[Funland] Một chung cư giảm giá 38%, căn 3,7 tỷ còn 2 tỷ, liệu có hiệu ứng domino không?

[Bố Pun Chun]

Ngày e bán HH Linh Đàm 2018, giá này còn bị chê đắt, cứ gặp 20 khách thì 18 người bảo giá còn giảm nữa, chưa mua bây giờ được. Cụ cmt thì rất là funny, nhưng nếu là một tư duy nghiêm túc thì cũng không có gì là lạ, cụ được xếp vào trong nhóm "Xem nhà 53 lần chưa chốt"

Đang giảm sâu lắm rồi ạ, ko phải hóng đâu. Cứ mở báo, mở tivi lên là chúng ta cùng nhau mua nhà trên báo, trên tivi và chúng ta có thể ở nhà trên tivi là được.
Em fun thế thôi, hôm nay rảnh rỗi hơn chút thì sẽ có một số góc nhìn cho các cụ/mợ đang quan tâm đến tìm một chỗ an cư cho mình ở dự án này.
Thứ 1 : Tổng chiết khấu lên đến 38% là không chính xác, nó chỉ là một key truyền thông do các sale, các đlý dựng lên khi gộp hết cả các chiết khấu, quà tặng vào rồi cộng lên. CSBH chính xác của nó sẽ bao gồm :

• Chiết khấu 11% khi ký HĐ trước 28/02/2023
• Không dùng gói 0% lãi suất được chiết khấu thêm 3%
• Chiết khấu thanh toán vượt tiến độ 24%/năm/số tiền thanh toán sớm

Đây là một kiểu đánh tráo khái niệm, làm key cho các bác tưởng là 38% = 11% + 3% + 24%. Nhưng thực tế ở đây là cái 24% đó nó sẽ được tính với công thức : Ngày đến hạn thanh toán theo tiến độ - Ngày thanh toán thực tế = Số ngày thanh toán sớm x (24%/365 ngày) tương đương 0,065% ngày x Số tiền thanh toán sớm.
Tóm lại công thức chính xác sẽ là : Số ngày TT sớm x 0,065% x Số tiền đến hạn phải TT theo tiến độ chuẩn.
Bản chất nếu chạy bảng tính chi ly ra thì số tiền vào 95% sớm sẽ tương đương với giảm giá căn hộ khoảng 20% thôi chứ ko nhiều như các cụ/mợ tưởng tượng đâu.
Thứ 2 : Về khía cạnh pháp lý.
Em không bàn về việc CĐT có làm được hay ko?Có uy tín hay không,đánh giá phiến diện khi không có đủ hồ sơ thì em không phát biểu. Tuy nhiên ở đây sẽ rủi ro cao hơn cụ thể như sau :
- Hiện tại chỉ có ký HĐ cọc gọi là TTĐC hoặc TTGV với tổng giá trị là 95%.Đối với pháp lý của HĐ này thì nó chỉ đơn giản là thỏa thuận góp vốn, giữa hai chủ thể của HĐ. Nếu trong trường hợp CĐT ko thực hiện nghĩa vụ của việc góp vốn thì họ chỉ cần trả lại tiền là xong, ko chịu bất kỳ ràng buộc nào của việc mua bán hay pháp lý của căn nhà. Vì bản chất là dự án chưa đủ pháp lý, chưa đủ điều kiện mở bán. Nên ko ký được HĐMB. Tuy nhiên nếu như tại thời điểm hết hạn của TTDC (1 năm - 2 năm) mà họ ko còn tiền để trả cho người góp vốn thì cũng chẳng làm gì được. Cùng nhau là ra tòa án kinh tế giải quyết tranh chấp dân sự. Tòa ra phán quyết là Melody nợ tiền, phải trả, còn bao giờ trả thì ko biết. Quan trọng là những người góp vốn phải cố sống đến khi CĐT có tiền trả.
- Khi dự án lên được đến HĐMB, có bảo lãnh tiến độ của ngân hàng. Thì trong trg hợp CĐT ko thực hiện dự án thì ngân hàng sẽ là người trả tiền lại cho người mua. Giá trị của bảo lãnh tiến độ sẽ là khoảng 0,5% đến 1% giá trị HĐ. Nhưng với những mqh cá nhân của em check thì hiện tại dự án Melody này không có ngân hàng nào phát hành bảo lãnh tiến độ cả.
Thứ 3 : Về việc có nên mua hay không?
Về khía cạnh này là cá nhân em thì : E ko mua, vì số tiền được giảm giá cũng không có gì là quá to tác (20% tổng giá trị) Rủi ro cao là mất trắng tiền mà ko có nhà.
Giả sử trường hợp CĐT xây đúng hạn, bàn giao đúng hạn, sau 02 năm nữa e được nhận nhà. Thì với kỳ vọng sau 2 năm ít nhất giá nhà sẽ phải tăng từ 20% - 25% nữa so với giá niêm yết của CĐT thì thêm với khoản được chiết khấu 20% thì bỏ 2 tỷ ăn 1 tỷ mới bõ cái rủi ro. Tuy nhiên với kinh nghiệm của em, thì 02 năm nữa, giá nhà chung cư sẽ vẫn tăng, nhưng mức tăng chỉ được 8 đến 10% tương đương với mức lạm phát hiện tại là 4%/năm.

Có vài nhận định cho các cụ/mợ đọc tham khảo cho vui!

