[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Lãi suất theo em không đáng ngại khi cuối năm nay Fed hạ ls khoảng 3 lần. Sang năm thống đốc mới Trump đưa lên sẽ có xu hướng nới lỏng hơn nữa. Cùng với mệnh lệnh tăng trưởng. Việc SBV tăng ls khó xảy ra.
Thứ em lưu tâm hơn là các khoản vay 2024-2025 hết ưu đãi ls vào 2026-2027 và nguồn cung khủng bố ra thị trường cùng thời điểm.

Hết ưu đãi mà LS vẫn thấp thì đảo nợ thôi cụ ạ, vấn đề là nguồn cung BĐS đang tăng nhiều, cái này sẽ không làm giá tăng nữa dù LS có thấp. Em dự kiến 2027 thì giá BĐS Hà Nội có thể dừng tăng.

 

[hoang-tle]

Hết ưu đãi mà LS vẫn thấp thì đảo nợ thôi cụ ạ, vấn đề là nguồn cung BĐS đang tăng nhiều, cái này sẽ không làm giá tăng nữa dù LS có thấp. Em dự kiến 2027 thì giá BĐS Hà Nội có thể dừng tăng.

Cụ đã xét yếu tố cung tiền vào chưa?

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

Cụ đã xét yếu tố cung tiền vào chưa?

cung tiền vào e nghĩ nó phụ thuộc vào lãi suất đó ạ, cung BĐS rất nhiều mà cung tiền nhiều thì e nghĩ giá nó đi ngang, còn LS cho vay mà nhảy lên 10% cái thì giá đi xuống ngay.

 

[phunv74]

cung tiền vào e nghĩ nó phụ thuộc vào lãi suất đó ạ, cung BĐS rất nhiều mà cung tiền nhiều thì e nghĩ giá nó đi ngang, còn LS cho vay mà nhảy lên 10% cái thì giá đi xuống ngay.

ngay cả bây h
tính thanh khoản đã rất khó khăn rồi cụ
tăng ls lên 10% thì vừa mất thanh khoản vừa giảm giá

 

[Tú Nguyễn Kiều Thanh]

ngay cả bây h
tính thanh khoản đã rất khó khăn rồi cụ
tăng ls lên 10% thì vừa mất thanh khoản vừa giảm giá

Trừ các sản phẩm to tiền, CC > 10 tỏi và LK BT ra thì mấy hàng bình dân thanh khoản vẫn oki ạ. Chỗ em chung cư bình dân rao bán cái mà 1 ngày cả chục khách đến xem, chủ thì lưỡng lự ko bán vì sợ hớ.

 

[hoang-tle]

cung tiền vào e nghĩ nó phụ thuộc vào lãi suất đó ạ, cung BĐS rất nhiều mà cung tiền nhiều thì e nghĩ giá nó đi ngang, còn LS cho vay mà nhảy lên 10% cái thì giá đi xuống ngay.

Giờ ls tăng lên là nhiều vấn đề lắm ạ. Trong khi CP vừa tổng động viên xây dựng hạ tầng. Đa phần vốn đều là vay

 

[unifo]

Mời cc cao niên xơi tiếp, tôi tạm ngồi nhìn

 

[Gà lắm cơ]

quan trọng là cái ... dấu hiệu cụ ạ mặc dù trước đó đã đoán sẽ tăng để kiềm tỉ giá. Và 2026 khi hàng loạt lãi vay ân hạn hết thời gian thì lúc đó LS như thế nào?

Thị trường sẽ phải có nhịp điều chỉnh chứ không tăng mãi được và lãi ngân hàng tăng là một yếu tố giúp thị trường điều chỉnh, em nghĩ vậy.

Hàng càng nặng yếu tố đầu cơ càng dễ đi bụi đời. Hàng bán được cho người thực ở thì không đi bụi đời đâu, rung lắc rồi lâu dài cũng tăng tiếp thôi chứ giá đất cỡ này, thuế cao cỡ này, chi phí xây dựng cũng cao cỡ này thì hàng mới ra sẽ không bao giờ rẻ được như xưa. Rẻ là lỗ, khỏi làm. Mà không làm tiếp thì lại bo cung. Ngắn hạn nếu lãi tăng mạnh thì các đồng chí dùng đòn bẩy cao mà không có lực để gồng sẽ phải ném hàng và lúc ấy thì giá sẽ rơi. Rơi mạnh đến đâu còn tuỳ lãi cao đến đâu, thanh khoản khu vực ấy kém đến đâu. Tuy nhiên trung và dài hạn thì sẽ không thể có nguồn cung mới ra với giá rẻ khi tất cả các yếu tố đầu vào tạo nên một sản phẩm bds hoàn chỉnh đều tăng cao.

