[Funland] Bất Động Sản Đà Nẵng Hiện Nay

[Lucky99]

Em xin điểm các dự án của Sun Group từ khi anh ấy đặt chân và chọn ĐN để đầu tư và đặt hội sở vào năm 2007:
-Bà Nà Hills :Là nơi được người Pháp khai phá xây một khu nghỉ dưỡng rất đẹp trên một ngọn núi cao của dãy TS, nhưng tuyến đi bộ cao và nguy hiểm Nhưng thời đó ít người đến . Năm 2009 Sun đã khánh thành tuyến cáp treo suối Mơ -BÀ Nà Hills và sau đó làm cây Cầu Vàng trở thành tâm điểm trên các trang báo nổi tiếng trên TG,và tổ hợp khách sạn 4 sao, khu mua sắm, giải trí Mercure Bà nà Hills ĐN thu hút một lượng khách du lich khổng lồ về đóng góp vào GDP cho ĐN.( trên núi )

-Năm 2012 ,dưới biển ại bán đảo Sơn trà Sun đã xây dựng một khu nghỉ dưỡngđẳng cấpđó là :Intercontinentol Da nang Sun Pennunsula Resort, khu này liên tiếp giữ vững ngôi vị `` khu nghỉ dưỡng sang trọng bậc nhất châuÁ `` kể từ năm 2014đến nay.ĐưaĐN lên bảnđồ du lịch siêu sang trên TG.
- Năm 2013, 2014 ra mắt khách sạn ven sông Hàn và khu nghỉ dưỡng ven biển Mỹ khê. Đó là:
+ Novotel ĐN
+Sun River Hotel
+Premier Village Da nang Resot.
-Năm 2015 :Sun Group đã bắt tay vào XD các khu đo thị đó là :
+Khu đô thị sinh thái Nam Hòa xuân
+một chuỗi liên tục các dự án mọc lên dọc bờ sông Hàn :Sun Cosmo Resdenee, Sun Olalani ĐN,,,,và đặc biệt là tại khu công viên châu Á Sun Group đã vừa khởi công dự án Da nang Downtown. ( em rất quan tâm dự án này, qua nó em mới tìm hiểu về Sun Group )
Nhìn vào sự phát triển trên của Sun thì thấy Sun đã phát triển rất đẳng cấp tại ĐN các lĩnh vực;
-Sun World (vui chơi giải trí) ở phía Tây ( khu Bà nà Hills) và trung tâm (công viên châu Á )
-Sun Hospitality (du lịch nghỉ dưỡng) trải dài từ bán đảo Sơn trà đến ven biển vag trung tâm
- Sun Property ( BĐS cao cấp ) tập trung dọc theo các bờ sông và những vị trí đắc địa .
Có thể nói Sun Group đã thống lĩnh thị trường ĐN và các công trình nêu trên đã giúp cho thành phố có vị thế tên tuổi cũng như diện mạo mới.
Các công trình trên đã chứng minh chiến lược của Sun Group : Làm đẹp những vùng đất mà Sun đã theo đuổi, nó cho phép phát triển nhanh chóng, qui mô lớn, đồng bộ và chất lương cao. Qua đó cũng thấy được tầm nhìn dài hạn, mạch lạc, tránh được sự phát triển manh mún.
Về dự án Dà nang Downtown em rất quan tâm , em sẽ có góc đánh giá riêng của em, các cụ mợ nào biết về nó có quan điểm cho em vài ý kiến để nhìn nó toàn diện hơn.

-

 

[Benjamin Franklin USA]

