[Funland] Chung cư bớt ngáo giá rồi các cụ nhỉ. Bất động sản lại im re

nhaque_tb nói:

Cụ nhầm, tớ thấy đầy người ko lương hoặc lương 10tr cũng mua đc nhà, mà mua thẳng luôn chả phải vay vọt gì!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nguoimoivao3 nói:

CÁNH CỔNG NỘI ĐÔ ĐANG KHÉP LẠI: KHI CHUNG CƯ HÓA "KIM CƯƠNG" VÀ CUỘC ĐẠI DI CƯ CỦA 860.000 DÒNG TIỀN

Bây giờ là 5 giờ 40 phút sáng Chủ Nhật, ngày 1 tháng 2 năm 2026.

Tôi đang ngồi tại góc làm việc quen thuộc ở Phủ Lý, Hà Nam, bên ly cà phê đen không đường. Chuẩn bị sự tỉnh táo cho một ngày đi khảo sát bất động sản.

Ngoài kia, sương sớm vẫn còn giăng mắc, nhưng trong tâm trí tôi, một bức tranh vĩ mô về thị trường bất động sản Hà Nội đang hiện lên rõ nét và khốc liệt hơn bao giờ hết.

Sáng nay, tôi đọc kỹ Nghị quyết mới nhất của HĐND TP Hà Nội về việc "siết" xây dựng chung cư nội đô và kế hoạch di dời 860.000 người dân.

Nhiều người đọc tin này chỉ thấy con số. Nhưng với tư cách là một chuyên gia tài chính và nhà đầu tư lão luyện, tôi nhìn thấy một CÚ SỐC CUNG (SUPPLY SHOCK) và một cuộc ĐẠI DI CƯ DÒNG TIỀN lớn nhất trong lịch sử Thủ đô.

Mark Twain – đại văn hào Mỹ – từng có câu nói bất hủ: "Hãy mua đất đi, người ta không còn làm ra nó nữa đâu." (Buy land, they're not making it anymore).

Tại Hà Nội năm 2026, câu nói này cần được sửa lại một chút: "Hãy giữ chặt chung cư nội đô, vì người ta KHÔNG ĐƯỢC PHÉP xây thêm nó nữa đâu."

Hôm nay, Dr. Land sẽ cùng các bạn đi sâu vào phân tích sự kiện chấn động này. Dự báo về giá nhà năm 2026 không phải là những con số vô tri, nó là mệnh lệnh cho hành động của bạn ngay lúc này.

CÁNH CỔNG NỘI ĐÔ ĐANG KHÉP LẠI: KHI CHUNG CƯ HÓA "KIM CƯƠNG" VÀ CUỘC ĐẠI DI CƯ CỦA 860.000 DÒNG TIỀN

1. KHI SỰ KHAN HIẾM ĐƯỢC LUẬT HOÁ

Trong kinh tế học, quy luật Cung - Cầu là đấng tối cao.

Khi Nguồn cung bị khóa chặt (Siết xây mới), trong khi Nhu cầu vẫn tăng (Dân số cơ học + Nhu cầu ở thực), kết quả chỉ có một: GIÁ TĂNG PHI MÃ.

Nghị quyết mới xác định rõ: Hạn chế tối đa phát triển nhà chung cư trong khu vực nội đô lịch sử.

Điều này có nghĩa là gì?

Có nghĩa là những dự án chung cư đang hiện hữu, đã có sổ đỏ trong 4 quận nội thành (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) và thậm chí là vùng lõi Vành đai 3 sẽ trở thành HÀNG HIỆU (LUXURY GOODS).

Nó giống như những chiếc túi Hermes Birkin. Không phải ai có tiền cũng mua được, vì số lượng giới hạn.

Những căn hộ cũ kỹ ở Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ... bỗng chốc trở thành "báu vật" không phải vì nó đẹp, mà vì vị trí của nó là ĐỘC TÔN.

Việc này sẽ khiến nguồn cung khan hiếm và đẩy giá nhà nội đô lên một mặt bằng mới mà chỉ có NGƯỜI GIÀU mới chạm tới được.

