[Funland] Tiềm năng Bất động sản Hà Nội cho chu kỳ phát triển mới từ 2023

noname15 nói:

Khổ thớt là tiềm năng bds hà nội mà ông hưng yên cứ vô cmt lắm vd, ra tạo thớt hưng yên đi nhé

Nhấn vào đây để mở rộng...

Timestay nói:

Tin này xác nhận rồi mà cụ

Nhấn vào đây để mở rộng...

kiennguyenvi nói:

Vinhomes Ocean Park đừng nói 23 mà cả 1 cũng vắng, được mỗi mé tập trung mấy chục toà chung cư thì nó đông, chứ đi ra các căn liền kề, biệt thự quanh cái Hồ quán xá vắng không thấy khách đâu, trừ mỗi dãy đối diện trường Đại học.

Nhấn vào đây để mở rộng...

thangcx5 nói:

em nghĩ bán được giá hiện tại thì CĐT sẽ có lời rất tốt, họ tranh thủ ra hàng là chuẩn rồi cụ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

muabenem123 nói:

Quan trọng hơn nữa là hàng ở ngoại thành, thích bao nhiêu cũng có và đang/sẽ có rất nhiều cụ ạ. Khi cái j đại trà thì sẽ ko còn quý hiếm nữa.

Nhấn vào đây để mở rộng...

muabenem123 nói:

Đc thượng tầng cứu cụ ợ. Cho ra hàng để cơ cấu lại. Ko thì nhiều ông phá sản r.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Yui Hatano nói:

Vậy đầu tư LK gần chung cư bên này là ngon đấy cụ nhỉ. Cc nội thành đang đắt, kiểu gì các con giời chả phải sang bên này mua.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Em nói một chút về việc mua phân khúc nào năm nay mà các cụ hỏi nhé.

Đầu tiên em khẳng định, không chỉ năm nay, bất kỳ năm nào tháng nào, em cũng chỉ mua hàng mà em chắc chắn là mình muốn ném thì phải ném được các cụ nhé. Chứng khoán hay bds cũng vậy. Vì mọi tính toán sẽ vô nghĩa nếu muốn chốt lời hay cắt lỗ đều không được nữa phải không ạ? Đầu tư là ném tiền ra phải thu được về khi cần. Đây là nguyên tắc đầu tiên và quan trọng nhất trong đầu tư mà đa số các nhà đầu tư coi nhẹ nó, mọi người chỉ thích tính xem x bao nhiêu lần thôi.

Theo nguyên tắc này, các cụ biết em sẽ không bao giờ chơi những hàng kiểu đất đấu giá phải không ạ? Nhiều cụ chơi có ăn, ăn đẫm luôn nhưng em không chơi. Đây là loại hàng lên xuống đều như cp penny, đồ thị cây thông, chạy không kịp là không chạy được. Em không có thời gian công sức làm việc này, trường phái đầu tư bds của em là mua cầm dài tối thiểu một vài năm, không có chuyện lướt lát tháng nào cũng mua bán. Cái này phù hợp với em, các cụ nào thích chơi hệ lướt thì bỏ qua ạ, nhưng giờ thuế phí nặng, cũng đâu dễ có ăn như xưa đâu. Bay nhảy nhiều tưởng là chốt lãi, đến lúc tính lại có khi còn thua cả hệ ngồi im vài năm. Tính toán cẩn thận khi vào hàng, chọn đúng hàng đúng thời điểm, cân đối tài chính hợp lý để nuôi nó nếu mình có vay bank, thì thà ngồi yên còn ăn hơn, lại nhàn.

