[Funland] Hỏi về dự án Thanh Hà - Cienco5

[tungtunghunghung2024]

Giá xây lúc trước báo sau VAT giờ lại báo trước VAT Hay ghê Nhưng cứ phải xem cụ nào ký tá rồi mới tin. Tóm lại mất công đợi rồi thì cho xong hẳn B1.1 đi đỡ phải đoán già đoán non cho ai thận trọng. Còn với dân đầu tư có nghề thì chắc hiểu sự tương đồng phần nào như VNI đợt này: “cứ chỉnh là múc”

 

[CTTVDKT]

Giá xây lúc trước báo sau VAT giờ lại báo trước VAT Hay ghê Nhưng cứ phải xem cụ nào ký tá rồi mới tin. Tóm lại mất công đợi rồi thì cho xong hẳn B1.1 đi đỡ phải đoán già đoán non cho ai thận trọng. Còn với dân đầu tư có nghề thì chắc hiểu sự tương đồng phần nào như VNI đợt này: “cứ chỉnh là múc”

Trước & sau VAT đã là mấy lít rồi; lại còn thuế, phí chuyển nhượng, môi giới nữa? Cũng là con số đáng phải đắn đo.

 

[volvo.XC90]

Giá xây lúc trước báo sau VAT giờ lại báo trước VAT Hay ghê Nhưng cứ phải xem cụ nào ký tá rồi mới tin. Tóm lại mất công đợi rồi thì cho xong hẳn B1.1 đi đỡ phải đoán già đoán non cho ai thận trọng. Còn với dân đầu tư có nghề thì chắc hiểu sự tương đồng phần nào như VNI đợt này: “cứ chỉnh là múc”

Trước tầng nổi là 6,7 triệu/1m2 cả thuế Vat thì tương đương 6 triệu chưa Vat, còn món đơn giá hàng rào nữa cũng khá là cao.

Giờ giảm xuống 5 triệu/1m2 chưa Vat thì cũng phù hợp tất cả đều vui, lợi ích hài hoà - rủi ro chia sẻ, nhưng tiến độ cấp sổ ra sao cũng cần thể hiện mốc thời gian tránh việc kéo dài quá sau này bất lợi cho chủ đất nhiều.

Chứ các cụ chủ đất mong muốn 5 triệu/1m2 cả Vat thì phải có dự toán chi tiết bóc tách kỹ thì có thể ra được con số cụ thể để nói chuyện

 

[keroppi77]

Trước tầng nổi là 6,7 triệu/1m2 cả thuế Vat thì tương đương 6 triệu chưa Vat, còn món đơn giá hàng rào nữa cũng khá là cao.

Giờ giảm xuống 5 triệu/1m2 chưa Vat thì cũng phù hợp tất cả đều vui, lợi ích hài hoà - rủi ro chia sẻ, nhưng tiến độ cấp sổ ra sao cũng cần thể hiện mốc thời gian tránh việc kéo dài quá sau này bất lợi cho chủ đất nhiều.

Chứ các cụ chủ đất mong muốn 5 triệu/1m2 cả Vat thì phải có dự toán chi tiết bóc tách kỹ thì có thể ra được con số cụ thể để nói chuyện

5tr chưa VAT, mà VAT là 8% thì là 5,4tr cụ nhỉ giá này chắc là chốt đc rồi

 

[CTTVDKT]

5tr chưa VAT, mà VAT là 8% thì là 5,4tr cụ nhỉ giá này chắc là chốt đc rồi

Nhìn chung là nan giải, còn nhiều khu khác chưa xây, mỗi khu anh ấy lại đưa ra 1 giá. Chả nhẽ khu nào cũng lại lập nhóm thuê đơn vị tính dự toán độc lập, thuê thẩm định lại dự toán của CĐT ư?

 

[volvo.XC90]

Nhìn chung là nan giải, còn nhiều khu khác chưa xây, mỗi khu anh ấy lại đưa ra 1 giá. Chả nhẽ khu nào cũng lại lập nhóm thuê đơn vị tính dự toán độc lập, thuê thẩm định lại dự toán của CĐT ư?

Chỉ cần 1 lần lập Dự toán chi tiết thôi, còn sau đó điều chỉnh giá vật liệu theo biến động thì áp cái giá đó vào, còn khi nào thay đổi mức lương cơ sở thì điều chỉnh hệ số nhân công và ca máy áp vào là ra.