Cụ tính cái vào tiền sớm tiến độ ấy chưa chuẩn cụ nhé.
Thứ nhất, giá niêm yết để là A đi.
Thì sau 2 cái mục chiết khấu 11% + 3% ban đầu kia, thì giá sau khi chiết khấu ban đầu là 0.86A.
Giờ đến đoạn đóng vượt tiến độ 95%, thì nó tính theo cái giá 0.86A này.
Đến đoạn này, cụ cần tính thời gian tính lãi đóng vượt theo 2 NĂM chứ không phải 1 năm, thì nó sẽ chiết khấu thêm 28.2% CỦA cái 0.86A.
Tức là giá sau chiết khấu vượt tiến độ là (0.86 x 0.712)A = 0.618A
Tức là chiết khấu tổng 38.2%.
Cái chính là thời gian đóng vượt tiến độ, tính là 2 năm chứ ko phải 1 năm. Đó mới là mấu chốt.
Chứ nếu chỉ chiết khấu 20% thì thực sự là chả ai mua, vì còn chưa bằng gửi ngân hàng giai đoạn này.

Còn về quan điểm đầu tư thì đúng là quan điểm cá nhân thật, cái này thì tùy đánh giá mỗi người.
Em thấy khủng hoảng hay suy thoái thì nó vẫn xảy ra, và ông to nào thì cũng gặp khó khăn.
Cái chính mình đánh giá đươc sức khỏe của ông lớn mà mình muốn vào tiền.
Như là tỉ lệ vốn vay, khả năng bán hàng (số dự án nhà ở thực được mở bán và bán tốt không tại thời điểm này), tính nhân văn của công ty (trả lương và hoa hồng cho nhân viên, thưởng lễ tết, lãnh đạo có đạo đức...), tỉ lệ vốn vay, và dĩ nhiên cả vấn đề trái phiếu nữa.
Dựa vào nhiều yếu tố, chỉ cần đánh giá chủ đầu tư sống được là dự án bàn giao được, có thể chậm 1 2 quý vẫn được.

Và em có thể khẳng định, mua thì chắc chắn là lời hơn gửi ngân hàng nếu dự án bàn giao được vào 2025. Nhưng dĩ nhiên là rủi ro đi kèm lợi nhuận.
Và ở đây lợi nhuận chính là bỏ ra 2 tỷ ăn 1 tỷ đó cụ.
Nên mới có hơn 1000 người đã bỏ tiền vào cái dự án này là vì thế.

 

[Z-yakuza-Z]

Cụ tính cái vào tiền sớm tiến độ ấy chưa chuẩn cụ nhé.
Thứ nhất, giá niêm yết để là A đi.
Thì sau 2 cái mục chiết khấu 11% + 3% ban đầu kia, thì giá sau khi chiết khấu ban đầu là 0.86A.
Giờ đến đoạn đóng vượt tiến độ 95%, thì nó tính theo cái giá 0.86A này.
Đến đoạn này, cụ cần tính thời gian tính lãi đóng vượt theo 2 NĂM chứ không phải 1 năm, thì nó sẽ chiết khấu thêm 28.2% CỦA cái 0.86A.
Tức là giá sau chiết khấu vượt tiến độ là (0.86 x 0.712)A = 0.618A
Tức là chiết khấu tổng 38.2%.
Cái chính là thời gian đóng vượt tiến độ, tính là 2 năm chứ ko phải 1 năm. Đó mới là mấu chốt.
Chứ nếu chỉ chiết khấu 20% thì thực sự là chả ai mua, vì còn chưa bằng gửi ngân hàng giai đoạn này.

Còn về quan điểm đầu tư thì đúng là quan điểm cá nhân thật, cái này thì tùy đánh giá mỗi người.
Em thấy khủng hoảng hay suy thoái thì nó vẫn xảy ra, và ông to nào thì cũng gặp khó khăn.
Cái chính mình đánh giá đươc sức khỏe của ông lớn mà mình muốn vào tiền.
Như là tỉ lệ vốn vay, khả năng bán hàng (số dự án nhà ở thực được mở bán và bán tốt không tại thời điểm này), tính nhân văn của công ty (trả lương và hoa hồng cho nhân viên, thưởng lễ tết, lãnh đạo có đạo đức...), tỉ lệ vốn vay, và dĩ nhiên cả vấn đề trái phiếu nữa.
Dựa vào nhiều yếu tố, chỉ cần đánh giá chủ đầu tư sống được là dự án bàn giao được, có thể chậm 1 2 quý vẫn được.

Và em có thể khẳng định, mua thì chắc chắn là lời hơn gửi ngân hàng nếu dự án bàn giao được vào 2025. Nhưng dĩ nhiên là rủi ro đi kèm lợi nhuận.
Và ở đây lợi nhuận chính là bỏ ra 2 tỷ ăn 1 tỷ đó cụ.
Nên mới có hơn 1000 người đã bỏ tiền vào cái dự án này là vì thế.

