[Funland] Lãi suất vay ngân hàng tăng và ảnh hưởng đến BĐS thời gian tới

anhminh1 nói:

Đúng rồi, để kéo đc dân tứ xứ về đây định cư và đi tàu cao tốc về các thánh phố khác làm việc hàng ngày thì giá vé là mấu chốt. Chưa cần nói đến tiền trăm, chỉ cần khoảng 50k/chiều theo thời giá hiện tại là cũng khối cụ lăn tăn rồi.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Liontank nói:

Cưa nửa giá thì mua. Ko nói nhiều.
Anh em cứ deal giá mạnh vào

Nhấn vào đây để mở rộng...

thangsu nói:

Em dân kinh doanh ko chuyên bđs, vài năm có món to là em lại làm 1căn cho thuê, vừa làm tích sản. Tất nhiên lên thì em vui vì ts của mình vẫn tăng. Nhưng giảm thì e cũng ko buồn vì lại có cơ hội mua thêm. Mấy con hàng 2ngủ cho thuê 15tr/thang như của em chỉ cần giảm 20% thì rao chưa đến 1' trong hội cư dân là mất hút nhé cụ.

Đồng ý với cụ là bđs sẽ giảm. Nhưng cụ cứ hô giảm bất chấp, chia thế thì ko hay đâu. Nó lại bị giống mấy ông cò hô tăng bất chấp lắm.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Duong tien sih nói:

Cổ tích thì mới 23p cụ ạ.
Tàu còn tăng tốc, giảm tốc, vào ga. Nhanh nhất là 60p, bình thường là 90p.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Duong tien sih nói:

Cổ tích thì mới 23p cụ ạ.
Tàu còn tăng tốc, giảm tốc, vào ga. Nhanh nhất là 60p, bình thường là 90p.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Duong tien sih nói:

Cổ tích thì mới 23p cụ ạ.
Tàu còn tăng tốc, giảm tốc, vào ga. Nhanh nhất là 60p, bình thường là 90p.

Nhấn vào đây để mở rộng...

vung0305 nói:

nghe ảo thật sự

Nhấn vào đây để mở rộng...

Liontank nói:

Em nói cụ nghe nè. Ở Otofun nó bé tý à. Không ai rảnh đi hô hào, và hô hào cũng chẳng có tác dụng gì với thị trường rộng lớn ở ngoài hết.
Cụ thích mua đắt, mua bằng giá đó là quyền của cụ. Nhân sinh quan cụ nhìn đến đó thôi.
Còn còn thực tế mỗi đợt khủng hoảng em đều mần được nửa giá hoặc gần nửa giá từ đỉnh. Chủ chán đời, nợ ngân hàng hay dư tiền bán rẻ thì em không cần biết. Chủ khách phù hợp thì mua.
Lúc cụ mua rẻ cụ cũng có cho em đồng nào đâu mà hô hào?

Còn thực tế thị trường nó vận hành vậy. Cụ có không muốn nó cũng vậy. Không có quyền lực nào lớn hơn thị trường cả

Nhấn vào đây để mở rộng...

Alex0301 nói:

23p thì điêu. Nhưng bảo 60p như cụ nói cũng quá điêu
Tính cả tăng giảm vận tốc, lên xuống ga thì thời gian mất khoảng 30-35p thôi cụ ạ!

Nhấn vào đây để mở rộng...

hp92 nói:

Ý cụ ấy nói dừng ở tất cả các ga truyên tuyến cụ à, dừng ở tất cả các ga trên tuyến thì ít phải 60p

Nhấn vào đây để mở rộng...

Quê bầm nói:

Khi nào có tàu chạy để đi được cụ ơi, háo hức quá

Nhấn vào đây để mở rộng...

hp92 nói:

5 phút đạt tốc độ tối đa, 5 phút về tốc độ tối thiểu để dừng tàu đã mất 10 phút r, 23 phút là anh ấy tính chạy 1 mạch từ cổ loa về hạ long xanh không dừng đỗ các ga, lúc nào cũng 350km/h không tăng tốc hay giảm tốc kể cả lúc tàu xuất phát hay dừng lại để cho khách lên xuống đó cụ

Nhấn vào đây để mở rộng...

anhminh1 nói:

Đúng rồi, để kéo đc dân tứ xứ về đây định cư và đi tàu cao tốc về các thánh phố khác làm việc hàng ngày thì giá vé là mấu chốt. Chưa cần nói đến tiền trăm, chỉ cần khoảng 50k/chiều theo thời giá hiện tại là cũng khối cụ lăn tăn rồi.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Bachs nói:

Ko có mùa xuân nào cho giá vé 50K cụ nhé, vé shinkansen của Nhật cũng đắt ngang ngửa vé máy bay vì chi phí vận hành của tàu cao tốc nó ko hề rẻ kể cả hệ thống của nó chằng chịt ngang dọc sử dụng chung hạ tầng rồi. Nhà cháu dự 500K/chiều trở lên.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Bachs nói:

Ko có mùa xuân nào cho giá vé 50K cụ nhé, vé shinkansen của Nhật cũng đắt ngang ngửa vé máy bay vì chi phí vận hành của tàu cao tốc nó ko hề rẻ kể cả hệ thống của nó chằng chịt ngang dọc sử dụng chung hạ tầng rồi. Nhà cháu dự 500K/chiều trở lên.