Chúng ta đang chứng kiến sự phân hóa giai cấp rõ rệt qua bất động sản:

• Nội đô: Dành cho giới tinh hoa, siêu giàu.

• Vùng ven: Dành cho tầng lớp trung lưu và người trẻ.

Đây là mô hình của London, New York, Paris. Và bây giờ, nó là Hà Nội.

2. 860.000 NGƯỜI DÂN - HỌ SẼ ĐI ĐÂU VÀ MANG TIỀN VỀ ĐÂU?

Con số 860.000 người phải di dời tương đương với dân số của một tỉnh.

• 200.000 người ven sông Hồng.

• 200.000 người khu vực Hồ Tây.

• Hàng vạn người phố cổ, phố cũ.

Đây không phải là một cuộc di dời đơn thuần. Đây là sự dịch chuyển của SỨC MUA.

Khi 860.000 người này buộc phải rời đi, họ cần một nơi ở mới.

Họ sẽ cầm tiền đền bù (hoặc tiền bán nhà cũ) đi đâu?

Họ sẽ đổ về các cực tăng trưởng mới: Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc.

Chỉ cần 1/5 số người này có nhu cầu mua nhà, thị trường đã bùng nổ.

Hãy tưởng tượng một dòng lũ quét qua thị trường bất động sản vùng ven.

Giá chung cư vùng ven hiện nay đã chạm mốc 80-100 triệu/m2 (như tại một số dự án ở Tây Mỗ, Gia Lâm). Nhưng tin tôi đi, với áp lực của làn sóng di dân này, con số đó chưa phải là đỉnh.

Bài học từ Thượng Hải: Khi chính quyền Trung Quốc giải tỏa khu Bến Thượng Hải cũ nát để xây dựng trung tâm tài chính, hàng triệu người dân đã di chuyển sang Phố Đông. Những người mua nhà ở Phố Đông thời điểm đó (khi nó còn là đồng ruộng) giờ đây đều là triệu phú đô la.

Lịch sử đang lặp lại tại Đông Anh và Gia Lâm.

3. DỰ BÁO GIÁ NHÀ 2026: CƠN SÓNG THẦN CỦA "LẠM PHÁT TÀI SẢN"

Dựa trên các chỉ số vĩ mô và chính sách mới này, Dr. Land đưa ra dự báo cho năm 2026:

Thứ nhất: Giá chung cư nội đô sẽ thiết lập mặt bằng "trên trời".

Sẽ không còn khái niệm chung cư nội đô giá 50-60 triệu/m2. Mức giá sàn có thể sẽ vọt lên 100-150 triệu/m2 cho các căn hộ hạng B, và 200-300 triệu/m2 cho hạng A.

Sở hữu nhà nội đô sẽ là biểu tượng của đẳng cấp, không chỉ là nơi ở.

Thứ hai: Vùng ven không còn là "giá rẻ".

Khái niệm "nhà ở xã hội", "nhà giá rẻ" vùng ven sẽ dần biến mất ở các vị trí đẹp.

Với hạ tầng đồng bộ (Metro, Vành đai 4), giá nhà tại Đông Anh, Gia Lâm sẽ tiệm cận với giá nội đô hiện tại.

Mốc 100 triệu/m2 tại vùng ven sẽ trở thành bình thường mới (New Normal).

Thứ ba: Giá thuê nhà tăng mạnh.

Khi nguồn cung khan hiếm, người ta không mua được thì phải thuê.

Chủ sở hữu nhà nội đô sẽ nắm đằng chuôi. Họ có quyền hét giá thuê. Dòng tiền từ cho thuê BĐS nội đô sẽ trở nên cực kỳ hấp dẫn, biến nó thành "Con Gà Đẻ Trứng Vàng" đúng nghĩa.

4. BÀI HỌC VỀ TẦM NHÌN: CHUYỆN CỦA ANH BẠN TÔI

Tôi có một anh bạn, năm 2020 định bán căn nhà tập thể cũ ở Kim Liên để mua chung cư mới ở Hà Đông cho rộng rãi.