Em nói luôn năm nay em mà mua thì không mua đất nền ở bất kỳ đâu. Em sẽ mua cái có nhà sẵn hoặc kdt mình mua cdt cũng phải xây thô sẵn cho mình. Với tình hình xây dựng như hiện nay, mua đất rồi xây vớ vẩn còn đắt hơn. Chưa xây ngay mà để đó vài năm nữa mới xây hoặc bán không chắc đã ổn vì các lý do sau. Một là các quy định xd siết chặt ở nhiều khu vực, nhất là nội đô. Giờ mình tưởng khu ấy dễ dàng lên 7 tầng, có khi 3 năm nữa xây chỉ còn 5 tầng thôi, thế là số m2 sàn tối đa mình có thể tạo ra, ít hơn hẳn, và giá trị bds sẽ thua căn ngay cạnh mà xây được 7 tầng đúng không ạ? Hai là tiền xây càng lúc càng cao lên, cao nhanh đến đâu thì phụ thuộc nhiều yếu tố, nhưng nó không đi lùi đâu các cụ nhé. Lúc này lúc nọ thép có thể xuống giá tí, thì nhân công vẫn cứ tăng đều, tổng chung không rẻ đi được. Ba là đất nền mấy chỗ xa xa cách HN có khi tận 30,40km, cũng chẳng phải trung tâm huyện lị gì, giá cũng cao hết vía rồi, các cụ lại muốn trong 5 năm tới nó x được dăm lần như 5 năm vừa qua thì khó lắm. 10tr lên 50tr dễ hơn nhiều so với 50tr lên 250tr/m2 các cụ nhé.

Tiếp đến là các kdt quanh HN. Cách lõi chừng 20km các khu đô thị còn mọc lên như nấm sau mưa, không thiếu nhà đến mức phải dạt xa HN 40km mà vẫn phải mua giá cao ở đâu. Ai mà phải dạt đi xa thế, thường là không có khả năng mua gần nữa rồi, mà thế thì xa phải rẻ, chứ giá ối giời thì thôi, ở gần cho xong. Thừa hàng thì lại lâu lấp đầy dân, lâu đầy thì giá trị thặng dư tăng chậm, hàng thừa cũng sẽ nhiều, không dễ x lần đâu các cụ nhé, nhất là mấy khu mặt bằng giá 200-300tr/m2 rồi không dễ lên 500-700tr trong một vài năm đâu. Sóng đất 2021 khiến nhiều người ảo tưởng nhưng thực tế đánh 1 khu từ nền giá 100tr lên 300tr dễ hơn rất nhiều và cũng tốn ít vốn hơn nhiều so với lên nấc kia. Muốn đánh lên, không chỉ gom hàng, còn phải kích động được đám đông tin và mua theo. Càng cao càng khó kích người ta mua, vì có máu lên cũng phải có tiền mới ôm phản lao ra biển được chứ. Chưa kể cao quá còn khiến một số người có hàng muốn bán chốt lời lại thành ra úp bô vào đầu lái à. Nói vậy là các cụ rõ em sẽ không mua đầu tư những khu cao tiền sẵn rồi ạ. Ở đây em đang đóng vai tư vấn đầu tư thì chỉ phân tích khía cạnh lợi nhuận/rủi ro kỳ vọng thôi và em tính trong khoảng 1-3-5 năm tới, dài hơn lắm biến số, tính đúng cũng là do ăn may chứ có những biến số trong dài hạn, giờ còn chưa xuất hiện, tính dài kiểu gì được. Còn mua ở là câu chuyện khác. Nếu sau này các cụ thấy em mua một thứ chẳng đúng với tiêu chí này, tức là em mua vì thích, khi nào đó sẽ ở. Hàng ấy mua không quan tâm đến biên độ tăng nữa và nói thẳng là hàng đấy, thường chẳng tăng mạnh được đâu, đúng nghĩa nếu em thích hoặc bồ em thích, em chiều thì em mua thôi.

Chốt là em sẽ mua vùng HN, nhưng không mua phân khúc nền giá sang với siêu sang kia để đầu tư nhé. Vùng quanh HN không quá xa lõi (không quá 20km) có thể là Văn Giang, Từ Sơn (mua hơi lắm rồi), Thuận Thành, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức... Tuỳ vào việc ở đâu mình thấy kỳ vọng giao thông vài năm tới sẽ ngon mà giá chưa phản ánh tiềm năng, không ngập lụt, muốn về lõi không bị những nút tắc cổ chai nặng không thể tránh nổi và không có vấn đề ô nhiễm nặng nào. Khoanh vùng xong rồi thì em chọn hàng, còn chọn được gì không thì chưa biết. Ngon thì mua không thì thôi, cơm không ăn gạo còn đó. Lỡ một kèo đầu tư không bao giờ đáng sợ bằng kẹp và gồng lãi ngân hàng các cụ nhé. Gồng vài năm có thể cụt hết vốn gốc đấy và đen nữa là âm ngược cơ nên không chọn hàng nguy cơ kẹp cao nhé.

