[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[Duong tien sih]

BT Mỹ Đình vị trí rất đẹp (coi như vành đai 3) trong bán kính 1km là SVĐ Mỹ Đình, ĐH Thương Mại, ĐHQG, ĐHSP, ĐHSPNN.... Đi 1.5km là đến khu văn phòng Kengnam..... cũng coi như trung tâm của Hà Nội.
Nhưng BT Mỹ Đình có 4 nhược điểm mà theo mình khiến giá không tăng được nữa, nó chỉ tăng cùng nhịp với sự mất giá của VNĐ:
- Hạ tầng đã hết phát triển. Không còn dư địa nữa. Đẹp nhưng quan trọng phải đẹp lên.
- Các khu của Sông Đà làm, nhiều nhà không hoàn thiện mặt ngoài. Thế nên đi vài nhà lãi có mấy nhà trơ gạch, nhìn rất thiếu thẩm mỹ.
- Bị ngập nếu mưa to. Cái này không thể khắc phục được.
- Cơ cấu dân số xung quanh đã Già hóa, do BT, LK, CC đã đưa vào sử dụng tầm 20 năm từ 2005-2006. Khi dân số già thì sức mua giảm đi, các cụ cứ nhìn gia đình mình thì biết, 1 đứa trẻ con trước 10 tuổi chi tiêu cho nó rất lớn từ bỉm, sữa, đồ chơi, mầm non........Còn một bạn tầm 15-18 tuổi có khi chi ít hơn bạn nhỏ. Chưa kể thanh niên 40-50 như mình có khi một tháng ngoài tiền cafe, tennis ra chằng tiêu gì cả. Các khu dân số đã già, kinh doanh nhìn ngoài tưởng ngon nhưng không dễ.

 

[NamMoi2000]

BT Mỹ Đình vị trí rất đẹp (coi như vành đai 3) trong bán kính 1km là SVĐ Mỹ Đình, ĐH Thương Mại, ĐHQG, ĐHSP, ĐHSPNN.... Đi 1.5km là đến khu văn phòng Kengnam..... cũng coi như trung tâm của Hà Nội.
Nhưng BT Mỹ Đình có 4 nhược điểm mà theo mình khiến giá không tăng được nữa, nó chỉ tăng cùng nhịp với sự mất giá của VNĐ:
- Hạ tầng đã hết phát triển. Không còn dư địa nữa. Đẹp nhưng quan trọng phải đẹp lên.
- Các khu của Sông Đà làm, nhiều nhà không hoàn thiện mặt ngoài. Thế nên đi vài nhà lãi có mấy nhà trơ gạch, nhìn rất thiếu thẩm mỹ.
- Bị ngập nếu mưa to. Cái này không thể khắc phục được.
- Cơ cấu dân số xung quanh đã Già hóa, do BT, LK, CC đã đưa vào sử dụng tầm 20 năm từ 2005-2006. Khi dân số già thì sức mua giảm đi, các cụ cứ nhìn gia đình mình thì biết, 1 đứa trẻ con trước 10 tuổi chi tiêu cho nó rất lớn từ bỉm, sữa, đồ chơi, mầm non........Còn một bạn tầm 15-18 tuổi có khi chi ít hơn bạn nhỏ. Chưa kể thanh niên 40-50 như mình có khi một tháng ngoài tiền cafe, tennis ra chằng tiêu gì cả. Các khu dân số đã già, kinh doanh nhìn ngoài tưởng ngon nhưng không dễ.

Tóm lại thua cả nhà ngõ Hoàng quốc việt

 

[Duong tien sih]

Tóm lại thua cả nhà ngõ Hoàng quốc việt

Ngõ Hoàng Quốc Việt mà rao đến 500 triệu/m2 thì phải diện tích nhỏ. Nếu 100m2 có ai hâm bỏ ra 50 tỷ chui vào ngõ ở không ?
Ví dụ tòa nhà 6 tầng, diện tích 30-35m2 thì có thể 15-17 tỷ được nếu vị trí ngon. Nhưng khó bán lắm.

