[BĐS] Vì sao Đô thị lấn biển "VINHOMES GREEN PARADISE CẦN GIỜ" lại thu hút người Hà Nội???

[anhtranghoang]

Có tiền không bao giờ mua

Sao vậy cụ???

 

[waterfall]

Cụ đã tính mua để làm gì chưa. Ở đây không dễ sống đâu nên các cụ phải tính cho kỹ.

Ah, em cũng đang ngắm đã vì giá thật ra cũng ko rẻ. Mà cụ nói ở đây không dễ sống ý là sao ah? mức sống, con người hay điều kiện khí hậu...?

 

[anhtranghoang]

Ah, em cũng đang ngắm đã vì giá thật ra cũng ko rẻ. Mà cụ nói ở đây không dễ sống ý là sao ah? mức sống, con người hay điều kiện khí hậu...?

Ý cụ ấy là khu này vẫn còn hoang sơ, xa trung tâm chưa có kết nối giao thông thuận tiện, kinh tế còn chưa phát triển nên khó khai thác kinh doanh, khó sống cụ ah

 

[waterfall]

Ý cụ ấy là khu này vẫn còn hoang sơ, xa trung tâm chưa có kết nối giao thông thuận tiện, kinh tế còn chưa phát triển nên khó khai thác kinh doanh, khó sống cụ ah

Em vừa đi ngắm về, thấy đân ở đấy họ nói ko thích Vin về làm dự án vì không được như xưa. Còn sống ở đó thì vẫn ổn, thực phẩm tươi, hải sản ngon, rau sạch... ko vấn đề gì cụ nhé.

 

[anhtranghoang]

Em vừa đi ngắm về, thấy đân ở đấy họ nói ko thích Vin về làm dự án vì không được như xưa. Còn sống ở đó thì vẫn ổn, thực phẩm tươi, hải sản ngon, rau sạch... ko vấn đề gì cụ nhé.

Ngắm nghía, chốt được lô nào chưa cụ. Có vào Vin Cần Giờ thì ủng hộ e hỗ trợ lấy hàng cho nhé!

 

[vuanhanghi]

Ở đây mà dính quả như yagi thì toang.
E chưa hình dung thị trường hấp thụ mớ này kiểu gì.

 

[HuyNami]

Sao vậy cụ???

chắc Bác là người miền nam vì biết rõ về dự án của vin đặc biệt là vin cần giờ. diễn tả trong vài từ: giá cao so với vị trí hoang sơ lại nước biển đục và không có khả năng khai thác du lịch, công nghiệp

 

[anhtranghoang]

chắc Bác là người miền nam vì biết rõ về dự án của vin đặc biệt là vin cần giờ. diễn tả trong vài từ: giá cao so với vị trí hoang sơ lại nước biển đục và không có khả năng khai thác du lịch, công nghiệp

Em người Bắc nhưng sinh sống và làm việc trong Nam Bác ah. Cần giờ Hoang Sơ chưa khai thác được là do chưa có được đầu tư phát triển và thiếu các tập đoàn lớn như Vingroup về đầu tư phát triển bài bản thu hút khách du lịch quốc tế. Công nghiệp chuẩn bị được đầu tư cảng biển và năng lượng cụ ah.

 

[HuyNami]

Hy vọng Cảng Cần Giờ sẽ giúp khu vực phát triển!

 

[anhtranghoang]

Hy vọng Cảng Cần Giờ sẽ giúp khu vực phát triển!

Vâng cảm ơn cụ!

 

[AMATAX]