Chứ cái nhà liền kề thi công trong 11 tháng mới bàn giao được, lúc làm xong hầm xong bê tông tầng 3 mà giá chưa tăng hay chính sách tiền lương chưa thấy đổi, nhưng đến khi chuẩn bị bàn giao chính sách lương tăng hay giá vật liệu biến động trên 5% thì cũng chỉ tính phần tăng phần thay đổi cho riêng những khối lượng công việc mà ảnh hưởng do tăng khi thời điểm tăng chưa làm chứ không thể tính tăng hết cho tất cả khối lượng của cái nhà đó được.

Vậy nên việc có Dự toán chi tiết và Khối lượng đầu việc ban đầu là rất cần thiết và quan trọng khi ngay trong Phụ lục xây thô có nói đến việc giá sẽ điều chỉnh khi thay đổi chính sách tiền lương và biến động giá vật liệu trên 5% để làm cơ sở chốt tổng giá trị chính xác sau này. Các bác chủ đất cần quan tâm vấn đề này để không bị hớ

 

[CTTVDKT]

Chỉ cần 1 lần lập dự toán chi tiết thôi, còn sau đó điều chỉnh giá vật liệu theo biến động thì áp cái giá đó vào, còn khi nào thay đổi mức lương cơ sở thì điều chỉnh hệ số nhân công và ca máy áp vào là ra

Mức lương cơ sở + đơn giá & các hệ số: khu vực, vật liệu, nhân công, máy + các định mức, ... như cụ nói là để phục vụ tính dự toán cho các dự án sử dụng vốn Ngân sách. Còn đây là vốn Tư nhân thì lại tính dự toán theo kiểu thực thanh - thực chi (thỏa thuận).Mỗi lần lại đưa ra 1 giá khác nhau (tùy theo thị trường) để 2 bên thỏa thuận.

 

[volvo.XC90]

Lương tối thiểu vùng năm 2024 được đề xuất tăng ở mức bao nhiêu?

Do hình kinh tế - xã hội có nhiều thay đổi và các doanh nghiệp vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, vì thế mức đề xuất tăng lương tối thiểu cho năm 2024 hiện vẫn chưa được các bên tiết lộ. Song về phía Công đoàn cho biết, sẽ tính toán để đưa ra một mức đề xuất tăng phù hợp, đảm bảo khả...

vneconomy.vn

Khả năng giữa năm 2024 sẽ điều chỉnh mức lương tối thiểu vùng nên nó sẽ ảnh hưởng kha khá đến đón giá xây dựng, vì vậy ngay từ ban đầu cần có Dự toán chi tiết để biết với cái nhà thi công trong 11 tháng thì sau này cái phần công việc khối lượng nào giá sẽ giữ nguyên và cái nào sẽ có thể tăng khi áp dụng mức lương tối thiểu vùng mới

 

[CTTVDKT]

Lương tối thiểu vùng năm 2024 được đề xuất tăng ở mức bao nhiêu?

Do hình kinh tế - xã hội có nhiều thay đổi và các doanh nghiệp vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, vì thế mức đề xuất tăng lương tối thiểu cho năm 2024 hiện vẫn chưa được các bên tiết lộ. Song về phía Công đoàn cho biết, sẽ tính toán để đưa ra một mức đề xuất tăng phù hợp, đảm bảo khả...

vneconomy.vn

Khả năng giữa năm 2024 sẽ điều chỉnh mức lương tối thiểu vùng nên nó sẽ ảnh hưởng kha khá đến đón giá xây dựng, vì vậy ngay từ ban đầu cần có Dự toán chi tiết để biết với cái nhà thi công trong 11 tháng thì sau này cái phần công việc khối lượng nào giá sẽ giữ nguyên và cái nào sẽ có thể tăng khi áp dụng mức lương tối thiểu vùng mới

Cái này không liên quan gì đến dự án vốn Tư nhân (do 2 bên thỏa thuận).

 

[volvo.XC90]

Mức lương cơ sở + đơn giá & các hệ số: khu vực, vật liệu, nhân công, máy + các định mức, ... như cụ nói là để phục vụ tính dự toán cho các dự án sử dụng vốn Ngân sách. Còn đây là vốn Tư nhân thì lại tính dự toán theo kiểu thực thanh - thực chi (thỏa thuận).Mỗi lần lại đưa ra 1 giá khác nhau (tùy theo thị trường) để 2 bên thỏa thuận.