Tiếp theo, các kdt quanh HN đã, đang và sẽ ra hàng nhiều thế này thì nên chọn khu nào? Cái này còn tuỳ thuộc vốn bao nhiêu, kỳ vọng ra sao và đó là căn nhà thứ bao nhiêu của mình rồi. Thôi các cụ giàu có vốn lớn bỏ qua em nhé, các cụ đầu đầy sỏi rồi, em chỉ dám tư vấn cho các cụ tài chính tầm vừa vừa thôi chứ không định trứng khôn hơn rận đâu. Nếu có dư ít tiền mua thêm đầu tư và muốn mua kdt thì em khuyên nên mua khu bắt đầu có hơi thở nhé. Giả định 2 khu ở cùng khu vực, giao thông thuận lợi như nhau, mặt bằng giá đang ngang nhau, chất lượng xây dựng cũng như nhau... tóm lại khác mỗi cái là một khu vừa ra hàng 1 khu đã ra hàng vài ba năm, trông cũng vắng vẻ, dân về ở lác đác độ 20% thôi, nhìn không hấp dẫn gì hơn thì nhiều người ưu tiên mua khu mới với cảm giác mình sẽ được cái nhà mới hơn, ở thì đằng nào cũng chưa ở. Em ngược lại, em sẽ mua khu có 20% dân kia. Khu nào cũng thế, kéo được những người dân đầu tiên về ở lâu lắm, nhưng sau sẽ nhanh dần lên và khi nó đông rồi thì tự giá nó lên, mua bán cũng dễ hơn. Các cụ có thể ví dụ những khu ko ai ở giá vẫn tăng nhưng em nhắc lại là so sánh phải cùng hệ quy chiếu, cùng thời điểm nhé. Nếu cái khu ko ai ở đó giá vẫn lên là do thị trường chung quá nóng, khu ấy mà lấp dân tốt nó còn lên mạnh hơn.

Các cụ muốn đầu tư mua chung cư HN thì em cũng viết về lợi nhuận rủi ro mảng này hôm qua rồi. Đấy cũng là một lựa chọn giữ tiền an toàn, có thể ra dòng tiền, cũng có kỳ vọng sinh lợi nhờ việc giá tiếp tục tăng trong trung hạn. Cá nhân em thì không mua cc cho thuê nhé, nhưng đây là lựa chọn cá nhân chứ không phải em đánh giá kênh đầu tư ấy tệ.

Cũng còn nhiều thứ muốn chia sẻ nhưng em tạm dừng ở đây. Em vừa bị tóm dính xong. Năm ngoái năm kia được mời thỉnh giảng cứ kêu bận, từ chối mãi giờ bị bắt quả tang chơi OF viết bài rõ dài, như người ta nói là "còn tốn thời gian hơn ngồi với sinh viên 2 tiếng rất nhiều".

Nhấn vào đây để mở rộng...

thangcx5 nói:

Sorry nếu làm cụ không thích nhưng em có quan tâm OCP2,3 và đi thử xuống đó, nhưng phải nói xa khủng khiếp, nếu cụ nào làm Long Biên, Hai Bà, Hoàn Kiếm thì khả năng còn ok. Cái nữa là người ở dưới đó sẽ phải dùng toàn bộ dịch vụ của Vin như là học hành, bệnh viện vì xung quanh hạ tầng công chưa có gì mấy. Nếu như vậy thì người sử dụng thật phải ở tầm tài chính cực tốt.

Nhấn vào đây để mở rộng...

truongvoky1981 nói:

tài chính cực tốt thì lại chẳng ai xg đó ở cả. Giờ vắng đi lại dễ dàng còn đi dc. Cụ thử tg tg vài chục toà về như vinsmart xem đi lại có dễ ko?