Tóm lại tầm này em nghĩ nên tránh hàng thuần đầu cơ, hạ đòn bẩy xuống để đừng gục ngã trước cửa thiên đường. Trồng cái cây rồi lại chết đói trước khi quả chín thì đau lắm. Còn tiền thịt muốn mua tránh bão thì có gì phải xoắn đâu, nhất là mua hàng có thể bán lại cho người thực ở, lúc nào muốn chẳng ra hàng được.

 

[Long1188]

Thị trường sẽ phải có nhịp điều chỉnh chứ không tăng mãi được và lãi ngân hàng tăng là một yếu tố giúp thị trường điều chỉnh, em nghĩ vậy.

Hàng càng nặng yếu tố đầu cơ càng dễ đi bụi đời. Hàng bán được cho người thực ở thì không đi bụi đời đâu, rung lắc rồi lâu dài cũng tăng tiếp thôi chứ giá đất cỡ này, thuế cao cỡ này, chi phí xây dựng cũng cao cỡ này thì hàng mới ra sẽ không bao giờ rẻ được như xưa. Rẻ là lỗ, khỏi làm. Mà không làm tiếp thì lại bo cung. Ngắn hạn nếu lãi tăng mạnh thì các đồng chí dùng đòn bẩy cao mà không có lực để gồng sẽ phải ném hàng và lúc ấy thì giá sẽ rơi. Rơi mạnh đến đâu còn tuỳ lãi cao đến đâu, thanh khoản khu vực ấy kém đến đâu. Tuy nhiên trung và dài hạn thì sẽ không thể có nguồn cung mới ra với giá rẻ khi tất cả các yếu tố đầu vào tạo nên một sản phẩm bds hoàn chỉnh đều tăng cao.

Tóm lại tầm này em nghĩ nên tránh hàng thuần đầu cơ, hạ đòn bẩy xuống để đừng gục ngã trước cửa thiên đường. Trồng cái cây rồi lại chết đói trước khi quả chín thì đau lắm. Còn tiền thịt muốn mua tránh bão thì có gì phải xoắn đâu, nhất là mua hàng có thể bán lại cho người thực ở, lúc nào muốn chẳng ra hàng được.

Giá chung cư vùng ven mà 90-100tr/m2 thì theo cụ có hợp lý?, chả ai mong giá rẻ như xưa nhưng tăng gấp đôi trong vòng 1 năm thì chả có cái chi phí nào tăng đến mức đấy cả. Nhà bạn em mới xây, chi phí nói là tăng nhưng cũng chưa đến 20% so với lúc các cụ nhà em xây cách đây 2 năm, chủ đầu tư xây khu đô thị lớn thì mức tăng tính ra còn ít nữa, nhưng giá thỉ nhảy vọt 100% thì chả mang tính đầu cơ nặng.

 

[Gà lắm cơ]

Giá chung cư vùng ven mà 90-100tr/m2 thì theo cụ có hợp lý?, chả ai mong giá rẻ như xưa nhưng tăng gấp đôi trong vòng 1 năm thì chả có cái chi phí nào tăng đến mức đấy cả. Nhà bạn em mới xây, chi phí nói là tăng nhưng cũng chưa đến 20% so với lúc các cụ nhà em xây cách đây 2 năm, chủ đầu tư xây khu đô thị lớn thì mức tăng tính ra còn ít nữa, nhưng giá thỉ nhảy vọt 100% thì chả mang tính đầu cơ nặng.

Em nói chi phí tăng là trong trung và dài hạn nên không thể có hàng rẻ như trước sóng 2024 này, nói thế cho cụ thể.

