ ra 4 tỷ.

Em cũng tính như cụ, Các vùng xa xa đấy còn nhiều đất nên nguồn cung sẽ dồi dào trong khi nhu cầu thuê lại ít hơn so với trung tâm thì nguồn cung gần như tăng không đáng kể và nhu cầu thuê thì chả bao giờ hết. Nhìn về lâu dài thì chung cư khu vực trung tâm vẫn tiềm năng hơn.

 

[thongnv]

Em cũng tính như cụ, Các vùng xa xa đấy còn nhiều đất nên nguồn cung sẽ dồi dào trong khi nhu cầu thuê lại ít hơn so với trung tâm thì nguồn cung gần như tăng không đáng kể và nhu cầu thuê thì chả bao giờ hết. Nhìn về lâu dài thì chung cư khu vực trung tâm vẫn tiềm năng hơn.

Em hoàn toàn nhất trí với cụ

 

[dabata]

với tầm giá đó e thì lại có suy nghĩ khác một chút. Ví dụ nếu thích chung cư e sẽ mua 1 căn cc cũ gần trung tâm diện tích lớn hơn, đi lại thuận tiện hơn vì về cơ bản mua cc cũng cần các dv đi kèm và thuận tiện di chuyển (thậm chí là mấy căn tập thể nếu nhà nước thu hồi xây mới ở trung tâm cũng là hay), còn nếu không thì mua đất nền tỉnh ngoài tiềm năng chút là ok, chứ cc mà tính thuê 7-8tr/tháng cũng k phải là bài toán kinh tế khi bỏ ra 4 tỷ.

Chung cư cụ ấy mua cũng không hẳn là xa, có game tăng giá là cầu Tứ Liên, có slot xe và tiện ích cũng nhiều. Cụ mua trong nội thành giờ kiếm đâu ra slot xe, và tiền cũng sẽ cao hơn, tiền nào của nấy thôi cụ.

 

[maianhvu]

Mấy hôm em bận quá không vào, đầu tiên cảm ơn các cụ đã chia sẽ góc nhìn. Việc nhà em chốt mua căn ở Euro dựa trên việc đánh giá một số động lực phát triển khu vực đó như đã chia sẻ ở các comment trên. Không phải vì em mua ở đó mà em sẽ nói hay ở đó. Nhà em cũng đang có đất nền rồi nên không có ý định đầu tư thêm đất nền thời điểm này. Căn chung cư nhà em mua là đã bao gồm khoảng 200 triệu tiền làm nội thất, chủ cũ mới làm được 1 năm, nên thật ra đơn giá khá hấp dẫn so với mặt bằng chung. Chúc các cụ các mợ tuần mới nhiều năng lượng

 

[gsm615]

Mợ ấy sẽ tăng giá cho thuê lên 9-9.5 đồng, giá gốc là 3.860M. Vậy tỷ suất thuê cũng đc 2.8%.

Em đồ rằng mợ ấy cũng hi vọng vào tăng giá sau khi cầu Tứ Liên xây xong.

Toà đấy tiện ích xung quanh cũng ổn, slot xe thoải mái.

Em đầu tư ở Tây Hồ cho Tây thuê lâu rồi, hiệu suất kém chỉ trên 3% một chút, nếu cụ nào đầu tư bây giờ thì hiệu suất chắc dưới 2,5%.
Vậy mợ chủ bên kia cầu Tứ Liên mà được 2,8% là ok rồi.

 

[maianhvu]

Em đầu tư ở Tây Hồ cho Tây thuê lâu rồi, hiệu suất kém chỉ trên 3% một chút, nếu cụ nào đầu tư bây giờ thì hiệu suất chắc dưới 2,5%.
Vậy mợ chủ bên kia cầu Tứ Liên mà được 2,8% là ok rồi.

