[Funland] Hỏi về khu liền kề Geleximco

[bumthoicrv]

Đúng rồi, chưa mua thì phải dìm thật lực vào chứ bác! Em cũng đang ngắm nghía và chờ xuống giá.

Giá hợp lý với bản thân thì mua thôi. Dìm gì đâu cụ. Các cụ có nhà bán đâu có ngờ nghệch nghe theo mấy câu phán trên này.
Tuần vừa rồi tôi lướt 1 vòng 3 khu ACD + có người nhà đang ở khu D nên tham khảo được chút. Cá nhân tôi thấy thì giá vẫn cao.

 

[Mr.letiensinh]

Ai cũng ngắm và chờ xuống giá thì nó ko giảm sâu được đâu các cụ ạ vì cuối cùng mục đích của các cụ vẫn là mua được 1 mảnh. Lúc nào cũng phải canh, không thôi chưa kịp mua đã bị cụ khác tranh trước mất rồi. Tóm lại các cụ bỏ luôn ý định mua đi thì nó mới xuống được.

Nó chỉ giảm thật sự khi chuẩn bị ra luật đánh thuế tài sản

 

[vqlong]

chờ mở đường LQD kéo dài các bác nhé

 

[dongnd3]

Nó chỉ giảm thật sự khi chuẩn bị ra luật đánh thuế tài sản

Cái đó còn tuỳ thuộc vào mức thuế.

 

[dongnd3]

mợ này chắc la sales bên gle nên tranh cãi gay gắt thật e nói thật đầy ông muốn cắt lãi bán bên gle r đấy

Em ko phải sale ạ.
Đầy ông cụ thể là ông nào bạn kể ra xem có đầy ko. Chứ cắt lãi/lỗ thì khu nào cungz có ko chỉ khu này thậm chí khu này có căn down sâu là khác vì của chủ nào đó om dc từ lâu lắm rồi hoặc om cả đống thi thoảng bán 1-2 căn chơi.

 

[Mr.letiensinh]

chờ mở đường LQD kéo dài các bác nhé

cụ có nghĩ LQĐ kéo dài xong sẽ làm Geleximco tăng giá ko

 

[HuongCrv]

mợ này chắc la sales bên gle nên tranh cãi gay gắt thật e nói thật đầy ông muốn cắt lãi bán bên gle r đấy

Tôi chia sẻ theo góc nhìn cá nhân, khách quan chứ có gì đâu mà gay gắt. Trên of này nhiều cụ buồn cười thật, cứ ai đưa ra quan điểm phân tích về khu nào là lại lấy nghề nghiệp ra để áp đặt ý kiến chủ quan của mình lên tư duy của người khác, rồi rè bửa nhân cách, phán xét người khác...
Mỗi người có một dữ liệu thông tin, hệ sinh thái thông tin công việc, va chạm xã hội, chuyên môn vì thế sẽ có những nhận định, tầm nhìn quan điểm trái chiều nhau, nhưng đừng vì thế mà vịn cớ nghề nghiệp ra để phán xét con người, nhân cách. Nếu để ý các còm của tôi trước h trong các thớt tôi viết tôi đều đưa ra dẫn chứng và nhận định khách quan về tiềm năng lợi thế của bản thân từng khu vực, các thông tin đều rất hữu ích chứ không phải kiểu chém cho vui.
Ngoài ra, có dữ liệu thông tin rồi thì cũng cần thời gian để chia sẻ, Thật lòng nhiều lúc tôi rất muốn viết nhiều, chia sẻ nhiều nhưng nhiều khi gặp vài cái còm vơ vẩn kiểu này chả muốn chia sẻ thông tin nữa.

 

[chichbong08]

Tôi chia sẻ theo góc nhìn cá nhân, khách quan chứ có gì đâu mà gay gắt. Trên of này nhiều cụ buồn cười thật, cứ ai đưa ra quan điểm phân tích về khu nào là lại lấy nghề nghiệp ra để áp đặt ý kiến chủ quan của mình lên tư duy của người khác, rồi rè bửa nhân cách, phán xét người khác...
Mỗi người có một dữ liệu thông tin, hệ sinh thái thông tin công việc, va chạm xã hội, chuyên môn vì thế sẽ có những nhận định, tầm nhìn quan điểm trái chiều nhau, nhưng đừng vì thế mà vịn cớ nghề nghiệp ra để phán xét con người, nhân cách. Nếu để ý các còm của tôi trước h trong các thớt tôi viết tôi đều đưa ra dẫn chứng và nhận định khách quan về tiềm năng lợi thế của bản thân từng khu vực, các thông tin đều rất hữu ích chứ không phải kiểu chém cho vui.
Ngoài ra, có dữ liệu thông tin rồi thì cũng cần thời gian để chia sẻ, Thật lòng nhiều lúc tôi rất muốn viết nhiều, chia sẻ nhiều nhưng nhiều khi gặp vài cái còm vơ vẩn kiểu này chả muốn chia sẻ thông tin nữa.