Nhấn vào đây để mở rộng...

noname15 nói:

Khổ thớt là tiềm năng bds hà nội mà ông hưng yên cứ vô cmt lắm vd, ra tạo thớt hưng yên đi nhé

Nhấn vào đây để mở rộng...

Yui Hatano nói:

Vậy đầu tư LK gần chung cư bên này là ngon đấy cụ nhỉ. Cc nội thành đang đắt, kiểu gì các con giời chả phải sang bên này mua.

Nhấn vào đây để mở rộng...

muabenem123 nói:

Ocp23 ai làm quanh đó mua thôi cụ nhé. Hoặc có chăng cũng ở LB thôi. Chứ ở đó mà vào nội thành là cả vấn đề lớn. OCP1 còn hợp lý hơn. Cụ sang khảo 1 vòng là rõ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

thangcx5 nói:

thank cụ về 1 bài viết chất lượng, anh em cần những góc nhìn mạch lạc, phân tích chặt chẽ như thế này. em đã vodka.

Nhấn vào đây để mở rộng...

thangcx5 nói:

em hơi thất vọng về vụ này, chỗ đó mà để là nhà ở xã hội vừa tiền cho người trẻ mua có chỗ an cư thì tốt quá, người ta chịu đi xa chút cũng là dãn dân ra. Đây các cụ ấy lại dí chung cư cao cấp xuống đó... Vẫn biết ưu tiên bđs để cứu nền kt nhưng các cụ ưu ái V hơi quá.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Teslam nói:

Tôi lại nghĩ không đuoc phep xây nhà o xh ý, vì nha o xh dành cho cu dân địa phương, nếu xây bán cho nông dân HY thì ko bán được đâu.

Nhấn vào đây để mở rộng...

thangcx5 nói:

luật mới không giới hạn dân nội tỉnh rồi, cụ chưa cập nhật à?

Nhấn vào đây để mở rộng...

thangcx5 nói:

vậy đó cụ, bỏ ra hơn chục tỉ để đi xa vậy, tầm năng lực tài chính đó người ta lại không đi xa thế, trừ khi kinh doanh tại nhà hoặc là làm ngay gần đó.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Em nói một chút về việc mua phân khúc nào năm nay mà các cụ hỏi nhé.

Đầu tiên em khẳng định, không chỉ năm nay, bất kỳ năm nào tháng nào, em cũng chỉ mua hàng mà em chắc chắn là mình muốn ném thì phải ném được các cụ nhé. Chứng khoán hay bds cũng vậy. Vì mọi tính toán sẽ vô nghĩa nếu muốn chốt lời hay cắt lỗ đều không được nữa phải không ạ? Đầu tư là ném tiền ra phải thu được về khi cần. Đây là nguyên tắc đầu tiên và quan trọng nhất trong đầu tư mà đa số các nhà đầu tư coi nhẹ nó, mọi người chỉ thích tính xem x bao nhiêu lần thôi.

Theo nguyên tắc này, các cụ biết em sẽ không bao giờ chơi những hàng kiểu đất đấu giá phải không ạ? Nhiều cụ chơi có ăn, ăn đẫm luôn nhưng em không chơi. Đây là loại hàng lên xuống đều như cp penny, đồ thị cây thông, chạy không kịp là không chạy được. Em không có thời gian công sức làm việc này, trường phái đầu tư bds của em là mua cầm dài tối thiểu một vài năm, không có chuyện lướt lát tháng nào cũng mua bán. Cái này phù hợp với em, các cụ nào thích chơi hệ lướt thì bỏ qua ạ, nhưng giờ thuế phí nặng, cũng đâu dễ có ăn như xưa đâu. Bay nhảy nhiều tưởng là chốt lãi, đến lúc tính lại có khi còn thua cả hệ ngồi im vài năm. Tính toán cẩn thận khi vào hàng, chọn đúng hàng đúng thời điểm, cân đối tài chính hợp lý để nuôi nó nếu mình có vay bank, thì thà ngồi yên còn ăn hơn, lại nhàn.