Chúng ta chỉ đang tự tính, còn chính xác là bao nhiêu thì phải có phiếu tính giá mới tính ra được. Ai cần thì cứ mua thôi ạ, e thấy bán được khá nhiều, giao dịch tốt. Mình thích thì mình mua, chứ còn Hà Nội hơn 12tr dân mà. Nên góc nhìn của chúng ta chỉ là góc nhìn nhỏ nhỏ

 

[Bố Pun Chun]

Chúng ta chỉ đang tự tính, còn chính xác là bao nhiêu thì phải có phiếu tính giá mới tính ra được. Ai cần thì cứ mua thôi ạ, e thấy bán được khá nhiều, giao dịch tốt. Mình thích thì mình mua, chứ còn Hà Nội hơn 12tr dân mà. Nên góc nhìn của chúng ta chỉ là góc nhìn nhỏ nhỏ

Không cần phiếu tính giá làm gì đâu cụ, cứ lấy giá niêm yết nhân với 0.618 là ra.
Căn 3.55 tỷ, tính ra còn 2.2 tỷ theo phiếu tính giá, đúng hệ số em nhân.
Chỉ cần tính theo phiếu tính giá 1 căn, xong chia lấy hệ số tỉ lệ là ra mà cụ.
Nhưng tính kiểu gì thì nó vẫn ra 38%, không phải 20% đâu cụ.
Chứ nếu chỉ chiết khấu 20% thì dự án này chết chắc, có mà bán cho hổ, vì rủi ro cao.

 

[KeanuR]

Xứng đáng hay ko thì em cũng ko đủ trình độ đánh giá, nhưng riêng khoản bán hàng thì đúng là bậc thầy.

Gọi là thương mại hoá triệt để nhất cụ nhỉ
Nhà e hay đi du lịch và hay ở Vin vs Sun, thì e thấy bên Vin cảm giác như nếu có thể cái cây họ cũng cắt ra bán dc, 1 toà ks nhưng họ bán phòng sạch rồi và thuê lại để kdoanh, biệt thự hay shop du lịch cũng vậy

 

[Z-yakuza-Z]

Không cần phiếu tính giá làm gì đâu cụ, cứ lấy giá niêm yết nhân với 0.618 là ra.
Căn 3.55 tỷ, tính ra còn 2.2 tỷ theo phiếu tính giá, đúng hệ số em nhân.
Chỉ cần tính theo phiếu tính giá 1 căn, xong chia lấy hệ số tỉ lệ là ra mà cụ.
Nhưng tính kiểu gì thì nó vẫn ra 38%, không phải 20% đâu cụ.
Chứ nếu chỉ chiết khấu 20% thì dự án này chết chắc, có mà bán cho hổ, vì rủi ro cao.

E chẳng tin, cứ ptg chuẩn cđt đưa ra. Chứ tính vo thế, chứ nào ai đã nhìn thấy hđmb với bảng giá đâu.
Em nhà quê ăn chắc. Quan trọng là giá cuối tính trên m2 có hợp lý không, pháp lý an toàn ko? Nếu rủi ro xảy ra thì có giải pháp gì?
Chứ thời buổi này, biểu tình đòi lại tiền hơi nhiều, Tiến Bịp nói e thấy cũng đúng "THAM LAM" luôn đi cùng "NGU DỐT"
Tất cả mọi nỗi đau đều từ sự tham lam mà ra.

 

[Bố Pun Chun]

E chẳng tin, cứ ptg chuẩn cđt đưa ra. Chứ tính vo thế, chứ nào ai đã nhìn thấy hđmb với bảng giá đâu.
Em nhà quê ăn chắc. Quan trọng là giá cuối tính trên m2 có hợp lý không, pháp lý an toàn ko? Nếu rủi ro xảy ra thì có giải pháp gì?
Chứ thời buổi này, biểu tình đòi lại tiền hơi nhiều, Tiến Bịp nói e thấy cũng đúng "THAM LAM" luôn đi cùng "NGU DỐT"
Tất cả mọi nỗi đau đều từ sự tham lam mà ra.

Cái tính giá ấy em là bán hàng, em tính hàng chục lần rồi, em cũng chia sẻ cách tính để cụ tự tính nhanh được nếu quan tâm thôi, chứ cũng không phải để khẳng định vấn đề gì.

Còn cái vấn đề đầu tư, về cơ bản thì con người phải có tham vọng làm giàu, kiếm tiền thì mới chấp nhận rủi ro.
Chứ ko phải mọi sự tham lam đều ngu dốt.
Nếu không có những người tham lam, dám mạo hiểm, rủi ro thì làm sao con người có những thành tựu như ngày nay.
Ví dụ điển hình, Bill Gates mà ăn chắc mặc bền, học đại học xong đi làm công ăn lương chứ ko kinh doanh thì đâu ra cái tập đoàn hùng mạnh như bây giờ.
Còn dĩ nhiên rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn, em đã khẳng định ngay từ đầu rồi.
Đây là dự án có rủi ro cao hơn hẳn cực kì nhiều so với các dự án đã bàn giao.
Nhưng để mà mua dự án mới tầm giá 30 triệu / 1m2 thì đây có thể nói là dự án duy nhất.
Giờ chung cư mới tí toàn tầm 35 - 40 triệu / 1m2 thôi.
Nên bù lại cái rủi ro cực kì cao là lợi nhuận cũng khá là lớn.

Còn nói lại, nếu cụ quan tâm dự án này và cần tính giá thử thì em gửi cho cái phiếu tính giá, cụ tự nhập cho tin tưởng, chứ em không nói phét làm gì.
Còn muốn an toàn thì phương án hợp lý nhất là gửi ngân hàng, chứ muốn kiếm nhiều tiền bằng đầu tư thì phải chấp nhận rủi ro.
Đi làm công ăn lương thì chỉ đợi đến ngày nhận tiền, còn tự kinh doanh làm giám đốc thì nay sống mai chết chưa biết chừng.
Cái này là quy luật muôn đời rồi, cụ nhìn thoáng cái ý này của em ra, chứ không phải em nói là phải đầu tư thế này thế kia.