Bất cứ dự án BĐS nào khi đến đầu tư tại một địa phương đều mang đến những lợi ích nhất định cho địa phương đó, nên dự án Làng vân nó cũng mang lại các lơi ích như vậy. Cụ thể các lợi ích đó là:
-Nâng giá trị của thị trường nhà ở: Điều này nhận biết rõ nhất khi chủ đầu tư tung ra các sản phẩm nhà ở kém theo các tiện ích đa dạng với giá thành được thiết lập mới thì các sản phẩm nhà ở lân cận ngay lập tức thiết lập giá mới ăn theo giá của dự án kia.
-Tạo thêm việc làm:Có thể nói nếu là Vin thì là ở mức khổng lồ. Mỗi bước trong phát triển dự án bao gồm thiết kế xây dựng,tiếp thị môi giới , thẩm định, bảo hiểm... đến khi vận hành một dự án tầm cỡ như Vin thì nào là nhân viên kỹ thuật, phục vụ , bảo vệ , quản lý..nhiều lắm là người bản địa chứ ai...
-Đẩy mạnh thị trường tài chính:Các ngân hàng và tổ chức tài chính được hưởng lớn từ hoạt động tín dụng với những khoản tiền lớn và lâu dài. Món này rất hời nếu ai không đủ khả năng chi trả tiếp rơi vào nợ xấu là ông NH, TD xiết nợ với giá rẻ lắm.
-Tăng cường an ninh xã hội : các dự án này họ bảo vệ nghiêm ngặt lắm ra vào đều có bảo vệ an ninh giám sát, đặc biệt là chung cư cứ vất nhà đó mà đi vài năm cũng được.
-Đóng góp vào GDP : các khoản thuế phí khi đầu tư dự án đó, các cư dân càng đông thì các khoản tiêu dùng dịch vụ hàng hóa càng nhiều, mà các loại đó đều phải chịu thuế, Ngân sách chủ yếu thu từ các loại thuế...
- Đối với dự án của Vin Làng Vân thì nó còn có tiêu chuẩn Xanh nữa nên nó còn mang về lợi ích giảm thiểu về tác động xấu của công trình lên môi trường nên nó có đong góp vào việc giảm khí thải các bon trên toàn cầu
Từ những tác dụng trên thì Vin không làm bất lợi cho thị trường BĐS ĐN và tích lũy của thàng phố đâu cụ ạ. Mà trái lại nó đi đến đâu nơi đó chỉ có đẹp lên và giá trị lên thôi. Cụ hãy tìm hiểu các Vin Pearl của nó từ Phú Quốc, Nha trang. ,HẠ long... thì thấy giá trị của nó.Ngay cả HN bên ML ấy bây giờ chả mong nó về đầu tư cho đất nó lên bỏ xừ.
Tuy nhiên nó cũng có một số ảnh hưởng xấu nhất định em đế phân tích xong anh Sun em viết một thể vì hai anh này đếu là tay to, quan hệ dữ, lại phát triển BĐS cao cấp ở ĐN, giống nhau nên những ảnh hưởng cũng hao hao.

Vin làng Vân đem lại kỳ vọng ngược cho BĐS ĐN:
1. Vin Ocean Park 2, 3 (OCP 2, 3) quy mô 700 ha, tổng số căn 22k. HN là thủ đô của cả nước, dòng tiền mạnh, dân số chính thức 8.8tr người.
2. Vin làng Vân (VLV) quy mô 500ha, tổng số căn 4.5k BT LK, 2.1k căn NOXH. ĐN dòng tiền nội tại rất yếu, dân số 1.2tr người. Chỉ dựa vào dòng tiền từ HN/SG để đầu cơ thổi giá, tất yếu sẽ bị ảnh hưởng cực kỳ lớn.
3. Tiềm lực của BĐS HN và ĐN: Thu ngân sách nhà nước (NSNN) từ BĐS 6 tháng đầu năm 2025, của HN là 86.7k tỷ, của ĐN là 3.7k tỷ. HN gấp hơn 23 lần ĐN.

Để so sánh, số căn của OCP 2,3 chỉ gấp 5 lần Vin làng Vân. Trong khi một thị trường BĐS mạnh như HN, gấp hàng chục lần ĐN, việc hấp thụ hết 22k căn BTLK của OCP 2, 3 đã cực kỳ khó khăn, ảnh hưởng nặng nề trong thời gian dài từ 2022-cuối 2023 với BĐS HN. Và vẫn tiếp tục kéo lùi đà tăng trưởng của BĐS HN, đầu tàu lớn mạnh nhất của BĐS cả nước.

BĐS ĐN quy mô nhỏ, vốn ít, chủ yếu dựa vào dòng tiền HN/SG để tạo sóng, không thể hấp thụ và sẽ bị choáng ngợp với số lượng cực lớn, giá vốn cực lớn, giá trị sử dụng vượt trội của Vin làng Vân.
Lợi nhuận về du lịch, lĩnh vực kiếm sống chính của thành phố, sẽ chuyển về Vin làng Vân. BĐS du lịch của ĐN cũ sẽ sụt giảm mạnh cả về dòng tiền và giá trị.

Sơ bộ như trên, cùng thực tế diễn biến, có thể thấy 6 bất lợi của BĐS ĐN:

1. Mất dòng tiền đỡ/thổi giá BĐS nội đô ĐN và vùng ven mới sát nhập: Dòng tiền đầu cơ HN/SG sẽ bị hút mạnh vào Vin làng Vân, thay vì tiếp tục đẩy sóng như cũ. BĐS tại các khu vực nội đô, vùng ven mới sát nhập.. của ĐN, sẽ hụt hẫng và giảm giá.

2. Dòng tiền không phải mất tạm thời mà vĩnh viễn: một khi bị hút vào Vin làng Vân, sẽ không thể quay lại BĐS ĐN. CĐT sẽ sử dụng tiền đó, trả nợ ngân hàng hoặc phát triển dự án khác, ở tỉnh khác. Nó hoàn toàn khác với việc bán BĐS Mỹ Khê, mua BĐS Liên Chiểu: Dòng tiền đầu cơ BĐS ĐN sẽ vẫn quanh quẩn bên trong nó, đẩy và giữ giá các khu vực cho nó.

Như vậy, với việc ra hàng Vin làng Vân, BĐS ĐN sẽ bị rút củi đáy nồi.

3. Xung quanh Vin làng Vân không có BĐS liền kề (đất dân, đất dự án cũ..) nên không thể ăn theo. Các khu đất hiện hữu quá xa, sẽ không cộng hưởng được về giá.