Cụ không thể suy luận kiểu giá tăng gấp đôi trong 1 năm dù chi phí tăng chưa đến 20% là phi lý được. Suy luận kiểu ấy nó rất phi thị trường. Em là người bán, em sẽ muốn bán giá cao nhất người mua có thể trả chứ tội éo gì chi phí tăng 20% chỉ tăng giá 20%. Giá được quyết định bởi cung cầu. Nguồn cầu 2023 siêu ít nên sẽ rất dễ vì thiếu hàng mà tranh nhau. Nếu lắm cụ muốn mua em dễ dàng tăng giá. Làm ra với giá vốn 3 đồng thay vì bán 4 đồng em để luôn 6 đồng cũng tranh nhau mua thì ok chỉ ngay mai thôi bảng giá mới sẽ là 7 đồng nhé. Kể cả chi phí không tăng xu nào, nhưng đúng cái lúc ấy, ít thằng có hàng lắm kẻ muốn mua và có thể mua, thì lý do gì bán rẻ? Đến các cụ bán cái cc mà đúng lúc sốt, giá tăng theo tuần các cụ còn nhìn nhau hét giá, khách cọc rồi còn có thể quay xe không bán nữa chờ tăng tiếp nữa là cdt. Lúc các cụ bán được cao có bao giờ tự hỏi sao mình lại bán đắt thế nhỉ trong khi chi phí có tăng x2 đâu phải không? Các cụ sẽ không bán 3 tỷ 9 một cái nhà mà hàng xóm bán cái tương tự 4 tỷ chứ đâu phải vì mua vào 2 tỷ mà thấy 2 tỷ rưỡi đã có lãi để cho bay rồi.

Cái người ta lo ngại là nguồn cung khổng lồ trong năm 2025 và cả 2026 nữa. Người ta sợ nguồn cung đó sẽ làm giá sập nặng. Ví dụ trong năm 2026 chi phí xây lên 1 cái chung cư cao hơn 2025 20% mà dư cung, các cụ không tranh nhau nữa, họ cũng không bán đắt lên được. 2025 có thể vốn 3 đồng bán 6 đồng thì 2026 vốn 3.6 đồng vẫn bán 6 thôi, thị trường xấu thì 5 cũng bán 4 có khi cũng tặc lưỡi cho bay mà xấu đến tàn canh gió lạnh thì kể cả là bán lỗ cũng bán để còn trả lãi ngân hàng chứ không đi cãi nhau với khách hàng rằng giá vốn đắt hơn phải bán đắt hơn đâu. Chúng tôi không muốn mua cao nữa mà ông không chịu bán rẻ thì cứ việc ôm, ai quan tâm ông lỗ ra sao. Nhưng về lâu về dài, thuế tăng, chi phí xd tăng, chi phí gpmb tăng thì hàng mới ra sẽ phải có giá vốn cao hơn xưa nhiều. Nếu thị trường không hấp thụ được giá cao thì họ sẽ không làm tiếp. Không ai thích làm lỗ cả. Không làm tiếp đến lúc sẽ hết dư cung, thì lại cảnh tranh nhau mua thôi. Thế thì hàng mới ra, lại phải cao mới bán.

À nếu giá tăng nhanh cụ nghĩ là đầu cơ thì khi giá sập, người mua vẫn có thể một lượng lớn là dân đầu cơ đấy, hội còn tiền thịt đi nhặt xác nhiều mà. Thị trường lúc nào cũng sẽ có đầu cơ thôi, và tuỳ loại hàng mà nó ít hay nhiều chứ không hẳn là tuỳ thị trường đâu cụ. Đất nền phân lô xa xôi cách trở luôn có tỷ lệ đầu cơ cao bất luận thị trường tăng hay giảm và cc nội thành thì lúc nào cũng đa số là dân mua ở, hoặc sau này cho con cái ở, không phải đầu cơ.

 

[NamMoi2000]

Thị trường sẽ phải có nhịp điều chỉnh chứ không tăng mãi được và lãi ngân hàng tăng là một yếu tố giúp thị trường điều chỉnh, em nghĩ vậy.

Hàng càng nặng yếu tố đầu cơ càng dễ đi bụi đời. Hàng bán được cho người thực ở thì không đi bụi đời đâu, rung lắc rồi lâu dài cũng tăng tiếp thôi chứ giá đất cỡ này, thuế cao cỡ này, chi phí xây dựng cũng cao cỡ này thì hàng mới ra sẽ không bao giờ rẻ được như xưa. Rẻ là lỗ, khỏi làm. Mà không làm tiếp thì lại bo cung. Ngắn hạn nếu lãi tăng mạnh thì các đồng chí dùng đòn bẩy cao mà không có lực để gồng sẽ phải ném hàng và lúc ấy thì giá sẽ rơi. Rơi mạnh đến đâu còn tuỳ lãi cao đến đâu, thanh khoản khu vực ấy kém đến đâu. Tuy nhiên trung và dài hạn thì sẽ không thể có nguồn cung mới ra với giá rẻ khi tất cả các yếu tố đầu vào tạo nên một sản phẩm bds hoàn chỉnh đều tăng cao.