 

[Z-yakuza-Z]

Cái tính giá ấy em là bán hàng, em tính hàng chục lần rồi, em cũng chia sẻ cách tính để cụ tự tính nhanh được nếu quan tâm thôi, chứ cũng không phải để khẳng định vấn đề gì.

Còn cái vấn đề đầu tư, về cơ bản thì con người phải có tham vọng làm giàu, kiếm tiền thì mới chấp nhận rủi ro.
Chứ ko phải mọi sự tham lam đều ngu dốt.
Nếu không có những người tham lam, dám mạo hiểm, rủi ro thì làm sao con người có những thành tựu như ngày nay.
Ví dụ điển hình, Bill Gates mà ăn chắc mặc bền, học đại học xong đi làm công ăn lương chứ ko kinh doanh thì đâu ra cái tập đoàn hùng mạnh như bây giờ.
Còn dĩ nhiên rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn, em đã khẳng định ngay từ đầu rồi.
Đây là dự án có rủi ro cao hơn hẳn cực kì nhiều so với các dự án đã bàn giao.
Nhưng để mà mua dự án mới tầm giá 30 triệu / 1m2 thì đây có thể nói là dự án duy nhất.
Giờ chung cư mới tí toàn tầm 35 - 40 triệu / 1m2 thôi.
Nên bù lại cái rủi ro cực kì cao là lợi nhuận cũng khá là lớn.

Còn nói lại, nếu cụ quan tâm dự án này và cần tính giá thử thì em gửi cho cái phiếu tính giá, cụ tự nhập cho tin tưởng, chứ em không nói phét làm gì.
Còn muốn an toàn thì phương án hợp lý nhất là gửi ngân hàng, chứ muốn kiếm nhiều tiền bằng đầu tư thì phải chấp nhận rủi ro.
Đi làm công ăn lương thì chỉ đợi đến ngày nhận tiền, còn tự kinh doanh làm giám đốc thì nay sống mai chết chưa biết chừng.
Cái này là quy luật muôn đời rồi, cụ nhìn thoáng cái ý này của em ra, chứ không phải em nói là phải đầu tư thế này thế kia.

Loanh quanh một hồi có vẻ cụ là người bán dự án này thì phải!
2 Risk 2 Return : Ko áp dụng cho căn hộ chung cư để ở đâu ạ.
Rủi ro ở đây phải là rủi ro có sự kiểm soát, còn rủi ro của Melody trong nghề đi buôn người ta gọi là "Cầm chim cho thằng khác ...ái"Đặt giả sử dự án có tiềm năng lợi nhuận cao để có thể chấp nhận rủi ro thì chúng ta nhìn nhận các phương án sau :
1. Tiềm năng tăng giá sau 2 năm :
- Vốn : 30tr/m2 x 70m2 = 2.100 tỷ.
- Kỳ vọng : 40tr/m2 x 70m2 = 2.800 tỷ
- Lợi nhuận sau 24 tháng : 700tr = 33% tương đương 16% năm.
Rủi ro : Mất trắng 2.100 tỷ.
Cũng đầu tư 2.100 tỷ, gửi bank, lãi suất bình thường 8% năm. Lợi nhuận 350tr.
So sánh với phương án ngân hàng : Lãi thêm 350tr, rủi ro mất trắng (Ng đầu tư bthg : Ko chơi, người đầu tư chuyên nghiệp càng không chơi)
Với tỷ lệ này ko gọi là 2 RISK 2 RETURN được.
2. Giả sử nhà được nhận bình thường, đúng tiến độ
Với quy tắc bds, mua rẻ, bán rẻ, mua đắt bán đắt. Còn một rủi ro nữa là giá nhà sau 2 năm tại thời điểm bàn giao chỉ nhỉnh hơn giá mua tầm 35tr/m2. Lợi nhuận bằng ngân hàng, rủi ro mất trắng.
Có mà ngu mới đi mua dự án như thế này với câu chuyện là rủi ro cao, lợi nhuận cao.
3. Cùng với số tiền đó. Đi bắt hàng dự án, cần bán với mức giảm sâu, pháp lý rõ ràng đang giảm khoảng 30% so với giá chào bán trước kia. An toàn hơn, lợi nhuận tốt hơn, lại là đất. Khẩu vị dân đầu tư là sản phẩm này.
Vợi dự án này, phù hợp với những người có nhu cầu ở thực, có dòng tiền từ 30% tổng giá trị căn hộ và còn lại dùng bank. Nói với cụ như thế này, e mua nhà bán nhà nhiều hơn cụ nghĩ rất nhiều. Thế nên nếu đúng thực sự dư án ngon, e chẳng cần cái hỗ trợ lãi suất.
Em bỏ ra 30%, còn lại e dùng bank vay trả thẳng.Rất tiếc là dự án này lại chưa đủ pháp lý để làm bank trả thẳng nhận chiết khấu. Còn vde tại sao bank ko dám giải ngân, bởi vì ..... ai làm trong ban pháp chế của dự án tự hiểu. Giờ cũng chẳng bank nào dám giải ngân TTDC hay HĐ Góp vốn đâu. Cụ ko cần thiết tranh luận đúng sai với e làm gì, trong bài viết của em, e nêu rõ quan điểm cá nhân của em là em không có mua! Còn ai mua cũng đều tốt, ko tốt cho bản thân thì tốt cho cđt mà!

