[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[boy_xedap]

Lúc mới nghe thì thấy đúng là cao nhưng phân tích kỹ thì em thấy cũng khá hợp lý.

Giá 11x là bao gồm cả giá xây dựng, tính 7tr x 4 = 28tr rồi, trừ phần xây dựng này thì giá khoảng 8x.

Vị trí khu này em thấy đẹp hơn khu tái định cư Bắc Phú Cát bên cạnh, đi ra ĐLTL hay ra ga metro gần hơn.

Bên BPC phân lô không đẹp, sâu 25m nên nếu 100m2 thì mặt tiền chỉ 4m, phải 200m2 mới được 8m mặt tiền. Bên Metro City này em chưa xem nhưng có hỏi sales thì bảo là dù nhà 100m2 ở đây thì cũng phải 7m mặt tiền rồi, em đoán là đúng vì đây là tiêu chuẩn mới rồi. Chưa kể môi trường sống, cảnh quan thì Metro City phải hơn đứt khu tđc BPC rồi.

Giá bên BPC thì em thấy lên 7x từ lâu rồi, giờ lô đẹp phải hơn 8x. Thế thì giá 8x của Metro City cũng là hợp lý thôi, với các lựa chọn chiết khấu thanh toán theo tiến độ, em nếu được chọn sẽ chọn Metro City chứ không mua BPC hay Phú Cát city.

Bắc Phú Cát nói thực lố nha lố nhố, cảnh quan coi như vứt đi. Xây mỗi ông 1 kiểu kiến trúc

 

[saiback]

Thấy các cụ chém tưng bừng về đất vùng ven, em xin ý kiến các cụ về tiềm năng khu Metro City sắp mở bán của Kita trên Hoà Lạc với ạ, giá rm đang tầm 110-12x tuỳ căn và vị trí. Em cảm ơn.

Tít Hoà Lạc mà 110-120 thì nếu ai thích ở thì nên mua

 

[XC90]

Em thấy ở thời điểm này, giá đấy đắt.

Về khoảng cách, nó xa. Đi 25km ô tô mới đến khu đông đúc gần nhất của đô thị HN chứ để vào các khu trung tâm như Cầu Giấy đã 35km mới đến công viên CG, còn đến HK BĐ khỏi đo vì còn xa và lâu hơn nhiều.

Metro sẽ không thay đổi giá bds đến mức như các cụ nghĩ đâu. Em nói với kinh nghiệm của người sống ở nơi metro phát triển vô cùng thực tế là vậy. Metro không phải phương tiện cho người giàu, nếu có ông nào giàu thích đi metro thì vô cùng cá biệt, không phải đám đông. Metro dành cho tầng lớp nghèo và trung lưu. Thậm chí trung lưu có xe ô tô, họ vẫn cứ dùng xe đấy. Metro xong một vài tuyến chứ đã xong cả mạng lưới kết nối đâu. Có xong metro Hoà Lạc về đến HN cũng vẫn phải tìm cách đi bus, đi Grab... đến các địa điểm khác. Metro chưa kết nối đủ nhiều tuyến cũng giống như đường chưa thông hết mọi ngả, tưởng ngon mà không đâu. Đi lại toàn bộ bằng metro, chỉ ở trong ga và đổi tàu xong đi bộ thêm vài trăm mét đến nơi nó rất khác với việc lại trèo lên mặt đất chờ bus để đi tiếp, nhất là khi tuyến bus mình cần, lại không ở gần ga metro mình đến. Đi lại lằng nhằng mất thời gian quá vẫn cứ 4 bánh là thượng sách, nhất là hôm nóng quá hay rét quá mà cái khí hậu ở HN thì đa số sẽ thế, chưa kể có trẻ con đồ đạc lỉnh kỉnh, người già yếu chân càng ko chơi metro được. Vào HN ăn chơi mua sắm, đi metro thì tự vác đồ về cũng không vui đâu, nhét cốp xe mới nhàn.

Mua cái nhà chục tỷ còn chưa to chuyện thì cái ô tô 1 tỷ có là gì. Đi làm mà chờ tàu đổi chuyến + đi bộ hết tiếng rưỡi so với ô tô 45p thì ai đi metro.

Em nghĩ media có hơi thổi phồng về việc metro làm tăng giá đất về lâu dài nhưng metro chắc chắn không nâng tầm một khu trung bình thành khu sang chảnh cao cấp được vì người giàu không bị thu hút bởi metro. Tiện đi bằng ô tô mới là key tăng giá trị và tăng giá. Khu này đi đường lớn nhìn cũng tiện nhưng lại xa và có thể bị cạnh tranh bằng rất nhiều kdt khác cũng trên trục đường ấy, nhưng gần hơn.

