[Funland] Xây Homestay cho thuê giữa bão giá 2026

Chào các cụ/mợ,
Em đang có một bài toán thực tế, lên đây xin cao kiến của các cụ/mợ có kinh nghiệm hoặc đang làm trong lĩnh vực xây dựng – vận hành homestay.
Chuyện là em đang tính làm 1 cái homestay nhỏ nhỏ ở Ninh Bình (NB), kiểu 15–20 phòng, nhắm tới khách du lịch cuối tuần (Hà Nội xuống nghỉ dưỡng, khách Tây lẻ…).
Nhưng mà đúng lúc chuẩn bị triển khai thì thấy tình hình hơi “căng”:

• Giá xăng dầu tăng gần như theo ngày
• Kéo theo giá vật liệu (sắt, thép, vận chuyển…) cũng nhích lên liên tục
• Nhân công cũng bắt đầu “đòi tăng” theo mặt bằng chi phí

=> Tính sơ sơ thì tổng mức đầu tư đội lên kha khá so với dự tính ban đầu (10 tỷ chắc thêm mất 1 nữa).
Trong khi đó:

• Du lịch Ninh Bình vẫn đông, nhưng bắt đầu thấy cạnh tranh homestay khá nhiều
• Một số bên làm trước thì bảo biên lợi nhuận giờ không còn “ngon” như 2–3 năm trước
• Khách thì ngày càng “khó tính” hơn (đòi trải nghiệm đẹp, dịch vụ tốt, giá lại phải hợp lý)

Nên em đang phân vân mấy vấn đề:

1. Thời điểm này (2026) có nên build mới homestay nữa không?
   Hay nên chờ thị trường vật liệu “hạ nhiệt”?
2. Nếu vẫn làm thì:
   • Có nên làm nhỏ – test trước (3–4 phòng) rồi mở rộng?
   • Hay phải làm đủ quy mô ngay từ đầu mới tối ưu chi phí?
3. Các cụ/mợ nào đang vận hành homestay ở NB hoặc khu du lịch tương tự:
   • Công suất phòng thực tế hiện nay khoảng bao nhiêu %?
   • Thời gian thu hồi vốn giờ còn trong khoảng 4–5 năm như trước không hay kéo dài hơn?
4. Ngoài ra có cụ/mợ nào thấy xu hướng:
   • Khách chuyển sang resort/khách sạn nhiều hơn
   • Hay homestay vẫn còn “đất sống” nếu làm khác biệt?

Em xác định đây không phải bài toán “lướt sóng”, mà là đầu tư dài hạn, nhưng đúng lúc chi phí đầu vào biến động quá nên cũng hơi rén
Rất mong các cụ/mợ đi trước hoặc trong nghề chia sẻ góc nhìn thực tế giúp em với.
Em xin cảm ơn và xin phép học hỏi ạ!

Ninh bình cụ phải có đất vùng lõi du lịch thì mới đạt lợi nhuận, cụ chưa cho biết vị trí thuộc xã nào thì khó biết lượng khách nên chưa có số liệu thu nhập

Em mạnh dạn tư vấn mục 2
Làm một lần thì tổng thể hơn, chi phí sẽ thấp hơn làm từng phần, đỡ tốn thời gian. Nhược điểm là nếu có gì bất hợp lý sẽ không rút kinh nghiệm được ngay, nếu sửa sẽ mất thêm chi phí, thời gian, làm từng phần có thể rút kinh nghiệm với những vấn đề bất hợp lý ở phần trước cho phần sau. Tùy mức độ của gia chủ để quyết định từng phần hay toàn bộ, chia phần to nhỏ cho hợp lý với mức đầu tư, vận hành, khai thác. Nói chung cái gì cũng có hai mặt, phải tự mình áp vào các điều kiện của mình cho phù hợp.

Cụ triển khai đi ạ.
Em từng triển khai xây dựng Mơ village trên đà bắc hòa bình cần tư vấn gì trong tầm hiểu biết của em em giúp cụ.

Mui_Ten_bac nói:

Chào các cụ/mợ,
Em đang có một bài toán thực tế, lên đây xin cao kiến của các cụ/mợ có kinh nghiệm hoặc đang làm trong lĩnh vực xây dựng – vận hành homestay.
Chuyện là em đang tính làm 1 cái homestay nhỏ nhỏ ở Ninh Bình (NB), kiểu 15–20 phòng, nhắm tới khách du lịch cuối tuần (Hà Nội xuống nghỉ dưỡng, khách Tây lẻ…).
Nhưng mà đúng lúc chuẩn bị triển khai thì thấy tình hình hơi “căng”:

• Giá xăng dầu tăng gần như theo ngày
• Kéo theo giá vật liệu (sắt, thép, vận chuyển…) cũng nhích lên liên tục
• Nhân công cũng bắt đầu “đòi tăng” theo mặt bằng chi phí

=> Tính sơ sơ thì tổng mức đầu tư đội lên kha khá so với dự tính ban đầu (10 tỷ chắc thêm mất 1 nữa).
Trong khi đó:

• Du lịch Ninh Bình vẫn đông, nhưng bắt đầu thấy cạnh tranh homestay khá nhiều
• Một số bên làm trước thì bảo biên lợi nhuận giờ không còn “ngon” như 2–3 năm trước
• Khách thì ngày càng “khó tính” hơn (đòi trải nghiệm đẹp, dịch vụ tốt, giá lại phải hợp lý)