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Tách ra không thì dài quá. Không phải cứ hàng rẻ dễ lên hơn hàng đắt. Rẻ có thể kẹp nhiều năm vẫn rẻ, đắt nó đắt hơn. Dễ thì không thằng nào chết.

Giá trong ngắn hạn có thể biến động dựa vào đội lái tạo sóng vv nhưng trung và dài hạn, một bds chỉ có thể tăng giá khi nó tăng giá trị. Giá trị ở đây là ở thì sướng hơn xưa không, đi lại thuận tiện hơn không, nhiều cơ sở dịch vụ ăn chơi bệnh viện trường học mọc lên không, kinh doanh thì đông khách hơn không, ra tiền hơn không. Các cụ nhìn Hà Đông, Cầu Giấy, Long Biên, Xuân Đỉnh... ngày xưa với bây giờ các cụ có thấy khác hẳn không? Rõ ràng là điện đường trường trạm nhiều rồi, tiện ích để sống là sướng, có các kdt tập hợp được người giàu về ở, để kinh doanh thì mở cửa hàng cũng dễ có khách. Đấy là tăng giá trị dẫn đến tăng giá bán. Không cần đội lái và thuyết âm mưu nào thò tay vào, trung và dài hạn thị trường sẽ tự định giá hợp lý. 20 năm trước lái xe vào Xuân Đỉnh, đường đất, phơi mứt bên đường, xe đi bụi mù, ruồi hàng đàn đậu phát kinh, lúc ấy mới rẻ. Giờ nó xịn mịn rồi sao bắt nó rẻ được nữa.

Mua theo vết dầu loang, vùng ven của một đô thị đang phát triển là lý thuyết kinh điển của đầu tư bds rồi, có gì mới lạ đâu. Cụ thể hơn thì xem vùng nào được hưởng lợi hạ tầng nhiều hơn nó sẽ phát triển nhanh hơn. Vùng nào không bị lấp nhiều ao hồ gây ngập úng thì sau ở cũng đỡ khổ. Vùng nào còn vắng nhưng cầu đường quy hoạch ngon thì cứ mua gần đường dẫn lên cầu/đường là dễ ăn...

Bài cụ hay quá.

Thời xưa khi tin hạ tầng quy hoạch chỉ 1 số ít nhóm nhỏ biết trước thì khi tin ra hiệu ứng tăng giá mới cao cụ ạ!! Còn thời đại thông tin phút mốt như bây giờ nhiều người biết thì tất nhiên làm sao mà lên nhanh mạnh được!! Có 1 câu trong đầu tư thế này: khi mọi thứ còn mơ hồ thì thường mọi người chê nhưng nếu thành công thì lợi nhuận cực lớn, còn khi mọi thứ rõ ràng rồi thì nó đâu còn gì để thúc đẩy cụ!!

Bởi vậy nên em thấy gần như nhịp tăng giá sẽ phân đoạn và tăng dần theo tiến độ thẩm thấu vào cuộc sống. Và tất nhiên, có nơi gia tăng nhu cầu thì có nơi giảm nhu cầu. Vậy nên quan điểm em trong ngắn hạn giai đoạn này cứ trong vành đai 4, vành đai 3.5 hất vào

Vấn đề giờ là vùng ven cũng đếch có giá rẻ, chủ đầu tư giờ khôn như ***, ăn hết lợi nhuận, bán giá tương lai 5 năm sau, nhà đầu tư thứ cấp chỉ còn cái nịt

Em thì cho rằng giá cđt đưa ra nó chỉ thể hiện trong ngắn hạn và phản ảnh ở thực tại, giá bị giới hạn bởi nhiều yếu tố như nguồn cung, nhu cầu, .... còn tất nhiên đã làm bđs thì không ai dại cả. Nhiều bên cđt em biết thời trước còn chỉ mua vào, om không bán ra ấy. [Bán ra tiếc]

ví dụ 1 khu sau này thị trường nó có giá lên đến vài trăm triệu/m² mà hiện giờ khoảng giá chỉ loanh quanh mức vài chục triệu/m² thì cđt muốn bán đều niêm yết ở mức max của khoảng giá vài chục triệu/m2 ở khu đó chứ không thể niêm yết ở mức kia được.