4. Vin làng Vân là khu đô thị lớn, đẹp, đồng bộ, dịch vụ giải trí tốt, chắc chắn sẽ hút mạnh du lịch về đây. Tiềm năng du lịch của ĐN cũ sẽ bị suy giảm mạnh về tỷ lệ lấp đầy, thu nhập giảm mạnh. Tất yếu dẫn đến giá BĐS Du lịch của ĐN cũ sụt giảm.

5. ĐN sống chủ yếu dựa vào du lịch. Kinh tế Nhật, Hàn.. sụt giảm nghiêm trọng. Dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu của WB, giảm 0.4% về mức trung bình 2.3%, mức thấp nhất kể từ 2008. Du lịch sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Hiện khách Nhật, Hàn, Đài, Trung quốc.. khác hẳn thường lệ, đã vắng bóng trước tiên tại các khu vực du lịch có chi tiêu lớn như Châu Âu và Bắc Mỹ.

6. BĐS ĐN đã tăng giá quá cao. Nhiều khu vực giá tăng theo lãi ngày. 1 tháng tăng 60-75% (2-2.5%/ngày tương đương lãi suất ngày chợ đen) đặc biệt tại các vùng ven mới sát nhập.

Đầu tư vào BĐS ĐN giai đoạn này là sự mạo hiểm không cần thiết. Môi giới ĐN thổi giá khủng nhất nước, là nguyên nhân sập chính của năm 2019. Giá đã đi trước hạ tầng cả chục hoặc vài chục năm, mua là gánh lãi khủng cho đội đầu cơ thổi giá, tiềm ẩn nguy cơ giảm, sập nặng trong thời gian này.

 

[Benjamin Franklin USA]

Kết luận: Chính sự khổng lồ, đẳng cấp, giá trị lớn của Vin làng Vân đem lại sự phát triển ngược cho BĐS ĐN.
1. Giá BĐS các khu vực còn lại của ĐN sẽ sụt giảm:
- Bị giảm giá trị sử dụng do khách du lịch sẽ bị hút về Vin làng Vân. Một resort khổng lồ với tiện ích 5 sao đồng bộ. Lợi nhuận từ du lịch của ĐN cũ, các resort chất lượng thấp, khách sạn từ 1-4 sao, nhà trọ.. sụt giảm mạnh.
- Mất dòng vốn hấp thụ việc thổi giá khủng nhất nước, của đội môi giới ĐN (nguyên nhân chính của vụ sập 2019, khi kinh tế cả nước đang phát triển mạnh, nhập cư vào SG gần 1tr người trong năm này).

2. Khi lợi nhuận không được như kỳ vọng, dòng vốn HN/SG sẽ rời đi, chốt lãi và bán tháo. ĐBS ĐN càng suy giảm trong vòng tròn luẩn quẩn.

3. Lợi nhuận từ công ăn việc làm tại Vin làng Vân, chủ yếu dành cho giới cần lao, do có công việc tốt hơn, nhưng tích lũy còn lâu mới tham gia được vào việc đầu cơ nhà đất. Giới chủ khách sạn, nhà hàng: những người đầu tư BĐS chính thuộc nội lực của ĐN, bị giảm mạnh về giá vốn và dòng tiền, BĐS ĐN sẽ lại càng yếu thêm nhiều nữa trong dài hạn.

 

[sontv]

Vin làng Vân đem lại kỳ vọng ngược cho BĐS ĐN:
1. Vin Ocean Park 2, 3 (OCP 2, 3) quy mô 700 ha, tổng số căn 22k. HN là thủ đô của cả nước, dòng tiền mạnh, dân số chính thức 8.8tr người.
2. Vin làng Vân (VLV) quy mô 500ha, tổng số căn 4.5k BT LK, 2.1k căn NOXH. ĐN dòng tiền nội tại rất yếu, dân số 1.2tr người. Chỉ dựa vào dòng tiền từ HN/SG để đầu cơ thổi giá, tất yếu sẽ bị ảnh hưởng cực kỳ lớn.
3. Tiềm lực của BĐS HN và ĐN: Thu ngân sách nhà nước (NSNN) từ BĐS 6 tháng đầu năm 2025, của HN là 86.7k tỷ, của ĐN là 3.7k tỷ. HN gấp hơn 23 lần ĐN.

Để so sánh, số căn của OCP 2,3 chỉ gấp 5 lần Vin làng Vân. Trong khi một thị trường BĐS mạnh như HN, gấp hàng chục lần ĐN, việc hấp thụ hết 22k căn BTLK của OCP 2, 3 đã cực kỳ khó khăn, ảnh hưởng nặng nề trong thời gian dài từ 2022-cuối 2023 với BĐS HN. Và vẫn tiếp tục kéo lùi đà tăng trưởng của BĐS HN, đầu tàu lớn mạnh nhất của BĐS cả nước.

