Cải cách của Việt Nam đang diễn ra sôi nổi, dòng tiền nóng liên tục đổ vào, thu nhập quốc dân không ngừng tăng lên, tạo nên một bức tranh thịnh vượng...
Tuy nhiên, ở một số lĩnh vực, sự phồn vinh này có vẻ đã đi quá xa.
Hiện tại, giá căn hộ tại Hà Nội đã vượt mốc 80 triệu VND/m2, tương đương khoảng 21.000 Nhân dân tệ (khoảng 73 triệu VNĐ), ngang bằng với mức giá tại khu vực trung tâm của Tô Châu, thành phố cấp địa cấp cao nhất của Trung Quốc.
Trong khi đó, GDP bình quân đầu người của Việt Nam chưa đạt 5.000 USD, chỉ tương đương với Trung Quốc năm 2010, thời điểm mà giá nhà ở Thượng Hải cũng chỉ ở mức này.
Một quốc gia đang phát triển mới chớm nở nhưng giá nhà lại tăng vọt lên tầm mức của các nước phát triển.
Kịch bản kỳ lạ này, TQ đã từng trải qua.
Nhưng câu chuyện thị trường bất động sản Việt Nam lại có những điểm khác biệt so với kinh nghiệm của TQ.
01 Chất gây nghiện tiền tệ giá rẻ và gông cùm đất đai
Tốc độ in tiền của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) còn đáng kinh ngạc hơn cả giá nhà.
Trong giai đoạn 2008-2025, lãi suất cơ bản của Việt Nam đã giảm từ 15% xuống mức thấp lịch sử 4,5%. Đợt cắt giảm lãi suất kéo dài hơn một thập kỷ này về bản chất là một canh bạc, dùng chính sách tiền tệ nới lỏng để đổi lấy tăng trưởng kinh tế.
Đặc biệt trong giai đoạn 2024-2025, trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) duy trì lãi suất cao, SBV vẫn chọn chính sách cắt giảm lãi suất ngược chiều. Lãi suất tiền gửi 12 tháng của bốn ngân hàng thương mại quốc doanh lớn có lúc đã xuyên thủng ngưỡng tâm lý 4%, khiến lãi suất thực (lãi suất danh nghĩa trừ đi lạm phát) có thời điểm âm.
Ngay cả trong bối cảnh thanh khoản toàn cầu thắt chặt vào năm 2025, mục tiêu tăng trưởng tín dụng vẫn được neo chặt ở mức 15%-16%, M2 vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng như vũ bão ở mức 13,5%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng GDP thực tế 5,5%.
Môi trường lãi suất thấp đã làm méo mó hoàn toàn dòng chảy của tiền tệ trong thị trường. Mục đích ban đầu của các khoản tiền này là chảy vào lĩnh vực sản xuất, để sản xuất giày dép, điện thoại xuất khẩu.
Nhưng thực tế lại vô cùng phũ phàng: Nhu cầu toàn cầu suy yếu, đơn hàng nhà máy không đủ, doanh nghiệp không dám mở rộng sản xuất.
Do đó, khối lượng thanh khoản khổng lồ được tung ra thị trường, sau khi luân chuyển một vòng trong nền kinh tế thực, nhận ra không có nơi nào để đi, cuối cùng đổ dồn vào thị trường tài sản.
Đồng thời, để giảm thiểu tình trạng chảy máu vốn do mất giá tiền tệ, chính phủ Việt Nam buộc phải tiêu thụ một lượng lớn dự trữ ngoại hối để ổn định tỷ giá hối đoái. Chính sách nới lỏng bị động này càng làm trầm trọng thêm tình trạng dư thừa thanh khoản.
Quan trọng hơn, trong khi nhu cầu đang cuồn cuộn như thác lũ thì nguồn cung lại bị tắc nghẽn bởi hệ thống cứng nhắc.
Năm 2024, "Luật Đất đai mới" của Việt Nam bắt đầu có hiệu lực. Đây đáng lẽ là một cuộc cải cách nhằm "thị trường hóa", nhưng kết quả lại hoàn toàn ngược lại.
