[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

ThạchLựuMộc2024 nói:

Bds nội đô vẫn là có giá trị riêng, k lo tắt thanh khoản. Nhưng nếu nhà nước quyết liệt vụ di dời trường đại học thì mức thanh khoản cũng giảm đáng kể đấy

Nhấn vào đây để mở rộng...

sonthuy42 nói:

Ít tiền thì họ mua chung cư ngoại thành,

Nhấn vào đây để mở rộng...

ThạchLựuMộc2024 nói:

Đất dân ngon mà rẻ, đội đầu cơ ruột của mg địa phương ôm trước rồi cụ. Hoặc là mg lướt hoặc là dân vừa đầu tư vừa là mg

Nhấn vào đây để mở rộng...

Quê bầm nói:

Cái di rời em nghe cỡ ba mươi năm nay rồi mà thấy đường xá ngày một đông mà chả thấy ai đi lên khu mới cả. Mà có di rời học xong các cháu vẫn quay về nội đô kiếm việc thôi, nội đô trong vđ3 từ 2010 đến giờ em thấy nhà hẻm chym đi xe máy còn tăng nhanh hơn chung cư, nhà oto đỗ cửa kinh doanh được thì khỏi nói.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Quay lại đúng tinh thần topic, em nói chút về giá và thanh khoản nhà phố nội đô những khu được coi là đất vàng đất kim cương.

Chắc các cụ hay đọc bài em cũng biết quan điểm đầu tư của em, không mua thêm đất lõi mà chỉ muốn bán bớt. Không chỉ em, gia đình em đang làm thế. Bố mẹ em đã bán đi nhiều bds ở lõi nhưng chỉ mua thêm vùng ven, tỉnh khác hoặc lõi thì mua cc cao cấp chứ không mua thêm nhà đất nữa. Bán là thôi. Em không hề cảm tính mà nó bắt nguồn từ thực tiễn thị trường.

Cách đây chừng 15 năm nhà em bán 1 căn phố Hàng giá chừng 300tr/m2. Hồi ấy cũng sốt đất tuy nhiên thời ấy tiền có giá lắm, nên đơn giá này là rất cao. Nếu cầm tiền sang Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh hay Hà Đông khi ấy thì 1m2 bán đi mua ra được vài chục m2 mấy chỗ kia. Nếu bây giờ mới bán thì chỉ đổi ngang ra được vài m2 thôi.

Cách đây 4 năm nhà em lại bán 1 căn khác khá to, 150m2 quận Ba Đình. Nhà to nhưng là nhà ống điển hình với mặt tiền bé chưa đầy 4m nên cái nhà dài vãi. Bán 35 tỷ và người mua có đập thêm 7 tỷ xây lại toàn bộ để rồi đến tận năm nay mới bán được chưa đầy 60 tỷ thu về. Cứ bảo đất HN lên x mấy lần nhưng vay ngân hàng mua, phải gồng qua giai đoạn lãi cao 2022 đến giờ, lỗ ấy chứ làm gì có ăn. Ban đầu họ muốn bán cao hơn nhưng mãi không tìm được khách mua cao rồi đến lúc cần tiền trả ngân hàng quá cũng phải nhắm mắt bán. Em thấy xây cũng khá xấu, hơi buồn cười, tuy nhiên xấu thì bỏ vài tỷ cũng mông má được nhưng vấn đề là 60 tỷ bây giờ rất kén người mua nhà phố chứ không phải như xưa. Để mở cửa hàng làm ăn thì giờ thuê cũng có khó và đắt đâu mà phải chôn nhiều vốn, còn để ở thì nhà ống mặc định xấu, biết thiết kế thì đỡ xấu chứ không bao giờ ngon đẹp được như mảnh 150m2 mà mặt tiền 7-8m cả. Giá thì tận 60 tỷ. 60 tỷ có nhiều lựa chọn ở biệt thự đẹp khu đô thị hay penhouse sang xịn rồi nên nhà phố tầm lỡ cỡ kiểu này em thấy lại khó bán, thanh khoản không tốt đâu. Nhà chừng 30 tỷ mà mặt tiền quá bé tầm dưới 3m cũng là một cái ống rất xấu không dễ bán. Nhiều người cứ nghĩ nhà nội thành vài trăm triệu/m2 dễ trôi lắm thì không chắc đâu. Hoặc bé tiền, ngõ ô tô 10 đồng đổ lại thì bán được dù bây giờ cũng chẳng được chuộng như xưa hoặc to tiền hẳn lên lại dễ. Em ví dụ 1 nhà mặt tiền 2.5m giá 500tr/m2 tổng tiền 30 tỷ không dễ bán, nhưng 3 nhà liền nhau như thế gộp lại thành 1 căn mặt tiền 7.5m thì lại dễ tìm khách. 5 căn gộp lại càng dễ tìm khách. To hẳn giới siêu giàu mua còn làm được nhiều việc, bé hẳn thì hội trung lưu tầm khá mua để ở (dù trend bây giờ là nhiều người chọn cc thay vì nhà ngõ) chứ lỡ cỡ, tiền vẫn mấy chục tỷ, ở chẳng sướng, mở cửa hiệu làm ăn không hiệu quả, thì khó trôi.