Quan điểm của e với các dự án nghỉ dưỡng thì thôi bỏ qua vì thị trường BĐS Việt Nam sản phẩm cao cấp – nghỉ dưỡng có tính thanh khoản chậm. phải cạnh tranh với Phú Quốc, Hồ Tràm, Vũng Tàu đang phát triển mạnh → cần thời gian để Cần Giờ xây dựng thương hiệu du lịch. còn nếu thực sự rẻ thì mua để đó chờ thời 5-10 năm nhưng giá của Vin thì không bao giờ có rẻ, sản phẩm Vin thường có giá cao, nếu chính sách tín dụng thắt chặt thì NĐT cá nhân khó tiếp cận. Dự án dân cư tiềm năng như OceanPark1 vị trí thuận lợi hạ tầng sẵn sàng mà phải nhiều năm dân mới về được 1 phần Park2 3 thì khác gì thành phố ma. Với Cần Giờ viễn cảnh dân cư về ở để đi làm trong thành phố thì hơi khoai do đường xá không thuận lợi tầm 2h di chuyển tới Q1, Hạ tầng hiện tại giao thông chưa hoàn thiện, di chuyển còn bất tiện phụ thuộc phà Bình Khánh, Cây cầu Cần Giờ được đề xuất xây dựng để thay thế phà, nhưng dự kiến phải năm 2025 mới khởi công và hoàn thành vào năm 2028. Hạ tầng xung quanh thì chưa phát triển như dịch vụ kém. Những bánh vẽ thì quá lố gì mà đường sắt 350km/h đố các cụ tìm thấy tuyến đường sắt độ thị nào trên thế giới chạy với vận tốc 350km/h kể cả là 200km/h đi nữa thì cũng không có. Đường sắt đô thị các ga rất gần nhau chạy 12 phút toàn tuyến thì mỗi ga đi 2-3 phút chưa kể tính chi phí xây tuyến đường sắt đấy chắc 20 năm thua lỗ do lượng hành khách di chuyển quá thấp. Dự án nằm trong khu sinh thái dự trữ sinh quyển dễ bị phản ứng với những các nhân tổ chức bảo vệ môi trường.

Giá xây cầu, đsct đc chia vào giá nhà rồi nên ko phải lo lỗ lãi. Chắc chắn ko ai mua nhà ở đó mà đi làm trong nội đô SG hàng ngày, mà thu hút đối tượng ở thật nghĩ dưỡng hưởng thụ kinh doanh du lịch dịch vụ tại chỗ.

 

[thanhnv13]

Giá xây cầu, đsct đc chia vào giá nhà rồi nên ko phải lo lỗ lãi. Chắc chắn ko ai mua nhà ở đó mà đi làm trong nội đô SG hàng ngày, mà thu hút đối tượng ở thật nghĩ dưỡng hưởng thụ kinh doanh du lịch dịch vụ tại chỗ.

1.“Giá cầu, đường sắt cao tốc đã tính vào giá nhà” – nhưng lợi ích chưa thành hiện thực

• Đúng, chi phí hạ tầng thường được phản ánh trong giá, nhưng đó là “kỳ vọng tương lai”, không phải giá trị hiện hữu.
• Khi hạ tầng chưa hình thành, người mua đang trả tiền cho rủi ro, không phải cho tiện ích có thật.
• Lịch sử cho thấy nhiều dự án BĐS “đi trước hạ tầng” mất 5–10 năm giá mới chạm lại kỳ vọng ban đầu (ví dụ: Nhơn Trạch, Long Hưng, Phú Mỹ, Thủ Thừa…).
• Hạ tầng “đang tính” mà chưa có dòng xe, dân cư, dịch vụ đi kèm thì giá trị đó chưa thể chuyển hóa thành dòng tiền hay thanh khoản thực tế.

Tóm lại: Giá đã bao gồm chi phí cầu đường không có nghĩa là giá trị đó đã hiện hữu. Nhà đầu tư đang mua “niềm tin”, không phải “tiện ích”.

2.“Không ai mua để đi làm mỗi ngày, mà để nghỉ dưỡng” – vậy cầu nối hạ tầng phục vụ ai?

• Nếu toàn bộ cư dân chỉ ở nghỉ dưỡng, khu vực đó không tạo ra “nhu cầu hạ tầng hàng ngày”, dẫn đến:
  • Mức độ khai thác cầu – đường thấp → khó đạt hiệu quả đầu tư công.
  • Các dịch vụ tiện ích (trường học, y tế, siêu thị, giao thông công cộng) không đủ quy mô để duy trì hoạt động.
• Một đô thị bền vững cần cư dân ở thật + dòng khách du lịch ổn định, chứ không thể chỉ dựa vào “nghỉ dưỡng thứ cấp”.
• Nếu chỉ phục vụ khách nghỉ dưỡng, dự án sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào mùa vụ du lịch, khó tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư cá nhân.

Nghỉ dưỡng không thể tách rời “sinh hoạt thật”. Nếu không có cộng đồng ở thật, khu đô thị sẽ biến thành resort bán phần – vắng khách – giá trị giảm dần.

3.“Thu hút đối tượng nghỉ dưỡng, kinh doanh tại chỗ” – nhưng Cần Giờ chưa có hệ sinh thái du lịch tự thân

• Một trung tâm du lịch muốn tồn tại cần:
  1. Thương hiệu điểm đến (như Phú Quốc, Nha Trang đã có).
  2. Hệ sinh thái lưu trú – vui chơi – mua sắm – ăn uống.
  3. Hạ tầng vận chuyển khách lớn.
• Cần Giờ hiện chưa có cả 3:
  • Du lịch còn mang tính tự phát, chưa đủ hấp dẫn khách lưu trú dài ngày.
  • Chưa có sân bay, chưa có trung tâm giải trí – thương mại – ẩm thực quy mô.
  • Đường bộ bất tiện, lượng khách nội địa chủ yếu đi về trong ngày.