Trước năm 2024, chính phủ Việt Nam cứ 5 năm lại ban hành một hướng dẫn định giá đất, mức giá này thường chỉ bằng 1/5 hoặc thậm chí 1/10 giá thị trường thực tế, điều này đã thúc đẩy rất nhiều hành vi đầu cơ. Điều phi lý hơn nữa là các công ty bất động sản có thể cố tình chờ đến cuối chu kỳ định giá để lấy đất, tối đa hóa chênh lệch giá.
Thiết kế thể chế này đã gây ra ba hậu quả nghiêm trọng:
- Thất thoát doanh thu từ việc chuyển nhượng đất của chính phủ: Năm 2023, doanh thu liên quan đến đất đai của Việt Nam chỉ chiếm 12% ngân sách, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 25% của các quốc gia Đông Nam Á;
- Doanh nghiệp địa ốc găm giữ đất, ngại xây dựng: Một công ty bất động sản ở TP.HCM sau khi lấy đất vào năm 2018 vẫn để trống cho đến nay, ngồi chờ giá đất tăng thay vì phát triển dự án;
- Nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng: Năm 2024, Hà Nội chỉ cung cấp 39.000 căn hộ, cứ 231 người mới có một căn, TP.HCM còn nghiêm trọng hơn, cứ 2.000 người mới có một căn nhà mới.
……
"Luật Đất đai mới" đã đưa ra một quyết định có vẻ công bằng: Bãi bỏ giá trần của chính phủ, áp dụng "bảng giá đất hàng năm" và yêu cầu định giá dựa trên "nguyên tắc thị trường".
Hệ quả là chi phí đất đai để các nhà phát triển có được dự án ngay lập tức tăng gấp 3-5 lần. Theo báo cáo Quý 1/2025 của CBRE và Savills, tỷ lệ chi phí đất đai trên tổng chi phí phát triển các dự án mới tại Hà Nội đã tăng vọt từ mức 15%-20% trước đây lên 40%-50%.
Tuy nhiên, khi thị trường dự đoán chi phí đất đai sắp tăng vọt, các doanh nghiệp bất động sản lại càng điên cuồng tranh giành đất để dự trữ, nhà đầu tư cá nhân cũng chạy theo thị trường, hình thành vòng xoáy "càng tăng giá càng mua, càng mua càng tăng giá".
Chi phí tăng lên không phải là vấn đề lớn, chỉ cần tăng giá bán là được. Lấy lông bù lông mày, các nhà phát triển đã chính xác chuyển toàn bộ chi phí đất đai tăng thêm, chi phí đền bù giải tỏa, cộng thêm 30% lợi nhuận, sang cho người mua nhà.
Lý do tăng giá là có cơ sở. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đã tăng từ 37% năm 2020 lên 45% năm 2025, với lượng dân cư đô thị mới tăng trung bình hơn 2 triệu người mỗi năm, nhưng quy hoạch đô thị lại bị tụt hậu nghiêm trọng.
Ví dụ, sau khi tuyến Metro số 1 TP.HCM đi vào hoạt động vào năm 2025, giá căn hộ dọc tuyến đã tăng 15% ngay lập tức, nhưng toàn thành phố mới chỉ quy hoạch 3 tuyến metro, không thể đáp ứng nhu cầu của dân số hàng chục triệu người.
Quan trọng hơn, mặc dù "Luật Đất đai mới" đã được thông qua, các quy định hướng dẫn thi hành trong hai năm nay lại bị trì trệ nghiêm trọng. Trong chiến dịch chống tham nhũng chưa từng có tiền lệ, nhiều quan chức địa phương Việt Nam vì sợ bị buộc tội làm thất thoát tài sản nhà nước trong quá trình "định giá thị trường", nên đa số có thái độ "không làm thì không sai".
Việc phê duyệt bị đình trệ, hàng trăm dự án bị kẹt lại ở khâu "định giá đất", dẫn đến nguồn cung đứt gãy. Mặc dù nguồn cung nhà mới tại Hà Nội năm 2024 tăng nhẹ so với năm 2023, nhưng vẫn giảm một nửa so với thời kỳ đỉnh cao 2018-2019. TP.HCM còn nghiêm trọng hơn, với gần 10 triệu dân nhưng năm 2024 chỉ cung cấp 5.000 căn nhà ở...