BĐS ĐN quy mô nhỏ, vốn ít, chủ yếu dựa vào dòng tiền HN/SG để tạo sóng, không thể hấp thụ và sẽ bị choáng ngợp với số lượng cực lớn, giá vốn cực lớn, giá trị sử dụng vượt trội của Vin làng Vân.
Lợi nhuận về du lịch, lĩnh vực kiếm sống chính của thành phố, sẽ chuyển về Vin làng Vân. BĐS du lịch của ĐN cũ sẽ sụt giảm mạnh cả về dòng tiền và giá trị.

Sơ bộ như trên, cùng thực tế diễn biến, có thể thấy 6 bất lợi của BĐS ĐN:

1. Mất dòng tiền đỡ/thổi giá BĐS nội đô ĐN và vùng ven mới sát nhập: Dòng tiền đầu cơ HN/SG sẽ bị hút mạnh vào Vin làng Vân, thay vì tiếp tục đẩy sóng như cũ. BĐS tại các khu vực nội đô, vùng ven mới sát nhập.. của ĐN, sẽ hụt hẫng và giảm giá.

2. Dòng tiền không phải mất tạm thời mà vĩnh viễn: một khi bị hút vào Vin làng Vân, sẽ không thể quay lại BĐS ĐN. CĐT sẽ sử dụng tiền đó, trả nợ ngân hàng hoặc phát triển dự án khác, ở tỉnh khác. Nó hoàn toàn khác với việc bạn bán BĐS Mỹ Khê, mua BĐS Liên Chiểu: Dòng tiền đầu cơ BĐS ĐN sẽ vẫn quanh quẩn bên trong nó, đẩy và giữ giá các khu vực cho nó.

Như vậy, với việc ra hàng Vin làng Vân, BĐS ĐN sẽ bị rút củi đáy nồi.

3. Xung quanh Vin làng Vân không có BĐS liền kề (đất dân, đất dự án cũ..) nên không thể ăn theo. Các khu đất hiện hữu quá xa, sẽ không cộng hưởng được về giá.

4. Vin làng Vân là khu đô thị lớn, đẹp, đồng bộ, dịch vụ giải trí tốt, chắc chắn sẽ hút mạnh du lịch về đây. Tiềm năng du lịch của ĐN cũ sẽ bị suy giảm mạnh về tỷ lệ lấp đầy, thu nhập giảm mạnh. Tất yếu dẫn đến giá BĐS Du lịch của ĐN cũ sụt giảm.

5. ĐN sống chủ yếu dựa vào du lịch. Kinh tế Nhật, Hàn.. sụt giảm nghiêm trọng. Dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu của WB, giảm 0.4% về mức trung bình 2.3%, mức thấp nhất kể từ 2008. Du lịch sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Hiện khách Nhật, Hàn, Đài, Trung quốc.. khác hẳn thường lệ, đã vắng bóng trước tiên tại các khu vực du lịch có chi tiêu lớn như Châu Âu và Bắc Mỹ.

6. BĐS ĐN đã tăng giá quá cao. Nhiều khu vực giá tăng theo lãi ngày. 1 tháng tăng 60-75% (2-2.5%/ngày tương đương lãi suất ngày chợ đen) đặc biệt tại các vùng ven mới sát nhập.

Đầu tư vào BĐS ĐN giai đoạn này là sự mạo hiểm không cần thiết. Môi giới ĐN thổi giá khủng nhất nước, là nguyên nhân sập chính của năm 2019. Giá đã đi trước hạ tầng cả chục hoặc vài chục năm, mua là gánh lãi khủng cho đội đầu cơ thổi giá, tiềm ẩn nguy cơ giảm, sập nặng trong thời gian này.

Đất đai bạt ngàn, các cụ HN SG vào đẩy giá kinh quá.

 

[Benjamin Franklin USA]

Đất đai bạt ngàn, các cụ HN SG vào đẩy giá kinh quá.

Không phải tay to, có tầm nhìn thì đội HN/SG chỉ chạy theo sóng cụ ạ. Đẩy giá là đội cò địa phương: ôm, lướt cọc, thổi giá.
ĐN mạnh nhất nước khoản này

 

[zxxz0x0]

Với e Đà Nẽng vẫn thơm như múi mít. Phân lô trung tâm Sơn Trà Hải Châu vẫn chỉ 100-120 so với HN toàn 400-500. Chi phí sinh hoạt mềm + môi trường sống toẹt vời. Trong các thành phố biển ĐN làm second home vẫn yên tâm nhất. Tốc độ đô thị hóa nhanh và trải rộng, nhiều định hướng kinh tế như tài chính, vận tải phát triển bên cạnh du lịch tạo điều kiện thu hút nhân lực chất lượng cao, giúp ĐN thoát khỏi cái bóng thu nhập thấp. Dù cách 800km e vẫn chọn ĐN chứ k phải nơi khác vì thấy giá vẫn "mềm" so với kì vọng tương lai

 

[Milano2011]

Kết luận: Chính sự khổng lồ, đẳng cấp, giá trị lớn của Vin làng Vân đem lại sự phát triển ngược cho BĐS ĐN.
1. Giá BĐS các khu vực còn lại của ĐN sẽ sụt giảm:
- Bị giảm giá trị sử dụng do khách du lịch sẽ bị hút về Vin làng Vân. Một resort khổng lồ với tiện ích 5 sao đồng bộ. Lợi nhuận từ du lịch của ĐN cũ, các resort chất lượng thấp, khách sạn từ 1-4 sao, nhà trọ.. sụt giảm mạnh.
- Mất dòng vốn hấp thụ việc thổi giá khủng nhất nước, của đội môi giới ĐN (nguyên nhân chính của vụ sập 2019, khi kinh tế cả nước đang phát triển mạnh, nhập cư vào SG gần 1tr người trong năm này).

