[Funland] Lãi suất vay ngân hàng tăng và ảnh hưởng đến BĐS thời gian tới

anhminh1 nói:

Có một ngàn lẻ một cách để giảm giá BĐS và nhà điều hành người ta biết hết cụ ạ, họ ưu tiên cái gì hơn trong tổng thể vĩ mô thôi. Cụ đừng quên bác Chính hồi mới lên khi các DN BĐS khóc lóc vì ko bán đc hàng đã từng nói: Muốn bán được hàng phải tự đi giảm giá đừng xin CP, rồi sau đó chính sách điều hành và kết quả thế nào thì ai cũng thấy.
Vậy nên giờ còn quá sớm để nói trong năm nay và năm sau bđs bất động hay không nhất là khi đã có động thái ép hạ lãi suất, dòng vốn loanh quoanh lại chảy vào bđs.

Nhấn vào đây để mở rộng...

saiback nói:

3-4 năm trc em đã xác định ko làm loại hình này vì nhiều rủi ro và tầm nhìn thấy ko ổn.

Nhấn vào đây để mở rộng...

dynamo_x nói:

CCCM cho em hỏi loại hình CHDV giờ có ổn không? Em thấy mấy khu Trần Đại Nghĩa khu mấy trường Bk, Ktqd, 60-70m2 7 tầng, 12-17 phòng đang rao 11-15 tỏi, ở đây cho thuê chắc được 3.5-4 củ 1 phòng

Nhấn vào đây để mở rộng...

• Giả sử full phòng thì cụ có dòng tiền 4*15 = 60tr/ 1 tháng, 720tr/1 năm --> Thu được 4.8% trên giá vốn 15 tỏi. Như vậy nếu ko tính lãi vốn, chỉ tính dòng tiền thì kém gửi TK.
• Rủi ro về PCCC sau mấy vụ cháy (chủ dễ đi tù như chơi). Nghiệm thu PCCC cũng nan giải.
• CHDV thì tiềm năng lãi vốn không cao vì đa phần thường là trong ngõ, đường nhỏ.
• Dòng tiền cụ phải tính chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng ... nên dòng tiền còn thấp hơn nhiều.
• Cụ mua căn đã xây rồi thì không kiểm soát được chất lượng xây dựng, sau này vận hành bảo trì cũng khó khăn hơn.
• vvv

broken98 nói:

• Giả sử full phòng thì cụ có dòng tiền 4*15 = 60tr/ 1 tháng, 720tr/1 năm --> Thu được 4.8% trên giá vốn 15 tỏi. Như vậy nếu ko tính lãi vốn, chỉ tính dòng tiền thì kém gửi TK.
• Rủi ro về PCCC sau mấy vụ cháy (chủ dễ đi tù như chơi). Nghiệm thu PCCC cũng nan giải.
• CHDV thì tiềm năng lãi vốn không cao vì đa phần thường là trong ngõ, đường nhỏ.
• Dòng tiền cụ phải tính chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng ... nên dòng tiền còn thấp hơn nhiều.
• Cụ mua căn đã xây rồi thì không kiểm soát được chất lượng xây dựng, sau này vận hành bảo trì cũng khó khăn hơn.
• vvv

Nhấn vào đây để mở rộng...

dynamo_x nói:

cụ chia sẻ cụ thể giúp em được không? Em mù tịt khoản bds, có tí đạn mà không biết mua gì

Được gửi từ iPhone - Otofun

Nhấn vào đây để mở rộng...

broken98 nói:

• Giả sử full phòng thì cụ có dòng tiền 4*15 = 60tr/ 1 tháng, 720tr/1 năm --> Thu được 4.8% trên giá vốn 15 tỏi. Như vậy nếu ko tính lãi vốn, chỉ tính dòng tiền thì kém gửi TK.
• Rủi ro về PCCC sau mấy vụ cháy (chủ dễ đi tù như chơi). Nghiệm thu PCCC cũng nan giải.
• CHDV thì tiềm năng lãi vốn không cao vì đa phần thường là trong ngõ, đường nhỏ.
• Dòng tiền cụ phải tính chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng ... nên dòng tiền còn thấp hơn nhiều.
• Cụ mua căn đã xây rồi thì không kiểm soát được chất lượng xây dựng, sau này vận hành bảo trì cũng khó khăn hơn.
• vvv