Tôi can: "Anh đừng bán. Đất Kim Liên là đất kim cương. Sau này không ai cho xây mới ở đó đâu. Giữ lấy nó là giữ di sản."

Anh ấy nghe tôi, giữ lại và cho thuê.

Đến nay 2026, căn tập thể đó được định giá gấp 3 lần, và quan trọng hơn, anh ấy nằm trong danh sách được cải tạo xây mới theo quy hoạch. Anh ấy sắp đổi đời.

Ngược lại, một người em họ bán đất ở Đông Anh năm 2018 để mua chung cư nội đô (trả góp). Giờ đây, mảnh đất Đông Anh tăng giá 10 lần, còn căn chung cư nội đô tăng giá 2 lần nhưng đi kèm với gánh nặng nợ nần và tắc đường.

Warren Buffett nói: "Tầm nhìn dài hạn là thứ phân biệt giữa nhà đầu tư và kẻ cờ bạc."

Chính sách của Hà Nội hôm nay là kết quả của tầm nhìn 100 năm. Nếu bạn đầu tư với tầm nhìn 1 năm, bạn sẽ luôn là kẻ thua cuộc.

5. LỜI KHUYÊN CHIẾN LƯỢC CHO TỪNG NHÓM ĐỐI TƯỢNG

Với Người đang sở hữu nhà nội đô:

• TUYỆT ĐỐI KHÔNG BÁN nếu không thực sự cần thiết.

• Bạn đang nắm giữ một tài sản "Limited Edition". Càng để lâu, nó càng quý.

• Nếu nhà xuống cấp, hãy cải tạo để cho thuê giá cao hoặc chờ chính sách cải tạo chung cư cũ. Đừng bán lúa non.

Với Nhà đầu tư có tiền mặt:

• Hãy hướng dòng tiền về các đô thị vệ tinh nằm trong quy hoạch đón dân (Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc).

• Mua đón đầu hạ tầng (cầu Tứ Liên, Metro).

• Ưu tiên các dự án đại đô thị có tiện ích đầy đủ (All-in-one) vì đó là nơi 860.000 người di dời kia muốn đến sống. Họ cần trường học, bệnh viện ngay tại chỗ, chứ không muốn quay lại nội đô tắc đường.

Với Người làm công ăn lương (Chưa có nhà):

• Chấp nhận sự thật: Giấc mơ mua nhà nội đô đã xa tầm với.

• Hãy thay đổi tư duy: "Sống ngoại ô, làm nội đô" hoặc "Sống ngoại ô, làm ngoại ô".

• Hãy mua nhà vùng ven ngay khi còn có thể. Đừng chê xa. Với tốc độ làm đường hiện nay, 5 năm nữa Hòa Lạc về Big C chỉ mất 20 phút. Khoảng cách địa lý sẽ bị xóa nhòa bởi tốc độ di chuyển.

Với Chủ Doanh Nghiệp:

• Hãy cân nhắc di dời văn phòng ra vùng ven. Chi phí thuê rẻ hơn, không gian thoáng hơn, và quan trọng là nhân viên của bạn (những người sẽ phải chuyển nhà ra vùng ven) sẽ hạnh phúc hơn khi đi làm gần nhà.

6. TRIẾT LÝ CUỐI CÙNG: THAY ĐỔI HAY LÀ CHẾT?

Charles Darwin nói: "Không phải loài mạnh nhất, cũng không phải loài thông minh nhất sẽ tồn tại, mà là loài thích nghi tốt nhất với sự thay đổi."

Hà Nội đang thay đổi. Quy hoạch đang thay đổi. Dòng tiền đang thay đổi.

Nếu bạn vẫn giữ tư duy cũ: "Phải ở Hoàn Kiếm mới là người Hà Nội", bạn sẽ bị bỏ lại phía sau trong sự chật chội và túng thiếu.

Hãy mở rộng tâm trí. Hãy nhìn về những vùng đất mới.
Việc siết xây dựng nội đô là một tín hiệu đau đớn cho những người đến sau, nhưng là cơ hội vĩ đại cho những người tiên phong đi về vùng đất hứa.