Để “ở thật nghỉ dưỡng – kinh doanh dịch vụ tại chỗ” thành công, phải mất ít nhất 5–10 năm xây dựng hạ tầng và thương hiệu vùng.
Khi đó, chi phí cơ hội của vốn găm 10 năm không hề nhỏ.

4.“Giá Vin cao, nhưng đáng tiền?” – không phải lúc nào “cao cấp” cũng đồng nghĩa “hiệu quả đầu tư”

• Sản phẩm Vingroup thường có chất lượng tốt, nhưng giá vào đã sát trần kỳ vọng.
• Khi thị trường còn yếu, nhà đầu tư cá nhân không thể tạo thanh khoản thứ cấp → chỉ những người có vốn dài hạn mới trụ được.
• Trong bối cảnh lãi suất còn cao, tín dụng thắt chặt, dòng tiền vào BĐS cao cấp bị co lại rõ rệt.
• “Cao cấp” có thể là giá trị sử dụng, nhưng không đảm bảo lợi suất đầu tư nếu dòng vốn bị kẹt.

5.“Không cần lo lỗ lãi vì giá đã bao gồm hạ tầng” – sai về logic tài chính

• Nếu nhà đầu tư bỏ tiền ra mà không thu được dòng tiền trong 5–10 năm, thì dù giá có “tính cả cầu đường”, vẫn là chi phí cơ hội âm.
• Thị trường tài chính không định giá theo “chi phí đầu tư”, mà theo giá trị sử dụng và thanh khoản hiện tại.
• Không ai đảm bảo khi cầu xong, giá sẽ tăng — vì lúc đó toàn bộ kỳ vọng đã phản ánh vào giá từ trước.
  → Nhà đầu tư sau cùng có thể là người “ôm kỳ vọng”, chứ không phải người hưởng lợi.

“Tôi không phủ nhận tiềm năng dài hạn của Cần Giờ hay các khu nghỉ dưỡng, nhưng đầu tư không thể dựa trên niềm tin mà phải dựa vào chu kỳ vốn.
Ở thời điểm này, giá đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng hạ tầng, trong khi giá trị sử dụng, dòng khách và cư dân ở thật chưa xuất hiện.
Nói cách khác, chúng ta đang trả tiền cho tương lai mà chưa có hiện tại.
Với nhà đầu tư cá nhân, bài toán dòng tiền và thanh khoản quan trọng hơn những lời hứa về tốc độ 350 km/h.”

 

[stb]

Vin nó chuyên bán tương lai mà

 

[AMATAX]

1.“Giá cầu, đường sắt cao tốc đã tính vào giá nhà” – nhưng lợi ích chưa thành hiện thực

• Đúng, chi phí hạ tầng thường được phản ánh trong giá, nhưng đó là “kỳ vọng tương lai”, không phải giá trị hiện hữu.
• Khi hạ tầng chưa hình thành, người mua đang trả tiền cho rủi ro, không phải cho tiện ích có thật.
• Lịch sử cho thấy nhiều dự án BĐS “đi trước hạ tầng” mất 5–10 năm giá mới chạm lại kỳ vọng ban đầu (ví dụ: Nhơn Trạch, Long Hưng, Phú Mỹ, Thủ Thừa…).
• Hạ tầng “đang tính” mà chưa có dòng xe, dân cư, dịch vụ đi kèm thì giá trị đó chưa thể chuyển hóa thành dòng tiền hay thanh khoản thực tế.

2.“Không ai mua để đi làm mỗi ngày, mà để nghỉ dưỡng” – vậy cầu nối hạ tầng phục vụ ai?

• Nếu toàn bộ cư dân chỉ ở nghỉ dưỡng, khu vực đó không tạo ra “nhu cầu hạ tầng hàng ngày”, dẫn đến:
  • Mức độ khai thác cầu – đường thấp → khó đạt hiệu quả đầu tư công.
  • Các dịch vụ tiện ích (trường học, y tế, siêu thị, giao thông công cộng) không đủ quy mô để duy trì hoạt động.
• Một đô thị bền vững cần cư dân ở thật + dòng khách du lịch ổn định, chứ không thể chỉ dựa vào “nghỉ dưỡng thứ cấp”.
• Nếu chỉ phục vụ khách nghỉ dưỡng, dự án sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào mùa vụ du lịch, khó tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư cá nhân.