Nhấn vào đây để mở rộng...

broken98 nói:

• Giả sử full phòng thì cụ có dòng tiền 4*15 = 60tr/ 1 tháng, 720tr/1 năm --> Thu được 4.8% trên giá vốn 15 tỏi. Như vậy nếu ko tính lãi vốn, chỉ tính dòng tiền thì kém gửi TK.
• Rủi ro về PCCC sau mấy vụ cháy (chủ dễ đi tù như chơi). Nghiệm thu PCCC cũng nan giải.
• CHDV thì tiềm năng lãi vốn không cao vì đa phần thường là trong ngõ, đường nhỏ.
• Dòng tiền cụ phải tính chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng ... nên dòng tiền còn thấp hơn nhiều.
• Cụ mua căn đã xây rồi thì không kiểm soát được chất lượng xây dựng, sau này vận hành bảo trì cũng khó khăn hơn.
• vvv

Nhấn vào đây để mở rộng...

viet7500 nói:

Hội làng xong rồi
Cũng phải trở về cho đúng thực tế thôi cụ ạ!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Liontank nói:

Các lãnh đạo mà sang TQ học về quảng lý bds mang về VN sẽ có nhiều cái hay ho:
- Mua bds phải 5 năm mới được chuyển nhượng.
- Đóng thuế hàng năm hoặc đóng 1 lần 20% giá trị bds
- Không có sở hữu lâu dài mà max 70 năm
- Siết mục đích vay vốn ngân hàng và giới hạn vay cho các bds thứ 2.

Áp dụng cái nào thì bds sẽ điều chỉnh kha khá. Có thể cái đầu hoặc cái cuối là đã đủ để bds chỉ là để ở rồi

Nhấn vào đây để mở rộng...

step321 nói:

Các bigboy lại lên khóc ngay. Hơn nữa thế thì thuế thu đc ít đi. Lấy đâu tiền làm đống đại dự án

Nhấn vào đây để mở rộng...

Zai nắng nói:

Kết quả là bán hết hàng à cụ? Hay vẫn loanh quanh con buôn này bán cho con buôn kia và đóng họ hàng tháng nuôi bank?
Dân ko có quyền điều hành chính sách, cũng chả có khả năng bắt dn giảm giá dưng có quyền quyết định dùng tiền của mình vào vc gì. Cụ nghĩ trên đời này có mỗi 2 cách đầu tư là gửi tk và bđs hay sao?

Nhấn vào đây để mở rộng...

Liontank nói:

Giờ đẻ ra đội chuyên xây sửa bán chung cư mini.
Méo hiểu kiểu gì. Ai mua em nể luôn á. Cái nhà chung cư mini nó phức tạp hơn nhà ở 10 lần. Không phải cái xác nhà đơn thuần mà phần điện nước. Cực kỳ phức tạp. Rắc rối xảy ra khi vận hành chung cư mini chủ yếu ở phần điện nước.
Đường ống đi ntn không biết, kích cỡ ntn không biết, dây điện ntn không biết.
Mà mấy phần điện nước không thấy, không nhìn, không sờ được. Nó là phần cắt giảm của chủ đầu tư khi xây. Đến khi vận hành mới biết cơm chan nước mắt.

Em là người tự xây tự vận hành nên em biết rất rõ. Đội xây sửa bán khi xây xong sẽ cho đội chim mồi vào ở full để kê dòng tiền cho khách xem. Toàn hô giá trên trời. Đến khi khách mua xong 6 tháng sau thì dọn đi sạch bách. Để lại khách từ trên trời rớt bịch xuống đất với hàng trăm vấn đề phải xử lý.......