Thế việc Nhà thầu họ đấu thầu thi công cũng phải căn cứ hết vào các thể loại mã hiệu định mức để ra được đơn giá dự thầu cho từng công việc chứ cụ, còn ngoài ra là những mã thị trường nó lại khác nữa

Nên việc có dự toán dự thầu ban đầu là chuẩn, còn thêm đủ thứ như chi phí như phí khảo sát địa chất, phí thiết kế + dự toán, thẩm tra thẩm định thiết kế, phê duyệt thiết kế, tư vấn giám sát, quản lý dự án, quản lý công trình, thẩm tra phê duyệt quyết toán, lợi nhuận doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp đều có hệ số % rồi cộng các thể loại đó sẽ ra đơn giá xây dựng

 

[CTTVDKT]

Thế việc Nhà thầu họ đấu thầu thi công cũng phải căn cứ hết vào các thể loại mã hiệu định mức để ra được đơn giá dự thầu cho từng công việc chứ cụ, còn ngoài ra là những mã thị trường nó lại khác nữa

Nên việc có dự toán dự thầu ban đầu là chuẩn, còn thêm đủ thứ như chi phí như phí khảo sát địa chất, phí thiết kế + dự toán, thẩm tra thẩm định thiết kế, phê duyệt thiết kế, tư vấn giám sát, quản lý dự án, quản lý công trình, thẩm tra phê duyệt quyết toán, lợi nhuận doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp đều có hệ số % rồi cộng các thể loại đó sẽ ra đơn giá xây dựng

Việc đấu thầu sử dụng nguồn vốn Tư nhân (trong nước hoặc nước ngoài) không nhất thiết phải tính theo đơn giá Nhà nước. Tuy nhiên, cũng có thể chào theo đơn giá Nhà nước, sau đó giảm thầu bao nhiêu % thì tùy. Còn đối với các dự án BT & BOT thì đương nhiên lúc đầu CĐT phải lấy đơn giá Nhà nước để làm cơ sở tính vốn đối ứng với Nhà nước, các Thầu phụ thứ cấp sau đó thì theo giá thỏa thuận.

 

[Realty 2021]

Đơn giản nhất ở đây là các chủ đất hiện nay có được coi là nhà đầu tư thứ cấp hay không, họ cũng là đầu tư góp tiền một phần để đầu tư lên tuyến đường trục

 

[CTTVDKT]

Thanh Hà là dự án BT đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, CĐT tính dự toán làm đường Trục phí Nam (theo đơn giá Nhà nước), quy đổi ra thành đất. Tiền xây nhà hiện nay sẽ không đưa vào khi quyết toán với Thành phố. Ở đây CĐT giành quyền xây nhà là đã dựa vào sự hiểu không chính xác về Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Về thực chất, Thanh Hà có phải là dự án kinh doanh nhà ở để bán đâu? Không bị ràng buộc gì bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP kia cả.

 

[CTTVDKT]

Đơn giản nhất ở đây là các chủ đất hiện nay có được coi là nhà đầu tư thứ cấp hay không, họ cũng là đầu tư góp tiền một phần để đầu tư lên tuyến đường trục

Về mặt pháp lý, nếu CĐT cho Chủ đất xây thì Nhà thầu của Chủ đất sẽ có vai trò giống như Nhà thầu hiện nay của họ thôi. Vấn đề là miếng mồi ngon, họ sẽ không chịu nhả ra.

 

[túc sơn]

Thanh Hà là dự án BT đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, CĐT tính dự toán làm đường Trục phí Nam (theo đơn giá Nhà nước), quy đổi ra thành đất. Tiền xây nhà hiện nay sẽ không đưa vào khi quyết toán với Thành phố. Ở đây CĐT giành quyền xây nhà là đã dựa vào sự hiểu không chính xác về Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Về thực chất, Thanh Hà có phải là dự án kinh doanh nhà ở để bán đâu? Không bị ràng buộc gì bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP kia cả.

Không đúng đâu cụ ơi, làm gì có cái luật nào là cứ dự án BT là chỉ đổi đất và cho tự xây đâu. Cụ sang nam cường xem nó cũng là dự án BT (làm đường lê văn lương đổi đất) và tất cả đều bán cả nhà và đất hết.
Thanh hà trước đây từ thời 2008 thì theo quyết định chấp thuận đầu tư dự án thì chỉ bán đất nền, cho dân tự xây nhưng mà hoạt động đấy chưa xong nên vẫn phải điều chỉnh quyết định đầu tư dự án và khả năng cao sẽ áp dụng theo luật bây giờ (bàn giao nhà và đất)

 

[Realty 2021]

Không đúng đâu cụ ơi, làm gì có cái luật nào là cứ dự án BT là chỉ đổi đất và cho tự xây đâu. Cụ sang nam cường xem nó cũng là dự án BT (làm đường lê văn lương đổi đất) và tất cả đều bán cả nhà và đất hết.
Thanh hà trước đây từ thời 2008 thì theo quyết định chấp thuận đầu tư dự án thì chỉ bán đất nền, cho dân tự xây nhưng mà hoạt động đấy chưa xong nên vẫn phải điều chỉnh quyết định đầu tư dự án và khả năng cao sẽ áp dụng theo luật bây giờ (bàn giao nhà và đất)

Cái này phải chờ phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư thì sẽ rõ hơn vì các chủ đất đang căn cứ theo việc chủ đầu tư thứ phát sẽ đầu tư xây dựng các hạng mục công trình như nhà thấp tầng phải không cụ ?

