Để tìm nguyên nhân tại sao bất động sản cứ mãi tăng? Và thường là sẽ thiết lập một mặt bằng mới rất nhanh sau đó.
Mỗi khi thị trường BĐS tăng nóng, ta thường có cảm giác không hiểu tiền ở đâu ra mà nhiều vậy. Còn khi thị trường đóng băng, cảm giác ko thấy ai có tiền. Cơ bản thì bản chất của giao dịch BĐS là 1 người chuyển từ cầm tiền sang cầm BĐS còn 1 người là chuyển từ cầm BĐS chuyển sang cầm tiền. Như vậy là tiền không tự nhiên sinh ra, cũng ko tự nhiên mất đi mà chỉ chuyển từ người này sang người khác. Lượng tiền gửi dân cư là 7tr tỷ đồng thì sau khi BĐS mua bán điên cuồng như vừa qua chúng ta cảm giác nó sẽ giảm đi nhưng thực tế thì lượng tiền gửi cũng vẫn là 7tr tỷ đồng (tạm thời bỏ qua yếu tố bơm thêm tiền của nhà nước).
Sau khi bán BĐS đi thì họ sẽ lại có nhu cầu mua BĐS khác (chốt lời ở chỗ này nhưng lại vào hàng đỉnh ở chỗ khác và chờ đợi tiếp) nên vòng quay sẽ tiếp tục cho tới khi “mức giá mới” làm e ngại họ sẽ ngừng ko vào hàng nữa và nó sẽ đi ngang một thời gian.
Thường thiệt hại nặng nề nhất là những người giữ tiền mặt (hoặc đang tích tiền mua nhà, nhất là những người nghèo hoặc mua nhà lần đầu) bởi vì sau mỗi lần lên giá thì với số tiền đó họ chỉ có thể mua được diện tích càng ngày càng ít đi + càng ngày càng xa, càng giữ lâu càng thiệt hại nặng. Còn những người họ có BĐS thông thường, đơn giản chỉ là họ “trao đổi” từ chỗ này sang chỗ khác (ko mấy người bán đi lấy tiền ăn tiêu). Dù thị trường giảm hay tăng họ cũng ko bị ảnh hưởng nhiều.
Như thị trường chung cư vừa qua, trc đó nó ở mức 40-50-60tr/m giữ cân bằng 1 thời gian dài như vậy. Đột nhiên nó được “bơm thổi” hoặc do “tích tụ các yếu tố bất lợi” và có “mồi lửa” nên bùng phát nhảy lên 80-100tr/m thiết lập mặt bằng mới. Ai cũng nghĩ chủ nhà đem BĐS ra bán sẽ lãi so với lúc mua ban đầu, nhưng thực tế sau khi bán họ sẽ phải mua các BĐS khác cũng ở mức giá mới. Ví dụ T4-5/2024 em mua 1 căn CC giá 4x/m ở Mỹ Đình tổng tiền 5.x tỷ mà T5/2025 vừa rồi bán 5x/m (gần 60) tổng tiền 7.x tỷ “lãi” sau 1 năm 2.x tỷ ~ 45% (kể cả tiền cho thuê trong 1 năm). Rõ ràng là lãi thật, tiền thật nhưng cầm tiền đó đi mua bây giờ, cũng vẫn chỉ mua được căn tương đương như vậy hoặc nếu với số tiền năm ngoái mua chỗ khác cũng “lãi vậy”. Cũng giống bỏ 60tr mua 1 cây vàng sau bán 120tr nhưng cầm 120tr ko thể mua lại được 1 cây vàng. Nó khác hoàn toàn việc kinh doanh các sp thông thường: Bỏ 10tr nhập 1 cái ip về bán 11tr lãi 1tr bỏ túi, lại bỏ 10tr mua tiếp về bán,…Vì vậy với hầu hết cá nhân chúng ta, nếu việc “mua đi- bán lại” ko đủ nhanh như NĐT chuyên nghiệp thì “lợi nhuận” mà chúng ta thu về thường ko lớn như chúng ta tưởng, mà phần lớn “lợi nhuận” đó chỉ là sự mất giá sức mua của đồng tiền (tất nhiên là còn tuỳ vào chúng ta lấy mốc là cái gì: đô/ vàng/ bạc/… hay chỉ là cpi tính bằng các sp tiêu dùng cơ bản). Nên nếu có thể chúng ta hãy mua các sp hữu ích với chúng ta (vừa phù hợp như cầu, vừa có giá trị sử dụng) đảm bảo an toàn mà cũng bớt tạo sóng (chuyển cục than bỏng sang tay người khác).