 

[Bố Pun Chun]

Loanh quanh một hồi có vẻ cụ là người bán dự án này thì phải!
2 Risk 2 Return : Ko áp dụng cho căn hộ chung cư để ở đâu ạ.
Rủi ro ở đây phải là rủi ro có sự kiểm soát, còn rủi ro của Melody trong nghề đi buôn người ta gọi là "Cầm chim cho thằng khác ...ái"Đặt giả sử dự án có tiềm năng lợi nhuận cao để có thể chấp nhận rủi ro thì chúng ta nhìn nhận các phương án sau :
1. Tiềm năng tăng giá sau 2 năm :
- Vốn : 30tr/m2 x 70m2 = 2.100 tỷ.
- Kỳ vọng : 40tr/m2 x 70m2 = 2.800 tỷ
- Lợi nhuận sau 24 tháng : 700tr = 33% tương đương 16% năm.
Rủi ro : Mất trắng 2.100 tỷ.
Cũng đầu tư 2.100 tỷ, gửi bank, lãi suất bình thường 8% năm. Lợi nhuận 350tr.
So sánh với phương án ngân hàng : Lãi thêm 350tr, rủi ro mất trắng (Ng đầu tư bthg : Ko chơi, người đầu tư chuyên nghiệp càng không chơi)
Với tỷ lệ này ko gọi là 2 RISK 2 RETURN được.
2. Giả sử nhà được nhận bình thường, đúng tiến độ
Với quy tắc bds, mua rẻ, bán rẻ, mua đắt bán đắt. Còn một rủi ro nữa là giá nhà sau 2 năm tại thời điểm bàn giao chỉ nhỉnh hơn giá mua tầm 35tr/m2. Lợi nhuận bằng ngân hàng, rủi ro mất trắng.
Có mà ngu mới đi mua dự án như thế này với câu chuyện là rủi ro cao, lợi nhuận cao.
3. Cùng với số tiền đó. Đi bắt hàng dự án, cần bán với mức giảm sâu, pháp lý rõ ràng đang giảm khoảng 30% so với giá chào bán trước kia. An toàn hơn, lợi nhuận tốt hơn, lại là đất. Khẩu vị dân đầu tư là sản phẩm này.
Vợi dự án này, phù hợp với những người có nhu cầu ở thực, có dòng tiền từ 30% tổng giá trị căn hộ và còn lại dùng bank. Nói với cụ như thế này, e mua nhà bán nhà nhiều hơn cụ nghĩ rất nhiều. Thế nên nếu đúng thực sự dư án ngon, e chẳng cần cái hỗ trợ lãi suất.
Em bỏ ra 30%, còn lại e dùng bank vay trả thẳng.Rất tiếc là dự án này lại chưa đủ pháp lý để làm bank trả thẳng nhận chiết khấu. Còn vde tại sao bank ko dám giải ngân, bởi vì ..... ai làm trong ban pháp chế của dự án tự hiểu. Giờ cũng chẳng bank nào dám giải ngân TTDC hay HĐ Góp vốn đâu. Cụ ko cần thiết tranh luận đúng sai với e làm gì, trong bài viết của em, e nêu rõ quan điểm cá nhân của em là em không có mua! Còn ai mua cũng đều tốt, ko tốt cho bản thân thì tốt cho cđt mà!

Em vào đây không nhằm mục đích bán, vì thấy cái tiêu đề thớt nên em tò mò vào thôi.
Còn cái việc cụ bảo em tính mò nên em mới bảo là cụ quan tâm thì em gửi phiếu tính giá, chứ cụ nói không đầu tư ở đây ngay từ đầu nên em cũng không chào mời mất thời gian làm gì.

Nhưng vấn đề đầu tư bds, mỗi loại hình bds nó lại có điểm khác biệt, chứ không phải cứ áp theo công thức cụ nghĩ trong đầu được.
Cụ chắc cũng đầu tư đất nhiều, nhưng chung cư nó không giống với đất nền hay nhà đất mà cụ vẫn đi đầu tư.
Dạng sản phẩm chung cư nó ăn theo chủ đầu tư, và nhà đầu tư giai đoạn này cũng hoàn toàn đầu tư rủi ro theo uy tín chủ đầu tư.
Không phải ngẫu nhiên có người chuyển đổi trái phiếu thành 2 sàn sản phẩm chung cư ở đây.
Họ không phải tay mơ, và cũng không hề ngu thì tài sản của họ mới có tới hàng nghìn tỷ như vậy.
Không phải ngẫu nhiên mà Dragon Capital rót vốn vào Hưng Thịnh Land.
Dù nó là cá mập hay lùa gà thì quỹ của nó cũng khổng lồ hơn 1 cá nhân rất nhiều.

Cái chính em nhắc lại, đầu tư ở đây nó ko phải đầu tư sản phẩm bds riêng lẻ kiểu nhà đất, mà là đầu tư vào uy tín chủ đầu tư.
Loại hình sản phẩm hình thành trong tương lai, phương thức đầu tư nó khác biệt so với dạng nhà đất.