Rõ ràng, dù giá nhà Việt Nam tăng chóng mặt, đây không phải là câu chuyện về "nhà ở", mà là câu chuyện về sự biến chất của "tiền" và sự tắc nghẽn của "đất". Nói tóm lại, đó là "tiền quá nhiều, đất quá ít".
Nhưng đó không phải là toàn bộ câu chuyện.
02 Nhà mới ở Việt Nam không phải dành cho người Việt
Do sự dịch chuyển chuỗi sản xuất tăng tốc, trong hai năm qua, các khu công nghiệp ở miền Bắc Việt Nam tiếp tục thu hút sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng toàn cầu vào năm 2024-2025. Hàng chục nghìn kỹ sư và quản lý cấp cao từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản đã đổ về, tất nhiên họ sẽ không ở trong những ngôi làng cạnh nhà máy; đồng thời, hàng triệu công nhân địa phương do nhà máy thuê, phần lớn là "người nhà quê" lên thành phố làm việc, cũng cần chỗ ở.
Nhu cầu nhà ở của họ thể hiện đặc điểm truyền dẫn theo cấp bậc: Nhân sự công nghệ cao tìm kiếm các căn hộ cao cấp như Vinhomes Smart City hoặc West Lake, công nhân phổ thông đổ xô đến các khu nhà ở kinh tế ở ngoại ô, còn cấp quản lý thì chọn biệt thự có tiện ích trường học quốc tế.
Năm 2024, doanh số bán nhà tại tỉnh Bình Dương tăng 46%, vượt xa mức trung bình cả nước, mô hình thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi ngành công nghiệp này có sự tương đồng cao với quá trình phát triển của Đông Quan hay Tô Châu ngày trước tại Trung Quốc. Chỉ có điều, hiện tại khoảng cách cung cầu ở Việt Nam lớn hơn, mức tăng trưởng cũng mãnh liệt hơn.
Đây là một thị trường rõ ràng và sôi động. Năm 2024, lĩnh vực bất động sản Việt Nam thu hút 5,63 tỷ USD vốn FDI; từ tháng 1-7 năm 2025, đạt 2,36 tỷ USD, chiếm 23,5% tổng vốn đầu tư nước ngoài. Chủ yếu tập trung vào các dự án căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM.
Điều này tạo nên một "thị trường hai làn": Giá nhà được định ra để bán cho các kỹ sư nhận lương bằng USD và các ông chủ nhận cổ tức, chứ không phải dành cho những công nhân Việt Nam có mức lương 1.500 tệ/tháng (6 triệu VNĐ). Theo dữ liệu của Savills, trong thị trường cho thuê căn hộ cao cấp tại Hà Nội, tỷ lệ khách nước ngoài chiếm hơn 40%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao đã hỗ trợ cho giá nhà ở mức cao ngất ngưởng.
Xét về thu nhập của người nước ngoài, dù giá nhà Việt Nam tăng chóng mặt nhưng vẫn chưa thể coi là "đắt đỏ".
Khi đã hiểu rõ đối tượng mục tiêu của các nhà phát triển là ai, ta dễ dàng giải thích được những điều tiếp theo.
Nhìn vào danh sách các dự án mới được phê duyệt tại Việt Nam trong năm 2024-2025, ta sẽ thấy một hiện tượng đáng kinh ngạc:
Nhà ở bình dân đã tuyệt chủng.
Vì chi phí đất đai và chi phí tuân thủ pháp lý đã tăng 50%, nếu nhà phát triển xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu cấp thiết với giá 40 triệu VND/m2, lợi nhuận sẽ là âm. Lối thoát duy nhất là phải xây biệt thự, căn hộ cao cấp dành cho người giàu, dành cho các quản lý nước ngoài. Họ trang bị hồ bơi, phòng gym, nhà thông minh, dán nhãn "Phong cách Singapore" hoặc "Xa hoa Dubai", đẩy đơn giá lên 80 triệu hoặc thậm chí 100 triệu VND/m2, mới có thể bù đắp chi phí và kiếm được lợi nhuận.
