[Funland] Nhân dịp bầu cử các cấp - cùng bàn về việc bầu cử BQT nhà chung cư, các vấn đề liên quan.

Em tìm hiểu về hoạt động Quản lý vận hành nhà chung cư (không làm chuyên môn về mảng này) được mấy năm khi tham gia Ban quản trị tòa nhà. Em thấy chủ đề này đã và đang có nhiều vấn đề, mà việc giải quyết nó phải dựa trên căn cứ Luật nhà ở và thông thư 05/2024 BXD. Do em không có nhiều kinh nghiệm, em mở thớt này để xin ý kiến các cụ thảo luận thêm về thông tư 05/2024 BXD.
Vấn đề em gặp phải như sau: BQT tòa nhà em đã bầu được BQT, theo Quy chế thì Hội nghị sẽ bầu ra các thành viên BQT, các thành viên BQT sẽ bầu trưởng BQT, phó BQT. BQT (thành viên, trưởng phó ban..) sẽ được chính quyền Công nhận. Vấn đề là bác Trưởng BQT xin nghỉ, theo quy chế của nhà chung cư chỗ em phải tổ chức Hội nghị bất thường (yêu cầu tỷ lệ 50% đại diện chủ sở hữu tham dự). Em xem lại thông tư 05/2024 BXD, điểm 4, điều 26 cũng quy định phải tổ chức Hội nghị bất thường để bầu thay Trưởng BQT và cho phép Phó BQT tạm quyền (nội bộ BQT thống nhất) trong thời gian chờ kiện toàn . Việc tổ chức Hội nghị bất thường tốn kém, và không dễ gì tổ chức mà huy động đủ tối thiểu 50% đại diện Chủ sở hữu tham gia.
Thêm nữa, về mặt thực tế Hội nghị không bầu Trưởng BQT mà các thành viên BQT bầu trưởng ban, sau đó gửi công văn đề nghị chính quyền công nhận. Việc bầu bổ xung thành viên BQT - sẽ tuân theo quy chế (tức là có thể bầu bổ xung bằng việc gửi phiếu lấy ý kiến qua email.. mà không phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư). Khi kiện toàn đủ số lượng thành viên BQT/hoặc số thành viên BQT đương nhiệm vẫn đảm bảo hoạt động BQT bình thường (thiếu 1 người) thì họ vẫn có thể bầu ngay ra Trưởng BQT mới, rồi gửi ra chính quyền công nhận.
Nhìn rộng ra, cơ quan Hội đồng nhân dân cấp xã/Phường, rồi đến Quốc Hội, họ chỉ bầu đại biểu chứ không bầu "Chủ tịch và các phó chủ tịch, các ủy ban..". Nếu có thay đổi trong nhiệm kỳ, thì các đại biểu Hội đồng/Quốc hội sẽ họp và bầu người thay thế.
Vậy tại sao Thông tư 05/2024 BXD lại vẫn quy định bắt buộc phải bầu lại trưởng BQT trong trường hợp Trưởng BQT xin thôi, hoặc bị bãi nhiệm. Trong khi, thông tư này cũng không hướng dẫn việc bầu Trưởng BQT như nào. Ý kiến em. BXD nên xem lại phần này sao cho hợp lý. Vì nếu chung cư bên em mà sửa Nội quy, quy chế, cho phép BQT tự bầu trong trường hợp Trưởng BQT xin nghỉ thì trái quy định, thành ra không có hiệu lực. Còn nếu thực hiện thì nó vô lý như trên.
Vai trò trưởng BQT rất quan trọng do liên quan đến các thủ tục gửi tiền ngân hàng, ký hợp đồng bảo trì, than toán cho nhà thầu, chủ trì các công việc liên quan... Nếu tắc vị trí này, thì ảnh hưởng rất lớn.

Quyền rơm mà vạ đá đấy cụ ơi, ham hố gì

Quy định mới tại khoản 4, điều 153 Luật Nhà ở 2023:
“Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”.
Chỗ em, thu được tý tiền trông xe, sáng nộp BQT, chiều thuế đã gọi điện hỏi sao không kê khai thuế, doạ sẽ phạt trốn thuế. Hỏi sao biết? bảo các anh chị làm gì mà chúng tôi không biết. Chúng tôi có người nhà ở đó luôn ấy.