Còn cái giá mà cụ nhẩm tính, cụ chưa hiểu thị trường chung cư khu vực và bàn giao căn hộ, vị trí dự án, nên cụ đánh giá tầm giá đấy chưa hoàn toàn chính xác.
40 triệu / 1m2 sau 2 năm nữa, thì bằng giá ở Rose Town 79 Ngọc Hồi - bàn giao bình dân, không có tiện ích như dự án này. Chẳng có lý do gì để phải bán căn hộ ở đây giá 40 như vậy cả, nếu dự án bàn giao đúng tiến độ.

Còn cụ có thể nói ai ngu cũng được, nhưng trong hơn 1.000 người đã mua ở đây, có những người tài sản của họ rải khắp Hà Nội, có người là ông chủ nhà máy điện đấy cụ ạ.
Nên nói những người như thế ngu, thì nó chỉ là đánh giá từ 1 góc nhìn thôi.

 

[Z-yakuza-Z]

Em vào đây không nhằm mục đích bán, vì thấy cái tiêu đề thớt nên em tò mò vào thôi.
Còn cái việc cụ bảo em tính mò nên em mới bảo là cụ quan tâm thì em gửi phiếu tính giá, chứ cụ nói không đầu tư ở đây ngay từ đầu nên em cũng không chào mời mất thời gian làm gì.

Nhưng vấn đề đầu tư bds, mỗi loại hình bds nó lại có điểm khác biệt, chứ không phải cứ áp theo công thức cụ nghĩ trong đầu được.
Cụ chắc cũng đầu tư đất nhiều, nhưng chung cư nó không giống với đất nền hay nhà đất mà cụ vẫn đi đầu tư.
Dạng sản phẩm chung cư nó ăn theo chủ đầu tư, và nhà đầu tư giai đoạn này cũng hoàn toàn đầu tư rủi ro theo uy tín chủ đầu tư.
Không phải ngẫu nhiên có người chuyển đổi trái phiếu thành 2 sàn sản phẩm chung cư ở đây.
Họ không phải tay mơ, và cũng không hề ngu thì tài sản của họ mới có tới hàng nghìn tỷ như vậy.
Không phải ngẫu nhiên mà Dragon Capital rót vốn vào Hưng Thịnh Land.
Dù nó là cá mập hay lùa gà thì quỹ của nó cũng khổng lồ hơn 1 cá nhân rất nhiều.

Cái chính em nhắc lại, đầu tư ở đây nó ko phải đầu tư sản phẩm bds riêng lẻ kiểu nhà đất, mà là đầu tư vào uy tín chủ đầu tư.
Loại hình sản phẩm hình thành trong tương lai, phương thức đầu tư nó khác biệt so với dạng nhà đất.

Còn cái giá mà cụ nhẩm tính, cụ chưa hiểu thị trường chung cư khu vực và bàn giao căn hộ, vị trí dự án, nên cụ đánh giá tầm giá đấy chưa hoàn toàn chính xác.
40 triệu / 1m2 sau 2 năm nữa, thì bằng giá ở Rose Town 79 Ngọc Hồi - bàn giao bình dân, không có tiện ích như dự án này. Chẳng có lý do gì để phải bán căn hộ ở đây giá 40 như vậy cả, nếu dự án bàn giao đúng tiến độ.

Còn cụ có thể nói ai ngu cũng được, nhưng trong hơn 1.000 người đã mua ở đây, có những người tài sản của họ rải khắp Hà Nội, có người là ông chủ nhà máy điện đấy cụ ạ.
Nên nói những người như thế ngu, thì nó chỉ là đánh giá từ 1 góc nhìn thôi.

Ăn thua quá tiếc là ko có nút thả haha như facebook.
Cá nhân e nghĩ, nếu ngon thế chắc cụ phải làm chục căn rồi nhỉ? Show cho ae ngó cái hđ góp vốn để anh em mở mang tầm mắt được ko ạ.
Em nhà quê ăn chắc, nên thôi cứ đủ,đủ tiêu là hài lòng. Chứ em cũng sợ cái cảnh, tiền ăn ko có, lại còn phải đi vác cái băng rôn đứng đòi tiền diễn ra khắp nơi trong bối cảnh này lắm. Em ko có chí làm quan, cũng ko có gan làm giàu. Cám ơn cụ đã mất công giải thích thuyết phục cho ae thấy đây là một cơ hội đổi đời. Mong là nhiều ae đổi đời nhờ MELODY.

 

[Bố Pun Chun]

Ăn thua quá tiếc là ko có nút thả haha như facebook.
Cá nhân e nghĩ, nếu ngon thế chắc cụ phải làm chục căn rồi nhỉ? Show cho ae ngó cái hđ góp vốn để anh em mở mang tầm mắt được ko ạ.
Em nhà quê ăn chắc, nên thôi cứ đủ,đủ tiêu là hài lòng. Chứ em cũng sợ cái cảnh, tiền ăn ko có, lại còn phải đi vác cái băng rôn đứng đòi tiền diễn ra khắp nơi trong bối cảnh này lắm. Em ko có chí làm quan, cũng ko có gan làm giàu. Cám ơn cụ đã mất công giải thích thuyết phục cho ae thấy đây là một cơ hội đổi đời. Mong là nhiều ae đổi đời nhờ MELODY.