Mà tỷ lệ lấp đầy chung cư mini từ đầu năm đến nay khó lắm. Trống phòng cao. Do quá dư cung rồi

Kinh doanh gì nó cũng ở chữ duyên. Như em thì làm ok. Nhưng bạn em làm y như thế thì trống 50% công suất. Nếu cụ nào không chuyên thì không nên rớ vào. Làm gì cũng có lý do cả.

Tay ngang vào chỉ có 1 chữ: Lỗ...Lỗ...Lỗ

Nhấn vào đây để mở rộng...

Bonmuadichoi nói:

Vàng với ck cắm mỏ mà vùi gì nữa.
Bao giờ nó lên hãy hay.

Nhấn vào đây để mở rộng...

• Mô hình tăng trưởng của Việt Nam sẽ dựa vào các nhân tố nào?
• Trong 2026, mình tin rằng phải dựa vào nguồn vốn (K) nhiều, vì sao?
• Câu chuyện lãi suất ngân hàng cao của Việt Nam cho thấy điều gì và nên giải quyết ra sao?
• Yếu tố cải cách, điều chỉnh qui định luật lệ ở đâu trong mô hình tăng trưởng?
• Nhưng liệu nó có giải quyết vấn đề “tăng trưởng cho người giàu, suy thoái cho người nghèo không”?

• Tổng vốn đầu tư toàn xã hội cần đạt khoảng 40% GDP, tương đương 38,5 triệu tỷ đồng
• Con số này cao hơn đáng kể so với mức 33% GDP của nhiệm kỳ trước

• Vốn đầu tư công từ ngân sách Nhà nước ước khoảng trên 8 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20%
• 80% còn lại bắt buộc phải huy động từ nguồn lực xã hội.

• dân & doanh nghiệp trong nước
• vốn đầu tư trực tiếp, gián tiếp từ nước ngoài.