Nhấn vào đây để mở rộng...

PlaStork nói:

Ở bên TQ thì thời gian tăng tốc lên 350km mất khoảng 3-4 phút còn giảm tốc từ 350 về 0 mất chừng 2 phút. Tuy nhiên nó buộc phải giảm tốc khi đi qua các khu đông dân cư, tụt về cỡ 250km/h vì ồn quá.


Em khảo sát bên TQ các tuyến cỡ 150km tốc độ 350km/h thì giá vé quy ra VNĐ cỡ 180-350K cho vé hạng 2. Hạng 1 và business class cao gấp rưỡi tới gấp đôi nhưng mình bỏ qua, chỉ tính vé bình dân.

Về VN nếu cũng được trợ giá đủ kiểu như TQ thì em nghĩ ko rẻ hơn mức bèo nhất của TQ là 180K/lượt được đâu. À lưu ý là TQ ko bán vé tháng cho tàu cao tốc, chỉ có tàu chợ từ 250km/h trở xuống thì một số tuyến có vé tháng. Cụ nào định đi làm hàng ngày bằng tàu này thì 360K/ngày chưa kể di chuyển từ ga đến nhà/cơ quan hai chiều. Nói chung đại gia thì được chứ người thường ko đú được đâu ợ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

xichlo3banh nói:

Vấn đề là CĐT trợ giá thì cháu nghĩ với tiềm lực Global Gate 2 đầu. Thì cứ là cư dân của Global Gate thì chắc là miễn phí ít nhất cũng 2 năm (như sạc điện) vậy. Chúc mừng các cụ Global Gate. Sướng

Nhấn vào đây để mở rộng...

Liontank nói:

Em nói cụ nghe nè. Ở Otofun nó bé tý à. Không ai rảnh đi hô hào, và hô hào cũng chẳng có tác dụng gì với thị trường rộng lớn ở ngoài hết.
Cụ thích mua đắt, mua bằng giá đó là quyền của cụ. Nhân sinh quan cụ nhìn đến đó thôi.
Còn còn thực tế mỗi đợt khủng hoảng em đều mần được nửa giá hoặc gần nửa giá từ đỉnh. Chủ chán đời, nợ ngân hàng hay dư tiền bán rẻ thì em không cần biết. Chủ khách phù hợp thì mua.
Lúc cụ mua rẻ cụ cũng có cho em đồng nào đâu mà hô hào?

Còn thực tế thị trường nó vận hành vậy. Cụ có không muốn nó cũng vậy. Không có quyền lực nào lớn hơn thị trường cả

Nhấn vào đây để mở rộng...

• Dư thừa nguồn cung giá rẻ: Thời điểm đó, các khu đô thị mới mọc lên san sát (Lê Văn Lương, Hà Đông...) với pháp lý lỏng lẻo.
• Đòn bẩy tài chính quá đà: Nhà đầu tư lúc đó chủ yếu là "tay không bắt giặc", sử dụng đòn bẩy 80-90% với lãi suất thả nổi có lúc lên tới 20-25%. Khi bong bóng nổ, làn sóng bán tháo diễn ra đồng loạt.
• Hàng tồn kho khổng lồ: Phân khúc cao cấp lúc đó bị "ngáo giá" so với thu nhập thực tế, dẫn đến mất thanh khoản hoàn toàn.

• Quỹ đất sạch đã cạn: Nội đô lõi (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy) gần như không còn dự án mới. Luật Đất đai mới (có hiệu lực từ 2024-2025) với quy định về bảng giá đất sát giá thị trường sẽ đẩy chi phí đầu vào (đền bù, thuế) của các dự án sau này lên rất cao.
• Tốc độ đô thị hóa: Mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 150.000 - 200.000 dân. Nhu cầu ở thực tại lõi nội đô là nhu cầu vĩnh cửu, trong khi nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 10 năm qua.