Bác cứ tiếp tục phát huy, còn nhiều người ngóng tin như em. Không thiếu người thầm lặng tán thưởng.

 

[HuongCrv]

Về lý do giá bđs thời gian vừa qua tăng nhiều và sẽ không giảm là do điều tiết vĩ mô của nhà nước, cụ thể là về cách tính thuế sử dụng đất bị tính thêm một trị số m3. Để tường minh vấn đề này chúng ta cần hiểu cơ cấu chi phí để tạo ra 1 sản phẩm bất động sản (tổng vốn đầu tư 1 dự án bất động sản) giữa trước đây và bây giờ, cụ thể như sau:

Trong cơ cấu chi phí trên có sự khác biệt về trị số m3: các tính trị số m3 được quy định tại điều 47 nghị định 25 và thông tư 09/2021, cụ thể như sau:

Như vậy m3 được tính phụ thuộc vào dữ liệu trúng đấu giá đất, giá đất trúng đấu giá càng cao thì m3 càng lớn dẫn đến thuế mà nđt phải nộp khi thực hiện dự án càng lớn, tham khảo một số giữ liệu giá trúng đấu giá của hà nội dưới đây để hiểu giá vốn của cđt khi dự án bị tính m3 sẽ rất cao dẫn đến giá bán các dự án mới sẽ không thể thấp được:

 

[HuongCrv]

Ví dụ với dữ liệu giá trúng đấu giá khu vực phú lương hà đông dao động từ 90-120tr/m2 thì m3 sẽ cũng khoảng đó. vậy nhà đầu tư sẽ phải nộp cho nhà nước thuế sử dụng đất để tạo ra 1m2 đất ở sẽ là 90-120tr. Trong khi nhà đầu tư còn các chi phí phải tính trong cơ cấu giá bán như: Chi phí GPMB, chi phí hạ tầng, cảnh quan, tiền xây, chi phí chạy dự án, lợi nhuận nhà đầu tư. rõ ràng giá bán sẽ phải tầm ngưỡng 130-150tr mới đạt điểm hòa vốn và kỳ vọng lợi nhuận.
Nhà nước sẽ hình thành và hoàn thiện dữ liệu đấu giá để làm cơ sở chuyển tiếp bỏ khung giá đất (như bộ trưởng bộ tài nguyên môi trường mới trả lời chất vất ở kỳ họp gần đây):

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

Theo Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường, sắp tới người dân có thể thông qua cơ sở dữ liệu hoặc bản đồ địa chính, số hóa đất đai để tiếp cận giá đất.

vnexpress.net

Như vậy với cơ cấu giá vốn tăng như trên thì sẽ k có cơ hội để giá bđs xuống đâu ạ.

 

[Vinvision]

Các khu b, c,d thì có thể chờ 1 thời điểm và nghe ngóng thêm chứ khu A cá nhân em nghĩ nếu không mua trước khi hạ ngầm xong điện e rằng sẽ khó mua được giá tốt? Bước giá Khu A khi đường trục chính thông sẽ có sự đột biến lớn đấy ạ (hiện tại công tác hạ ngầm đạt khoảng 50-60% khối lượng rồi, dự kiến 15/1/2023 hoàn thành hạ ngầm).

Tôi thấy mợ và một số ae qua s kì vọng vào cái hạ đường điện và thông vin, khu A có thông vin hay chưa thông nó vẫn sêm sêm thế thôi. Còn CD nếu lqd chưa làm thì cũng nhì nhăng vây thôi. Còn nếu lqđ thông thi CD có thể đột phá mới.
Nhung nói gì thì nói theo nhận xét khách quan của cháu thì geleximco lê trong tấn giờ vẫn là một nơi đáng mua nhất so với các khu nằm cung trên trục 3.5.
Thứ 1 , giá nhà rẻ mà hoàn toàn độc lập móng riêng tường riêng.
Thư 2 về tiện ích tương đối ok rồi.
Thứ 3 pháp lý ổn.