2026 sẽ là năm bản lề. Giá nhà sẽ gây bất ngờ cho những ai thờ ơ, nhưng sẽ là phần thưởng cho những ai đã chuẩn bị.

Bạn chọn là người ngỡ ngàng hay người đón đầu?

Chúc các bạn một ngày Chủ Nhật bình an và có những quyết định đầu tư sắc bén cho tương lai của gia đình!

Lại Thế Vũ - Dr. Land

Facebook

CÁNH CỔNG NỘI ĐÔ ĐANG KHÉP LẠI: KHI CHUNG CƯ HÓA "KIM CƯƠNG" VÀ CUỘC ĐẠI DI CƯ CỦA 860.000 DÒNG TIỀN 🏙️🚫💎 Bây giờ là 5 giờ 40 phút sáng Chủ Nhật, ngày 1...

www.facebook.com

Nhấn vào đây để mở rộng...

maplestory nói:

Thấy thì ai chả nói được, cụ thống kê, có số liệu được thì nói

Nhấn vào đây để mở rộng...

banmotnucuoi nói:

Em ko nói lương, em nói thu nhập.
Đầy là bao nhiêu? Có đến 1% không cụ?

Nhấn vào đây để mở rộng...

expander nói:

Bài này cũng khá mâu thuẫn: vậy căn cc nội đô Kim Liên tăng gấp 3 hay mảnh đất Đông Anh ×10 thì nên mua/nên giữ hơn? Nhà nội đô đương nhiên đắt nhưng với viêch di dân, di chuyển cơ quan hành chính, bv, trường học ra các khu mới thì nội đô còn lợi thế gì để chen vào đó nếu giá quá quá trên trời? Và ở Thượng Hải sau khi xây các khu mới thì khu mới hay khu cũ đắt hơn và giới nhà giàu muốn ở hơn (cái này em không biết nên hỏi ạ)

Nhấn vào đây để mở rộng...

theanh_vnpt nói:

SAU TẾT ÂM

THỔ CƯ HÀ NỘI: KHÔNG TĂNG MẠNH – NHƯNG TĂNG ĐỀU ĐỀU… ĐỀU ĐẾN ĐAU LÒNG
Sau Tết, nhiều người vẫn hỏi:
“Nhà đất Hà Nội liệu có hạ không anh?”
Em xin trả lời thật lòng, không ru ngủ ai cả

Không hạ.
Và cũng không đứng im.
Mà là… nhích từng tí một, nhích đến khi giật mình thì đã muộn.
⸻
Vì sao thổ cư Hà Nội vẫn tăng?

Quy hoạch càng ngày càng chặt
– Đất nội đô: không sinh thêm
– Nhà thấp tầng: muốn xây là phải đủ thứ điều kiện
– Phố cũ: mỗi mét đất là một mét lịch sử

Cung thì ít, mà cầu thì vẫn đông như bún chả giờ trưa.
⸻

Chung cư bị “soi” kỹ hơn cả soi gương
– Siết pháp lý
– Siết PCCC
– Siết chiều cao – mật độ
– Giá thì… không siết

Thế là một bộ phận bắt đầu ngộ ra:
“À thì ra… đất vẫn là đất.”
⸻

Giá nội đô tăng nhẹ – nhưng thu nhập không tăng theo
Tăng nhẹ thôi…
Nhẹ kiểu: mỗi năm thêm vài trăm triệu
Và rồi chuyện buồn bắt đầu xảy ra

– Người nội đô gốc: bán đi để sống dễ hơn
– Người trẻ: ở thuê mãi cũng mệt
– Người không chịu nổi giá: xách vali ra xa trung tâm

Nội đô ngày càng ít người ở – nhưng giá thì không chịu rời đi.
⸻
Kết lại cho dễ hiểu:
• Sau Tết âm

• Thổ cư Hà Nội không sốt ầm ầm
• Nhưng tăng bền – tăng đều – tăng rất thật
Ai đã có đất: thấy mình khôn ra mỗi năm
Ai chưa có: mỗi năm thấy mình… xa dần trung tâm thêm vài km

nguồn: https://www.facebook.com/share/p/14UoXTHzQ2P/

Nhấn vào đây để mở rộng...