Mình thấy có một số thảo luận về vấn đề lãi suất và cho rằng nó là về thanh khoản, thứ mà NHTW có thể can thiệp điều chỉnh qua OMO chẳng hạn. Nhưng thật ra, việc một số kỳ hạn dài cũng tăng cho thấy nó là vấn đề thanh khoản vốn.
Vấn đề lãi suất cao của Việt Nam đang đối mặt không phải vấn đề “thanh khoản” chung chung, mà là “thanh khoản vốn” (funding liquidity). Và nên gỡ rối ra sao?
Mình thấy có một số thảo luận về vấn đề lãi suất và cho rằng nó là về thanh khoản, thứ mà NHTW có thể can thiệp điều chỉnh qua OMO chẳng hạn. Nhưng thật ra, việc một số kỳ hạn dài cũng tăng cho thấy nó là vấn đề thanh khoản vốn.
Vậy thanh khoản vốn là gì và nó khác với thanh khoản khác ra sao?
Vấn đề này không mới nhưng chỉ khoảng 10 năm trở lại đây thì mới thu hút quan tâm nhiều khi mà ông US build hệ thống bank phụ thuộc vào funding liquidity là chính. Cụ Thakor có một bài viết trên JFS 2024 chỉ ra vấn đề như sau.
QUAN ĐIỂM TRUYỀN THỐNG
Quan điểm truyền thống cho rằng các ngân hàng thực hiện điều này bằng cách “biến đổi” các tài sản kém thanh khoản thành các khoản nợ có tính thanh khoản cao (ví dụ: Bryant 1980; Diamond và Dybvig 1983; Berger và Bouwman 2009; Luck và Schempp 2023) - một quá trình được gọi là “biến đổi tài sản về mặt định tính” (ví dụ: Greenbaum, Thakor và Boot 2019).
Quan điểm này dựa trên tiền đề gán cho tiền gửi ngân hàng một vai trò trung tâm: các ngân hàng được xem là bên thu gom tiền gửi từ những người tiết kiệm, giữ lại một phần làm dự trữ (hệ thống ngân hàng dự trữ phân đoạn) và cho những người muốn tài trợ cho các dự án kém thanh khoản vay phần còn lại.
Mặc dù các dự án này có tính thanh khoản thấp, nhưng tiền gửi ngân hàng lại là những quyền đòi nợ có tính thanh khoản đối với ngân hàng, vì người gửi tiền có thể rút tiền theo yêu cầu. Do đó, NGUỒN CUNG TIỀN GỬI là yếu tố quyết định chính đến hoạt động cho vay của ngân hàng.
QUAN ĐIỂM NGÂN HÀNG “TẠO RA” TIỀN GỬI (Funding liquidity perspective)
Có một quan điểm khác về việc tạo thanh khoản ngân hàng cho rằng: thay vì bị hạn chế cho vay bởi lượng tiền gửi sẵn có, ngân hàng “tạo” ra tiền gửi thông qua hoạt động cho vay của mình (ví dụ: Wicksell 1906; Schumpeter 1912; Keynes 1930).
Cơ chế của quá trình này như sau: khi một ngân hàng thực hiện một khoản vay trị giá $x$, họ ghi nhận khoản vay đó là một tài sản trị giá $x$ và thực hiện một bút toán đối ứng ghi tăng tiền gửi trị giá $x$ trên bảng cân đối kế toán của mình.
Như vậy, một khoản tiền gửi đã được tạo ra ngay cả khi không có ai nộp $x$ tiền mặt vào ngân hàng. Người đi vay nhận được một chứng từ tiền gửi từ ngân hàng để thanh toán cho các bên khác nhằm đầu tư vào dự án.
Như Schumpeter (1954) đã viết: “Việc nói rằng các ngân hàng... tạo ra tiền gửi trong chính hành động cho vay sẽ thực tế hơn nhiều so với việc nói rằng họ cho vay số tiền gửi đã được ủy thác cho họ.”
Trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng, tài sản (khoản vay) và nợ phải trả (tiền gửi) sẽ cùng tăng một lượng tương ứng khi ngân hàng cho vay “tiền”, và cùng giảm một lượng tương ứng khi ngân hàng nhận được tiền thanh toán nợ.
Như Donaldson và các cộng sự (2018) đã chỉ ra, quan điểm này không chỉ giải thích cách các ngân hàng hiện đại tiến hóa từ các kho chứa hàng hóa cổ xưa, mà còn cung cấp một lý thuyết đương đại về việc ngân hàng tạo ra tiền tư nhân.
Từ đó, họ tạo ra thanh khoản nguồn vốn (FUNDING LIQUIDITY), cho phép nền kinh tế đầu tư vào các dự án thực tế nhiều hơn so với toàn bộ nguồn vốn (tiền định danh) sẵn có tại thời điểm đó.
Như vậy, việc tạo thanh khoản nguồn vốn chính là phần chênh lệch mà CHO VAY NGÂN HÀNG (hoặc tổng tiền gửi) VƯỢT QUÁ số tiền gửi bằng tiền mặt hiện có. Tiền tư nhân của ngân hàng đóng vai trò là vốn lưu động cho người đi vay để trả lương cho công nhân.
Sản lượng đầu ra cuối cùng đủ cao, thông qua các ràng buộc tương thích về động cơ đối với lượng thanh khoản nguồn vốn mà ngân hàng tạo ra, để đảm bảo rằng các quyền đòi tiền gửi của công nhân đối với ngân hàng có thể được đáp ứng.
Trong quan điểm này, ngân hàng không còn chỉ là trung gian dẫn vốn thanh khoản từ người tiết kiệm sang người đi vay. Thay vào đó, ngân hàng tự tạo ra thanh khoản nguồn vốn này, và sự hạn chế đối với việc cho vay đến từ NHU CẦU VAY VỐN NỘI TẠI cùng các yếu tố nội tại của ngân hàng như VỐN TỰ CÓ, chứ không chỉ riêng tiền gửi.