Nếu ở Hòa Lạc về làm ở HN (gần là Big C) thì khá khoai đấy cụ. Sale cứ đẩy sóng thôi chứ nếu đi lại thật thì căng.
1. Nếu đi bộ từ nhà cách 1km đến ga Hòa Lạc mất 10 phút.
2. Hiện nay tuyến Cát Linh Hà Đông đi mất khoảng 23 phút cho 13km. Đi từ Hòa Lạc về Big C 30 km sẽ mất khoảng 1 tiếng.
3. Đi bộ 1km đến chỗ làm mất 10 phút, đi xe đạp thì tương tự với thời gian cho khoảng cách xa hơn.
Tổng cộng mất khoảng 1h20 phút đi từ nhà chỗ Phú Cát đến chỗ làm ở vị trí cách Big C 1km. Khá căng, chỉ phù hợp với người trẻ thôi.
Nếu ở tầm Ngôi Nhà Mới về thì tạm được khoảng 1 tiếng.

 

[XSim]

2 năm sau khi xong metro thì ở tốt ? Kính thưa cụ là những cái khu này, để mà "ở tốt" thì dân cư nó phải về tầm 40-50%, kèm dịch vụ cụ ạ. Để được như vậy thì tầm nhìn phải 10 năm là ít.

Còn những người đã xác định bỏ phố về vườn thì với tầm tiền này họ chẳng điên mà mua cái nhà phố làm gì. Bỏ tầm chục tỷ là được cái nhà vườn ở trên Yên Bài. hoặc ở quanh Phú Mãn cũng đầy, vị trí gần sông gần hồ, diện tích rộng.

Nói ở tốt thực ra cũng tương đối thôi, vì còn tùy tiêu chuẩn. Ngay bây giờ cũng có thể xây nhà trên Hòa Lạc ở được rồi, xung quanh có dân cư chợ búa thiếu gì đâu, lên núi Ba Vì còn ở được mà. Em nói ở được là theo cái metro thôi. Còn dịch vụ đầy đủ như phố thì chả biết bao giờ nên em không tính.

Mua nhà trên Hòa Lạc có nhiều phân khúc khách hàng, không phải ai cũng cần nhà vườn. Nhiều người lên đó ở nhưng thích nhà trong khu đô thị như OCP2-3 thôi.

 

[XSim]

Nếu ở Hòa Lạc về làm ở HN (gần là Big C) thì khá khoai đấy cụ. Sale cứ đẩy sóng thôi chứ nếu đi lại thật thì căng.
1. Nếu đi bộ từ nhà cách 1km đến ga Hòa Lạc mất 10 phút.
2. Hiện nay tuyến Cát Linh Hà Đông đi mất khoảng 23 phút cho 13km. Đi từ Hòa Lạc về Big C 30 km sẽ mất khoảng 1 tiếng.
3. Đi bộ 1km đến chỗ làm mất 10 phút, đi xe đạp thì tương tự với thời gian cho khoảng cách xa hơn.
Tổng cộng mất khoảng 1h20 phút đi từ nhà chỗ Phú Cát đến chỗ làm ở vị trí cách Big C 1km. Khá căng, chỉ phù hợp với người trẻ thôi.
Nếu ở tầm Ngôi Nhà Mới về thì tạm được khoảng 1 tiếng.

1h20 phút là căng thế cụ nghĩ đi từ OCP2 về nội đô giờ cao điểm thì hết bao lâu?

 

[XSim]

Em trả lời nốt ý cụ so sánh OCP3 đến HK và HL về CG đều 40p ô tô.

So sánh khách quan khi em không có nhà OCP3 nhé, OCP3 về mặt vị trí đẹp hơn HL rất nhiều nếu cụ muốn đi ô tô. OCP3 có thể chạy QL5b nối vào vành đai 3. Vành đai 3 được hưởng lợi từ việc làm đường Gia Bình và xây thêm các cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi... nên trong 3 năm tới khi xong các cầu thì đi từ OCP3 đến đa số các khu vực đông đúc ở HN kể cả Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Ba Đình, Long Biên sẽ hơn đứt từ Hoà Lạc chạy về, hơn ở quãng đường gần hơn, thời gian ngắn hơn.

Sắp tới xây nhiều cầu thì có khả năng OCP2 về nội đô sẽ nhanh hơn, đấy là khả năng thôi, vì cầu Vĩnh Tuy mở rộng đang tắc lòi, không ai đảm bảo các cầu kia xong thì đỡ tắc hơn bây giờ.