Cụ tìm lại xem có 1 câu nào em nói đây là cơ hội đổi đời, hay là từ đầu toàn là suy diễn của mỗi cụ?
Mỗi người 1 khẩu vị đầu tư, chỉ có cụ là từ đầu cứ chê bai là ngu mới đầu tư vào dự án này.
Còn em chỉ nói rủi ro cao, lợi nhuận lớn, việc đầu tư vào đâu là quan điểm cá nhân mỗi người.
Ăn thua hay không thì cụ cứ đọc lại từ đầu, xem ai là người nói "ngu mới đầu tư vào abc xyz"?

Cụ xem lại:
1. Cách tính tiền của cụ cho dự án này không đúng, em đính chính lại.
Cụ thích thì cược gì em cũng chơi với cụ, vì em tính tiền mãi rồi.
2. Em nói lợi nhuận cao thì rủi ro lớn.
Cụ lại bảo dự án này ko thể tính là 2 Risk 2 Return.
Thế mỗi cụ biết đầu tư, còn dân đi mua ở đây toàn học dốt lắm tiền à cụ?
3. Cụ nói em mất công giải thích thuyết phục.
Cụ copy lại cái đoạn em thuyết phục cụ đầu tư hộ em cái.
Còn em nói rõ lời lãi bao nhiêu tiền, vì ngay từ đầu cụ đã tính giá chiết khấu không đúng, đưa ra con số đơn giá bán / 1m2 không đúng, nên em phải giải thích rõ từng con số.
Còn em thuyết phục cụ mua ở đây khi nào mà cụ nói kháy kiểu ấy?

Còn cụ có ngượng vì nói sai thì cũng đừng bảo là em chào mời ai mua ở đây.

 

[Rebel Melb]

Tóm lại cụ nào thấy lợi thì đầu tư còn thấy rủi ro thì thôi. Còn em nghe thấy ở khu Linh Đàm là đã không cần tìm hiểu rồi.

 

[Z-yakuza-Z]

Cụ tìm lại xem có 1 câu nào em nói đây là cơ hội đổi đời, hay là từ đầu toàn là suy diễn của mỗi cụ?
Mỗi người 1 khẩu vị đầu tư, chỉ có cụ là từ đầu cứ chê bai là ngu mới đầu tư vào dự án này.
Còn em chỉ nói rủi ro cao, lợi nhuận lớn, việc đầu tư vào đâu là quan điểm cá nhân mỗi người.
Ăn thua hay không thì cụ cứ đọc lại từ đầu, xem ai là người nói "ngu mới đầu tư vào abc xyz"?

Cụ xem lại:
1. Cách tính tiền của cụ cho dự án này không đúng, em đính chính lại.
Cụ thích thì cược gì em cũng chơi với cụ, vì em tính tiền mãi rồi.
2. Em nói lợi nhuận cao thì rủi ro lớn.
Cụ lại bảo dự án này ko thể tính là 2 Risk 2 Return.
Thế mỗi cụ biết đầu tư, còn dân đi mua ở đây toàn học dốt lắm tiền à cụ?
3. Cụ nói em mất công giải thích thuyết phục.
Cụ copy lại cái đoạn em thuyết phục cụ đầu tư hộ em cái.
Còn em nói rõ lời lãi bao nhiêu tiền, vì ngay từ đầu cụ đã tính giá chiết khấu không đúng, đưa ra con số đơn giá bán / 1m2 không đúng, nên em phải giải thích rõ từng con số.
Còn em thuyết phục cụ mua ở đây khi nào mà cụ nói kháy kiểu ấy?

Còn cụ có ngượng vì nói sai thì cũng đừng bảo là em chào mời ai mua ở đây.

Em vẫn thả Ha Ha. Thực ra thì e cũng ko muốn bóc nó ra một cách quá chi tiết. Nhưng mà ăn thua như cụ thì không bán được hàng đâu. Với cái chính sách đánh tráo khái niệm, lập lờ đánh lận con đen của CĐT với những sale và đại lý bán hàng vô đạo đức. Em đành dành thời gian chạy bảng ra chi tiết. Có thể sai số những cũng không bao giờ có câu chuyện là 38% để đi đánh lừa người mua nhà được. Em chạy bảng ra thì tổng giá trị chiết khấu là 23.57% cao hơn con số mà em tính vo lúc trước là 20% mất 3.57%.
Các cụ lưu ý em khẳng định 100% :
Thứ 1 : Tất cả các chiết khấu đều sẽ được tính trước VAT. (Ai bảo em tính chiết khấu sau VAT là riêng dự án Linh Đàm thì gửi em bảng PTG chuẩn của CDT)
Thứ 2 : Các khoản tiền đóng trước khi ký HĐMB hoặc TTĐC chắc chắn không đc nhận chiết khấu thanh toán vượt tiến độ. Cái này ĐÚNG NHẬN - SAI CÃI.
Em có chạy bảng ở dưới cho các cụ vào thẩm cho vui! Vốn em định không bới ra nữa, nhưng mà có cụ cùn và cứ định nói năng lăng nhăng nên em sẽ gửi bảng số tiền thực tế mà các cụ được chiết khấu, thực tế là chiếm dụng vốn với lãi suất 23,57% và nếu đen Hưng Thịnh mang tiền của các cụ ra đi trả cho trái phiếu đến hạn mà ko có tiền phát hành trái phiếu mới, ko xây được nhà thì cụ nào đen thì chịu. Mời các cụ chiêm ngưỡng, có cả bảng công bố CSBH của Melody luôn ở dưới để kiểm tra.