 

[Vinvision]

Tôi chia sẻ theo góc nhìn cá nhân, khách quan chứ có gì đâu mà gay gắt. Trên of này nhiều cụ buồn cười thật, cứ ai đưa ra quan điểm phân tích về khu nào là lại lấy nghề nghiệp ra để áp đặt ý kiến chủ quan của mình lên tư duy của người khác, rồi rè bửa nhân cách, phán xét người khác...
Mỗi người có một dữ liệu thông tin, hệ sinh thái thông tin công việc, va chạm xã hội, chuyên môn vì thế sẽ có những nhận định, tầm nhìn quan điểm trái chiều nhau, nhưng đừng vì thế mà vịn cớ nghề nghiệp ra để phán xét con người, nhân cách. Nếu để ý các còm của tôi trước h trong các thớt tôi viết tôi đều đưa ra dẫn chứng và nhận định khách quan về tiềm năng lợi thế của bản thân từng khu vực, các thông tin đều rất hữu ích chứ không phải kiểu chém cho vui.
Ngoài ra, có dữ liệu thông tin rồi thì cũng cần thời gian để chia sẻ, Thật lòng nhiều lúc tôi rất muốn viết nhiều, chia sẻ nhiều nhưng nhiều khi gặp vài cái còm vơ vẩn kiểu này chả muốn chia sẻ thông tin nữa.

Kê chúng nó đi mợ ạ. Ea có gì cứ lên đây tranh luận chia sẻ thôi. Còn họ có đầu óc phân tích đươc dữ liêu thì nó bổ vào thân còn đọc mà ko phân tích đươc giữ liệu thì tèo thôi.

 

[Vinvision]

Ví dụ với dữ liệu giá trúng đấu giá khu vực phú lương hà đông dao động từ 90-120tr/m2 thì m3 sẽ cũng khoảng đó. vậy nhà đầu tư sẽ phải nộp cho nhà nước thuế sử dụng đất để tạo ra 1m2 đất ở sẽ là 90-120tr. Trong khi nhà đầu tư còn các chi phí phải tính trong cơ cấu giá bán như: Chi phí GPMB, chi phí hạ tầng, cảnh quan, tiền xây, chi phí chạy dự án, lợi nhuận nhà đầu tư. rõ ràng giá bán sẽ phải tầm ngưỡng 130-150tr mới đạt điểm hòa vốn và kỳ vọng lợi nhuận.
Nhà nước sẽ hình thành và hoàn thiện dữ liệu đấu giá để làm cơ sở chuyển tiếp bỏ khung giá đất (như bộ trưởng bộ tài nguyên môi trường mới trả lời chất vất ở kỳ họp gần đây):

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

Theo Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường, sắp tới người dân có thể thông qua cơ sở dữ liệu hoặc bản đồ địa chính, số hóa đất đai để tiếp cận giá đất.

vnexpress.net

Như vậy với cơ cấu giá vốn tăng như trên thì sẽ k có cơ hội để giá bđs xuống đâu ạ.

Chuẩn đó cụ.
Cụ nào coa ý đính mua thì giờ là cơ hội vang để mua thôi.

 

[Realty 2021]

Về lý do giá bđs thời gian vừa qua tăng nhiều và sẽ không giảm là do điều tiết vĩ mô của nhà nước, cụ thể là về cách tính thuế sử dụng đất bị tính thêm một trị số m3. Để tường minh vấn đề này chúng ta cần hiểu cơ cấu chi phí để tạo ra 1 sản phẩm bất động sản (tổng vốn đầu tư 1 dự án bất động sản) giữa trước đây và bây giờ, cụ thể như sau:

Trong cơ cấu chi phí trên có sự khác biệt về trị số m3: các tính trị số m3 được quy định tại điều 47 nghị định 25 và thông tư 09/2021, cụ thể như sau:

Như vậy m3 được tính phụ thuộc vào dữ liệu trúng đấu giá đất, giá đất trúng đấu giá càng cao thì m3 càng lớn dẫn đến thuế mà nđt phải nộp khi thực hiện dự án càng lớn, tham khảo một số giữ liệu giá trúng đấu giá của hà nội dưới đây để hiểu giá vốn của cđt khi dự án bị tính m3 sẽ rất cao dẫn đến giá bán các dự án mới sẽ không thể thấp được:

Đang thấy rao bán cắt lỗ như này thì xác định giá kiểu gì, thị trường người muốn mua lại muốn cắt lỗ thật sâu hơn nữa cơ thím Crv, định giá thị trường có tính đến việc thổi giá, đấu giá giờ ko có người mua hồ sơ không, có tính đến người nhu cầu thực vào để đấu giá ko hay vào đấu giá rồi đấu xong rao bán chênh luôn hở thím

 

[tieudaovnt]

