[Funland] Giá nhà đất, nhà thấp tầng ở Bắc Kinh, Thượng Hải rẻ hay đắt?

[BloodOwl87]

Đất ở đô thị ở các tp TQ hết 70 năm lại gia hạn tiếp, cũng như đất NN, CLN ở VN thôi. Hết hạn lại gia hạn tiếp. Không phải hết 70 năm là hết quyền sử dụng, tay trắng ra đường. Làm kiểu cướp đất ở như thế, đám đông nó nổi lên làm cách mạng chết hàng chục triệu người. Đất ở chỉ hết hạn thực sự khi không phù hợp quy hoạch mới, và lúc đó bị thu hồi.

Ở VN kể cả đất ở có sổ đỏ lâu dài đã được cấp, liên quan đến các dự án mở đường, hay ANQP, Khu ĐTM vẫn bị thu hồi như thường. Khác nhau ở giá bồi thường thôi (cũng chỉ đáng 1/3 giá trị thật).

Quyền sử dụng ở VN và TQ khác nhau trên lý thuyết, khác nhau ở yếu tố tâm lý là chủ yếu, còn quyền sử dụng đất ở "trên thực tế" ngang nhau, dù niên hạn quy định 70 năm hay lầu dài. Đều chỉ là quyền sử dụng, không phải quyền sở hữu với trách nhiệm nộp thuế bds cao.

Thế tại sao giá đất lk bt Bắc Kinh lại rẻ thế cụ, hơn HN chắc 30-50% trong khi thu nhập x3.

 

[phihanhgia]

Thế tại sao giá đất lk bt Bắc Kinh lại rẻ thế cụ, hơn HN chắc 30-50% trong khi thu nhập x3.

Tôi không rõ chính xác tại sao nhưng có thể phải xem xét mấy lý do sau, có thể là nguyên nhân:

1. Đất biệt thự thường rộng 300m2 trở lên, với mức giá tb 20k usd/m2 thì tổng tiền đã 6 triệu USD. Nếu 50k USD/m2 thì giá tiền 15 triệu USD/căn không có nhiều khách hàng chi được mức đó cho nhà ở. Phân khúc 15 triệu đô ở Shanghai tương đương với biệt thự phân khúc 100 tỷ ở HN, SG.
Trong khi căn hộ CC 70m2 thì vùng ngoại ô 700 k USD, khu trung tâm 1.2-1.4 triệu USD dễ tiếp cận hơn.

2. Giá trị sử dụng ít, cho thuê bất lợi hơn căn hộ trung tâm. 1 căn biệt thự to 10 triệu đô, cho thuê chỉ khoảng 8k usd/tháng, một năm được 96k usd, chưa trừ thuế. Tức là lợi tức chỉ 0.8-0.9% mỗi năm. Thấp hơn khai thác cho thuê căn hộ.

3. Chịu thuế cao hơn. Cần kiểm tra thông tin thuế.

4. Chi phí duy trì tốn kém hơn. Tốn nhiệt sưởi ấm, tốn điện, tốn tiền chăm vườn.

5. Đầu tư ra nước ngoài. Bỏ 10 triệu đô mua được vài căn nhà đẹp ở các nước phát triển cao hơn. Có thể đem lại lợi ích lâu dài hơn mua 1 căn biệt thự ở Shanghai. Dẫn đến đầu cơ thấp hoặc không có.

6. Yếu tố tâm lý. Bỏ ra số tiền lớn 10 triệu đô, cầm quyền sổ thời hạn 70 năm, có chút lo sự thay đổi quy hoạch bất ngờ. Phải chiến đấu với bất công 1 mình, tốn kém hơn.

7. Giới trẻ thích ở căn hộ chung cư - ít tiền vốn, nhàn đầu, nằm ngửa sớm, không phải vật vã chiến đấu mua nhà riêng 8-10 triệu đô.

