Chào các cụ, các mợ!
Ở đây hẳn nhiều cụ, mợ đã biết đến dự án The Ninety 90 đường Láng. Tuy nhiên, để các cụ có một cái nhìn tổng quan và đầy đủ về tiềm năng đầu tư vào căn hộ The Ninety Complex, em xin phép tổng hợp các thông tin chi tiết thành một bài đăng.
Tổng quan dự án:
1. Vị trí vàng, tiện ích kim cương
The Ninety Complex tọa lạc tại vị trí độc tôn 90 Đường Láng, quận Đống Đa, Hà Nội, ngay Ngã Tư Sở. Đây là một trong những nút giao thông huyết mạch của Thủ đô, nơi tập trung nhiều cơ quan, văn phòng, trường đại học lớn, tạo nên một cộng đồng cư dân hiện hữu sầm uất và nhu cầu thuê nhà rất cao.
Dự án được xây dựng với mô hình căn hộ dịch vụ cao cấp, sở hữu hệ thống tiện ích chuẩn 6 sao như bể bơi vô cực, phòng gym, spa, nhà hàng thượng hạng… hướng tới đối tượng khách hàng là các chuyên gia, người nước ngoài và giới trẻ thành đạt.
2. Mức giá và vấn đề pháp lý: Nhìn nhận đúng giá trị
So với các dự án lân cận, mức giá của The Ninety Complex có sự khác biệt rõ rệt. Các dự án như The Nelson có giá bán từ 150 triệu VNĐ/m2, trong khi các căn hộ thứ cấp tại Royal City cũng giao động từ 100-110 triệu VNĐ/m2. Mức giá của The Ninety Complex được định vị phù hợp với phân khúc căn hộ dịch vụ và yếu tố pháp lý.
Tại sao có sự khác biệt về giá? Lý do chính là dự án được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, nên thời hạn sở hữu được quy định theo thời gian sử dụng đất của dự án, cụ thể là HĐMB 50 năm, chứ không phải sổ đỏ lâu dài như căn hộ chung cư thông thường. Điều này khiến một số khách hàng lo lắng, nhưng thực tế, HĐMB 50 năm cần được hiểu chi tiết và đầy đủ. Theo quy định của Luật Đất đai, nếu dự án vẫn phù hợp với quy hoạch, bạn hoàn toàn có quyền đề xuất gia hạn thời gian sử dụng đất và đóng thêm các khoản phí theo quy định của Nhà nước. Đây là một cơ chế pháp lý rõ ràng, đảm bảo giá trị tài sản của bạn trong tương lai.
3. Phân tích dòng tiền cho thuê: Tối ưu hóa lợi nhuận
Dựa trên chính sách ưu đãi đặc biệt của chủ đầu tư, chúng ta có thể phân tích rõ ràng dòng tiền cho thuê trong 5 năm đầu với hai mức giá thuê giả định: 10 triệu và 12 triệu VNĐ/tháng.
Giả định chung:
4. Tiềm năng tăng giá và minh chứng thực tế
Bên cạnh dòng tiền ổn định, giá trị căn hộ tại The Ninety Complex được kỳ vọng sẽ tăng mạnh theo thời gian nhờ vào các yếu tố sau:
Đầu tư vào The Ninety Complex là một quyết định chiến lược, không chỉ dựa trên dòng tiền cho thuê ổn định mà còn dựa trên tiềm năng tăng giá bền vững của tài sản. Mức giá thuê 12 triệu/tháng là hoàn toàn có cơ sở, đảm bảo hiệu quả đầu tư tối ưu.
Ở đây hẳn nhiều cụ, mợ đã biết đến dự án The Ninety 90 đường Láng. Tuy nhiên, để các cụ có một cái nhìn tổng quan và đầy đủ về tiềm năng đầu tư vào căn hộ The Ninety Complex, em xin phép tổng hợp các thông tin chi tiết thành một bài đăng.
Tổng quan dự án:
- Vị trí: 90 Đường Láng, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, Hà Nội
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao
- Đơn vị phát triển: ROX Living
- Quy mô: 27 tầng nổi, 4 tầng hầm với tổng 480 căn hộ
- Loại hình: Căn hộ khách sạn thương gia, đa dạng diện tích từ 31,35 - 92,14 m2
- Dự kiến bàn giao: T8/2025
- Chính sách bán hàng: TTS chiết khấu 7%, tặng 100 triệu căn studio và 80 triệu cho căn 2N-3N
1. Vị trí vàng, tiện ích kim cương
The Ninety Complex tọa lạc tại vị trí độc tôn 90 Đường Láng, quận Đống Đa, Hà Nội, ngay Ngã Tư Sở. Đây là một trong những nút giao thông huyết mạch của Thủ đô, nơi tập trung nhiều cơ quan, văn phòng, trường đại học lớn, tạo nên một cộng đồng cư dân hiện hữu sầm uất và nhu cầu thuê nhà rất cao.