• Giá đất: Đã tăng gấp 5-10 lần so với 20 năm trước.
• Giá vật liệu & nhân công: Lạm phát toàn cầu (như bài phân tích về giá dầu và USD bạn đã đọc) khiến giá thép, xi măng không bao giờ quay lại mức cũ, chi phí xây dựng đội cao.
• Logic: Không chủ đầu tư nào bán dưới giá vốn. Giá nhà mới tăng sẽ "neo" giá nhà cũ ở mức cao.

1. Người có thu nhập cao, đã trả hết nợ ngân hàng.
2. Người mua để ở thực (nhu cầu tiêu dùng, không phải đầu tư).
3. Người giữ tài sản để chống lạm phát.

Fact: Khi người ta không bị áp lực nợ vay buộc phải bán tháo, giá sẽ không giảm sâu. Họ sẽ chọn cách "đóng băng" giao dịch thay vì bán lỗ 50%.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Bicu nói:

Cháu hỏi AI cụ nào có quan điểm khác cho em xin yk:
Chào bạn, với tư cách là một người quan sát và lăn lộn trên thị trường bất động sản (BĐS) qua nhiều chu kỳ, tôi hiểu vì sao bạn lại có sự so sánh với giai đoạn "đau thương" 2012-2014. Tuy nhiên, dựa trên các dữ liệu thực tế (facts) và cấu trúc thị trường hiện tại, câu trả lời thẳng thắn của tôi là: Kịch bản chung cư nội đô lõi Hà Nội giảm 50% giá vào giai đoạn 2027-2028 là cực kỳ khó xảy ra.
Dưới đây là phân tích chuyên sâu để bạn có cái nhìn đa chiều:
1. Sự khác biệt về bản chất giữa 2012 và 2027 (Facts)
Giai đoạn 2012 - 2014: "Bóng bóng" vỡ do thừa cung và lãi suất thả nổi

• Dư thừa nguồn cung giá rẻ: Thời điểm đó, các khu đô thị mới mọc lên san sát (Lê Văn Lương, Hà Đông...) với pháp lý lỏng lẻo.
• Đòn bẩy tài chính quá đà: Nhà đầu tư lúc đó chủ yếu là "tay không bắt giặc", sử dụng đòn bẩy 80-90% với lãi suất thả nổi có lúc lên tới 20-25%. Khi bong bóng nổ, làn sóng bán tháo diễn ra đồng loạt.
• Hàng tồn kho khổng lồ: Phân khúc cao cấp lúc đó bị "ngáo giá" so với thu nhập thực tế, dẫn đến mất thanh khoản hoàn toàn.

Giai đoạn 2027 - 2028: "Cơn khát" nguồn cung nội đô

• Quỹ đất sạch đã cạn: Nội đô lõi (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy) gần như không còn dự án mới. Luật Đất đai mới (có hiệu lực từ 2024-2025) với quy định về bảng giá đất sát giá thị trường sẽ đẩy chi phí đầu vào (đền bù, thuế) của các dự án sau này lên rất cao.
• Tốc độ đô thị hóa: Mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 150.000 - 200.000 dân. Nhu cầu ở thực tại lõi nội đô là nhu cầu vĩnh cửu, trong khi nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 10 năm qua.

2. Vì sao giá chung cư nội đô sẽ khó giảm sâu (chứ đừng nói là chia đôi)?
A. Chi phí thay thế (Replacement Cost)
Để xây một tòa nhà tương tự 17T1 hiện nay, chi phí không chỉ là gạch đá.

• Giá đất: Đã tăng gấp 5-10 lần so với 20 năm trước.
• Giá vật liệu & nhân công: Lạm phát toàn cầu (như bài phân tích về giá dầu và USD bạn đã đọc) khiến giá thép, xi măng không bao giờ quay lại mức cũ, chi phí xây dựng đội cao.
• Logic: Không chủ đầu tư nào bán dưới giá vốn. Giá nhà mới tăng sẽ "neo" giá nhà cũ ở mức cao.

B. Cấu trúc sở hữu đã thay đổi
Khác với giai đoạn trước, chủ sở hữu chung cư nội đô hiện nay (đặc biệt các khu như Trung Hòa - Nhân Chính) đa phần là:

1. Người có thu nhập cao, đã trả hết nợ ngân hàng.
2. Người mua để ở thực (nhu cầu tiêu dùng, không phải đầu tư).
3. Người giữ tài sản để chống lạm phát.