8. Những lý do khác ...

 

[BloodOwl87]

Tôi không rõ chính xác tại sao nhưng có thể phải xem xét mấy lý do sau, có thể là nguyên nhân:

1. Đất biệt thự thường rộng 300m2 trở lên, với mức giá tb 20k usd/m2 thì tổng tiền đã 6 triệu USD. Nếu 50k USD/m2 thì giá tiền 15 triệu USD/căn không có nhiều khách hàng chi được mức đó cho nhà ở. Phân khúc 15 triệu đô ở Shanghai tương đương với biệt thự phân khúc 100 tỷ ở HN, SG.
Trong khi căn hộ CC 70m2 thì vùng ngoại ô 700 k USD, khu trung tâm 1.2-1.4 triệu USD dễ tiếp cận hơn.

2. Giá trị sử dụng ít, cho thuê bất lợi hơn căn hộ trung tâm. 1 căn biệt thự to 10 triệu đô, cho thuê chỉ khoảng 8k usd/tháng, một năm được 96k usd, chưa trừ thuế. Tức là lợi tức chỉ 0.8-0.9% mỗi năm. Thấp hơn khai thác cho thuê căn hộ.

3. Chịu thuế cao hơn. Cần kiểm tra.

4. Chi phí duy trì tốn kém hơn. Tốn nhiệt sưởi ấm, tốn điện, tốn tiền chăm vườn.

5. Đầu tư ra nước ngoài. Bỏ 10 triệu đô mua được vài căn nhà đẹp ở các nước phát triển cao hơn. Có thể đem lại lợi ích lâu dài hơn mua 1 căn biệt thự ở Shanghai. Dẫn đến đầu cơ thấp hoặc không có.

6. Yếu tố tâm lý. Bỏ ra số tiền lớn 10 triệu đô, cầm quyền sổ thời hạn 70 năm, có chút lo sự thay đổi quy hoạch bất ngờ. Phải chiến đấu với bất công 1 mình, tốn kém hơn.

7. Giới trẻ thích ở căn hộ chung cư - ít tiền vốn, nhàn đầu, nằm ngửa sớm, không phải vật vã chiến đấu mua nhà riêng 8-10 triệu đô.

8. Những lý do khác ...

Biệt thự 300m thì cứ cho là thế. Nhưng liền kề 100m thì sao cũng rẻ thế được. Dương nội nó còn chào giá 300 cđt kìa, tất nhiên vụ đó hơi ngáo nhưng đất dự án kđt bán kính 15 km ở HN giá 2xx là bt.

 

[phihanhgia]

Biệt thự 300m thì cứ cho là thế. Nhưng liền kề 100m thì sao cũng rẻ thế được. Dương nội nó còn chào giá 300 cđt kìa, tất nhiên vụ đó hơi ngáo nhưng đất dự án kđt bán kính 15 km ở HN giá 2xx là bt.

Cái này cụ phải tự kiểm tra việc phân lô bên các tp Shanghai, Beijing có dự án mới bán các căn nhà 50-100m2 không. Có thể chỉ có những căn nhà cũ điều kiện kém, còn nhà mới không có nguồn cung các căn nhà phố như vậy hoặc ở quá xa đô thị, nên giá cũng không thể cao được.

 

[Tiêu kiêu]

Đất ở đô thị ở các tp TQ hết 70 năm lại gia hạn tiếp, cũng như đất NN, CLN ở VN thôi. Hết hạn lại gia hạn tiếp. Không phải hết 70 năm là hết quyền sử dụng, tay trắng ra đường. Làm kiểu cướp đất ở như thế, đám đông nó nổi lên làm cách mạng chết hàng chục triệu người. Đất ở chỉ hết hạn thực sự khi không phù hợp quy hoạch mới, và lúc đó bị thu hồi.

Ở VN kể cả đất ở có sổ đỏ lâu dài đã được cấp, liên quan đến các dự án mở đường, hay ANQP, Khu ĐTM vẫn bị thu hồi như thường. Khác nhau ở giá bồi thường thôi (cũng chỉ đáng 1/3 giá trị thật).

Quyền sử dụng ở VN và TQ khác nhau trên lý thuyết, khác nhau ở yếu tố tâm lý là chủ yếu, còn quyền sử dụng đất ở "trên thực tế" ngang nhau, dù niên hạn quy định 70 năm hay lâu dài. Đều chỉ là quyền sử dụng, không phải quyền sở hữu với trách nhiệm nộp thuế bds cao.