Cụ đã nhìn thông chỗ bất hợp lý của TT 05 BXD rồi thì còn gì để hỏi nữa
Bên Chung cư em khắc phục bằng cách để bác trưởng ban làm giấy ủy quyền cho 1 bác phó ban được thực hiện toàn bộ các quyền của Trưởng ban quản trị

Cảm ơn cụ, nhưng nhiều chung cư đã và sẽ mắc điểm này. Mình cũng không tham gia BQT nữa, nhưng thấy cơ quan QL nhà nước họ chưa thực tế, cũng như các BQT nhà chung cư khi gặp vướng cũng không làm đến cùng, thành ra quy định chung lại gây khó dễ. Thông tư thường hướng tới hỗ trợ cho Quản lý vận hành nhà chung cư, thì lại "bó buộc" vô lý như vậy.
Nhà chung cư nếu QLVH ổn, sống vẫn sướng hơn dưới nhà đất nhiều, đặc biệt gia đình trẻ, trung lưu.

Vấn đề BQT chung cư theo em hiểu là khá phức tạp và nhạy cảm do lquan trực tiếp đến cư dân, đại dienj cho quyền lợi hợp pháp của cư dân... nên em hạn chế bàn.

EM xin phép có đôi góp ý:

- Trc tiên là Em đề nghị cụ chủ rà soát lại chính tả.

- Sau nữa là đề nghị cụ bổ sung thêm 1 số con hình chống trôi thớt mà phù hợp với thuần phong mỹ tục.

Mrhung Nguyen nói:

Cụ đã nhìn thông chỗ bất hợp lý của TT 05 BXD rồi thì còn gì để hỏi nữa )

Nhấn vào đây để mở rộng...

Em muốn hỏi các cụ xem có phản biện gì không. Sau đó em dự định góp ý cho cơ quan QL. Nếu các cụ có những góp ý khác liên quan, dựa trên kinh nghiệm thực tế, em sẽ chắt lọc, góp ý luôn.

Kyson1 nói:

Vấn đề BQT chung cư theo em hiểu là khá phức tạp và nhạy cảm do lquan trực tiếp đến cư dân, đại dienj cho quyền lợi hợp pháp của cư dân... nên em hạn chế bàn.

EM xin phép có đôi góp ý:

- Trc tiên là Em đề nghị cụ chủ rà soát lại chính tả.

- Sau nữa là đề nghị cụ bổ sung thêm 1 số con hình chống trôi thớt mà phù hợp với thuần phong mỹ tục.

Nhấn vào đây để mở rộng...

cảm ơn cụ, lĩnh vực này thì nhiều cụ ngại bàn, rắc rối. Ngay cả em cũng ngại khi phải đọc, tìm hiểu vì còn phải đối chiếu, chắc chắn thông tin mới viết. Tránh đụng chạm. Nói trên này thì sai ở đâu các cụ bỏ quá cho.
Em tranh thủ vắn tắt như vậy, chốt lại là em chỉ xin thêm ý kiến (nếu có), vì cái Thông tư 05/2024 nó được ban hành mà ảnh hưởng nhiều nhà CC, đặc biệt là các nhà CC mới bàn giao.

Thamkhao nói:

Vậy tại sao Thông tư 05/2024 BXD lại vẫn quy định bắt buộc phải bầu lại trưởng BQT trong trường hợp Trưởng BQT xin thôi, hoặc bị bãi nhiệm. Trong khi, thông tư này cũng không hướng dẫn việc bầu Trưởng BQT như nào. Ý kiến em. BXD nên xem lại phần này sao cho hợp lý. Vì nếu chung cư bên em mà sửa Nội quy, quy chế, cho phép BQT tự bầu trong trường hợp Trưởng BQT xin nghỉ thì trái quy định, thành ra không có hiệu lực. Còn nếu thực hiện thì nó vô lý như trên.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Rất khó để mời được 50% số hộ tham gia vì vậy như chỗ em thì bầu các trưởng tầng, trưởng tầng họp thống nhất danh sách ứng cử BQT mới, em phát phiếu bầu cho từng căn hộ, phần dưới có thêm phiếu ủy quyền cho người tham gia. đến 40% số hộ ủy quyền cho trưởng tầng nên họp rất nhanh.
Sau 20 năm ở chung cư em thấy có 3 nhóm cư dân:
Nhóm 1: ủng hộ BQT
Nhóm 2: Kệ các ông bà muốn làm gì thì làm
Nhóm 3: Phản đối tất cả mọi thứ
và chung của 3 nhóm trên là nghĩ mọi người vào ban quản trị để trục lợi, nên tất cả mọi việc đều mời chào giá cạnh tranh thì sẽ hết các phản đối. vì nói thật để chi được tiền từ quỹ hiện nay quá khó