Không ngờ thớt vẫn có các cụ các mợ dừng chân. Nhà em mua căn này không thuần 100% đầu tư giá vốn hay 100% dòng tiền, mà đặt tỷ trọng 50% cơ hội tăng giá vốn, 50% cơ hội dòng tiền. Do để mua khai thác dòng tiền thuần thì mua dạng Studi, 1+ bên OCP hay VSM có hiệu suất ổn hơn. Dự án Eurowindow nhà em chốt vì thấy còn động lực để tăng giá vốn hoặc chí ít là rủi ro giảm giá thấp nhờ các yếu tố: hưởng lợi hạ tầng - kỳ vọng ăn ké sóng mấy bác CĐT lớn cách đó 600m; chủ đầu tư còn quỹ hàng đang bán nốt với đơn giá cao hơn căn em mua; còn nguyên 1 toà tái định cư đang bắt đầu phân suất và lác đác có người hỏi mua lại suất đó. Còn về vấn đề dòng tiền thì khách thuê ở ổn định, dài hạn, cả tháng chỉ dùng hết 45k tiền nước thì các cụ, các mợ biết là ít ở nhà như nào rồi. Nên sẽ hạn chế được chi phí sửa chữa lại sau khi khách rời đi. Trong khi một số căn bên OCP và VSM em xem thì khách sử dụng nhà khá không ổn, cá biệt các khách vừa ở vừa làm business khá phá nhà, cho thuê đắt hơn được 1 tr/tháng, cả năm được 12 triệu thì sau đi sửa nhà cũng hết cỡ 20 triệu sơn sửa. Thực tế là sau thông tin Cầu Tứ Liên khởi công, bản hàng của các MG tại Eurowindow thanh khoản khá nhanh và có vài căn giá đã thêm được 1 - 2 tr/m2.

 

[maianhvu]

Chung cư cụ ấy mua cũng không hẳn là xa, có game tăng giá là cầu Tứ Liên, có slot xe và tiện ích cũng nhiều. Cụ mua trong nội thành giờ kiếm đâu ra slot xe, và tiền cũng sẽ cao hơn, tiền nào của nấy thôi cụ.

Đúng rồi cụ ah, em rất ưng vụ bên này có 3 tầng hầm, thừa slot để xe và hiện xung quanh còn có 2 bãi đỗ xe tư nhân nữa. Em đánh giá nếu đã ra khỏi mấy quận lõi thì phải giải quyết được chỗ đỗ xe. Về kết nối hạ tầng thì chỗ dự án này khá ổn. Nếu không mua ở dự án này thì nhà em sẽ xuống tiền theo thứ tự ưu tiên ở các dự án sau (với 3.7 đồng): VSM, Homeland Long Biên, Hateco Xuân Phương (hình như Nam Từ Liêm).

 

[maianhvu]

với tầm giá đó e thì lại có suy nghĩ khác một chút. Ví dụ nếu thích chung cư e sẽ mua 1 căn cc cũ gần trung tâm diện tích lớn hơn, đi lại thuận tiện hơn vì về cơ bản mua cc cũng cần các dv đi kèm và thuận tiện di chuyển (thậm chí là mấy căn tập thể nếu nhà nước thu hồi xây mới ở trung tâm cũng là hay), còn nếu không thì mua đất nền tỉnh ngoài tiềm năng chút là ok, chứ cc mà tính thuê 7-8tr/tháng cũng k phải là bài toán kinh tế khi bỏ ra 4 tỷ.

Nhà em không đu game tập thể hihi, do chờ đợi khá lâu. Nếu sau còn dôi ra 1 khoản thực sự không dùng đến thì nhà em mới đu game này. Bản thân họ hàng em có 2 căn nhà vùng lõi dính quy hoạch treo 15 - 20 năm nay rất khổ. Với cả em xin đính chính số tiền em bỏ ra là 3.850 cụ ah, nội thất chủ làm đẹp. Phần nội thất em tính rẻ là khoảng 150 tr cho căn 72m2. Nên đặt lên bàn cân các phương án khác nhà em thống nhất cao là mua phương án này hehe. Còn mua 1 căn chung cư cũ trong nội đô mà diện tích 64m - 72m em nghĩ là giờ cũng phải 4,5 - 5 đồng to cho toà ổn ổn.

 

[chattiensinh]

Đúng rồi cụ ah, em rất ưng vụ bên này có 3 tầng hầm, thừa slot để xe và hiện xung quanh còn có 2 bãi đỗ xe tư nhân nữa. Em đánh giá nếu đã ra khỏi mấy quận lõi thì phải giải quyết được chỗ đỗ xe. Về kết nối hạ tầng thì chỗ dự án này khá ổn. Nếu không mua ở dự án này thì nhà em sẽ xuống tiền theo thứ tự ưu tiên ở các dự án sau (với 3.7 đồng): VSM, Homeland Long Biên, Hateco Xuân Phương (hình như Nam Từ Liêm).

3.7t ở Homeland Long Biên thì đc căn bao nhiêu mét cụ nhỉ?

 

[WED88l1210]

làm căn studio là hợp lý