Em nói luôn năm nay em mà mua thì không mua đất nền ở bất kỳ đâu. Em sẽ mua cái có nhà sẵn hoặc kdt mình mua cdt cũng phải xây thô sẵn cho mình. Với tình hình xây dựng như hiện nay, mua đất rồi xây vớ vẩn còn đắt hơn. Chưa xây ngay mà để đó vài năm nữa mới xây hoặc bán không chắc đã ổn vì các lý do sau. Một là các quy định xd siết chặt ở nhiều khu vực, nhất là nội đô. Giờ mình tưởng khu ấy dễ dàng lên 7 tầng, có khi 3 năm nữa xây chỉ còn 5 tầng thôi, thế là số m2 sàn tối đa mình có thể tạo ra, ít hơn hẳn, và giá trị bds sẽ thua căn ngay cạnh mà xây được 7 tầng đúng không ạ? Hai là tiền xây càng lúc càng cao lên, cao nhanh đến đâu thì phụ thuộc nhiều yếu tố, nhưng nó không đi lùi đâu các cụ nhé. Lúc này lúc nọ thép có thể xuống giá tí, thì nhân công vẫn cứ tăng đều, tổng chung không rẻ đi được. Ba là đất nền mấy chỗ xa xa cách HN có khi tận 30,40km, cũng chẳng phải trung tâm huyện lị gì, giá cũng cao hết vía rồi, các cụ lại muốn trong 5 năm tới nó x được dăm lần như 5 năm vừa qua thì khó lắm. 10tr lên 50tr dễ hơn nhiều so với 50tr lên 250tr/m2 các cụ nhé.

Tiếp đến là các kdt quanh HN. Cách lõi chừng 20km các khu đô thị còn mọc lên như nấm sau mưa, không thiếu nhà đến mức phải dạt xa HN 40km mà vẫn phải mua giá cao ở đâu. Ai mà phải dạt đi xa thế, thường là không có khả năng mua gần nữa rồi, mà thế thì xa phải rẻ, chứ giá ối giời thì thôi, ở gần cho xong. Thừa hàng thì lại lâu lấp đầy dân, lâu đầy thì giá trị thặng dư tăng chậm, hàng thừa cũng sẽ nhiều, không dễ x lần đâu các cụ nhé, nhất là mấy khu mặt bằng giá 200-300tr/m2 rồi không dễ lên 500-700tr trong một vài năm đâu. Sóng đất 2021 khiến nhiều người ảo tưởng nhưng thực tế đánh 1 khu từ nền giá 100tr lên 300tr dễ hơn rất nhiều và cũng tốn ít vốn hơn nhiều so với lên nấc kia. Muốn đánh lên, không chỉ gom hàng, còn phải kích động được đám đông tin và mua theo. Càng cao càng khó kích người ta mua, vì có máu lên cũng phải có tiền mới ôm phản lao ra biển được chứ. Chưa kể cao quá còn khiến một số người có hàng muốn bán chốt lời lại thành ra úp bô vào đầu lái à. Nói vậy là các cụ rõ em sẽ không mua đầu tư những khu cao tiền sẵn rồi ạ. Ở đây em đang đóng vai tư vấn đầu tư thì chỉ phân tích khía cạnh lợi nhuận/rủi ro kỳ vọng thôi và em tính trong khoảng 1-3-5 năm tới, dài hơn lắm biến số, tính đúng cũng là do ăn may chứ có những biến số trong dài hạn, giờ còn chưa xuất hiện, tính dài kiểu gì được. Còn mua ở là câu chuyện khác. Nếu sau này các cụ thấy em mua một thứ chẳng đúng với tiêu chí này, tức là em mua vì thích, khi nào đó sẽ ở. Hàng ấy mua không quan tâm đến biên độ tăng nữa và nói thẳng là hàng đấy, thường chẳng tăng mạnh được đâu, đúng nghĩa nếu em thích hoặc bồ em thích, em chiều thì em mua thôi.