Về lý do giá bđs thời gian vừa qua tăng nhiều và sẽ không giảm là do điều tiết vĩ mô của nhà nước, cụ thể là về cách tính thuế sử dụng đất bị tính thêm một trị số m3. Để tường minh vấn đề này chúng ta cần hiểu cơ cấu chi phí để tạo ra 1 sản phẩm bất động sản (tổng vốn đầu tư 1 dự án bất động sản) giữa trước đây và bây giờ, cụ thể như sau:

Trong cơ cấu chi phí trên có sự khác biệt về trị số m3: các tính trị số m3 được quy định tại điều 47 nghị định 25 và thông tư 09/2021, cụ thể như sau:

Như vậy m3 được tính phụ thuộc vào dữ liệu trúng đấu giá đất, giá đất trúng đấu giá càng cao thì m3 càng lớn dẫn đến thuế mà nđt phải nộp khi thực hiện dự án càng lớn, tham khảo một số giữ liệu giá trúng đấu giá của hà nội dưới đây để hiểu giá vốn của cđt khi dự án bị tính m3 sẽ rất cao dẫn đến giá bán các dự án mới sẽ không thể thấp được:

Không biết em hiểu đúng không, cái hệ số này là hệ số gia tăng, có nghĩa nếu đấu giá đất hệ số không tăng hoặc tăng ít theo giá khởi điểm thì gần như tiền m3 tăng rất ít, chưa kể hệ số k. Và diện tích chỉ tính trên diện tích đất ở được qui hoạch. Như vậy giá thực tế không hề tăng quá nhiều, mà điều chỉnh giảm nếu thị trường giảm giá, vì hệ số delta này có thể âm.
Nhà nước đưa ra hệ số trên để định giá sát với diễn biến thị trường tăng giảm hơn thôi, nhằm căn cứ tính thuế chính xác và công bằng hơn, tránh việc định giá qua hội đồng như hiện tại
Còn giá đấu giá ở khu giãn dân là thị trường độc lập với đất dự án, theo qui luật khác. Tóm lại, từ giờ trở đi dự án thương mại, nhà ở sẽ nhà nước thu hồi, sau đó đấu giá kèm qui hoạch, và có cách tính như trên, bao gồm cả việc chuyển nhượng lại dự án sẽ lại tính lại tiền sử dụng đất do giá biến động

 

[HuongCrv]

Không biết em hiểu đúng không, cái hệ số này là hệ số gia tăng, có nghĩa nếu đấu giá đất hệ số không tăng hoặc tăng ít theo giá khởi điểm thì gần như tiền m3 tăng rất ít, chưa kể hệ số k. Và diện tích chỉ tính trên diện tích đất ở được qui hoạch. Như vậy giá thực tế không hề tăng quá nhiều, mà điều chỉnh giảm nếu thị trường giảm giá, vì hệ số delta này có thể âm.
Nhà nước đưa ra hệ số trên để định giá sát với diễn biến thị trường tăng giảm hơn thôi, nhằm căn cứ tính thuế chính xác và công bằng hơn, tránh việc định giá qua hội đồng như hiện tại
Còn giá đấu giá ở khu giãn dân là thị trường độc lập với đất dự án, theo qui luật khác. Tóm lại, từ giờ trở đi dự án thương mại, nhà ở sẽ nhà nước thu hồi, sau đó đấu giá kèm qui hoạch, và có cách tính như trên, bao gồm cả việc chuyển nhượng lại dự án sẽ lại tính lại tiền sử dụng đất do giá biến động

Về cơ bản cụ hiểu thế là thì ở tương lai khi mà dữ liệu đấu giá đã ổn định, giá trúng đấu giá đã tiệm cận giá thị trường, tức là khi dữ liệu đấu giá đã ổn định thì hệ số K và delta G sẽ thấp tuy nhiên cần hiểu rộng hơn cơ cấu tính thuế của Nhà nước ở giai đoạn quá độ chuyển tiếp để bỏ khung giá đất, cụ thể:
Thuế sử dụng đất sẽ là= M1 (khung giá đất * diện tích) + M3
Khi hệ thống dữ liệu đấu giá ổn định (tức là quá độ chuyển tiếp lên giá thị trường bỏ khung giá đất) lúc này M1 sẽ tiệm cận dữ liệu giá thị trường thì tổng thể thuế phải thu sẽ cao và lúc đó M3 không có nhiều ý nghĩa nữa.
Ngoài ra, nếu cụ để ý kỹ thì sẽ thấy, căn cứ định giá đất đấu giá khởi điểm thường là căn cứ vào khung giá đất nhân với 1 hệ số tỷ lệ nào đó, và thực tiễn thì giá trúng đấu giá trong thời gian vừa qua thường cao hơn 1,5-3 lần so với giá khởi điểm vì vậy m3 sẽ rất cao là vì thế.