Nó chỉ cần khác nhau ở cái yếu tố tâm lý đó thôi mà tạo ra chênh lệch cực lớn giữa nhà ở lâu dài và nhà 70 năm, đó là yếu tố chính.
vn cũng vậy thôi, cùng là nhà vin nhưng căn sổ lâu dài giá đắt hơn căn sở hữu 50 năm nhiều. Ta hay tàu đều giống nhau ở cái tâm lý thích sở hũu lâu dài truyền đời thay vì gia hạn mỗi 70 năm 1 lần.

 

[kenlos]

Nó chỉ cần khác nhau ở cái yếu tố tâm lý đó thôi mà tạo ra chênh lệch cực lớn giữa nhà ở lâu dài và nhà 70 năm, đó là yếu tố chính.
vn cũng vậy thôi, cùng là nhà vin nhưng căn sổ lâu dài giá đắt hơn căn sở hữu 50 năm nhiều. Ta hay tàu đều giống nhau ở cái tâm lý thích sở hũu lâu dài truyền đời thay vì gia hạn mỗi 70 năm 1 lần.

việc gia hạn có tốn kém không cụ nhỉ, và có gì chắc chắn về việc sẽ tiếp tục gia hạn không ạ

 

[Tiêu kiêu]

việc gia hạn có tốn kém không cụ nhỉ

Gia hạn chắc tự động tốn tí tẹo ko đáng kể, vấn đề chính nó nằm ở tâm lý khi cầm quyển sổ hồng ghi 70 năm hay lâu dài thôi. Tâm lý sở hữu này thì vn giống hệt tq, chỉ có tụi tây bên âu mỹ là ko quan trọng cái này thôi, do hệ tư duy á và âu khác nhau. Ở á thì vẫn cố gắng lo cho con cái được cái nhà còn ở âu mỹ thì đời tao tao sống đời mày mày sống ko có hộ gì hết.

 

[tung1311 .]

Tôi không rõ chính xác tại sao nhưng có thể phải xem xét mấy lý do sau, có thể là nguyên nhân:

1. Đất biệt thự thường rộng 300m2 trở lên, với mức giá tb 20k usd/m2 thì tổng tiền đã 6 triệu USD. Nếu 50k USD/m2 thì giá tiền 15 triệu USD/căn không có nhiều khách hàng chi được mức đó cho nhà ở. Phân khúc 15 triệu đô ở Shanghai tương đương với biệt thự phân khúc 100 tỷ ở HN, SG.
Trong khi căn hộ CC 70m2 thì vùng ngoại ô 700 k USD, khu trung tâm 1.2-1.4 triệu USD dễ tiếp cận hơn.

2. Giá trị sử dụng ít, cho thuê bất lợi hơn căn hộ trung tâm. 1 căn biệt thự to 10 triệu đô, cho thuê chỉ khoảng 8k usd/tháng, một năm được 96k usd, chưa trừ thuế. Tức là lợi tức chỉ 0.8-0.9% mỗi năm. Thấp hơn khai thác cho thuê căn hộ.

3. Chịu thuế cao hơn. Cần kiểm tra thông tin thuế.

4. Chi phí duy trì tốn kém hơn. Tốn nhiệt sưởi ấm, tốn điện, tốn tiền chăm vườn.

5. Đầu tư ra nước ngoài. Bỏ 10 triệu đô mua được vài căn nhà đẹp ở các nước phát triển cao hơn. Có thể đem lại lợi ích lâu dài hơn mua 1 căn biệt thự ở Shanghai. Dẫn đến đầu cơ thấp hoặc không có.

6. Yếu tố tâm lý. Bỏ ra số tiền lớn 10 triệu đô, cầm quyền sổ thời hạn 70 năm, có chút lo sự thay đổi quy hoạch bất ngờ. Phải chiến đấu với bất công 1 mình, tốn kém hơn.

7. Giới trẻ thích ở căn hộ chung cư - ít tiền vốn, nhàn đầu, nằm ngửa sớm, không phải vật vã chiến đấu mua nhà riêng 8-10 triệu đô.