2. Khi lợi nhuận không được như kỳ vọng, dòng vốn HN/SG sẽ rời đi, chốt lãi và bán tháo. ĐBS càng suy giảm trong vòng tròn luẩn quẩn.

3. Lợi nhuận từ công ăn việc làm tại Vin làng Vân, chủ yếu dành cho giới cần lao, do có công việc tốt hơn, nhưng tích lũy còn lâu mới tham gia được vào việc đầu cơ nhà đất. Giới chủ khách sạn, nhà hàng: những người đầu tư BĐS chính thuộc nội lực của ĐN, bị giảm mạnh về giá vốn và dòng tiền, BĐS ĐN sẽ lại càng yếu thêm nhiều nữa trong dài hạn.

Nếu theo phân tích của cụ thì sau khi Thanh Hóa có FLC Sầm Sơn, Nha Trang có Vinpearl Hòn Tre... thì các khách sạn của các tỉnh này bị hút hết khách?
Ngược lại, sau khi có các ông lớn đổ bộ, du lịch các tỉnh trên được nâng thêm tầm cao mới, hút thêm được nhiều phân khúc khách hàng cao cấp.
Cái thiếu của ĐN hiện nay chính là khu nghỉ dưỡng biển cao cấp như Vin Làng Vân cho phân khúc cao cấp, trước đây em cũng chỉ đi Sầm Sơn khi có FLC, Phú Quốc & Nha Trang khi có Vin.

 

[Benjamin Franklin USA]

Với e Đà Nẽng vẫn thơm như múi mít. Phân lô trung tâm Sơn Trà Hải Châu vẫn chỉ 100-120 so với HN toàn 400-500. Chi phí sinh hoạt mềm + môi trường sống toẹt vời. Trong các thành phố biển ĐN làm second home vẫn yên tâm nhất. Tốc độ đô thị hóa nhanh và trải rộng, nhiều định hướng kinh tế như tài chính, vận tải phát triển bên cạnh du lịch tạo điều kiện thu hút nhân lực chất lượng cao, giúp ĐN thoát khỏi cái bóng thu nhập thấp. Dù cách 800km e vẫn chọn ĐN chứ k phải nơi khác vì thấy giá vẫn "mềm" so với kì vọng tương lai

Mỗi vùng đất có một đặc thù riêng. Không thể so ĐN với HN/SG, lại càng không thể so với khu vực BĐS HN/SG có giá 400-500tr.
Bạn cần đi và xem các khu vực đó của HN/SG đang phát triển như thế nào, thu nhập của người dân khu vực đó gấp bao nhiêu lần ĐN.

ĐN chi phí rẻ, do thu nhập thấp mà thôi. Cải thiện điều này là rất khó khăn. HN/SG toàn các Tổng công ty lớn, đầu tàu phát triển kinh tế cả nước, cơ quan đầu não trung tâm kinh tế chính trị văn hóa của cả nước. Quy mô kinh tế thu nhập mạnh hơn các tỉnh lẻ hàng chục, hàng trăm lần. BĐS của nó đắt là đương nhiên.
Như em đã chia sẻ, về khu thu nhập thấp (ĐN) thì với người dân, cơ hội tiết kiệm là không còn nữa.
Thay vì thế, cứ ở HN/SG tích cóp sẽ mua được BĐS khủng ở ĐN. Thực ra nó sẽ mãi rẻ thôi, theo giá trị thực của BĐS ĐN.

Nhìn rộng ra trên thế giới, cũng chỉ như vậy.

 

[Benjamin Franklin USA]

Nếu theo phân tích của cụ thì sau khi Thanh Hóa có FLC Sầm Sơn, Nha Trang có Vinpearl Hòn Tre... thì các khách sạn của các tỉnh này bị hút hết khách?
Ngược lại, sau khi có các ông lớn đổ bộ, du lịch các tỉnh trên được nâng thêm tầm cao mới, hút thêm được nhiều phân khúc khách hàng cao cấp.
Cái thiếu của ĐN hiện nay chính là khu nghỉ dưỡng biển cao cấp như Vin Làng Vân cho phân khúc cao cấp, trước đây em cũng chỉ đi Sầm Sơn khi có FLC, Phú Quốc & Nha Trang khi có Vin.

Đương nhiên rồi cụ, thị trường chỉ có thế, bị cạnh tranh bởi hàng khủng, chuyên nghiệp thì nhỏ lẻ yếu kém bị ảnh hưởng mạnh là chắc.