Điều này dẫn đến việc "giá trung bình" trong số liệu thống kê bị kéo lên dữ dội. Không phải tất cả các căn hộ ở Hà Nội đều tăng lên 80 triệu, mà là tất cả các căn hộ mới đều có giá trên 80 triệu. Bạn muốn mua loại khác? Xin lỗi, không có.
Sự tăng giá nhà đang xé toạc xã hội cơ sở của Việt Nam. Khoảng cách giàu nghèo giữa chủ sở hữu căn hộ cao cấp tại khu vực Tây Hồ (Hà Nội) và cư dân khu ổ chuột ngoại ô đã mở rộng lên hơn 100 lần, và khoảng cách này vẫn đang tăng trưởng với tốc độ 15% mỗi năm.
Khảo sát năm 2024 cho thấy, 10% hộ gia đình giàu nhất Việt Nam nắm giữ 78% tài sản bất động sản, trong khi 50% hộ gia đình còn lại chỉ nắm giữ 2%; mức độ tập trung tài sản này vượt xa các nước láng giềng như Thái Lan, Malaysia. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của nhóm tuổi 25-35 ở Hà Nội đạt 28:1, nghĩa là phải làm việc cật lực 28 năm mới mua được nhà. Đây vẫn là mức "trung bình". Theo tiêu chuẩn quốc tế, vượt quá 6 lần là bong bóng, vượt quá 10 lần là bong bóng lớn.
Kết quả là, tỷ lệ kết hôn của Việt Nam năm 2025 giảm xuống 6,2‰, mức thấp kỷ lục, và "không có nhà" là lý do hàng đầu khiến nam giới bị từ chối kết hôn. Sự tích tụ tâm lý xã hội này đang âm ỉ gây ra các yếu tố bất ổn.
Cuộc "biểu tình phản đối nhà ở" bùng phát ở Hà Nội năm 2025 đã buộc chính phủ phải ban hành chính sách hạn chế mua tạm thời. Nhưng bất động sản đóng góp 12% GDP và 26% doanh thu tài chính, doanh thu liên quan đến đất đai năm 2024 chiếm 41% doanh thu phi thuế, việc đàn áp đột ngột chắc chắn sẽ dẫn đến kinh tế mất đà. Các biện pháp điều tiết hiện tại chỉ như muối bỏ biển.
TP.HCM đặt giới hạn mua cho người nước ngoài ở mức 30% mỗi dự án, nhưng người nước ngoài dễ dàng lách luật thông qua hình thức "đứng tên hộ"; Hà Nội thí điểm "cơ chế đăng ký giá nhà", nhưng các doanh nghiệp bất động sản lại tìm cách tăng giá trá hình thông qua "gói nội thất", khiến giá bán thực tế vẫn cao hơn giá đăng ký 20%. Điều đáng nói hơn là "Kế hoạch nhà ở xã hội" được đưa ra vào năm 2025 chỉ xây dựng 12.000 căn, chưa bằng một phần mười nhu cầu, trở thành một "dự án mang tính biểu tượng".
Đây có lẽ là nỗi đau khi hội nhập thế giới của Việt Nam.
03 Lời kết
Tại thời điểm này, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội, giống như một chiếc nồi áp suất. Bên dưới là ngọn lửa nung nấu của tiền tệ đang cháy, bên trên là chiếc nắp chính sách đất đai đang bịt chặt, và ở giữa là tầng lớp trung lưu đang sôi sục vì lo lắng.
Bản chất là sự dịch chuyển hệ thống sức mua của tiền tệ: Từ tầng lớp công nhân viên chức nắm giữ tiền mặt, chuyển sang giới tài sản nắm giữ đất đai và bất động sản.
Đó vừa là biểu hiện của sức sống kinh tế, vừa là tín hiệu của sự tích tụ rủi ro. Trong đó bao hàm cả những niềm vui và nỗi buồn của vô số người dân bình thường.
Dù chi tiết khác biệt so với Thượng Hải năm 2016 hay Seoul năm 2018, nhưng tổng thể lại tương đồng:
"Điên cuồng, tham lam, và lung lay sắp đổ."
https://news.qq.com/rain/a/20251226A07NJ600
Anh Hai phương Bắc hiểu Việt Nam hơn chính Việt Nam
.