 

[iad_jk209]

Ocp23 tầm 3-5 năm nữa bàn giao gần 100 toà chung cư mà ko đông tắc đường em xin đi đầu xuống đất. Xoá nick ofun, tự cung luôn

khó lắm, ocp23 khác ocp1 ở chỗ nó bắt buộc phải có ô tô mới ở được. Tỉ lệ lấp đầy tỉ lệ thuận với tỉ lệ sở hữu ô tô.

 

[NamMoi2000]

Ngõ Hoàng Quốc Việt mà rao đến 500 triệu/m2 thì phải diện tích nhỏ. Nếu 100m2 có ai hâm bỏ ra 50 tỷ chui vào ngõ ở không ?
Ví dụ tòa nhà 6 tầng, diện tích 30-35m2 thì có thể 15-17 tỷ được nếu vị trí ngon. Nhưng khó bán lắm.

50m2 rao 27 tỏi nhé
Đất vùng ven khu đô thị to đẹp chưa đến 200tr rẻ quá còn gì

 

[Duong tien sih]

50m2 rao 27 tỏi nhé

Siêu đắt, có bán bằng niềm tin.

 

[NamMoi2000]

khó lắm, ocp23 khác ocp1 ở chỗ nó bắt buộc phải có ô tô mới ở được. Tỉ lệ lấp đầy tỉ lệ thuận với tỉ lệ sở hữu ô tô.

Ocp1 khác quái j 23 đâu, 5 phút chạy xe máy

 

[NamMoi2000]

Siêu đắt, có bán bằng niềm tin.

Giá chung nó thế đấy

 

[Duong tien sih]

Cách đây 2 tháng, người nhà mình mua căn lô góc 5 tầng, 70m2, trong ngõ 102 Nguyễn Chánh. Ngõ này 2 ô tô tránh, cách 15m ra phố Nguyễn Chánh: 26 tỷ.
Giao dịch thật luôn, người nhà mình là doanh nghiệp trên HB. Bạn nào làm sale khu này sẽ biết giao dịch này.
Còn HQV 50m2-27 tỷ theo mình là đắt.

 

[quangkhunglong]

BT Mỹ Đình vị trí rất đẹp (coi như vành đai 3) trong bán kính 1km là SVĐ Mỹ Đình, ĐH Thương Mại, ĐHQG, ĐHSP, ĐHSPNN.... Đi 1.5km là đến khu văn phòng Kengnam..... cũng coi như trung tâm của Hà Nội.
Nhưng BT Mỹ Đình có 4 nhược điểm mà theo mình khiến giá không tăng được nữa, nó chỉ tăng cùng nhịp với sự mất giá của VNĐ:
- Hạ tầng đã hết phát triển. Không còn dư địa nữa. Đẹp nhưng quan trọng phải đẹp lên.
- Các khu của Sông Đà làm, nhiều nhà không hoàn thiện mặt ngoài. Thế nên đi vài nhà lãi có mấy nhà trơ gạch, nhìn rất thiếu thẩm mỹ.
- Bị ngập nếu mưa to. Cái này không thể khắc phục được.
- Cơ cấu dân số xung quanh đã Già hóa, do BT, LK, CC đã đưa vào sử dụng tầm 20 năm từ 2005-2006. Khi dân số già thì sức mua giảm đi, các cụ cứ nhìn gia đình mình thì biết, 1 đứa trẻ con trước 10 tuổi chi tiêu cho nó rất lớn từ bỉm, sữa, đồ chơi, mầm non........Còn một bạn tầm 15-18 tuổi có khi chi ít hơn bạn nhỏ. Chưa kể thanh niên 40-50 như mình có khi một tháng ngoài tiền cafe, tennis ra chằng tiêu gì cả. Các khu dân số đã già, kinh doanh nhìn ngoài tưởng ngon nhưng không dễ.