C. Vai trò của lạm phát và tiền tệ
Như phân tích về việc Mỹ in tiền để lấp nợ, khủng hoảng địa chính trị, chiến tranh... => Khi tiền rẻ tràn ngập và giá hàng hóa tăng (vàng, dầu), BĐS nội đô đóng vai trò là "hầm trú ẩn cuối cùng". Lịch sử chưa bao giờ ghi nhận trong một chu kỳ lạm phát cao mà giá BĐS tại các thủ đô lớn trên thế giới lại giảm một nửa.
3. Kịch bản nào cho 2027 - 2028?
Mặc dù không giảm 50%, nhưng thị trường giai đoạn này có thể xảy ra hiện tượng "đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ" (10-15%)

Nhấn vào đây để mở rộng...

Bicu nói:

Cháu hỏi AI cụ nào có quan điểm khác cho em xin yk:
Chào bạn, với tư cách là một người quan sát và lăn lộn trên thị trường bất động sản (BĐS) qua nhiều chu kỳ, tôi hiểu vì sao bạn lại có sự so sánh với giai đoạn "đau thương" 2012-2014. Tuy nhiên, dựa trên các dữ liệu thực tế (facts) và cấu trúc thị trường hiện tại, câu trả lời thẳng thắn của tôi là: Kịch bản chung cư nội đô lõi Hà Nội giảm 50% giá vào giai đoạn 2027-2028 là cực kỳ khó xảy ra.
Dưới đây là phân tích chuyên sâu để bạn có cái nhìn đa chiều:
1. Sự khác biệt về bản chất giữa 2012 và 2027 (Facts)
Giai đoạn 2012 - 2014: "Bóng bóng" vỡ do thừa cung và lãi suất thả nổi

• Dư thừa nguồn cung giá rẻ: Thời điểm đó, các khu đô thị mới mọc lên san sát (Lê Văn Lương, Hà Đông...) với pháp lý lỏng lẻo.
• Đòn bẩy tài chính quá đà: Nhà đầu tư lúc đó chủ yếu là "tay không bắt giặc", sử dụng đòn bẩy 80-90% với lãi suất thả nổi có lúc lên tới 20-25%. Khi bong bóng nổ, làn sóng bán tháo diễn ra đồng loạt.
• Hàng tồn kho khổng lồ: Phân khúc cao cấp lúc đó bị "ngáo giá" so với thu nhập thực tế, dẫn đến mất thanh khoản hoàn toàn.

Giai đoạn 2027 - 2028: "Cơn khát" nguồn cung nội đô

• Quỹ đất sạch đã cạn: Nội đô lõi (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy) gần như không còn dự án mới. Luật Đất đai mới (có hiệu lực từ 2024-2025) với quy định về bảng giá đất sát giá thị trường sẽ đẩy chi phí đầu vào (đền bù, thuế) của các dự án sau này lên rất cao.
• Tốc độ đô thị hóa: Mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 150.000 - 200.000 dân. Nhu cầu ở thực tại lõi nội đô là nhu cầu vĩnh cửu, trong khi nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 10 năm qua.

2. Vì sao giá chung cư nội đô sẽ khó giảm sâu (chứ đừng nói là chia đôi)?
A. Chi phí thay thế (Replacement Cost)
Để xây một tòa nhà tương tự 17T1 hiện nay, chi phí không chỉ là gạch đá.

• Giá đất: Đã tăng gấp 5-10 lần so với 20 năm trước.
• Giá vật liệu & nhân công: Lạm phát toàn cầu (như bài phân tích về giá dầu và USD bạn đã đọc) khiến giá thép, xi măng không bao giờ quay lại mức cũ, chi phí xây dựng đội cao.
• Logic: Không chủ đầu tư nào bán dưới giá vốn. Giá nhà mới tăng sẽ "neo" giá nhà cũ ở mức cao.

B. Cấu trúc sở hữu đã thay đổi
Khác với giai đoạn trước, chủ sở hữu chung cư nội đô hiện nay (đặc biệt các khu như Trung Hòa - Nhân Chính) đa phần là:

1. Người có thu nhập cao, đã trả hết nợ ngân hàng.
2. Người mua để ở thực (nhu cầu tiêu dùng, không phải đầu tư).
3. Người giữ tài sản để chống lạm phát.

C. Vai trò của lạm phát và tiền tệ
Như phân tích về việc Mỹ in tiền để lấp nợ, khủng hoảng địa chính trị, chiến tranh... => Khi tiền rẻ tràn ngập và giá hàng hóa tăng (vàng, dầu), BĐS nội đô đóng vai trò là "hầm trú ẩn cuối cùng". Lịch sử chưa bao giờ ghi nhận trong một chu kỳ lạm phát cao mà giá BĐS tại các thủ đô lớn trên thế giới lại giảm một nửa.
3. Kịch bản nào cho 2027 - 2028?
Mặc dù không giảm 50%, nhưng thị trường giai đoạn này có thể xảy ra hiện tượng "đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ" (10-15%)

Nhấn vào đây để mở rộng...