Ngoài ra như ở trên mình có loại bỏ ảnh hưởng của “việc bơm tiền” thì giờ m đề cập tới. Về cơ bản của kte thì tiền luôn phải ~ hàng hoá để giữ ổn định, mà tổng sp quốc nội ngày càng tăng thì rõ ràng tiền sẽ được bơm ra ngày càng nhiều. Chưa kể để đạt các mục tiêu khác thì thường sẽ được bơm nhiều hơn cần thiết (hơi giống kiểu vay nợ làm đòn bẩy). Mà tiền thì nó sẽ tự do luân chuyển để có lợi nhất, nên 1 số lượng lớn tiền tăng thêm đó cũng sẽ chảy vào BĐS và kéo giá nó lên. Càng lâu dài thì càng sự “tích luỹ này càng lớn và kéo giá lên càng cao”. Ngoài ra VN còn có những bất lợi lớn làm giá BĐS sẽ tăng càng nhanh hơn bình thường vì người ta tập trung vào BĐS: thiếu kênh đầu tư, thiếu niềm tin vào tiền đồng, vàng- ngoại tệ bị kiểm soát,…
Đánh giá về giá chung cư vừa qua, chúng ta đều đánh giá là “cao, ngáo” nhưng hầu hết đó chỉ là “cảm tính” mà không đưa ra căn cứ rõ ràng, nên thường tranh luận “không có hồi kết”. Mình không làm sâu trong lĩnh vực BĐS nhưng từ kiến thức cá nhân mình xin phép đưa ra mấy nhận định. Để đánh giá nó cao hay thấp, chúng ta đi tìm giá cost của sản phẩm. Một dự án chung cư có các chi phí như: giá đất, chi phí xây dựng, chi phí marketing - hoa hồng, chi phí cơ hội (một dự án chung cư có thời gian triển khai khá lâu, thông thường có lẽ cũng phải 5-10 năm), chi phí lãi vay, chi phí lobby,…
+ Giá đất thì càng ngày càng cao (cả giá thị trường và giá theo biểu giá nhà nước). Trong giai đoạn tới, tất cả các công trình mới đều sẽ áp bảng giá mới sẽ làm tăng chi phí.
+ Chi phí xây dựng cũng ngày càng cao (và sẽ ko giảm) vì nhân công lương cao hơn, các nguyên vật liệu (tài nguyên thiên nhiên) cũng tăng cao vì khan hiếm, vì các loại thuế phí môi trường, thắt chặt việc khai thác,…”
Tạm tính như sau:
Chi phí đất 300/m (chung cư toàn vị trí đẹp) chia cho 30 tầng + mật độ xd thấp hơn ~ 15-20tr/m sàn + Chi phí xd ~ 20tr/m x ~ 50% (Chi phí marketing + hoa hồng ~ 10% + Chi phí lãi vay ~ 20% + Chi phí loby~ 5-10% + Chi phí quản lý ~10%) = ~ 50-55tr/m2
Vậy nên các dự án mới mở bán ở phân khúc 75-85tr cũng có nguyên nhân của nó. Và sau này ngoại trừ NOXH có trợ giúp của NN thì sẽ gần như ko thể có các loại cc phân khúc thấp < 60tr/m nữa.
Cơ hội nào cho người mua nhà lần đầu?