Mà cứ cho hơn đứt thì giá OCP2 giờ cũng gấp 1.5-2 lần Hòa Lạc rồi còn gì cụ. Nó phải hơn thì mới hợp lý chứ. Như vậy giá đã phản ánh cái kỳ vọng tương lai đó rồi, thế nên mức tăng giá tương lai chưa biêt ai hơn ai đâu.

 

[saiback]

ចំនួនមើល 21 ពាន់ · ប្រតិកម្ម 274 | Nhà đầu tư vỡ mộng khi ôm đất đấu giá Hưng Yên theo sóng đầu năm. | Phan Duẩn BĐS

Nhà đầu tư vỡ mộng khi ôm đất đấu giá Hưng Yên theo sóng đầu năm.

www.facebook.com

Đất đấu giá sao rồi các cụ?

 

[XC90]

1h20 phút là căng thế cụ nghĩ đi từ OCP2 về nội đô giờ cao điểm thì hết bao lâu?

Cụ tính ở OCP2 về làm ở vị trí nào trong nội đô. Em ko đi cung đường đấy bằng phương tiện công cộng nên ko biết đi mất bao nhiêu lâu

 

[beautycenter3866]

Sắp tới xây nhiều cầu thì có khả năng OCP2 về nội đô sẽ nhanh hơn, đấy là khả năng thôi, vì cầu Vĩnh Tuy mở rộng đang tắc lòi, không ai đảm bảo các cầu kia xong thì đỡ tắc hơn bây giờ.

Mà cứ cho hơn đứt thì giá OCP2 giờ cũng gấp 1.5-2 lần Hòa Lạc rồi còn gì cụ. Nó phải hơn thì mới hợp lý chứ. Như vậy giá đã phản ánh cái kỳ vọng tương lai đó rồi, thế nên mức tăng giá tương lai chưa biêt ai hơn ai đâu.

Cụ ko hiểu hết ý của cụ Gà!! Ý của cụ Gà là Hoà Lạc nó tách biệt khá xa so với 1 khu vực được gọi là phát triển sầm uất, gần nhất cũng là khu An Khánh!! Còn Ocp2-3 thì điểm gần nhầt được coi là phát triển khá sầm uất là ecopark( trung tâm văn giang) hay ocp1( khu trung tâm gia lâm trâu quỳ) chỉ 5km, nhấn thêm chút là nó tới quận LB 1 quận phát triển bài bản!! Cái khó của HL là kéo dân cụ ạ!! Trước kia giai đoạn 2008-2017 HN tập trung cho phía tây nên cầu giấy, từ liêm, hà đông dân kéo đến cực nhanh!! 2018-2023 HN tập trung phía đông nên dân cư di sang long biên, gia lâm, đông anh cũng nhiều dù vẫn chậm hơn phía tây!! Nhưng giai đoạn 2024-2025 đến sau này HN chọn phát triển nhiều cực, đông- tây- nam- bắc chỗ nào cũng được đầu tư 1 ít chứ không chơi kiểu đơn cực như trước nên cơ hội kéo dân về HL nhỏ đi rất nhiều

 

[XSim]

Cụ tính ở OCP2 về làm ở vị trí nào trong nội đô. Em ko đi cung đường đấy bằng phương tiện công cộng nên ko biết đi mất bao nhiêu lâu

OCP2 cụ tự lái xe ô tô đến hồ Hoàn Kiếm cũng phải mất 1h vào giờ cao điểm rồi. Đi xe bus thì em không biết.

Ngồi metro dù có 1h thì cũng thoải mái nhẹ người hơn tự lái hay xe bus nhiều.

 

[keepgoing]

Thực ra tiền chảy về đâu thì tốc độ chỗ đó sẽ phát triển hơn. Hiện tại em thấy phía Đông đang có số lượng dự án công nhiều nhất. Đồng nghĩa với hạ tầng đi theo, thay đổi bộ mặt cả một vùng.