Chốt là em sẽ mua vùng HN, nhưng không mua phân khúc nền giá sang với siêu sang kia để đầu tư nhé. Vùng quanh HN không quá xa lõi (không quá 20km) có thể là Văn Giang, Từ Sơn (mua hơi lắm rồi), Thuận Thành, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức... Tuỳ vào việc ở đâu mình thấy kỳ vọng giao thông vài năm tới sẽ ngon mà giá chưa phản ánh tiềm năng, không ngập lụt, muốn về lõi không bị những nút tắc cổ chai nặng không thể tránh nổi và không có vấn đề ô nhiễm nặng nào. Khoanh vùng xong rồi thì em chọn hàng, còn chọn được gì không thì chưa biết. Ngon thì mua không thì thôi, cơm không ăn gạo còn đó. Lỡ một kèo đầu tư không bao giờ đáng sợ bằng kẹp và gồng lãi ngân hàng các cụ nhé. Gồng vài năm có thể cụt hết vốn gốc đấy và đen nữa là âm ngược cơ nên không chọn hàng nguy cơ kẹp cao nhé.

Tiếp theo, các kdt quanh HN đã, đang và sẽ ra hàng nhiều thế này thì nên chọn khu nào? Cái này còn tuỳ thuộc vốn bao nhiêu, kỳ vọng ra sao và đó là căn nhà thứ bao nhiêu của mình rồi. Thôi các cụ giàu có vốn lớn bỏ qua em nhé, các cụ đầu đầy sỏi rồi, em chỉ dám tư vấn cho các cụ tài chính tầm vừa vừa thôi chứ không định trứng khôn hơn rận đâu. Nếu có dư ít tiền mua thêm đầu tư và muốn mua kdt thì em khuyên nên mua khu bắt đầu có hơi thở nhé. Giả định 2 khu ở cùng khu vực, giao thông thuận lợi như nhau, mặt bằng giá đang ngang nhau, chất lượng xây dựng cũng như nhau... tóm lại khác mỗi cái là một khu vừa ra hàng 1 khu đã ra hàng vài ba năm, trông cũng vắng vẻ, dân về ở lác đác độ 20% thôi, nhìn không hấp dẫn gì hơn thì nhiều người ưu tiên mua khu mới với cảm giác mình sẽ được cái nhà mới hơn, ở thì đằng nào cũng chưa ở. Em ngược lại, em sẽ mua khu có 20% dân kia. Khu nào cũng thế, kéo được những người dân đầu tiên về ở lâu lắm, nhưng sau sẽ nhanh dần lên và khi nó đông rồi thì tự giá nó lên, mua bán cũng dễ hơn. Các cụ có thể ví dụ những khu ko ai ở giá vẫn tăng nhưng em nhắc lại là so sánh phải cùng hệ quy chiếu, cùng thời điểm nhé. Nếu cái khu ko ai ở đó giá vẫn lên là do thị trường chung quá nóng, khu ấy mà lấp dân tốt nó còn lên mạnh hơn.

Các cụ muốn đầu tư mua chung cư HN thì em cũng viết về lợi nhuận rủi ro mảng này hôm qua rồi. Đấy cũng là một lựa chọn giữ tiền an toàn, có thể ra dòng tiền, cũng có kỳ vọng sinh lợi nhờ việc giá tiếp tục tăng trong trung hạn. Cá nhân em thì không mua cc cho thuê nhé, nhưng đây là lựa chọn cá nhân chứ không phải em đánh giá kênh đầu tư ấy tệ.

Cũng còn nhiều thứ muốn chia sẻ nhưng em tạm dừng ở đây. Em vừa bị tóm dính xong. Năm ngoái năm kia được mời thỉnh giảng cứ kêu bận, từ chối mãi giờ bị bắt quả tang chơi OF viết
bài rõ dài, như người ta nói là "còn tốn thời gian hơn ngồi với sinh viên 2 tiếng rất nhiều".

Nhấn vào đây để mở rộng...

Teslam nói:

Cụ xem điều kiện để mua nhà ở xa hội xem , phai chưa có nhà ở ha noi, gio ban o hy cũng phải chưng minh chua co nha o hy chứ. hon nưa nha o x hôi ban chất là để giải quyết nhu câu nha o x hoi ỏ địa phuong đó. Ai cho người o đia phuong khác, khong lam an , khong o đó thì sao giai quyet dc nhu cau cua cả nước.

Nhấn vào đây để mở rộng...