 

[Milano2011]

Đương nhiên rồi cụ, thị trường chỉ có thế, bị cạnh tranh bởi hàng khủng, chuyên nghiệp thì nhỏ lẻ yếu kém bị ảnh hưởng mạnh là chắc.

Sầm Sơn, Nha Trang nhỏ lẻ vẫn sống tốt, thậm chí còn tăng mạnh cụ nhé, vì nó dành cho phân khúc bình dân.

 

[zxxz0x0]

Mỗi vùng đất có một đặc thù riêng. Không thể so ĐN với HN/SG, lại càng không thể so với khu vực BĐS HN/SG có giá 400-500tr.
Bạn cần đi và xem các khu vực đó của HN/SG đang phát triển như thế nào, thu nhập của người dân khu vực đó gấp bao nhiêu lần ĐN.

ĐN chi phí rẻ, do thu nhập thấp mà thôi. Cải thiện điều này là rất khó khăn. HN/SG toàn các Tổng công ty lớn, đầu tàu phát triển kinh tế cả nước, cơ quan đầu não trung tâm kinh tế chính trị văn hóa của cả nước. Quy mô kinh tế thu nhập mạnh hơn các tỉnh lẻ hàng chục, hàng trăm lần. BĐS của nó đắt là đương nhiên.
Như em đã chia sẻ, về khu thu nhập thấp (ĐN) thì với người dân, cơ hội tiết kiệm là không còn nữa.
Thay vì thế, cứ ở HN/SG tích cóp sẽ mua được BĐS khủng ở ĐN. Thực ra nó sẽ mãi rẻ thôi, theo giá trị thực của BĐS ĐN.

Nhìn rộng ra trên thế giới, cũng chỉ như vậy.

Thế cụ nghĩ dân HN đi la

Mỗi vùng đất có một đặc thù riêng. Không thể so ĐN với HN/SG, lại càng không thể so với khu vực BĐS HN/SG có giá 400-500tr.
Bạn cần đi và xem các khu vực đó của HN/SG đang phát triển như thế nào, thu nhập của người dân khu vực đó gấp bao nhiêu lần ĐN.

ĐN chi phí rẻ, do thu nhập thấp mà thôi. Cải thiện điều này là rất khó khăn. HN/SG toàn các Tổng công ty lớn, đầu tàu phát triển kinh tế cả nước, cơ quan đầu não trung tâm kinh tế chính trị văn hóa của cả nước. Quy mô kinh tế thu nhập mạnh hơn các tỉnh lẻ hàng chục, hàng trăm lần. BĐS của nó đắt là đương nhiên.
Như em đã chia sẻ, về khu thu nhập thấp (ĐN) thì với người dân, cơ hội tiết kiệm là không còn nữa.
Thay vì thế, cứ ở HN/SG tích cóp sẽ mua được BĐS khủng ở ĐN. Thực ra nó sẽ mãi rẻ thôi, theo giá trị thực của BĐS ĐN.

Nhìn rộng ra trên thế giới, cũng chỉ như vậy.

Lấy lý do thu nhập nó xa vời lắm cụ ơi. So toàn so mức lương cơ bản với cái nhà. Chả thấy so mức lương cơ bản HN với. SG bao giờ mua được nhà. mà cứ nói đến ĐN là so lương 5-7tr rồi kêu giá nhà đắt chắc lương cơ bản HN SG cao hơn nhiều lắm ấy. So lương cơ bản thì làm công nhân ở quê 7 8tr ăn còn chả đủ mua nhà 1-2 tỉ ở quê chứ nói gì nhà thành phố. So là so giá nhà hiện tại và tiềm năng phát triển ở tương lai. ĐN giờ mới đang cố gắng thu hút nhân lực ít nhất là quanh vùng miền trung nên tiềm năng nó mới là ở điểm bắt đầu. Vậy mới có chuyện giá bằng 1/5 cùng khu vực trung tâm. Chứ nó đông dân sẵn, là trung tâm kinh tế sẵn thì giá nhà HN với SG là tuổi tôm vì nó còn có sông và biển

 

[sontv]

Không phải tay to, có tầm nhìn thì đội HN/SG chỉ chạy theo sóng cụ ạ. Đẩy giá là đội cò địa phương: ôm, lướt cọc, thổi giá.
ĐN mạnh nhất nước khoản này

Mình thấy toàn đội tay to từ phía bắc vào thu gôm đẩy giá. Đội cò vạc chỉ ăn theo kê giá và thừa gió bẻ măng. Không có khách và các tay to thủ đô thì đừng mơ. Việc sốt theo đợt đủ thấy nội lực người cần sử dụng thực tế không cao. Mọi biến động giá đều đến từ bên ngoài. Khi dòng tiền bên ngoài yếu thì tự xẹp thôi. Dĩ nhiên không về mức thấp như lúc khủng hoảng nhưng ai đu đỉnh phải chờ khá lâu mới đến nhịp mới.