8. Những lý do khác ...

Cái này cụ phải tự kiểm tra việc phân lô bên các tp Shanghai, Beijing có dự án mới bán các căn nhà 50-100m2 không. Có thể chỉ có những căn nhà cũ điều kiện kém, còn nhà mới không có nguồn cung các căn nhà phố như vậy hoặc ở quá xa đô thị, nên giá cũng không thể cao được.

Lúc cụ đưa số liệu em cũng đã thử tìm nhưng chưa tìm đc thông tin, em chỉ thấy loại nhỏ nhất tầm 200-300m2 (nhìn khá cũ) và thường nó cũng xây kiểu 2 tầng trông khá xấu xấu. Maybe thể loại nhà lô là 1 phát minh độc đáo ở Hà Nội thôi
Ngoài ra thì em thấy 1 số apartment kiểu thấp tầng như nhà tập thể cũ của mình nữa. Chắc cần ai đó thực sự hiểu thị trường BĐS ở TQ đưa ra dữ liệu và giải thích thì mới rõ.

P/S : trong ví dụ cụ đưa thì vẫn tồn tại khác biệt vị trí, diện tích villa thì quá to nên em tạm chưa có dữ liệu để xác nhận hay phản biện. Em đang tìm các dự án complex nó có cả apartment và villa cùng 1 vị trí và hạ tầng thì dễ so sánh hơn nhưng vẫn chưa ra.

 

[chichbong08]

Nó không phải chỉ là chuyện "tâm lý" giữa sử dụng lâu dài và sử dụng có thời hạn. Mà thực tế đang và sẽ là, đất có thời hạn lúc sắp hết hạn sẽ là đối tượng dễ bị đem ra làm thịt trước tiên mỗi khi có nhóm lợi ích hay địa phương đang nhăm nhe làm dự án nào đó. Mà đất đô thị lớn thì lúc nào cũng khan hiếm, lắm kẻ muốn dòm ngó. Hơn nữa, chi phí bồi thường cho đất sử dụng lâu dài bao giờ cũng rất cao so với đất có thời hạn, vậy tội gì nó không nhắm vào ông sẽ hết hạn.
Về pháp luật thì ông có đất hữu hạn chẳng thể đòi giữ lại được, không cãi lại được một khi có nhóm nó muốn thu hồi.

 

[Xu Hào]

Gia hạn chắc tự động tốn tí tẹo ko đáng kể, vấn đề chính nó nằm ở tâm lý khi cầm quyển sổ hồng ghi 70 năm hay lâu dài thôi. Tâm lý sở hữu này thì vn giống hệt tq, chỉ có tụi tây bên âu mỹ là ko quan trọng cái này thôi, do hệ tư duy á và âu khác nhau. Ở á thì vẫn cố gắng lo cho con cái được cái nhà còn ở âu mỹ thì đời tao tao sống đời mày mày sống ko có hộ gì hết.

Bác có suy nghĩ đơn giản quá ko ? Chưa có luật nào ghi là auto gia hạn cả nhé. Kể cả đất ruộng, đất rừng hết hạn cũng có quy định phải là hộ khẩu khu vực đó, có canh tác thì mới được gia hạn.

 

[Tiêu kiêu]

Bác có suy nghĩ đơn giản quá ko ? Chưa có luật nào ghi là auto gia hạn cả nhé. Kể cả đất ruộng, đất rừng hết hạn cũng có quy định phải là hộ khẩu khu vực đó, có canh tác thì mới được gia hạn.

Em chả rõ chứ đất cln nhà em mấy sào trên hoà lạc, hàng xóm hết hạn gia hạn phút mốt mà ông đó có ở đó hay trồng trọt canh tác gì đâu, đại gia mua xong vứt đấy còn hộ khẩu ở tận hà nội bác ạ. Vừa gia hạn năm ngoái đây

 

[BloodOwl87]

Em chả rõ chứ đất cln nhà em mấy sào trên hoà lạc, hàng xóm hết hạn gia hạn phút mốt mà ông đó có ở đó hay trồng trọt canh tác gì đâu, đại gia mua xong vứt đấy còn hộ khẩu ở tận hà nội bác ạ. Vừa gia hạn năm ngoái đây

Đất kcn hết hạn còn bị đuổi kìa, kcn biên hoà nhé. Gia hạn hay ko tuỳ ý chí của địa phương. Đó là ở Vn.
Tq thì theo báo đài đăng, nguyên thủ quốc gia có nói là đất ở hết 70 năm auto gia hạn.