Cho nên cái chart các bạn share về cho vay vượt quá huy động chính là funding liquidity. Cho nên cái mà chúng ta đang nhìn thấy không chỉ đơn giản là thiếu thanh khoản theo nghĩa cũ, mà thanh khoản funding liquidity theo nghĩa mới cũng thiếu hụt luôn, nghĩa là khoản vay KHÔNG THỂ TẠO RA THÊM vượt quá mặt bằng huy động hiện nay nhiều nữa MÀ KHÔNG TẠO RA LÃI SUẤT CAO HƠN để huy động thêm tiền gửi cash deposit.
Như bài viết cụ Thakor chỉ ra, nó là vấn đề nội tại của bank luôn, cụ thể là vốn tự có, chất lượng tài sản và risk premium charge lên, cũng như cơ chế tính rủi ro và an toàn hệ thống, chứ không chỉ là vấn đề tiền gửi tiết kiệm thấp hơn cho vay.
VẬY GỠ LÀM SAO?
Trước tiên ta nhìn ông Mỹ giai đoạn 2001-2020, funding liquidity có khả năng gánh hệ thống, nghĩa là cho vay lớn hơn nhiều so với base huy động.
Ở Mỹ giai đoạn 2001-2020 đây là nền tảng chính của việc funding liquidity gánh chính phần tạo thanh khoản tiền vốn cho hệ thống, không phụ thuộc vào cash deposit.
“During the 2001–2020 period, 92 percent of bank deposits were due to funding liquidity creation, and during 2011–2020 funding liquidity creation averaged $10.7 trillion per year, or 57 percent of GDP.”
“Private money creation by banks enables lending to not be constrained by the supply of cash deposits.”
Vấn đề là phải làm tốt 2 khâu: Chất lượng bank capital và chất lượng dự án cho vay
1. Vốn tự có (Bank Capital)
Trong tình huống huy động tiền gửi thấp, các nghiên cứu về Funding Liquidity chỉ ra rằng khả năng tạo thanh khoản của ngân hàng phụ thuộc nhiều hơn vào vốn tự có chứ không phải tiền gửi sẵn có.
-> Giải pháp: Để giải quyết tình trạng cho vay vượt huy động mà vẫn đảm bảo ổn định, cần tập trung nâng cao năng lực an toàn vốn (hệ số CAR) của các ngân hàng.
Các ngân hàng có mức vốn hóa tốt có khả năng tạo ra nhiều “thanh khoản nguồn vốn” hơn và cho vay nhiều hơn ngay cả khi dòng tiền gửi mặt đang sụt giảm hoặc đứng yên.
Nhưng đây phải là vốn hóa tốt thật sự chứ không phải bùa mà ra. Nếu chất lượng vốn tự có đủ, và thật, thì central bank có thể nới lỏng các chỉ tiêu về huy động/cho vay để gỡ yếu tố kỹ thuật của funding liquidity.
Đối với Việt Nam làm tốt việc này sẽ giúp củng cố bộ đệm vốn, giúp các ngân hàng giảm bớt sự phụ thuộc vào các cuộc đua lãi suất huy động vốn để tài trợ cho các khoản vay mới.
2. Phải tập trung cho vay các dự án có hiệu quả kinh tế thực (Real-Economy Projects)
Nghiên cứu của cụ Thakor nhấn mạnh rằng thanh khoản do ngân hàng tự tạo ra (private money) đóng vai trò là vốn lưu động giúp nền kinh tế đầu tư nhiều hơn mức tiền mặt hiện có.
Cơ chế cho điều này là nếu các khoản cho vay được đổ vào các DỰ ÁN THỰC CHẤT, tạo ra đầu ra, tạo ra dòng tiền thật thì nó work.
Còn nếu dự án không thật, thì tiền cho vay nó sẽ mất chức năng tạo lại tiền deposit mới trong ngân hàng mà nó rơi mất vào hố sâu nào đó.
Nói cách khác, thay vì quá lo lắng về con số huy động-cho vay và kiểm soát bằng các công cụ hành chính và lý thuyết cũ về thanh khoản, các cơ quan quản lý và cả ngành ngân hàng phải tập trung kiểm soát chất lượng khoản vay. Khi dòng vốn tạo ra giá trị thực và dòng tiền thực, nó sẽ tự “nuôi” hệ thống tiền gửi và tạo thanh khoản vốn trong tương lai.
Vấn đề là số 1 và số 2 phụ thuộc:
1. Số báo cáo an toàn vốn của bank mạnh khỏe và thật
2. Dự án cho vay tạo ra dòng tiền thật
Nếu 1 trong 2 gãy, thì cái chart thể hiện việc huy động thấp hơn cho vay hiện nay không phải nguyên nhân mà là hệ quả của 1 trong 2 yếu tố trên gãy. Trong bối cảnh đó, ép các chỉ tiêu kỹ thuật là cần thiết cho an toàn vốn, ví dụ trần LDR, nhưng đồng thời cũng đồng nghĩa là đua lãi suất là khó tránh, và cách xử lý là phải ngồi chờ một đợt viện binh đổ tiền thật vào top up bank capital hoặc tiền thật đổ vào top up cái bình chứa cash deposit.
Nhưng cách tiếp cận mới hơn về mặt khuôn khổ điều hành này với quan điểm về funding liquidity cho phép một pha di chuyển không bóng về chính sách: nếu xác định được một số bank đủ khỏe và mạnh, cho vay thật thì có thể nới lỏng một số qui định cho phép họ vượt qua một số chỉ số về huy động và cho vay.
Vấn đề quan trọng cho giải pháp đề xuất ở trên là giả định SBV biết ông nào ngon thật và làm thật.
Một chuyện bên lề là nếu SBV rảnh rỗi thì có thể quay lại hỏi “mấy ông bank đã làm gì trong mấy năm qua mà để khả năng tạo tiền qua funding liquidity nó rớt xuống?” Theo mình bây giờ lật lại chuyện cũ cũng không ích gì. Xử lý cái trước mắt đã và mấy cái nào đã biết vấn đề rồi thì “thôi, không làm vậy nữa”.