Chung cư quan trọng nhất là thu đủ, chi đúng. Hiện nay tỷ lệ chỉ cần 50% có mặt và 50% đồng ý là được nên cũng dễ hơn; nhưng cũng cần ban quản trị nhiệt tình đi vận động hoặc nhờ phường, tổ dân phố; nên thêm hình thức lấy ý kiến bằng văn bản tiện hơn --- vì ít người thích đi dự hội nghị

Rất khó để mời được 50% số hộ tham gia vì vậy như chỗ em thì bầu các trưởng tầng, trưởng tầng họp thống nhất danh sách ứng cử BQT mới, em phát phiếu bầu cho từng căn hộ, phần dưới có thêm phiếu ủy quyền cho người tham gia. đến 40% số hộ ủy quyền cho trưởng tầng nên họp rất nhanh.
Sau 20 năm ở chung cư em thấy có 3 nhóm cư dân:
Nhóm 1: ủng hộ BQT
Nhóm 2: Kệ các ông bà muốn làm gì thì làm
Nhóm 3: Phản đối tất cả mọi thứ
và chung của 3 nhóm trên là nghĩ mọi người vào ban quản trị để trục lợi, nên tất cả mọi việc đều mời chào giá cạnh tranh thì sẽ hết các phản đối. vì nói thật để chi được tiền từ quỹ hiện nay quá khó
[/QUOTE]
Nhất trí với ý kiến của cụ. Làm được như chung cư bên cụ thì rất ổn (Cư dân biết nhau, ủy quyền, có việc gì chung sẽ dễ quyết, thuận.
Với chung cư mới, nhiệm kỳ đầu phần lớn Cư dân, người tham gia BQT phần lớn vừa tìm hiểu, vừa học. Số ít người có hiểu biết thì ngại, vì mấy việc này là việc chung nhưng số ít CD quan tâm, rất dễ bực mình. Chung cư không chỉ là nơi ở tốt, mà còn là tài sản (có giá trị, sau đợt tăng giá vừa rồi). Thiết nghĩ, nhiều cụ tích lũy tiền mua được nhà rồi thì cũng nên quan tâm, góp ý trong chừng mực, để không chỉ được chất lượng cuộc sống (hiện tại) tốt, mà chất lượng tòa nhà tốt, cư dân hài hòa thì giá chuyển nhượng sẽ giữ giá hoặc tăng. Giá cho thuê cũng giữ, hoặc hút khách.
Nhiều cụ quan tâm để ý, tài sản chẳng những đc duy trì bảo vệ mà còn an toàn PCCC được nâng cao. Gì thì gì, đám cháy xảy ra mà xử lý chuyên nghiệp của đơn vị QLVH, giảm thiểu tối đa thiệt hại. thì chung cư vẫn không thiệt hại về giá bán.

Do Quy chế bầu BQT ở những nơi khác nhau thì có thể khác nhau. TH: Bầu ra BQT, và BQT tự bầu ra Trưởng Ban. TH: Chọn người có số phiếu cao nhất làm Trưởng ban. Tuy nhiên có 1 điểm chung: Trưởng BQT phải được Hội nghị Nhà chung cư thông qua. Do vậy, nếu thay thế Trưởng BQT bắt buộc phải tổ chức Hội nghị nhà CC bất thường cụ ạ.

Một bộ phận lớn cư dân ở chung cư chẳng quan tâm và rất thờ ơ với công tác quản trị, bảo trì và quản lý vận hành nhà chung cư. Nhất là số căn hộ mua đi bán lại, người mua mới chẳng quan tâm mấy đâu. Số ít thì đem lăng kính hiểu biết của mình quy chụp lên cho người khác, dẫn đến tranh cãi, thậm chí kiện tụng. Rồi lâu dần, người có tâm, có tầm cũng vơi nhiệt huyết, mọi cái bỏ ngỏ mà thêm ông qlvh đặt lợi ích của mình lên trên hết, trước hết thì...ôi thôi.

Kyson1 nói:

Vấn đề BQT chung cư theo em hiểu là khá phức tạp và nhạy cảm do lquan trực tiếp đến cư dân, đại dienj cho quyền lợi hợp pháp của cư dân... nên em hạn chế bàn.