Đồng Xuân cách đây 10 năm khéo giá nhà còn cao hơn bây giờ, Hàng Ngang Hàng Đào cũng thế. Giờ các cụ đi qua có chán không? Cửa hàng đóng nhiều, ai mở cũng lay lắt bán toàn mấy thứ quần áo rẻ tiền kiểu chợ đêm. Có những nhà trong ngõ chẳng cần cửa hàng, buổi tối họp chợ họ đẩy quần áo ra đường bán thì làm ăn gì ở cái phố ấy nữa mà đòi giá thuê cao hay giá nhà phải x lần?

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Quay lại đúng tinh thần topic, em nói chút về giá và thanh khoản nhà phố nội đô những khu được coi là đất vàng đất kim cương.

Chắc các cụ hay đọc bài em cũng biết quan điểm đầu tư của em, không mua thêm đất lõi mà chỉ muốn bán bớt. Không chỉ em, gia đình em đang làm thế. Bố mẹ em đã bán đi nhiều bds ở lõi nhưng chỉ mua thêm vùng ven, tỉnh khác hoặc lõi thì mua cc cao cấp chứ không mua thêm nhà đất nữa. Bán là thôi. Em không hề cảm tính mà nó bắt nguồn từ thực tiễn thị trường.

Cách đây chừng 15 năm nhà em bán 1 căn phố Hàng giá chừng 300tr/m2. Hồi ấy cũng sốt đất tuy nhiên thời ấy tiền có giá lắm, nên đơn giá này là rất cao. Nếu cầm tiền sang Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh hay Hà Đông khi ấy thì 1m2 bán đi mua ra được vài chục m2 mấy chỗ kia. Nếu bây giờ mới bán thì chỉ đổi ngang ra được vài m2 thôi.