Khi mua nhà lần đầu, chúng ta thường mắc kẹt ở các vấn đề cố hữu: Muốn mua rẻ hơn thị trường (rất khó vì giờ người khôn của khó, rẻ hơn ko tới lượt. Việc đó dành cho những NĐT chuyên nghiệp sẽ tốt hơn), không nắm được giá nên rất sợ đu đỉnh (vì ko hiểu rõ giá cost của sp), bỏ lỡ các đợt tăng giá (vì giá tăng quá nhanh, mà thường chần chờ nên nay 1 giá mai 1 giá ko dám quyết giống như đợt 2024 vừa qua, m tin rất nhiều cặp vkck bỏ lỡ cơ hội này giờ tiếc nuối),…
Việc mua bán và định giá các sp bđs hiện nay hầu hết đều dùng phương pháp so sánh (nhà bên bán bn thì m bán bấy nhiêu, khu bên bán giá abc thì mình bán giá xyz). Nó khá chính xác, tiện lợi và dễ dùng nhưng nó cũng có nhược điểm là dễ “đu đỉnh” vì cái mốc đem so sánh ko chính xác hoặc bị thổi giá. Từ kn của bản thân mình khuyên ae mua chung cư lần đầu nên dùng thử phương pháp dòng tiền: Lựa sp phù hợp với nhu cầu cá nhân ==> kiểm tra dòng tiền (từ 3-4% tuỳ diện tích to hay bé, tốt nhất là kiểm tra bằng diện tích bé với dòng tiền 4%). Giá cho thuê (dòng tiền) nó phản ánh giá trị của sp mà người khác sẵn sàng trả, nếu dòng tiền quá thấp thì khả năng sp đang được định giá quá cao. Ngoài ra nếu dòng tiền tốt, bạn sẽ ko phải “sốt ruột” về việc “muốn bán” vì ko thu được lợi ích (bỏ trống). Bạn chỉ cần mua sp đúng nhu cầu + đúng giá, việc còn lại hãy kệ thị trường. Có 1 điểm lưu ý: hầu hết mua bđs đầu tiên là để ở, ko hoặc chưa có nhu cầu bán nên đừng quan tâm nó tăng hoặc giảm. Nó tăng bạn cũng ko bán mà nó giảm bạn cũng ko bán nên thực ra nó “ko lãi cũng chả lỗ” - giống các cụ hay có câu: chưa bán là chưa lỗ hoặc hold to die, còn ước mơ “bắt đáy” nó ko dành cho người “ko chuyên” như bạn. Ngoài ra hãy cố gắng mua cc ở gần trung tâm nhất có thể, những nơi đã hết/ gần hết quỹ đất để giữ tiền/tài sản vì những nơi này ngay cả nhà nước cũng hết quỹ đất, sẽ ít bị ảnh hưởng bởi các chính sách thay đổi, tiềm năng tăng/ giữ giá sẽ tốt hơn. Chung cư ở ngoại thành vẫn có rủi ro khi nhà nước tăng nguồn cung đất dự án cho các CĐT.
Xin chia sẻ là trc đây mình làm thẩm định giá trong ngân hàng (bank bé, chủ yếu toàn bđs) từ năm 2011, giờ đã bỏ nghề được 8 năm. Theo quan sát của mình, hầu hết Bđs giảm giá đều là bđs ở xa, giá trị sử dụng thấp (hồi ~ 2012 thì bđs ở Phú Diễn/ Vân Canh/… đều là xa và giảm ~ 50% so với lúc đỉnh) nhưng vẫn mất thanh khoản. Cùng thời gian đó bđs trong nội đô vẫn giữ giá hoặc giảm ko đáng kể (bởi vì nó có giá trị sd).
Rủi ro khi dùng đòn bẩy: Theo mình trc đây rủi ro này rất cao, vì khi đó VN tăng cường hội nhập có rất nhiều cơ hội. Ngoài ra thì do chi phí lao động thấp nên có nhiều dư địa cho lãi suất cao. Đỉnh điểm giai đoạn 2012 là ls cho vay ~ 30% (huy động ~ 22-23%) dẫn đến việc như ở trên.
Còn hiện nay, VN ko còn nhiều lợi thế về chi phí nhân công, thị trường mở lớn nên cạnh tranh cao, DN ko chịu được mức ls cao (theo m thì gần như chắc chắn ko thể quay lại mức ls cao, tối đa có lẽ < 8-10% tuỳ vào việc bơm tiền + lạm phát).
Tuy nhiên vẫn cần rất cân nhắc về việc “dùng đòn bẩy” và “kiểm soát nó”. Bởi vì trong thị trường này, người giàu mà phá sản đều là do dùng đòn bẩy. Lúc đó mất ko chỉ là tiền bạc mà còn là cả gia đình vợ + con đang vui vẻ hp (mất tiền phá sản thì việc vợ ck cãi nhau xích mích tiền bạc, tâm trạng căng thẳng,..).
View attachment 9211666
View attachment 9211667
“Còn tiếp”.