 

[Mt6366]

Nếu theo phân tích của cụ thì sau khi Thanh Hóa có FLC Sầm Sơn, Nha Trang có Vinpearl Hòn Tre... thì các khách sạn của các tỉnh này bị hút hết khách?
Ngược lại, sau khi có các ông lớn đổ bộ, du lịch các tỉnh trên được nâng thêm tầm cao mới, hút thêm được nhiều phân khúc khách hàng cao cấp.
Cái thiếu của ĐN hiện nay chính là khu nghỉ dưỡng biển cao cấp như Vin Làng Vân cho phân khúc cao cấp, trước đây em cũng chỉ đi Sầm Sơn khi có FLC, Phú Quốc & Nha Trang khi có Vin.

Khác em ko bàn, chứ Vin nghỉ dưỡng thì đâu gắn mác cao cấp dc (ko chê Vin, ý là đây ko phải định hướng của Vin). Sun còn đẹp hơn, chưa kể con đường ven biển tỷ đô của ĐN hội tụ ko biết bao nhiều resort với các nhà quản lý KS hàng đầu thế giới.

Về "sóng", nhìn thực tế thấy rõ hiện tượng đẩy giá (ai đẩy đẩy ntn thì là các suy đoán, ko khẳng định dc nên e ko bàn làm gì, chỉ bàn thực tế). Đã gọi là đẩy giá thì nó sẽ có nhịp cuối, nhưng chả ai đoán dc đâu là cuối (đoán dc chắc giàu lắm). Bởi vậy ai tin tưởng tiềm năng Bds ĐN mà muốn mua lúc này thì mà muốn an toàn thì nên chọn Bds có giá trị sử dụng khai thác - tất nhiên phải cân nhắc điểm mua phù hợp. Chứ lướt sóng thì chắc là giờ sẽ khó chơi rồi.

 

[Milano2011]

Khác em ko bàn, chứ Vin nghỉ dưỡng thì đâu gắn mác cao cấp dc (ko chê Vin, ý là đây ko phải định hướng của Vin). Sun còn đẹp hơn, chưa kể con đường ven biển tỷ đô của ĐN hội tụ ko biết bao nhiều resort với các nhà quản lý KS hàng đầu thế giới.

Khu nghỉ dưỡng Vin đi với quần thể khu vui chơi Vinwonder, nhà em có trẻ con nên nếu khách sạn xịn mà ko có quần thể vui chơi tầm cỡ là em ko đi, chính vì vậy Quy Nhơn, Phú Yên, Phan Thiết.. nhà em chưa đi.

 

[Mt6366]

Em post cái hình sưa tầm (Bò và Gấu) cho thớt xôm hơn.

 

[Benjamin Franklin USA]

Thế cụ nghĩ dân HN đi la

Lấy lý do thu nhập nó xa vời lắm cụ ơi. So toàn so mức lương cơ bản với cái nhà. Chả thấy so mức lương cơ bản HN với. SG bao giờ mua được nhà. mà cứ nói đến ĐN là so lương 5-7tr rồi kêu giá nhà đắt chắc lương cơ bản HN SG cao hơn nhiều lắm ấy. So lương cơ bản thì làm công nhân ở quê 7 8tr ăn còn chả đủ mua nhà 1-2 tỉ ở quê chứ nói gì nhà thành phố. So là so giá nhà hiện tại và tiềm năng phát triển ở tương lai. ĐN giờ mới đang cố gắng thu hút nhân lực ít nhất là quanh vùng miền trung nên tiềm năng nó mới là ở điểm bắt đầu. Vậy mới có chuyện giá bằng 1/5 cùng khu vực trung tâm. Chứ nó đông dân sẵn, là trung tâm kinh tế sẵn thì giá nhà HN với SG là tuổi tôm vì nó còn có sông và biển

BĐS HN/SG max giá, tiền tỷ/m2 cả rồi. 1-2 tỷ là bình thường. Đất max giá ĐN chỉ bằng đất đại trà chiếm số lượng lớn nội đô HN/SG.
Vậy tại sao phải đầu tư đất vài chục tr/m2 ở ĐN, khi mà cùng tầm tiền, khả năng lên max biên độ BĐS HN/SG lớn hơn nhiều, do quy chiếu vào vùng max giá 1-2 tỷ của các thành phố đó.

Giả sử trong 10 năm, ĐN vài vị trí đắc địa lên được quanh 300tr/m2, số lượng cực kỳ ít. Còn BĐS HN/SG 300tr/m2 nó nhan nhản ấy, gọi là hàng cỏ cũng được, chứ đâu phải hoàng tử công chúa mới có giá đó như ĐN.
Vậy nếu đầu tư BĐS HN/SG, cơ hội đạt giá đó xác suất cao hơn hẳn, lợi nhuận về lâu dài cũng sẽ cao hơn hẳn.