Cách đây 4 năm nhà em lại bán 1 căn khác khá to, 150m2 quận Ba Đình. Nhà to nhưng là nhà ống điển hình với mặt tiền bé chưa đầy 4m nên cái nhà dài vãi. Bán 35 tỷ và người mua có đập thêm 7 tỷ xây lại toàn bộ để rồi đến tận năm nay mới bán được chưa đầy 60 tỷ thu về. Cứ bảo đất HN lên x mấy lần nhưng vay ngân hàng mua, phải gồng qua giai đoạn lãi cao 2022 đến giờ, lỗ ấy chứ làm gì có ăn. Ban đầu họ muốn bán cao hơn nhưng mãi không tìm được khách mua cao rồi đến lúc cần tiền trả ngân hàng quá cũng phải nhắm mắt bán. Em thấy xây cũng khá xấu, hơi buồn cười, tuy nhiên xấu thì bỏ vài tỷ cũng mông má được nhưng vấn đề là 60 tỷ bây giờ rất kén người mua nhà phố chứ không phải như xưa. Để mở cửa hàng làm ăn thì giờ thuê cũng có khó và đắt đâu mà phải chôn nhiều vốn, còn để ở thì nhà ống mặc định xấu, biết thiết kế thì đỡ xấu chứ không bao giờ ngon đẹp được như mảnh 150m2 mà mặt tiền 7-8m cả. Giá thì tận 60 tỷ. 60 tỷ có nhiều lựa chọn ở biệt thự đẹp khu đô thị hay penhouse sang xịn rồi nên nhà phố tầm lỡ cỡ kiểu này em thấy lại khó bán, thanh khoản không tốt đâu. Nhà chừng 30 tỷ mà mặt tiền quá bé tầm dưới 3m cũng là một cái ống rất xấu không dễ bán. Nhiều người cứ nghĩ nhà nội thành vài trăm triệu/m2 dễ trôi lắm thì không chắc đâu. Hoặc bé tiền, ngõ ô tô 10 đồng đổ lại thì bán được dù bây giờ cũng chẳng được chuộng như xưa hoặc to tiền hẳn lên lại dễ. Em ví dụ 1 nhà mặt tiền 2.5m giá 500tr/m2 tổng tiền 30 tỷ không dễ bán, nhưng 3 nhà liền nhau như thế gộp lại thành 1 căn mặt tiền 7.5m thì lại dễ tìm khách. 5 căn gộp lại càng dễ tìm khách. To hẳn giới siêu giàu mua còn làm được nhiều việc, bé hẳn thì hội trung lưu tầm khá mua để ở (dù trend bây giờ là nhiều người chọn cc thay vì nhà ngõ) chứ lỡ cỡ, tiền vẫn mấy chục tỷ, ở chẳng sướng, mở cửa hiệu làm ăn không hiệu quả, thì khó trôi.

Đồng Xuân cách đây 10 năm khéo giá nhà còn cao hơn bây giờ, Hàng Ngang Hàng Đào cũng thế. Giờ các cụ đi qua có chán không? Cửa hàng đóng nhiều, ai mở cũng lay lắt bán toàn mấy thứ quần áo rẻ tiền kiểu chợ đêm. Có những nhà trong ngõ chẳng cần cửa hàng, buổi tối họp chợ họ đẩy quần áo ra đường bán thì làm ăn gì ở cái phố ấy nữa mà đòi giá thuê cao hay giá nhà phải x lần?

Nhấn vào đây để mở rộng...

L.C.D nói:

Cụ phân tích đúng đấy. Vì cùng tầm tiền mà mua trong phố cũ (ví dụ khu Đống Đa) chỉ mua đc nhà trong ngõ 1 oto vào đc, diện tích bé, xây cơi nới chắp vá. Còn mua nhà phân lô trong khu đô thị mới (ven đô) thì được căn mặt tiền rộng, đường sá to đẹp oto đi thoải mái.
Còn bây giờ cho thuê nhà trong nội đô chán cực. Thuê VP thì càng to càng khó cho thuê đc giá khi mà thương mại điện tử phát triển, online nhiều, ko cần VP to nữa. Hiện giờ chỉ cho thuê căn hộ là ngon.
Tuy vậy nhà trong những khu đô thị ở nội đô vẫn đắt khách. Khu nhà em bên Trung Yên phổ biến là diện tích 5x25m, với em là cũng hơi bị ống dài, nhưng chỉ xây 75-80m đất nên sân sướng rộng rãi thoáng đãng. Hở ra căn nào bán là có ng mua ngay. Nhưng người mua ở đó là mua tích sản chứ ko mua đầu tư, vì khu đấy toàn nhà thấp tầng, mật độ cư dân thấp và sau 20 năm thì câu cối xanh mướt thích phết. Hàng xóm nhà e mua lại nhà cũ rích tuổi đời 20 năm (mua 40 tỉ từ năm trước) và cho thuê có 30tr/tháng. Nhưng họ có quan tâm tiền thuê đâu.
Những khu độ thị ven đô bây giờ, sau 10-20 năm nữa cũng rứa. Nên nếu có tiền cứ mua và giữ thôi, nguyên tắc đất chỉ tăng chứ ko có giảm, chỉ là mình đủ lực giữ lâu dài hay ko thôi.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Seanzen nói:

Với tầng lớp trung bình như em. Vẫn phải mò đi làm hằng ngày thì càng gần chỗ làm càng tốt. Lê lết cả tiếng đồng hồ trên đường mệt lắm

Nhấn vào đây để mở rộng...

tung1311 . nói:

Alluvia đen rồi, bán đúng dịp mưa tầm tã cả tuần, hình như ế hay sao ý. Thế này dễ tái hiện ngập giống Yagi.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Quê bầm nói:

Em cũng vậy trật trội cũng chơi nhưng cứ phải gần chỗ làm chỗ học em bám thôi cụ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

_MCM_ nói:

Đang nói những người vừa tiền, phải tính bài toán lựa chọn: nhà bé ngõ hẹp nội đô, hay nhà ngõ to vùng ven thì chọn chỗ nào thôi. Chứ nhà tiền đè chết người như các cụ thì tất nhiên là cứ nhà to, ngõ rộng trung tâm mà ở, chứ ra vùng ven làm gì?

Nhấn vào đây để mở rộng...

_MCM_ nói:

Đang nói những người vừa tiền, phải tính bài toán lựa chọn: nhà bé ngõ hẹp nội đô, hay nhà ngõ to vùng ven thì chọn chỗ nào thôi. Chứ nhà tiền đè chết người như các cụ thì tất nhiên là cứ nhà to, ngõ rộng trung tâm mà ở, chứ ra vùng ven làm gì?

Nhấn vào đây để mở rộng...

boy_xedap nói:

-Xe ô tô ngày càng rẻ nên khoảng cách 50km quay đầu không thành vấn đề.
-Đường xá ngày càng tốt lên, càng ngày càng nhiều các con đường to đẹp.

Nhấn vào đây để mở rộng...

phihanhgia nói:

VCC với PVĐ đường mới hoàn thành (ko phải di tích LS) rõ to mà thoát nước kém. Nó thể hiện tầm nhìn chỉ thích phô trương bề nổi, bỏ qua phần đáng giá nhất, các công trình hạ tầng chìm.

Hai con đường đó nếu tính toán cống ngầm rất lớn thoát nước mưa ra 2 con sông lân cận là sông Tô Lịch và Nhuệ thì không bao giờ được phép ngập (trừ khi 2 con sông kia đầy tràn nước).

Nhấn vào đây để mở rộng...

phihanhgia nói:

Cụ viết đúng 1/2 sự thật. Khoảng cách 50km không phải là vấn đề lớn cho ô tô, vấn đề lớn nhất có lẽ là thời gian để đi 50km đó.
Nếu 50km đi trong 30 phút , không thành vấn đề! Nhưng 50km đi trong 80-90 phút thì là vấn đề rất đau khổ, nếu nó lặp lại thường xuyên nhiều lần mỗi tuần.
VD người Mỹ nói về khoảng cách từ nhà đến công sở, họ không dùng đơn vị đo khoảng cách (Miles), mà đo bằng thời gian lái xe. Rất thực dụng với đời sống lái xe đi làm, không lý thuyết sách vở.