Mỗi khi thị trường BĐS tăng nóng, ta thường có cảm giác không hiểu tiền ở đâu ra mà nhiều vậy. Còn khi thị trường đóng băng, cảm giác ko thấy ai có tiền. Cơ bản thì bản chất của giao dịch BĐS là 1 người chuyển từ cầm tiền sang cầm BĐS còn 1 người là chuyển từ cầm BĐS chuyển sang cầm tiền. Như vậy là tiền không tự nhiên sinh ra, cũng ko tự nhiên mất đi mà chỉ chuyển từ người này sang người khác. Lượng tiền gửi dân cư là 7tr tỷ đồng thì sau khi BĐS mua bán điên cuồng như vừa qua chúng ta cảm giác nó sẽ giảm đi nhưng thực tế thì lượng tiền gửi cũng vẫn là 7tr tỷ đồng (tạm thời bỏ qua yếu tố bơm thêm tiền của nhà nước).
Sau khi bán BĐS đi thì họ sẽ lại có nhu cầu mua BĐS khác (chốt lời ở chỗ này nhưng lại vào hàng đỉnh ở chỗ khác và chờ đợi tiếp) nên vòng quay sẽ tiếp tục cho tới khi “mức giá mới” làm e ngại họ sẽ ngừng ko vào hàng nữa và nó sẽ đi ngang một thời gian.
Thường thiệt hại nặng nề nhất là những người giữ tiền mặt (hoặc đang tích tiền mua nhà, nhất là những người nghèo hoặc mua nhà lần đầu) bởi vì sau mỗi lần lên giá thì với số tiền đó họ chỉ có thể mua được diện tích càng ngày càng ít đi + càng ngày càng xa, càng giữ lâu càng thiệt hại nặng. Còn những người họ có BĐS thông thường, đơn giản chỉ là họ “trao đổi” từ chỗ này sang chỗ khác (ko mấy người bán đi lấy tiền ăn tiêu). Dù thị trường giảm hay tăng họ cũng ko bị ảnh hưởng nhiều.
Như thị trường chung cư vừa qua, trc đó nó ở mức 40-50-60tr/m giữ cân bằng 1 thời gian dài như vậy. Đột nhiên nó được “bơm thổi” hoặc do “tích tụ các yếu tố bất lợi” và có “mồi lửa” nên bùng phát nhảy lên 80-100tr/m thiết lập mặt bằng mới. Ai cũng nghĩ chủ nhà đem BĐS ra bán sẽ lãi so với lúc mua ban đầu, nhưng thực tế sau khi bán họ sẽ phải mua các BĐS khác cũng ở mức giá mới. Ví dụ T4-5/2024 em mua 1 căn CC giá 4x/m ở Mỹ Đình tổng tiền 5.x tỷ mà T5/2025 vừa rồi bán 5x/m (gần 60) tổng tiền 7.x tỷ “lãi” sau 1 năm 2.x tỷ ~ 45% (kể cả tiền cho thuê trong 1 năm). Rõ ràng là lãi thật, tiền thật nhưng cầm tiền đó đi mua bây giờ, cũng vẫn chỉ mua được căn tương đương như vậy hoặc nếu với số tiền năm ngoái mua chỗ khác cũng “lãi vậy”. Cũng giống bỏ 60tr mua 1 cây vàng sau bán 120tr nhưng cầm 120tr ko thể mua lại được 1 cây vàng. Nó khác hoàn toàn việc kinh doanh các sp thông thường: Bỏ 10tr nhập 1 cái ip về bán 11tr lãi 1tr bỏ túi, lại bỏ 10tr mua tiếp về bán,…Vì vậy với hầu hết cá nhân chúng ta, nếu việc “mua đi- bán lại” ko đủ nhanh như NĐT chuyên nghiệp thì “lợi nhuận” mà chúng ta thu về thường ko lớn như chúng ta tưởng, mà phần lớn “lợi nhuận” đó chỉ là sự mất giá sức mua của đồng tiền (tất nhiên là còn tuỳ vào chúng ta lấy mốc là cái gì: đô/ vàng/ bạc/… hay chỉ là cpi tính bằng các sp tiêu dùng cơ bản). Nên nếu có thể chúng ta hãy mua các sp hữu ích với chúng ta (vừa phù hợp như cầu, vừa có giá trị sử dụng) đảm bảo an toàn mà cũng bớt tạo sóng (chuyển cục than bỏng sang tay người khác).