 

[jackycandy1412]

Cụ ko hiểu hết ý của cụ Gà!! Ý của cụ Gà là Hoà Lạc nó tách biệt khá xa so với 1 khu vực được gọi là phát triển sầm uất, gần nhất cũng là khu An Khánh!! Còn Ocp2-3 thì điểm gần nhầt được coi là phát triển khá sầm uất là ecopark( trung tâm văn giang) hay ocp1( khu trung tâm gia lâm trâu quỳ) chỉ 5km, nhấn thêm chút là nó tới quận LB 1 quận phát triển bài bản!! Cái khó của HL là kéo dân cụ ạ!! Trước kia giai đoạn 2008-2017 HN tập trung cho phía tây nên cầu giấy, từ liêm, hà đông dân kéo đến cực nhanh!! 2018-2023 HN tập trung phía đông nên dân cư di sang long biên, gia lâm, đông anh cũng nhiều dù vẫn chậm hơn phía tây!! Nhưng giai đoạn 2024-2025 đến sau này HN chọn phát triển nhiều cực, đông- tây- nam- bắc chỗ nào cũng được đầu tư 1 ít chứ không chơi kiểu đơn cực như trước nên cơ hội kéo dân về HL nhỏ đi rất nhiều

Ơ, em đọc còm của cụ thấy rất dễ hiểu, quay lại đọc còm của cụ Gà hoá ra đúng là đúng ý đấy thật, nhưng đọc lần đầu đúng là ko thoát ý, chả hiểu gì

 

[Gà lắm cơ]

OCP2 cụ tự lái xe ô tô đến hồ Hoàn Kiếm cũng phải mất 1h vào giờ cao điểm rồi. Đi xe bus thì em không biết.

Ngồi metro dù có 1h thì cũng thoải mái nhẹ người hơn tự lái hay xe bus nhiều.

Đã so phải so tất các khung giờ. Cao điểm tắc đường đi metro nhanh hơn (nếu từ A-B có đúng tuyến không phải đổi tàu nhiều lần, còn không thì từ metro chen như cá hộp lên bus cũng như cá hộp không sướng). Giờ metro ít tuyến, chưa kết nối được nên ít người dùng, các cụ chưa thấy cảnh cá hộp đấy thôi. Metro lắm tuyến là cá hộp chắc chắn luôn, không tin thì cứ hỏi người thân bạn bè các cụ đi metro ở các siêu đô thị đông dân ví dụ London Paris Tokyo... là biết.

Thấp điểm metro hay bus đều ít chuyến, thời gian chờ lâu trong khi đi ô tô thì lại không tắc. Đi lại thì người ta cần đi cả giờ cao điểm lẫn thấp điểm, nên chỉ so sánh kiểu cao điểm đi metro sướng hơn rồi suy ra metro sướng hơn là không chính xác.

Cụ so quãng đường OCP3 về HK và HL về CG thì em chứng minh cho cụ là OCP3 tiện hơn chứ em không nói đến giá. Còn đã nói đến giá thì em chưa bao giờ bảo OCP23 150-200tr/m2 là còn tăng tốt nên cụ suy ra HL 100tr là hợp lý. Em đã nói nhiều lần ở OF này là giá đấy OCP23 vào hàng khó ăn. Đầu tư ven HN tầm này gần còn khó nữa là xa, rẻ còn khó nữa là cao sẵn rồi. Lý do là lãi năm sau không thể về lại mức 6% lãi vay các cụ từng được hưởng năm ngoái, đầu năm nay đâu mà cung hàng thì quá nhiều nếu tính khoảng cách 20km đến HK, xa hơn còn lắm nữa.

 

[XSim]

Cụ ko hiểu hết ý của cụ Gà!! Ý của cụ Gà là Hoà Lạc nó tách biệt khá xa so với 1 khu vực được gọi là phát triển sầm uất, gần nhất cũng là khu An Khánh!! Còn Ocp2-3 thì điểm gần nhầt được coi là phát triển khá sầm uất là ecopark( trung tâm văn giang) hay ocp1( khu trung tâm gia lâm trâu quỳ) chỉ 5km, nhấn thêm chút là nó tới quận LB 1 quận phát triển bài bản!! Cái khó của HL là kéo dân cụ ạ!! Trước kia giai đoạn 2008-2017 HN tập trung cho phía tây nên cầu giấy, từ liêm, hà đông dân kéo đến cực nhanh!! 2018-2023 HN tập trung phía đông nên dân cư di sang long biên, gia lâm, đông anh cũng nhiều dù vẫn chậm hơn phía tây!! Nhưng giai đoạn 2024-2025 đến sau này HN chọn phát triển nhiều cực, đông- tây- nam- bắc chỗ nào cũng được đầu tư 1 ít chứ không chơi kiểu đơn cực như trước nên cơ hội kéo dân về HL nhỏ đi rất nhiều

Cái đấy thì cụ nói đúng, chính vì thế nên HL mới gọi là thành phố vệ tinh.

Em cũng không bao giờ bảo HL ngang cơ OCP2, về vị trí, kết nối nó vẫn kém OCP2 một bậc. Giá đất hiện tại đã phản ánh điều này rồi.