 

[HuongCrv]

Tôi thấy mợ và một số ae qua s kì vọng vào cái hạ đường điện và thông vin, khu A có thông vin hay chưa thông nó vẫn sêm sêm thế thôi. Còn CD nếu lqd chưa làm thì cũng nhì nhăng vây thôi. Còn nếu lqđ thông thi CD có thể đột phá mới.
Nhung nói gì thì nói theo nhận xét khách quan của cháu thì geleximco lê trong tấn giờ vẫn là một nơi đáng mua nhất so với các khu nằm cung trên trục 3.5.
Thứ 1 , giá nhà rẻ mà hoàn toàn độc lập móng riêng tường riêng.
Thư 2 về tiện ích tương đối ok rồi.
Thứ 3 pháp lý ổn.

Thật ra em không kỳ vọng, mà là thực tiễn rồi đây nó sẽ thế vì với điều tiết vĩ mô của nhà nước thông qua M3, kiểm soát quy hoạch, siết quản lý quy hoạch theo các chỉ tiêu dân số, mật độ, tầng cao.. sẽ làm nền giá các dự án mới rất cao. Dẫn đến thay đổi bản chất vận động của thị trường, ứng xử của chủ đầu tư, cách vận hành và triển khai dự án. Các CĐT sẽ quay về đánh giá lại từng dự án trong đó ưu tiên triển khai các dự án đón cả hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, sản phẩm dành cho đối tượng ở thực. Đồng thời các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thay đổi quan điểm và tư duy đầu tư, xu hướng sẽ phải đầu tư các sản phẩm đón hạ tầng giao thông và xã hội đồng thời phải thai thác tốt được.
Khai thác tốt được thì phải có yếu tố mật độ và cơ cấu thành phần dân số. Mật độ dân số lớn, cơ cấu thành phần dân số đa dạng sẽ tạo ra nhu cầu dịch vụ lớn và đa dạng từ đó giá trị bđs được kỳ vọng ở mức giá thanh khoản và giá cho thuê lớn hơn là điều hiển nhiên thôi ạ.

 

[Vinvision]

Đang thấy rao bán cắt lỗ như này thì xác định giá kiểu gì, thị trường người muốn mua lại muốn cắt lỗ thật sâu hơn nữa cơ thím Crv, định giá thị trường có tính đến việc thổi giá, đấu giá giờ ko có người mua hồ sơ không, có tính đến người nhu cầu thực vào để đấu giá ko hay vào đấu giá rồi đấu xong rao bán chênh luôn hở thím

Ở đây anh em chỉ bàn về geleximco và vung lân cận đây thôi. Chứ vin osean 1 hay 2 thì giá trên trời chả cắt. Cuối 2019 giá osea1 sêm sêm giá gele, nhung tới giờ nó lên tới 200tr gele vân loanh quanh 70 đên 100 tùy vị trí thì cắt cái gì

 

[bumthoicrv]

Ở đây anh em chỉ bàn về geleximco và vung lân cận đây thôi. Chứ vin osean 1 hay 2 thì giá trên trời chả cắt. Cuối 2019 giá osea1 sêm sêm giá gele, nhung tới giờ nó lên tới 200tr gele vân loanh quanh 70 đên 100 tùy vị trí thì cắt cái gì

Nhất trí với cụ là khu này đợt trước tăng ít. Nhưng khi thị trường giảm thì hy vọng nó cũng sẽ giảm tương ứng.
Đấy là xét theo cách nhìn của người mua để ở. Còn đầu cơ thì đắt rẻ có khi không đáng để ý bằng thanh khoản.

 

[Trongxanh2022]

Nhất trí với cụ là khu này đợt trước tăng ít. Nhưng khi thị trường giảm thì hy vọng nó cũng sẽ giảm tương ứng.
Đấy là xét theo cách nhìn của người mua để ở. Còn đầu cơ thì đắt rẻ có khi không đáng để ý bằng thanh khoản.

Các cụ cứ bảo nó không giảm chứ đầu năm rao 13.x giờ rao 11.x không thanh khoản được thì chả giảm là gì. Còn giảm nữa chứ cứ hi vọng thông Vin nó đẩy lên tầm giá mới, vì 90% mua là để đầu cơ mà hiện giờ thanh khoản sml ntn chả ai bỏ một đống tiền chết vào ôm giá cao cả.