Nhấn vào đây để mở rộng...

anhminh1 nói:

Có một ngàn lẻ một cách để giảm giá BĐS và nhà điều hành người ta biết hết cụ ạ, họ ưu tiên cái gì hơn trong tổng thể vĩ mô thôi. Cụ đừng quên bác Chính hồi mới lên khi các DN BĐS khóc lóc vì ko bán đc hàng đã từng nói: Muốn bán được hàng phải tự đi giảm giá đừng xin CP, rồi sau đó chính sách điều hành và kết quả thế nào thì ai cũng thấy.
Vậy nên giờ còn quá sớm để nói trong năm nay và năm sau bđs bất động hay không nhất là khi đã có động thái ép hạ lãi suất, dòng vốn loanh quoanh lại chảy vào bđs.

Nhấn vào đây để mở rộng...

saiback nói:

[Cần bán] - Chính chủ bán nhà 5 tầng ngõ 112 Ngọc Khánh, Giảng Võ, Hà Nội.

Em chào các cụ em cần thanh khoản nhà của em CHÍNH CHỦ EM CẦN BÁN NHANH căn nhà tại ngõ 112 Ngọc Khánh, Giảng Võ, Hà Nội. ** Diện tích trên sổ : 89 m2 ** Diện tích thực tế : 96m2. ** Giá bán cũ: 16,7 tỷ , nay gia đình em thống nhất giảm gần 2 tỷ để thu tiền về 14 tỷ 990 tr (em đầu tư vay ngân...

www.otofun.net

Khu trung tâm các cụ quyết giảm giá chào hơn 10% rồi kìa.

Nhấn vào đây để mở rộng...

saiback nói:

[Cần bán] - Chính chủ bán nhà 5 tầng ngõ 112 Ngọc Khánh, Giảng Võ, Hà Nội.