EM xin phép có đôi góp ý:

- Trc tiên là Em đề nghị cụ chủ rà soát lại chính tả.

- Sau nữa là đề nghị cụ bổ sung thêm 1 số con hình chống trôi thớt mà phù hợp với thuần phong mỹ tục.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Đeo kính D&G có khác - soi kỹ thế

37NA nói:

Do Quy chế bầu BQT ở những nơi khác nhau thì có thể khác nhau. TH: Bầu ra BQT, và BQT tự bầu ra Trưởng Ban. TH: Chọn người có số phiếu cao nhất làm Trưởng ban. Tuy nhiên có 1 điểm chung: Trưởng BQT phải được Hội nghị Nhà chung cư thông qua. Do vậy, nếu thay thế Trưởng BQT bắt buộc phải tổ chức Hội nghị nhà CC bất thường cụ ạ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Thông tư 05/2024 BXD không quy định bầu trưởng Ban QT mà chỉ quy định bầu thành viên BQT. Thông tư này cũng hướng dẫn mô hình hoạt động của như em trích dẫn dưới đây. Theo tìm hiểu của em về Chủ tịch Hội đồng QT thì do Hội đồng quản trì bầu (luật doanh nghiệp 2020). Còn chủ tịch Hội đồng QT của hợp tác xã thì do Hội nghị thành lập hoặc Đại Hội thành viên bầu. Như vậy, việc bầu Trưởng ban BQT em thấy hai mô hình sẽ khác nhau.
Nếu theo BQT theo mô hình Công ty cổ phần, nội bộ BQT tự bầu Trưởng ban QT, không cần ra Hội nghị nhà chung cư. Còn theo mô hình Hợp tác xã thì bắt buộc phải ra Hội nghị nhà CC bất thường.

mtr0359 nói:

Một bộ phận lớn cư dân ở chung cư chẳng quan tâm và rất thờ ơ với công tác quản trị, bảo trì và quản lý vận hành nhà chung cư. Nhất là số căn hộ mua đi bán lại, người mua mới chẳng quan tâm mấy đâu. Số ít thì đem lăng kính hiểu biết của mình quy chụp lên cho người khác, dẫn đến tranh cãi, thậm chí kiện tụng. Rồi lâu dần, người có tâm, có tầm cũng vơi nhiệt huyết, mọi cái bỏ ngỏ mà thêm ông qlvh đặt lợi ích của mình lên trên hết, trước hết thì...ôi thôi.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Thực trạng nhiều chung cư đang như vậy. Ông QLVH thì tìm nhiều cách tối ưu lợi nhuận. Chung cư thiết kế để ở đến 50 năm, theo thời gian kết cấu và hệ thống kỹ thuật sẽ xuống cấp với mức độ nhanh hơn, cần chi nhiều tiền hơn để bảo trì. Nhưng mức độ quan tâm thì kém dần đi theo thời gian. Chất lượng kém, dịch vụ kém đi, khi đó càng chán hơn.
Điểm em nhận ra là nhiều người lên chung cư thời gian đầu sống rất ổn, do nhà mới, mọi thứ ổn, sạch sẽ - nhưng QLVH và bảo trì kém, khách thuê họ chán dần, họ sẽ tìm nhà mới hơn, tốt hơn. Em ở chung cư, cũng có chung cư cho thuê, nên em vẫn quan tâm (trong giới hạn, mức độ) vì nó ảnh hưởng đến tài sản và cuộc sống hàng ngày, cũng như thu nhập của GD em không chỉ trong ngắn hạn.

Chẳng có nào trong sạch cả, cố vào BQT mà bảo làm việc = cái tâm thì chỉ là câu chuyện hài.
Vấn đề là ít thì dễ được bỏ qua chứ không phải người ta không biết, đã có trường hợp đi tò rồi đấy.

Được thời gian đầu khi nhà còn mới thôi, đến lúc nó xuống cấp thì mới phát sinh phát đẻ nhiều vấn đề, BQT làm áp lực lắm, ăn đc vài 3 đồng bạc lẻ hoa hồng thì bị "Dân" nó chửi như gì ấy.

Dream 100 nói:

Đeo kính D&G có khác - soi kỹ thế

Nhấn vào đây để mở rộng...

Đấy là kính phake đấy. Chứ kính xịn như của lão gì bạn cụ hôm quá í thôi cứ gọi là hết nc chấmnnn