Dương Tiên Sinh phân tích bài này cực chuẩn. Tầm 2010-2011 khu BT Mỹ Đình chỗ Bùi Xuân Phái, Hoài Thanh (có nhà cao thủ Q còi) hay Lưu Hữu Phước quá đẹp. Nhưng khi Gardenia với HD Mon xong thì thấy BT Mỹ Đình đúng là thiết kế cũ, tiện ích xung quanh cũ và quản lý kiểu cũ nên tính cạnh tranh kém hẳn. Hàng quán xung quanh ăn uống mua sắm không có gì nổi bật. Đường xá thì có cụ trên nói đúng là hơi bé. Cu bạn em (trung niên chưa về hưu) hồi trước Covid đi xem khu này xong chê và quyết luôn một căn diện tích nhỏ hơn ở Gardenia cùng tầm tiền. Tí em nhắn hỏi nó xem từ đó đến giờ giá rổ khu đó ra sao, nhưng em đoán Gardenia giá lên nhanh hơn.

 

[Tungqqx]

50m2 rao 27 tỏi nhé
Đất vùng ven khu đô thị to đẹp chưa đến 200tr rẻ quá còn gì

 

[_MCM_]

View attachment 9411160

Ơ, nhưng sao ngày đăng lại từ tận tháng 4/2025, tức hơn 6 tháng trước vậy cụ?

 

[Tungqqx]

Ơ, nhưng sao ngày đăng lại từ tận tháng 4/2025, tức hơn 6 tháng trước vậy cụ?

E không tương tác nên cậu sale c không gửi hàng nữa cụ, mà cứ cho 6 tháng nó tăng 30% đi, thì giá hiện tại loanh quanh 450tr/m. giá này còn thương lượng chán mới chốt.

 

[NamMoi2000]

View attachment 9411160

Ngõ ngách thế này mà giá 450tr. Dã man

 

[Duong tien sih]

Ngõ ngách thế này mà giá 450tr. Dã man

Diện tích bé. 35m2 giá 400 tr/m2 mà 3 ô tô tránh thì bình thường mà.
Còn LK, BT toàn 80m2 trở lên tổng tiền to nên so sánh giá nó vô cùng lắm.
Nếu 35m2 mà xây được 6 tầng thang máy, ở quận lõi thì 15 tỷ theo mình là ngon. Mỗi tầng 1 phòng, ở cũng rộng rãi mà bền bỉ vô địch.

 

[NamMoi2000]

Diện tích bé. 35m2 giá 400 tr/m2 mà 3 ô tô tránh thì bình thường mà.
Còn LK, BT toàn 80m2 trở lên tổng tiền to nên so sánh giá nó vô cùng lắm.
Nếu 35m2 mà xây được 6 tầng thang máy, ở quận lõi thì 15 tỷ theo mình là ngon. Mỗi tầng 1 phòng, ở cũng rộng rãi mà bền bỉ vô địch.

Thời buổi này ở ngõ ngách lỗi thời rồi, quy hoạch nhếch nhác bẩn thỉu vệ sinh kém. Giờ bọn trẻ chỉ ở chung cư hoặc liền kề biệt thự khu đô thị sang sạch đẹp.

Nhà kiểu ngõ ngách kia chỉ hợp vs thế hệ già

 

[Tungqqx]

Ngõ ngách thế này mà giá 450tr. Dã man

Chốt lại nội đô nó tăng giá mạnh thì vùng ven cũng hưởng ké theo, e cũng mừng mà cụ cũng vui .

 

[NamMoi2000]

Chốt lại nội đô nó tăng giá mạnh thì vùng ven cũng hưởng ké theo, e cũng mừng mà cụ cũng vui .

Lên chung mà cụ, em có cả nhà nội lẫn ngoại đô nên đâu cũng được

 

[Đảo Chủ Đào Hoa Đảo]

Ngõ ngách thế này mà giá 450tr. Dã man

Nhìn như trong ảnh thì nó không phải ngõ ngách đâu cụ. Nhìn như giống phố nhỏ có vỉa hè, lòng đường 2 xe con tránh nhau, và quan trọng là kinh doanh nhà nghỉ cafe ổn áp thế này thì giá 450 đúng rồi.