Ngoài ra như ở trên mình có loại bỏ ảnh hưởng của “việc bơm tiền” thì giờ m đề cập tới. Về cơ bản của kte thì tiền luôn phải ~ hàng hoá để giữ ổn định, mà tổng sp quốc nội ngày càng tăng thì rõ ràng tiền sẽ được bơm ra ngày càng nhiều. Chưa kể để đạt các mục tiêu khác thì thường sẽ được bơm nhiều hơn cần thiết (hơi giống kiểu vay nợ làm đòn bẩy). Mà tiền thì nó sẽ tự do luân chuyển để có lợi nhất, nên 1 số lượng lớn tiền tăng thêm đó cũng sẽ chảy vào BĐS và kéo giá nó lên. Càng lâu dài thì càng sự “tích luỹ này càng lớn và kéo giá lên càng cao”. Ngoài ra VN còn có những bất lợi lớn làm giá BĐS sẽ tăng càng nhanh hơn bình thường vì người ta tập trung vào BĐS: thiếu kênh đầu tư, thiếu niềm tin vào tiền đồng, vàng- ngoại tệ bị kiểm soát,…
Đánh giá về giá chung cư vừa qua, chúng ta đều đánh giá là “cao, ngáo” nhưng hầu hết đó chỉ là “cảm tính” mà không đưa ra căn cứ rõ ràng, nên thường tranh luận “không có hồi kết”. Mình không làm sâu trong lĩnh vực BĐS nhưng từ kiến thức cá nhân mình xin phép đưa ra mấy nhận định. Để đánh giá nó cao hay thấp, chúng ta đi tìm giá cost của sản phẩm. Một dự án chung cư có các chi phí như: giá đất, chi phí xây dựng, chi phí marketing - hoa hồng, chi phí cơ hội (một dự án chung cư có thời gian triển khai khá lâu, thông thường có lẽ cũng phải 5-10 năm), chi phí lãi vay, chi phí lobby,…
+ Giá đất thì càng ngày càng cao (cả giá thị trường và giá theo biểu giá nhà nước). Trong giai đoạn tới, tất cả các công trình mới đều sẽ áp bảng giá mới sẽ làm tăng chi phí.
+ Chi phí xây dựng cũng ngày càng cao (và sẽ ko giảm) vì nhân công lương cao hơn, các nguyên vật liệu (tài nguyên thiên nhiên) cũng tăng cao vì khan hiếm, vì các loại thuế phí môi trường, thắt chặt việc khai thác,…”
Tạm tính như sau:
Chi phí đất 300/m (chung cư toàn vị trí đẹp) chia cho 30 tầng + mật độ xd thấp hơn ~ 15-20tr/m sàn + Chi phí xd ~ 20tr/m x ~ 50% (Chi phí marketing + hoa hồng ~ 10% + Chi phí lãi vay ~ 20% + Chi phí loby~ 5-10% + Chi phí quản lý ~10%) = ~ 50-55tr/m2
Vậy nên các dự án mới mở bán ở phân khúc 75-85tr cũng có nguyên nhân của nó. Và sau này ngoại trừ NOXH có trợ giúp của NN thì sẽ gần như ko thể có các loại cc phân khúc thấp < 60tr/m nữa.
Cơ hội nào cho người mua nhà lần đầu?