Còn theo em, ĐN dù phát triển lên cỡ nào, cũng chỉ cùng lắm xứng đáng là trung tâm miền Trung nhỏ hẹp, dân số ít, cát trắng trải dài, oằn mình vì gió Lào mưa bão lớn nhất cả nước (số liệu tổng hợp 70 năm, số cơn bão qua ĐN lớn nhất cả nước). Tích lũy kém, dân nghèo chiếm phần lớn. Sao có thể so sánh với trung tâm của 2 thúng thóc HN và SG, của văn minh đồng bằng sông Hồng, sông Cửu Long.
Nên nhìn nhận, đánh giá nó phải có cơ sở. Cụ coi sông biển của ĐN nghèo khó đã bao năm, để nói HN/SG phồn hoa đã bao đời, là tuổi tôm. Thì em thấy, là chưa phù hợp rồi. Cụ ôm nhiều BĐS ĐN quá mà lo ngại gì chăng

 

[Benjamin Franklin USA]

Khác em ko bàn, chứ Vin nghỉ dưỡng thì đâu gắn mác cao cấp dc (ko chê Vin, ý là đây ko phải định hướng của Vin). Sun còn đẹp hơn, chưa kể con đường ven biển tỷ đô của ĐN hội tụ ko biết bao nhiều resort với các nhà quản lý KS hàng đầu thế giới.

Về "sóng", nhìn thực tế thấy rõ hiện tượng đẩy giá (ai đẩy đẩy ntn thì là các suy đoán, ko khẳng định dc nên e ko bàn làm gì, chỉ bàn thực tế). Đã gọi là đẩy giá thì nó sẽ có nhịp cuối, nhưng chả ai đoán dc đâu là cuối (đoán dc chắc giàu lắm). Bởi vậy ai tin tưởng tiềm năng Bds ĐN mà muốn mua lúc này thì mà muốn an toàn thì nên chọn Bds có giá trị sử dụng khai thác - tất nhiên phải cân nhắc điểm mua phù hợp. Chứ lướt sóng thì chắc là giờ sẽ khó chơi rồi.

Càng nhiều khu du lịch đẹp hơn nữa, gắn mác 5-6 sao hơn nữa. Thì sẽ xảy ra tình trạng: 5-6 sao cướp khách của 3-4 sao, cứ thế mà đến nhà trọ cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.
Vậy thì, BĐS Du lịch của ĐN hiện trong tay những người đầu tư BĐS đại diện cho nội lực của ĐN, chủ yếu là các nhà hàng, khách sạn 1-3 sao hoặc nhà trọ, sẽ đứng trước nguy cơ giảm mạnh giá vốn và dòng tiền.

Ngày suy tàn sẽ đến sớm. Cần thì các cụ nhìn sang đảo Phú Quốc sẽ rõ

 

[Benjamin Franklin USA]

"Sao" nó là chuẩn quốc tế chứ chẳng phải do CĐT nào, Vin hay Sun các cụ ơi

 

[Benjamin Franklin USA]

Khu nghỉ dưỡng Vin đi với quần thể khu vui chơi Vinwonder, nhà em có trẻ con nên nếu khách sạn xịn mà ko có quần thể vui chơi tầm cỡ là em ko đi, chính vì vậy Quy Nhơn, Phú Yên, Phan Thiết.. nhà em chưa đi.

Em cùng quan điểm với cụ, ví dụ đi Nha Trang, nhà em đa phần vào Vin ở. Đầy đủ và khép kín. Dành thời gian ngắm phố phường chỉ 1 ngày, để xem họ ăn ở sinh hoạt ra sao thôi, hoặc mua quà mang về.
Còn các khách sạn nhỏ, ít sao, không đủ chuẩn thì gần như không bao giờ ở cả.

 

[Benjamin Franklin USA]

Mình thấy toàn đội tay to từ phía bắc vào thu gôm đẩy giá. Đội cò vạc chỉ ăn theo kê giá và thừa gió bẻ măng. Không có khách và các tay to thủ đô thì đừng mơ. Việc sốt theo đợt đủ thấy nội lực người cần sử dụng thực tế không cao. Mọi biến động giá đều đến từ bên ngoài. Khi dòng tiền bên ngoài yếu thì tự xẹp thôi. Dĩ nhiên không về mức thấp như lúc khủng hoảng nhưng ai đu đỉnh phải chờ khá lâu mới đến nhịp mới.

Chuẩn cụ, 2019 sập nặng hơn nửa thập kỷ sau mới về bờ. Nguyên nhân sập không có lý do nào hết về tình hình kinh tế chính trị dịch bệnh.., mà do cò ĐN là siêu đẳng nhất nước, trong chiêu thức ôm hàng, lướt cọc, thổi giá đến mức vỡ bong bóng.

HN/SG, đặc biệt là HN thì cực an toàn. Nó chỉ sập nặng khi vĩ mô bảo chết (2011), hay dịch bệnh (2020) là duy nhất 2 lần đã xảy ra. Lúc đó thì BĐS cả nước hay toàn cầu đều sập hết.
Nó có tính an toàn, bền vững, tăng giá tốt nhất, xác suất nhận thành quả cao nhất, không giống như BĐS tỉnh (đặc biệt là ĐN).