Em chào các cụ em cần thanh khoản nhà của em CHÍNH CHỦ EM CẦN BÁN NHANH căn nhà tại ngõ 112 Ngọc Khánh, Giảng Võ, Hà Nội. ** Diện tích trên sổ : 89 m2 ** Diện tích thực tế : 96m2. ** Giá bán cũ: 16,7 tỷ , nay gia đình em thống nhất giảm gần 2 tỷ để thu tiền về 14 tỷ 990 tr (em đầu tư vay ngân...

www.otofun.net

Khu trung tâm các cụ quyết giảm giá chào hơn 10% rồi kìa.

Nhấn vào đây để mở rộng...

dynamo_x nói:

CCCM cho em hỏi loại hình CHDV giờ có ổn không? Em thấy mấy khu Trần Đại Nghĩa khu mấy trường Bk, Ktqd, 60-70m2 7 tầng, 12-17 phòng đang rao 11-15 tỏi, ở đây cho thuê chắc được 3.5-4 củ 1 phòng

Nhấn vào đây để mở rộng...

Liontank nói:

Giờ đẻ ra đội chuyên xây sửa bán chung cư mini.
Méo hiểu kiểu gì. Ai mua em nể luôn á. Cái nhà chung cư mini nó phức tạp hơn nhà ở 10 lần. Không phải cái xác nhà đơn thuần mà phần điện nước. Cực kỳ phức tạp. Rắc rối xảy ra khi vận hành chung cư mini chủ yếu ở phần điện nước.
Đường ống đi ntn không biết, kích cỡ ntn không biết, dây điện ntn không biết.
Mà mấy phần điện nước không thấy, không nhìn, không sờ được. Nó là phần cắt giảm của chủ đầu tư khi xây. Đến khi vận hành mới biết cơm chan nước mắt.

Em là người tự xây tự vận hành nên em biết rất rõ. Đội xây sửa bán khi xây xong sẽ cho đội chim mồi vào ở full để kê dòng tiền cho khách xem. Toàn hô giá trên trời. Đến khi khách mua xong 6 tháng sau thì dọn đi sạch bách. Để lại khách từ trên trời rớt bịch xuống đất với hàng trăm vấn đề phải xử lý.......

Mà tỷ lệ lấp đầy chung cư mini từ đầu năm đến nay khó lắm. Trống phòng cao. Do quá dư cung rồi

Kinh doanh gì nó cũng ở chữ duyên. Như em thì làm ok. Nhưng bạn em làm y như thế thì trống 50% công suất. Nếu cụ nào không chuyên thì không nên rớ vào. Làm gì cũng có lý do cả.

Tay ngang vào chỉ có 1 chữ: Lỗ...Lỗ...Lỗ

Nhấn vào đây để mở rộng...

Quê bầm nói:

Em cũng gặp một quả nhà dân hơn 50m2 vốn xây 3 tầng 1 tum hơn 20 năm cũ nát bươm do cho thuê tạp nham, đội đầu tư mua cỡ 5tỏi sau về lột hết tường ra trát lại, đục trần đập cầu thang làm lại và lắp thang máy xây 8 tầng, mỗi tầng ngăn đôi 2 phòng cũng cho thuê lấp dâyd khá nhanh, sau rao bán 13-14t.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Liontank nói:

Cụ nói vậy là đủ hiểu rồi.
Thứ nhất lấp đầy là đội chim mồi thuê của đội sửa bán
Thứ 2 là nhà 3 tầng, hạ tầng điện nc 3 tầng, giờ chất 8 tầng. Riêng cái hầm rút của nhà đó 20 năm rồi thì có chịu nổi số người ở của 8 tầng đổ xuống không?
Em trực tiếp cho thuê và quản lý em quá hiểu
Theo yêu cầu PCCC thì riêng nhà trên 5 tầng phải có bể chứa nước cứu hỏa ngầm độc lập. Nhà đó vậy là không đủ yêu cầu

Nhấn vào đây để mở rộng...