expander nói:

Bài này cũng khá mâu thuẫn: vậy căn cc nội đô Kim Liên tăng gấp 3 hay mảnh đất Đông Anh ×10 thì nên mua/nên giữ hơn? Nhà nội đô đương nhiên đắt nhưng với viêch di dân, di chuyển cơ quan hành chính, bv, trường học ra các khu mới thì nội đô còn lợi thế gì để chen vào đó nếu giá quá quá trên trời? Và ở Thượng Hải sau khi xây các khu mới thì khu mới hay khu cũ đắt hơn và giới nhà giàu muốn ở hơn (cái này em không biết nên hỏi ạ)

Nhấn vào đây để mở rộng...

Khongdanhvong nói:

Cụ cứ mở bảng giá mới nhất ra xem, có lẽ trong trung tâm ok hơn chứ càng ra ngoài rìa VĐ3 nó chỉ bằng 1/6 giá tt thôi cụ ạ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Long1188 nói:

Vì giá vùng ven bị thổi lên ngáo quá thôi cụ )

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nguoimoivao3 nói:

cứ cho là tôi nghèo đi...

Nhưng nghèo tiền bạc vật chất chưa chắc đã nghèo kiến thức nhận thức...

như bác co thể giàu tiền bạc hơn tôi. Điều này tôi không chắc. Vì có biết bác là thằng cha căng chú kiết nào đâu? Và giả sử cứ cho là bác giàu tiền bạc đi. Nhưng cứ qua những nội dung và cách thể hiện của bác trên diễn đàn này. Tôi có thể khẳng định bác rất nghèo nàn về sự hiểu biết, kiến thức lẫn nhận thức...

đặc biệt qua ngôn từ của bác. Thì tôi thấy bác còn nghèo cả về Văn hoá nữa ...

Tiền bạc chưa bao giờ đồng nghĩa với học thức hay văn hoá cả ...

Đời này trọc phú thiếu gì ...

Nhấn vào đây để mở rộng...

songchamlai nói:

Xuân tới rồi cụ bỏ qua chứ bực bội làm gì. Mỗi năm qua đi chúng ta lại già thêm nên hạn chế nghĩ về những điều tiêu cực. Chúc Cụ và gia đình đón năm mới vui vẻ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nguoimoivao3 nói:

em có bực đâu ?
Nhưng em rất ngạc nhiên. Sao có thể loại thiếu cả văn hoá lẫn tư duy, nhận thức như vậy?????
và lại tự dưng đi gây sự với em? Trong khi em và hắn chưa từng quen biết ngoài đời. Cũng chưa từng va nhau trên diễn đàn ...

Nhấn vào đây để mở rộng...

Nguoimoivao3 nói:

Rỗng túi, tham tiền thèm tiền . Nên mới trơ trẽn trắng trợn bất chấp mọi pháp luật . Để mà tịch thu. Thì nhận bà nó đi ...

Nhấn vào đây để mở rộng...

nhaque_tb nói:

Bài cụ nói dưới 1% là căn cứ ở báo cáo chính thống nào không hay đoán mò theo túi tiền của mình?

Nhấn vào đây để mở rộng...

Sống_chậm nói:

Em không thấy giá giảm đâu. Thấy môi giới nói là do lãi xuất lên trên 10% nên ra giêng các căn hộ sẽ tăng 15-20% nữa để bù chi phí, em mua trước là rẻ quá.

Nhấn vào đây để mở rộng...

ThạchLựuMộc2024 nói:

E thấy giá chung cư mg rao giá vẫn thế, k tăng mà cũng chẳng giảm

Nhấn vào đây để mở rộng...

Camtu234 nói:

Trong năm em đăng bán 4.5 xong có giảm xuống 4.3 để cho trôi, nhưng k bán đc trong năm. Để ra năm em lại rao về giá 4.5 cụ ạ

Nhấn vào đây để mở rộng...