 

[Xu Hào]

Em chả rõ chứ đất cln nhà em mấy sào trên hoà lạc, hàng xóm hết hạn gia hạn phút mốt mà ông đó có ở đó hay trồng trọt canh tác gì đâu, đại gia mua xong vứt đấy còn hộ khẩu ở tận hà nội bác ạ. Vừa gia hạn năm ngoái đây

Đúng rồi nhưng Bác tìm đọc thêm luật, quy định trên mạng nữa nhé. Cùng 1 sự việc mỗi người nhìn nhận khác nhau, thời điểm khác nhau thì cũng khác. Hiện giờ có thể lách luật, nhưng sau này thì chưa biết.

 

[lenhaque]

Ở ta thì nhà đất ngoài ở thì còn có thể Đăng ký kinh doanh được nên cho thuê mặt phố mặt ngõ đều dc giá, hiện cty e vẫn đky kinh doanh trên nhà ở bthg
Nhưng một số nước Đông Á có TQ thì e thấy ở là ở kdoanh là kinh doanh, không có chuyện ông lập cty tại nhà làm ăn như VN
VN mình mà cấm dkkd tại nhà ở, hạn chế xe máy, em cá giá chung cư sẽ cao hơn nhà đất cùng vị trí xét theo m2 mà chưa cần tới sở hữu lâu dài hay bao năm

Cũng chưa chắc ạh. Ví dụ các khu đóng ở Hà nội như Ciputra hay Vin river… giá nhà đất đều cao hơn giá chung cư dù chỉ để ở

 

[mtuan1987]

Ở bên TQ nhà mặt đất không được tự ý xây sửa, cải tạo, mở rộng... mà phải xin phép chính quyền (tỉ lệ duyệt cho phép thấp), ngoài ra không được chuyển nhượng tự do dễ dàng trên thị trường như nhà chung cư mà cũng phải làm nhiều thủ tục lằng nhằng dễ fail.
Nhưng khả năng chính sách sẽ thay đổi, vì thị trường nhà chung cư bên TQ đã không thể vực dậy nữa, quá nhiều chung cư ma (mang tiếng là ma nhưng đều đã lùa được gà, bán hết rồi). Giờ có thể chính quyền muốn hút tiền dân và vực dậy ngành bđs sẽ nới lỏng và cho phép nhà mặt đất chính sách sẽ như nhà chung cư.

 

[BloodOwl87]

Ở bên TQ nhà mặt đất không được tự ý xây sửa, cải tạo, mở rộng... mà phải xin phép chính quyền (tỉ lệ duyệt cho phép thấp), ngoài ra không được chuyển nhượng tự do dễ dàng trên thị trường như nhà chung cư mà cũng phải làm nhiều thủ tục lằng nhằng dễ fail.
Nhưng khả năng chính sách sẽ thay đổi, vì thị trường nhà chung cư bên TQ đã không thể vực dậy nữa, quá nhiều chung cư ma (mang tiếng là ma nhưng đều đã lùa được gà, bán hết rồi). Giờ có thể chính quyền muốn hút tiền dân và vực dậy ngành bđs sẽ nới lỏng và cho phép nhà mặt đất chính sách sẽ như nhà chung cư.

Ccu ma ở tỉnh lẻ thôi.