Tại có cụ chê HL xa xôi quá nên em mới phản biện là đi vào trung tâm cũng bằng OCP2 thôi chứ xa gì. Nó còn có metro đấy

 

[DonaldTrump79]

ចំនួនមើល 21 ពាន់ · ប្រតិកម្ម 274 | Nhà đầu tư vỡ mộng khi ôm đất đấu giá Hưng Yên theo sóng đầu năm. | Phan Duẩn BĐS

Nhà đầu tư vỡ mộng khi ôm đất đấu giá Hưng Yên theo sóng đầu năm.

www.facebook.com

Đất đấu giá sao rồi các cụ?

Tham thì thâm thôi cụ ơi... Miếng pho mát chỉ có ở trong bẫy , biết cả đấy nhưng ai cũng nghĩ mình nhanh tay nhanh chân tuồn hàng cho người khác giờ tuồn không kịp thì tự mình hưởng thôi.

 

[bdssapteo]

Cái đấy thì cụ nói đúng, chính vì thế nên HL mới gọi là thành phố vệ tinh.

Em cũng không bao giờ bảo HL ngang cơ OCP2, về vị trí, kết nối nó vẫn kém OCP2 một bậc. Giá đất hiện tại đã phản ánh điều này rồi.

Tại có cụ chê HL xa xôi quá nên em mới phản biện là đi vào trung tâm cũng bằng OCP2 thôi chứ xa gì. Nó còn có metro đấy

Em lại có ý kiến khác với cụ. Nếu cứ coi VG là khu đô thị vệ tinh như HL . Thì HL nó hơn hẳn 1 tầm về quy mô, giao thông , đầu tư. ...các cụ trên cứ đánh tráo khái niệm là gần với xa.để so sánh. HL xa thì so với hồ HK nhưng quá gần với Mỹ Đình và ngược lại thì VG cũng vậy thôi. Tóm lại VG vẫn chỉ là đất tỉnh chỉ nên so với Từ Sơn , Vĩnh Yên thôi.

 

[XSim]

Em lại có ý kiến khác với cụ. Nếu cứ coi VG là khu đô thị vệ tinh như HL . Thì HL nó hơn hẳn 1 tầm về quy mô, giao thông , đầu tư. ...các cụ trên cứ đánh tráo khái niệm là gần với xa.để so sánh. HL xa thì so với hồ HK nhưng quá gần với Mỹ Đình và ngược lại thì VG cũng vậy thôi. Tóm lại VG vẫn chỉ là đất tỉnh chỉ nên so với Từ Sơn , Vĩnh Yên thôi.

OCP2 chỉ mất 20km vào nội đô trong khi HL 30km mới đến BigC thì OCP2 vẫn hơn chứ cụ. Chưa kể vùng lân cận là Long Biên, Văn Giang vẫn phát triển hơn Thạch Thất, Quốc Oai của HL cụ ạ.

Cái khác biệt của HL là ở khu công nghệ cao, là tương lai để VN hoá rồng nhưng cái đó hơi xa

 

[beautycenter3866]

Em lại có ý kiến khác với cụ. Nếu cứ coi VG là khu đô thị vệ tinh như HL . Thì HL nó hơn hẳn 1 tầm về quy mô, giao thông , đầu tư. ...các cụ trên cứ đánh tráo khái niệm là gần với xa.để so sánh. HL xa thì so với hồ HK nhưng quá gần với Mỹ Đình và ngược lại thì VG cũng vậy thôi. Tóm lại VG vẫn chỉ là đất tỉnh chỉ nên so với Từ Sơn , Vĩnh Yên thôi.

Đo đến bigc CG thì ocp2 nó vẫn gần hơn HL( 28km-31km) còn hoàn kiếm thì khỏi so rồi!! Ý ở đây là vùng lân cận giáp ngay ocp 2 nó là gia lâm- long biên phát triển mạnh rồi cách có 5-7 km!! Trong khi điểm phát triển mạnh gần nhất với HL là an khánh cách cỡ 17km !! Chứ ai đánh tráo khái niệm gì vậy cụ?? Cái này toàn thể ae trong này chẳng ai phản đối luôn kể cả những cụ anti qua cầu!! Còn cụ so khoảng cách mỹ đình thì HL gần hợn ocp2 không đáng kể(31-32km)), cụ cảm giác HL nó cùng phía tây nhưng sự thật thì nó xa như nhau!! Chưa kể VG giờ nó còn thêm yếu tố.... nữa nên cũng không biết được thế nào!!