CSBH của Melody (Đánh tráo khái niệm 38%)

 

[Z-yakuza-Z]

Em chấp cả công thức tính lãi TTS là e tính giá sau thuế luôn cho nó máu, còn nếu tính trước thuế thì sẽ trừ đi thuế đâu đó khoảng 10% tổng giá trị. Em cũng chẳng buồn bóc chi tiết, vì em là thằng làm CSBH, PTG cho không biết bao nhiêu cái dự án ở HN này từ những năm 2016 đến giờ rồi, em là gì những cái thuật ngữ này và phương pháp tính này.
Cụ nào thông thái hơn vào phản biện giúp em là em sai được ko ạ!

 

[Bố Pun Chun]

Em chấp cả công thức tính lãi TTS là e tính giá sau thuế luôn cho nó máu, còn nếu tính trước thuế thì sẽ trừ đi thuế đâu đó khoảng 10% tổng giá trị. Em cũng chẳng buồn bóc chi tiết, vì em là thằng làm CSBH, PTG cho không biết bao nhiêu cái dự án ở HN này từ những năm 2016 đến giờ rồi, em là gì những cái thuật ngữ này và phương pháp tính này.
Cụ nào thông thái hơn vào phản biện giúp em là em sai được ko ạ!

Cụ làm môi giới thì cập nhật thông tin chính thống vào, chứ đừng dùng cái bảng tính cũ rích từ hồi mở bán.
Hồi ấy lãi tính vượt là 15%.
Tháng 2 vừa rồi là 24%.
Thôi em để đây và không nói gì thêm, để cụ hiểu là cụ đang cập nhật thông tin truyền miệng SAI HOÀN TOÀN.
Từ chỗ này trở đi cụ thích nói gì thì cứ độc thoại.

Để tính ra chiết khấu, lấy tổng giá trị hđ cọc chia cho giá niêm yết nhé.

 

[channhandan]

Có giá niêm yết, giá sau chiết khấu mà sao các cụ cứ cãi nhau cái % này nhỉ.

 

[tla]

Cái tính giá ấy em là bán hàng, em tính hàng chục lần rồi, em cũng chia sẻ cách tính để cụ tự tính nhanh được nếu quan tâm thôi, chứ cũng không phải để khẳng định vấn đề gì.

Còn cái vấn đề đầu tư, về cơ bản thì con người phải có tham vọng làm giàu, kiếm tiền thì mới chấp nhận rủi ro.
Chứ ko phải mọi sự tham lam đều ngu dốt.
Nếu không có những người tham lam, dám mạo hiểm, rủi ro thì làm sao con người có những thành tựu như ngày nay.
Ví dụ điển hình, Bill Gates mà ăn chắc mặc bền, học đại học xong đi làm công ăn lương chứ ko kinh doanh thì đâu ra cái tập đoàn hùng mạnh như bây giờ.
Còn dĩ nhiên rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn, em đã khẳng định ngay từ đầu rồi.
Đây là dự án có rủi ro cao hơn hẳn cực kì nhiều so với các dự án đã bàn giao.
Nhưng để mà mua dự án mới tầm giá 30 triệu / 1m2 thì đây có thể nói là dự án duy nhất.
Giờ chung cư mới tí toàn tầm 35 - 40 triệu / 1m2 thôi.
Nên bù lại cái rủi ro cực kì cao là lợi nhuận cũng khá là lớn.

Còn nói lại, nếu cụ quan tâm dự án này và cần tính giá thử thì em gửi cho cái phiếu tính giá, cụ tự nhập cho tin tưởng, chứ em không nói phét làm gì.
Còn muốn an toàn thì phương án hợp lý nhất là gửi ngân hàng, chứ muốn kiếm nhiều tiền bằng đầu tư thì phải chấp nhận rủi ro.
Đi làm công ăn lương thì chỉ đợi đến ngày nhận tiền, còn tự kinh doanh làm giám đốc thì nay sống mai chết chưa biết chừng.
Cái này là quy luật muôn đời rồi, cụ nhìn thoáng cái ý này của em ra, chứ không phải em nói là phải đầu tư thế này thế kia.

CỤ GỬI CHO EM PHIẾU TÍNH GIÁ EM THAM KHẢO NHÉ

 

[Bố Pun Chun]

CỤ GỬI CHO EM PHIẾU TÍNH GIÁ EM THAM KHẢO NHÉ

Em nhắn cho cụ cách nào được cụ nhỉ? Em vào tường cụ mà không thấy cách nào để nhắn.
Hay em up file lên link google drive?
Hoặc cụ mật thư em?

 

[richardyang]

Gửi các cụ chút thông tin em hỏi từ nội bộ CBRE.

 

[Bố Pun Chun]

Gửi các cụ chút thông tin em hỏi từ nội bộ CBRE.

View attachment 7710890

Đúng là mua các dự án đang xây bây giờ đều có rủi ro cao mà cụ.
Ai chấp nhận hay đánh giá rủi ro được thì vào, không thì thôi.
Nói chung là tự nhận thức rủi ro và tự quyết định xem có nên đầu tư.

 

[leo_longnguyen28]

Em đang hóng, có cụ nào xuống tiền ở đợt chiết khấu này chưa.