Nên em đang phân vân mấy vấn đề:

1. Thời điểm này (2026) có nên build mới homestay nữa không?
   Hay nên chờ thị trường vật liệu “hạ nhiệt”?
2. Nếu vẫn làm thì:
   • Có nên làm nhỏ – test trước (3–4 phòng) rồi mở rộng?
   • Hay phải làm đủ quy mô ngay từ đầu mới tối ưu chi phí?
3. Các cụ/mợ nào đang vận hành homestay ở NB hoặc khu du lịch tương tự:
   • Công suất phòng thực tế hiện nay khoảng bao nhiêu %?
   • Thời gian thu hồi vốn giờ còn trong khoảng 4–5 năm như trước không hay kéo dài hơn?
4. Ngoài ra có cụ/mợ nào thấy xu hướng:
   • Khách chuyển sang resort/khách sạn nhiều hơn
   • Hay homestay vẫn còn “đất sống” nếu làm khác biệt?

Em xác định đây không phải bài toán “lướt sóng”, mà là đầu tư dài hạn, nhưng đúng lúc chi phí đầu vào biến động quá nên cũng hơi rén
Rất mong các cụ/mợ đi trước hoặc trong nghề chia sẻ góc nhìn thực tế giúp em với.
Em xin cảm ơn và xin phép học hỏi ạ!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Đẩy bài cho cụ để hóng kinh nghiệm các cụ khác

Mui_Ten_bac nói:

Chào các cụ/mợ,
Em đang có một bài toán thực tế, lên đây xin cao kiến của các cụ/mợ có kinh nghiệm hoặc đang làm trong lĩnh vực xây dựng – vận hành homestay.
Chuyện là em đang tính làm 1 cái homestay nhỏ nhỏ ở Ninh Bình (NB), kiểu 15–20 phòng, nhắm tới khách du lịch cuối tuần (Hà Nội xuống nghỉ dưỡng, khách Tây lẻ…).
Nhưng mà đúng lúc chuẩn bị triển khai thì thấy tình hình hơi “căng”:

• Giá xăng dầu tăng gần như theo ngày
• Kéo theo giá vật liệu (sắt, thép, vận chuyển…) cũng nhích lên liên tục
• Nhân công cũng bắt đầu “đòi tăng” theo mặt bằng chi phí

=> Tính sơ sơ thì tổng mức đầu tư đội lên kha khá so với dự tính ban đầu (10 tỷ chắc thêm mất 1 nữa).
Trong khi đó:

• Du lịch Ninh Bình vẫn đông, nhưng bắt đầu thấy cạnh tranh homestay khá nhiều
• Một số bên làm trước thì bảo biên lợi nhuận giờ không còn “ngon” như 2–3 năm trước
• Khách thì ngày càng “khó tính” hơn (đòi trải nghiệm đẹp, dịch vụ tốt, giá lại phải hợp lý)

Nên em đang phân vân mấy vấn đề:

1. Thời điểm này (2026) có nên build mới homestay nữa không?
   Hay nên chờ thị trường vật liệu “hạ nhiệt”?
2. Nếu vẫn làm thì:
   • Có nên làm nhỏ – test trước (3–4 phòng) rồi mở rộng?
   • Hay phải làm đủ quy mô ngay từ đầu mới tối ưu chi phí?
3. Các cụ/mợ nào đang vận hành homestay ở NB hoặc khu du lịch tương tự:
   • Công suất phòng thực tế hiện nay khoảng bao nhiêu %?
   • Thời gian thu hồi vốn giờ còn trong khoảng 4–5 năm như trước không hay kéo dài hơn?
4. Ngoài ra có cụ/mợ nào thấy xu hướng:
   • Khách chuyển sang resort/khách sạn nhiều hơn
   • Hay homestay vẫn còn “đất sống” nếu làm khác biệt?

Em xác định đây không phải bài toán “lướt sóng”, mà là đầu tư dài hạn, nhưng đúng lúc chi phí đầu vào biến động quá nên cũng hơi rén
Rất mong các cụ/mợ đi trước hoặc trong nghề chia sẻ góc nhìn thực tế giúp em với.
Em xin cảm ơn và xin phép học hỏi ạ!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Em nghĩ là ko nên làm nữa vì phân khúc home stay đã bão hòa. Cụ sẽ phải cạnh tranh với các resort 4-5 sao ngay trong khu vực, mức giá ngày thường của họ chỉ cần đủ để duy trì nên chỉ trên dưới 1tr/phòng/đêm cụ sẽ ko cạnh tranh nổi. Thay vì xu hướng đố cụ cân nhắc xu hướng làm chỗ tổ chức team building, nhà hàng, phòng nghỉ hay sân thể thao pick pủng cũng để xoay quanh phục vụ tổ chức team build.
Các năm tới tình hình khó khăn còn kéo rất dài, các công ty, doanh nghiệp, sẽ hạn chế đi xa mà chỉ gói gọn teambuild trong ngày. Lựa chọn địa điểm gần cỡ 1h đi xe sẽ là tối ưu. Nhưng vẫn phải đầy đủ dịch vụ tổ chức, sang chảnh kiểu resort chút cho khách còn check in chụp ảnh...
Em nghĩ sẽ đắt khách hơn là làm home stay.
Về xây dựng, giá xây dựng năm nay dự sẽ đắt hơn năm ngoái cỡ 20%, cụ dự trù trước đi cho đỡ bỡ ngỡ.