Dự án được xây dựng với mô hình căn hộ dịch vụ cao cấp, sở hữu hệ thống tiện ích chuẩn 6 sao như bể bơi vô cực, phòng gym, spa, nhà hàng thượng hạng… hướng tới đối tượng khách hàng là các chuyên gia, người nước ngoài và giới trẻ thành đạt.
2. Mức giá và vấn đề pháp lý: Nhìn nhận đúng giá trị
So với các dự án lân cận, mức giá của The Ninety Complex có sự khác biệt rõ rệt. Các dự án như The Nelson có giá bán từ 150 triệu VNĐ/m2, trong khi các căn hộ thứ cấp tại Royal City cũng giao động từ 100-110 triệu VNĐ/m2. Mức giá của The Ninety Complex được định vị phù hợp với phân khúc căn hộ dịch vụ và yếu tố pháp lý.
Tại sao có sự khác biệt về giá? Lý do chính là dự án được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, nên thời hạn sở hữu được quy định theo thời gian sử dụng đất của dự án, cụ thể là HĐMB 50 năm, chứ không phải sổ đỏ lâu dài như căn hộ chung cư thông thường. Điều này khiến một số khách hàng lo lắng, nhưng thực tế, HĐMB 50 năm cần được hiểu chi tiết và đầy đủ. Theo quy định của Luật Đất đai, nếu dự án vẫn phù hợp với quy hoạch, bạn hoàn toàn có quyền đề xuất gia hạn thời gian sử dụng đất và đóng thêm các khoản phí theo quy định của Nhà nước. Đây là một cơ chế pháp lý rõ ràng, đảm bảo giá trị tài sản của bạn trong tương lai.
3. Phân tích dòng tiền cho thuê: Tối ưu hóa lợi nhuận
Dựa trên chính sách ưu đãi đặc biệt của chủ đầu tư, chúng ta có thể phân tích rõ ràng dòng tiền cho thuê trong 5 năm đầu với hai mức giá thuê giả định: 10 triệu và 12 triệu VNĐ/tháng.
Giả định chung:
- Giá trị căn hộ Studio: 3,8 tỷ VNĐ.
- Diện tích: 33m2.
- Chi phí bảo trì hàng năm: 10 triệu VNĐ.
- Tỷ lệ trống phòng: 15%.
- Chính sách ưu đãi của CĐT:
- Miễn phí quản lý 2 năm đầu.
- Ưu đãi phí quản lý 15.000 VNĐ/m2/tháng trong 3 năm tiếp theo.
| Năm | Lợi nhuận ròng (NOI) - 10 triệu VNĐ/tháng | Tỷ suất lợi nhuận (Cap Rate) - 10 triệu VNĐ/tháng | Lợi nhuận ròng (NOI) - 12 triệu VNĐ/tháng | Tỷ suất lợi nhuận (Cap Rate) - 12 triệu VNĐ/tháng |
| Năm 1 | 92,000,000 VNĐ | 2.42% | 112,400,000 VNĐ | 2.95% |
| Năm 2 | 92,000,000 VNĐ | 2.42% | 112,400,000 VNĐ | 2.95% |
| Năm 3 | 86,060,000 VNĐ | 2.26% | 106,460,000 VNĐ | 2.8% |
| Năm 4 | 86,060,000 VNĐ | 2.26% | 106,460,000 VNĐ | 2.8% |
| Năm 5 | 86,060,000 VNĐ | 2.26% | 106,460,000 VNĐ | 2.8% |
4. Tiềm năng tăng giá và minh chứng thực tế
Bên cạnh dòng tiền ổn định, giá trị căn hộ tại The Ninety Complex được kỳ vọng sẽ tăng mạnh theo thời gian nhờ vào các yếu tố sau:
- Vị trí độc tôn: Nằm tại trung tâm, gần các tuyến giao thông huyết mạch, dự án thu hút một lượng lớn khách thuê cao cấp, giúp giá thuê và giá bán tăng trưởng bền vững.
- Sự khan hiếm: The Ninety Complex là một trong số ít dự án căn hộ dịch vụ mới tại khu vực trung tâm, trong khi nhu cầu về căn hộ cho thuê cao cấp ngày càng tăng. Sự khan hiếm nguồn cung chính là động lực lớn nhất để giá trị bất động sản tăng.
- Minh chứng từ thị trường: Nhu cầu thực tế đã được chứng minh rõ ràng. Từ tổng số 480 căn hộ, chủ đầu tư đã bán gần hết và hiện chỉ còn lại khoảng 100 căn cuối cùng. Điều này khẳng định sức hấp dẫn và tiềm năng sinh lời của dự án trong mắt các nhà đầu tư.
Đầu tư vào The Ninety Complex là một quyết định chiến lược, không chỉ dựa trên dòng tiền cho thuê ổn định mà còn dựa trên tiềm năng tăng giá bền vững của tài sản. Mức giá thuê 12 triệu/tháng là hoàn toàn có cơ sở, đảm bảo hiệu quả đầu tư tối ưu.