Khi mua nhà lần đầu, chúng ta thường mắc kẹt ở các vấn đề cố hữu: Muốn mua rẻ hơn thị trường (rất khó vì giờ người khôn của khó, rẻ hơn ko tới lượt. Việc đó dành cho những NĐT chuyên nghiệp sẽ tốt hơn), không nắm được giá nên rất sợ đu đỉnh (vì ko hiểu rõ giá cost của sp), bỏ lỡ các đợt tăng giá (vì giá tăng quá nhanh, mà thường chần chờ nên nay 1 giá mai 1 giá ko dám quyết giống như đợt 2024 vừa qua, m tin rất nhiều cặp vkck bỏ lỡ cơ hội này giờ tiếc nuối),…
Việc mua bán và định giá các sp bđs hiện nay hầu hết đều dùng phương pháp so sánh (nhà bên bán bn thì m bán bấy nhiêu, khu bên bán giá abc thì mình bán giá xyz). Nó khá chính xác, tiện lợi và dễ dùng nhưng nó cũng có nhược điểm là dễ “đu đỉnh” vì cái mốc đem so sánh ko chính xác hoặc bị thổi giá. Từ kn của bản thân mình khuyên ae mua chung cư lần đầu nên dùng thử phương pháp dòng tiền: Lựa sp phù hợp với nhu cầu cá nhân ==> kiểm tra dòng tiền (từ 3-4% tuỳ diện tích to hay bé, tốt nhất là kiểm tra bằng diện tích bé với dòng tiền 4%). Giá cho thuê (dòng tiền) nó phản ánh giá trị của sp mà người khác sẵn sàng trả, nếu dòng tiền quá thấp thì khả năng sp đang được định giá quá cao. Ngoài ra nếu dòng tiền tốt, bạn sẽ ko phải “sốt ruột” về việc “muốn bán” vì ko thu được lợi ích (bỏ trống). Bạn chỉ cần mua sp đúng nhu cầu + đúng giá, việc còn lại hãy kệ thị trường. Có 1 điểm lưu ý: hầu hết mua bđs đầu tiên là để ở, ko hoặc chưa có nhu cầu bán nên đừng quan tâm nó tăng hoặc giảm. Nó tăng bạn cũng ko bán mà nó giảm bạn cũng ko bán nên thực ra nó “ko lãi cũng chả lỗ” - giống các cụ hay có câu: chưa bán là chưa lỗ hoặc hold to die, còn ước mơ “bắt đáy” nó ko dành cho người “ko chuyên” như bạn. Ngoài ra hãy cố gắng mua cc ở gần trung tâm nhất có thể, những nơi đã hết/ gần hết quỹ đất để giữ tiền/tài sản vì những nơi này ngay cả nhà nước cũng hết quỹ đất, sẽ ít bị ảnh hưởng bởi các chính sách thay đổi, tiềm năng tăng/ giữ giá sẽ tốt hơn. Chung cư ở ngoại thành vẫn có rủi ro khi nhà nước tăng nguồn cung đất dự án cho các CĐT.
Xin chia sẻ là trc đây mình làm thẩm định giá trong ngân hàng (bank bé, chủ yếu toàn bđs) từ năm 2011, giờ đã bỏ nghề được 8 năm. Theo quan sát của mình, hầu hết Bđs giảm giá đều là bđs ở xa, giá trị sử dụng thấp (hồi ~ 2012 thì bđs ở Phú Diễn/ Vân Canh/… đều là xa và giảm ~ 50% so với lúc đỉnh) nhưng vẫn mất thanh khoản. Cùng thời gian đó bđs trong nội đô vẫn giữ giá hoặc giảm ko đáng kể (bởi vì nó có giá trị sd).
Rủi ro khi dùng đòn bẩy: Theo mình trc đây rủi ro này rất cao, vì khi đó VN tăng cường hội nhập có rất nhiều cơ hội. Ngoài ra thì do chi phí lao động thấp nên có nhiều dư địa cho lãi suất cao. Đỉnh điểm giai đoạn 2012 là ls cho vay ~ 30% (huy động ~ 22-23%) dẫn đến việc như ở trên.
Còn hiện nay, VN ko còn nhiều lợi thế về chi phí nhân công, thị trường mở lớn nên cạnh tranh cao, DN ko chịu được mức ls cao (theo m thì gần như chắc chắn ko thể quay lại mức ls cao, tối đa có lẽ < 8-10% tuỳ vào việc bơm tiền + lạm phát).
Tuy nhiên vẫn cần rất cân nhắc về việc “dùng đòn bẩy” và “kiểm soát nó”. Bởi vì trong thị trường này, người giàu mà phá sản đều là do dùng đòn bẩy. Lúc đó mất ko chỉ là tiền bạc mà còn là cả gia đình vợ + con đang vui vẻ hp (mất tiền phá sản thì việc vợ ck cãi nhau xích mích tiền bạc, tâm trạng căng thẳng,..).
View attachment 9211666
View attachment 9211667
“Còn tiếp”.
Chỉnh sửa cuối:
Cụ phân tích khá hợp lý nhưng hình như góc nhìn…chưa đc “sâu sắc” và “triệt để” ợ!