 

[túc sơn]

Cái này phải chờ phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư thì sẽ rõ hơn vì các chủ đất đang căn cứ theo việc chủ đầu tư thứ phát sẽ đầu tư xây dựng các hạng mục công trình như nhà thấp tầng phải không cụ ?

Các chủ đất căn cứ vào đây cụ:

Theo quyết định này thì chủ đầu tư ko có phần xây dựng nhà ở thấp tầng mà người dân sẽ tự xây. Tuy nhiên, cái quyết định này hết hiệu lực lâu rồi, cụ để ý thì các công văn của huyện thanh oai và quận hà đông đều hỏi thành phố về cái quyết định này bao giờ được điều chỉnh.
Còn cập nhật theo quy định luật hiện tại và định hướng chung của thành phố thì việc đấu tranh tự xây e nghĩ chả bao h có cửa. Còn em ví dụ nam cường là dự án BT giống với thanh hà nhất về thời điểm giao đất nhưng cđt vẫn xây toàn bộ.

 

[CTTVDKT]

Không đúng đâu cụ ơi, làm gì có cái luật nào là cứ dự án BT là chỉ đổi đất và cho tự xây đâu. Cụ sang nam cường xem nó cũng là dự án BT (làm đường lê văn lương đổi đất) và tất cả đều bán cả nhà và đất hết.
Thanh hà trước đây từ thời 2008 thì theo quyết định chấp thuận đầu tư dự án thì chỉ bán đất nền, cho dân tự xây nhưng mà hoạt động đấy chưa xong nên vẫn phải điều chỉnh quyết định đầu tư dự án và khả năng cao sẽ áp dụng theo luật bây giờ (bàn giao nhà và đất)

Nam Cường hay 1 số dự án khác là ý định của họ ngay từ đầu họ xây nhà xong rồi mới bán. Mời các cụ đến chỗ Ngôi Nhà Mới (Quốc Oai) hiện nay sẽ thấy Lã Vọng họ cho các nhà tự xây (nếu có nhu cầu), họ chỉ thu tiền quản lý.

 

[túc sơn]

Nam Cường hay 1 số dự án khác là ý định của họ ngay từ đầu họ xây nhà xong rồi mới bán. Mời các cụ đến chỗ Ngôi Nhà Mới (Quốc Oai) hiện nay sẽ thấy Lã Vọng họ cho các nhà tự xây (nếu có nhu cầu), họ chỉ thu tiền quản lý.

E gửi cụ quy định về việc cấm phân lô bán nền:

Theo quy định tại Điều 41 Nghị địn 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì việc phân lô, bán nền không được thực hiện ở các khu vực cụ thể sau đây:
- Địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương: Các khu vực này thường là trung tâm của các thành phố lớn, có sự tập trung cao về dân số và các hoạt động kinh tế. Do đó, việc phân lô, bán nền không được phép nhằm đảm bảo quản lý, phát triển đô thị hợp lý và đồng bộ.

Quốc Oai thì vẫn tính là ngoại thành mà cụ. Thanh hà thì định hướng sau này hình như sẽ giao hết về hà đông nên nó cũng khác.

 

[Realty 2021]

Các chủ đất căn cứ vào đây cụ: View attachment 8251228

Theo quyết định này thì chủ đầu tư ko có phần xây dựng nhà ở thấp tầng mà người dân sẽ tự xây. Tuy nhiên, cái quyết định này hết hiệu lực lâu rồi, cụ để ý thì các công văn của huyện thanh oai và quận hà đông đều hỏi thành phố về cái quyết định này bao giờ được điều chỉnh.
Còn cập nhật theo quy định luật hiện tại và định hướng chung của thành phố thì việc đấu tranh tự xây e nghĩ chả bao h có cửa. Còn em ví dụ nam cường là dự án BT giống với thanh hà nhất về thời điểm giao đất nhưng cđt vẫn xây toàn bộ.

Nếu vậy phải có được quyết định phê duyệt điều chỉnh chủ trương xây dựng tại TH thì mới xem C5L (thực chất đang là DNDA) mới đủ điều kiện để đứng ra xây dựng đứng ra thu tiền đầu tư xây dựng nhà thấp tầng thay cho các chủ đất - nhà đầu tư thứ phát phải không cụ nhỉ ?