 

[thongnv]

Ở bên TQ nhà mặt đất không được tự ý xây sửa, cải tạo, mở rộng... mà phải xin phép chính quyền (tỉ lệ duyệt cho phép thấp), ngoài ra không được chuyển nhượng tự do dễ dàng trên thị trường như nhà chung cư mà cũng phải làm nhiều thủ tục lằng nhằng dễ fail.
Nhưng khả năng chính sách sẽ thay đổi, vì thị trường nhà chung cư bên TQ đã không thể vực dậy nữa, quá nhiều chung cư ma (mang tiếng là ma nhưng đều đã lùa được gà, bán hết rồi). Giờ có thể chính quyền muốn hút tiền dân và vực dậy ngành bđs sẽ nới lỏng và cho phép nhà mặt đất chính sách sẽ như nhà chung cư.

thêm một thông tin hữu ích của cụ, đó là thủ tục nhà mặt đất lằng nhằng bên Trung Quốc
đa tạ cụ

 

[chichbong08]

Ở bên TQ nhà mặt đất không được tự ý xây sửa, cải tạo, mở rộng... mà phải xin phép chính quyền (tỉ lệ duyệt cho phép thấp), ngoài ra không được chuyển nhượng tự do dễ dàng trên thị trường như nhà chung cư mà cũng phải làm nhiều thủ tục lằng nhằng dễ fail.
Nhưng khả năng chính sách sẽ thay đổi, vì thị trường nhà chung cư bên TQ đã không thể vực dậy nữa, quá nhiều chung cư ma (mang tiếng là ma nhưng đều đã lùa được gà, bán hết rồi). Giờ có thể chính quyền muốn hút tiền dân và vực dậy ngành bđs sẽ nới lỏng và cho phép nhà mặt đất chính sách sẽ như nhà chung cư.

Em nhớ khoảng hơn 20 năm trước có cô đồng nghiệp người TQ nói có làn sóng chỉnh trang đô thị, GPMB san hàng loạt nhà thấp tầng để làm/mở đường lớn và xây cao ốc hai bên trong các đô thị lớn. Họ muốn đưa dân lên CC sinh sống (cho nó văn minh?) nên ra quy định không thân thiện với nhà thổ cư trong ngõ. Bây giờ CC thừa mứa khắp nơi (không riêng gì BK, TH, TT, TK, QC, TQ) thì chắc sẽ lại quay xe để cứu BĐS nói chung.
BĐS là hàng hóa có thị trường bao la, về lâu dài thì cũng vận hành theo quy luật của nó. Các đội bơm thổi hay quy định can thiệp chỉ tác động ngắn hạn được thôi, sau đó thị trường sẽ nắn mọi thứ vào đường ray của nó.

 

[eterniti]

Em nhớ khoảng hơn 20 năm trước có cô đồng nghiệp người TQ nói có làn sóng chỉnh trang đô thị, GPMB san hàng loạt nhà thấp tầng để làm/mở đường lớn và xây cao ốc hai bên trong các đô thị lớn. Họ muốn đưa dân lên CC sinh sống (cho nó văn minh?) nên ra quy định không thân thiện với nhà thổ cư trong ngõ. Bây giờ CC thừa mứa khắp nơi (không riêng gì BK, TH, TT, TK, QC, TQ) thì chắc sẽ lại quay xe để cứu BĐS nói chung.
BĐS là hàng hóa có thị trường bao la, về lâu dài thì cũng vận hành theo quy luật của nó. Các đội bơm thổi hay quy định can thiệp chỉ tác động ngắn hạn được thôi, sau đó thị trường sẽ nắn mọi thứ vào đường ray của nó.

Và mặt bằng giá mới thiết lập

 

[tranthanhhaist]

Ở bên TQ nhà mặt đất không được tự ý xây sửa, cải tạo, mở rộng... mà phải xin phép chính quyền (tỉ lệ duyệt cho phép thấp), ngoài ra không được chuyển nhượng tự do dễ dàng trên thị trường như nhà chung cư mà cũng phải làm nhiều thủ tục lằng nhằng dễ fail.
Nhưng khả năng chính sách sẽ thay đổi, vì thị trường nhà chung cư bên TQ đã không thể vực dậy nữa, quá nhiều chung cư ma (mang tiếng là ma nhưng đều đã lùa được gà, bán hết rồi). Giờ có thể chính quyền muốn hút tiền dân và vực dậy ngành bđs sẽ nới lỏng và cho phép nhà mặt đất chính sách sẽ như nhà chung cư.

Ơ vậy bên đó ở thành phố lớn toàn ở chung cư hả cụ, nhà mặt đất chắc toàn đại gia hay sao? Quản kiểu này cũng căng nhỉ.