Ở VN có vấn đề như thế này đang và sẽ sảy ra thường xuyên: đường to mới mở khoảng cách 50km đi trong 30 phút trong thời gian đầu. Mọi thứ rất ổn, giá bđs còn rẻ dân kéo về. Dân cư, doanh nghiệp, ... ngày càng đông. Xe hơi ngày càng rẻ, trước trung bình 1 chiếc trên đường, sau tăng dần lên 4-5 chiếc, mức ổn định sẽ là 8-10 chiếc.

Lúc đó thì để đi 50km đường trước kia 30 phút, sẽ mất trung bình 90 phút. Đó sẽ là ác mộng cho những người trung bình ngây thơ ham mua nhà ở xa (nơi làm việc) đường rộng để ở. Họ không tính được thời gian tăng lên 3 lần chỉ trong 10 năm. Tất nhiên đối với những CĐT lớn, và cả các cá nhân đầu tư nhỏ, họ đã kịp rút đi nơi khác từ lâu rồi, sau khi đã thu đủ lợi nhuận.

Đầu tư, đầu cơ mua đi bán lại thì khá tốt, còn mua để ở an cư lâu dài thì thường sẽ thất vọng sâu sắc Tất nhiên những người WFH thì ở đâu cũng được, chẳng cần thiết phải ở ven đô, vì ven đô vẫn mắc hơn rất nhiều chỗ khác.

Nhấn vào đây để mở rộng...

phihanhgia nói:

Cụ viết đúng 1/2 sự thật. Khoảng cách 50km không phải là vấn đề lớn cho ô tô, vấn đề lớn nhất có lẽ là thời gian để đi 50km đó.
Nếu 50km đi trong 30 phút , không thành vấn đề! Nhưng 50km đi trong 80-90 phút thì là vấn đề rất đau khổ, nếu nó lặp lại thường xuyên nhiều lần mỗi tuần.
VD người Mỹ nói về khoảng cách từ nhà đến công sở, họ không dùng đơn vị đo khoảng cách (Miles), mà đo bằng thời gian lái xe. Rất thực dụng với đời sống lái xe đi làm, không lý thuyết sách vở.

Ở VN có vấn đề như thế này đang và sẽ sảy ra thường xuyên: đường to mới mở khoảng cách 50km đi trong 30 phút trong thời gian đầu. Mọi thứ rất ổn, giá bđs còn rẻ dân kéo về. Dân cư, doanh nghiệp, ... ngày càng đông. Xe hơi ngày càng rẻ, trước trung bình 1 chiếc trên đường, sau tăng dần lên 4-5 chiếc, mức ổn định sẽ là 8-10 chiếc.

Lúc đó thì để đi 50km đường trước kia 30 phút, sẽ mất trung bình 90 phút. Đó sẽ là ác mộng cho những người trung bình ngây thơ ham mua nhà ở xa (nơi làm việc) đường rộng để ở. Họ không tính được thời gian tăng lên 3 lần chỉ trong 10 năm. Tất nhiên đối với những CĐT lớn, và cả các cá nhân đầu tư nhỏ, họ đã kịp rút đi nơi khác từ lâu rồi, sau khi đã thu đủ lợi nhuận.

Đầu tư, đầu cơ mua đi bán lại thì khá tốt, còn mua để ở an cư lâu dài thì thường sẽ thất vọng sâu sắc Tất nhiên những người WFH thì ở đâu cũng được, chẳng cần thiết phải ở ven đô, vì ven đô vẫn mắc hơn rất nhiều chỗ khác.

Nhấn vào đây để mở rộng...

beautycenter3866 nói:

Trung yên liền kề , biệt thự quá ngon luôn nhưng em thấy ít ở lắm, hầu như toàn cho thuê thôi!! Bên khu hoàng ngân cũng thế, biệt thự to vật vã, căn góc cũng cho thuê hết, làm nhà hàng, văn phòng công chứng hết!! Xu hướng giờ chắc toàn chui vào mấy khu compound kiểu green bay, riverside, starlake

Nhấn vào đây để mở rộng...

phihanhgia nói:

Cụ viết đúng 1/2 sự thật. Khoảng cách 50km không phải là vấn đề lớn cho ô tô, vấn đề lớn nhất có lẽ là thời gian để đi 50km đó.
Nếu 50km đi trong 30 phút , không thành vấn đề! Nhưng 50km đi trong 80-90 phút thì là vấn đề rất đau khổ, nếu nó lặp lại thường xuyên nhiều lần mỗi tuần.
VD người Mỹ nói về khoảng cách từ nhà đến công sở, họ không dùng đơn vị đo khoảng cách (Miles), mà đo bằng thời gian lái xe. Rất thực dụng với đời sống lái xe đi làm, không lý thuyết sách vở.

Ở VN có vấn đề như thế này đang và sẽ sảy ra thường xuyên: đường to mới mở khoảng cách 50km đi trong 30 phút trong thời gian đầu. Mọi thứ rất ổn, giá bđs còn rẻ dân kéo về. Dân cư, doanh nghiệp, ... ngày càng đông. Xe hơi ngày càng rẻ, trước trung bình 1 chiếc trên đường, sau tăng dần lên 4-5 chiếc, mức ổn định sẽ là 8-10 chiếc.

Lúc đó thì để đi 50km đường trước kia 30 phút, sẽ mất trung bình 90 phút. Đó sẽ là ác mộng cho những người trung bình ngây thơ ham mua nhà ở xa (nơi làm việc) đường rộng để ở. Họ không tính được thời gian tăng lên 3 lần chỉ trong 10 năm. Tất nhiên đối với những CĐT lớn, và cả các cá nhân đầu tư nhỏ, họ đã kịp rút đi nơi khác từ lâu rồi, sau khi đã thu đủ lợi nhuận.

Đầu tư, đầu cơ mua đi bán lại thì khá tốt, còn mua để ở an cư lâu dài thì thường sẽ thất vọng sâu sắc Tất nhiên những người WFH thì ở đâu cũng được, chẳng cần thiết phải ở ven đô, vì ven đô vẫn mắc hơn rất nhiều chỗ khác.

Nhấn vào đây để mở rộng...

fitzwilliam nói:

Xu thế nhà phố chu kỳ tới sẽ là nhà trong khu đô thị hay chí ít là phân lô oto tránh vùng ven đầy đủ tiện ích, cách trung tâm 30-40p di chuyển.
Nhà nội đô vẫn là tài sản phòng thủ tốt, nên sở hữu nếu nắm tài sản lớn. Nhưng cần chọn đúng hàng còn tiềm năng tăng giá. Nhà ngõ oto ko vào được, nằm trong khu vực đã hết tiềm năng hạ tầng thì bán bớt/không mua thêm. Ngược lại nhà trong khu đô thị tốt, ngõ oto, còn tiềm năng đột phá hạ tầng trong tương lai gần vẫn giữ được.
Ví dụ căn của em trong PMH Q7 nhập 240tr/m. Giá tuy cao nhưng sắp tới khởi công nhiều hạ tầng quan trọng ở Q7: cầu đường nối sang Q1, cầu nối sang Thủ Thiêm, metro về Cần Giờ. Thì PMH chắc chắn tăng mạnh vì là khu đô thị tốt nhất SG (và VN?), đi 10-15p sang Q1 và Thủ Thiêm nơi giá nhà trong khu đô thị là 800tr-1 tỉ/m2.

Nhấn vào đây để mở rộng...

minh1707 nói:

Cụ cũng đang nói đến 1 nửa sự thật thôi Đến cái lúc mà chỗ "vùng ven" đấy nó tắc đến mức x3 thời gian di chuyển thì nó lại thành khu trung tâm mới rồi cụ, còn cần đi đâu làm nữa đâu. Khi đó "vùng ven" lại phải xa thêm nữa rồi cụ. Cái này mỗi người 1 quan điểm thôi, thị trường nó đa dạng mà cụ

Nhấn vào đây để mở rộng...