3.“Thu hút đối tượng nghỉ dưỡng, kinh doanh tại chỗ” – nhưng Cần Giờ chưa có hệ sinh thái du lịch tự thân

• Một trung tâm du lịch muốn tồn tại cần:
  1. Thương hiệu điểm đến (như Phú Quốc, Nha Trang đã có).
  2. Hệ sinh thái lưu trú – vui chơi – mua sắm – ăn uống.
  3. Hạ tầng vận chuyển khách lớn.
• Cần Giờ hiện chưa có cả 3:
  • Du lịch còn mang tính tự phát, chưa đủ hấp dẫn khách lưu trú dài ngày.
  • Chưa có sân bay, chưa có trung tâm giải trí – thương mại – ẩm thực quy mô.
  • Đường bộ bất tiện, lượng khách nội địa chủ yếu đi về trong ngày.

4.“Giá Vin cao, nhưng đáng tiền?” – không phải lúc nào “cao cấp” cũng đồng nghĩa “hiệu quả đầu tư”

• Sản phẩm Vingroup thường có chất lượng tốt, nhưng giá vào đã sát trần kỳ vọng.
• Khi thị trường còn yếu, nhà đầu tư cá nhân không thể tạo thanh khoản thứ cấp → chỉ những người có vốn dài hạn mới trụ được.
• Trong bối cảnh lãi suất còn cao, tín dụng thắt chặt, dòng tiền vào BĐS cao cấp bị co lại rõ rệt.
• “Cao cấp” có thể là giá trị sử dụng, nhưng không đảm bảo lợi suất đầu tư nếu dòng vốn bị kẹt.

5.“Không cần lo lỗ lãi vì giá đã bao gồm hạ tầng” – sai về logic tài chính

• Nếu nhà đầu tư bỏ tiền ra mà không thu được dòng tiền trong 5–10 năm, thì dù giá có “tính cả cầu đường”, vẫn là chi phí cơ hội âm.
• Thị trường tài chính không định giá theo “chi phí đầu tư”, mà theo giá trị sử dụng và thanh khoản hiện tại.
• Không ai đảm bảo khi cầu xong, giá sẽ tăng — vì lúc đó toàn bộ kỳ vọng đã phản ánh vào giá từ trước.
  → Nhà đầu tư sau cùng có thể là người “ôm kỳ vọng”, chứ không phải người hưởng lợi.

“Tôi không phủ nhận tiềm năng dài hạn của Cần Giờ hay các khu nghỉ dưỡng, nhưng đầu tư không thể dựa trên niềm tin mà phải dựa vào chu kỳ vốn.
Ở thời điểm này, giá đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng hạ tầng, trong khi giá trị sử dụng, dòng khách và cư dân ở thật chưa xuất hiện.
Nói cách khác, chúng ta đang trả tiền cho tương lai mà chưa có hiện tại.
Với nhà đầu tư cá nhân, bài toán dòng tiền và thanh khoản quan trọng hơn những lời hứa về tốc độ 350 km/h.”

Dạ bác phân tích rất chặt chẽ chi tiết. Ngay CĐT dự án cũng nói mục tiêu là thu hút người ở thật, người dư tiền muốn tích sản mua thêm để khẳng định bản thân, người siêu giàu mua để hưởng thụ hoặc nhà đầu tư thứ cấp có tiềm lực tốt đầu tư dài hạn 7-10 năm trở lên, không khuyến khích lướt sóng.
Tuy giá rumor kỳ vọng (giá chi phí cơ bản + giá hạ tầng cầu đường metro + % lợi nhuận mà thị trường chấp nhận) thường phản ánh giá trị tương lai khi hạ tầng đã hoàn thiện đầy đủ và đưa vào khai thác nhưng mở bán giai đoạn đầu giá sẽ là tốt nhất với nhiều gói khuyến mãi,, chiết khấu, tặng Vouher. Ngoài ra quĩ căn còn nhiều thì sẽ có cơ hội chọn được căn vị trí đẹp, phù hợp nhu cầu.
Như cụ đã biết các đợt mở bán sau giá bao giờ cũng cao hơn đợt trước.

 

[Tài tử Hongkong]

Dự án thì có thành công, có thất bại, đầu tư có lời có lãi, nhưng em cực ghét kiểu giật tít "người Hà Nội thế lọ thế chai" Đọc đã phản cảm rồi nên không bao giờ mua ở các dự án quảng cáo có tính lùa gà như thế