Tóm lại tầm này em nghĩ nên tránh hàng thuần đầu cơ, hạ đòn bẩy xuống để đừng gục ngã trước cửa thiên đường. Trồng cái cây rồi lại chết đói trước khi quả chín thì đau lắm. Còn tiền thịt muốn mua tránh bão thì có gì phải xoắn đâu, nhất là mua hàng có thể bán lại cho người thực ở, lúc nào muốn chẳng ra hàng được.

Cứ chỉ tiêu GDP 10% trở lên thì cung giời BĐS nó vẫn tăng. Đừng lo

 

[CRV-2015]

Nói các cụ chắc chẳng tin đâu : mấy căn CC trong vđ3 cho thuê hồi đầu năm định bán đi 1 căn vì thấy giá tăng khá rồi ( e đòi 95tr/m2) nhưng bị chê ngáo nên đành để cho thuê tiếp. Vậy mà mấy hôm nay mg gọi suốt nói có khách tìm có bán 122tr ko ? Vãi thật chắc sắp đổi tiền à ?

 

[DreamToCRV]

Lãi suất theo em không đáng ngại khi cuối năm nay Fed hạ ls khoảng 3 lần. Sang năm thống đốc mới Trump đưa lên sẽ có xu hướng nới lỏng hơn nữa. Cùng với mệnh lệnh tăng trưởng. Việc SBV tăng ls khó xảy ra.
Thứ em lưu tâm hơn là các khoản vay 2024-2025 hết ưu đãi ls vào 2026-2027 và nguồn cung khủng bố ra thị trường cùng thời điểm.

Nếu cụ bảo 2026 ko tăng lãi suất thì lại vay tiếp để đáo hạn cái 2024-2025 hết ân hạn thôi.
Quan trọng là cung mạnh, giá cao, bà con không đu nổi và đa số đều vay nhiều thì rủi ro cao. Không có gì tăng mãi mãi cả, ai cũng lo cho cái túi mình thôi, cố gắng sửa sai nếu tính nhầm. Như e vay nốt quý 3 này rồi nằm im, tập trung cho tay phải chứ cứ mất thời gian cho tay trái có ngày què tay phải thì toi .

 

[trungleba]

Xu thế in tiền, chạy đua xây dựng qua các dự án Dtc/ quân sự sẽ là trend sắp tới, thấy rõ từ hành động của các siêu cường. Tài sản rủi ro (vàng, bds, ck, bitcoin) đều đã phá đỉnh và chưa có dấu hiệu dừng lại. Các cụ bên trên chắc chắn đã nhận thấy điều này, nên các tiếng nói "kìm", "hãm", sẽ bị dập ngay tắp lự

 

[NamMoi2000]

Xu thế in tiền, chạy đua xây dựng qua các dự án Dtc/ quân sự sẽ là trend sắp tới, thấy rõ từ hành động của các siêu cường. Tài sản rủi ro (vàng, bds, ck, bitcoin) đều đã phá đỉnh và chưa có dấu hiệu dừng lại. Các cụ bên trên chắc chắn đã nhận thấy điều này, nên các tiếng nói "kìm", "hãm", sẽ bị dập ngay tắp lự

Chỉ tiêu GDP 10-12% năm 2026 và 2027 thì giảm vào mắt. Cần đếch gì qtam ls ngân hàng, cứ nhìn các bố họp đầu năm chốt chỉ tiêu GDP là bao nhiêu là đủ hiểu.

Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc mà cứ suy nghĩ lom dom sợ sệt như cái thời ăn lông ở lỗ 2008 thì nghèo mạt kiếp.

Các cụ ở trên all in vào ván cược lần này rồi. Anh em ofun sợ đoé gì ko chơi

 

[xedapdien89]

Em nói chi phí tăng là trong trung và dài hạn nên không thể có hàng rẻ như trước sóng 2024 này, nói thế cho cụ thể.

Cụ không thể suy luận kiểu giá tăng gấp đôi trong 1 năm dù chi phí tăng chưa đến 20% là phi lý được. Suy luận kiểu ấy nó rất phi thị trường. Em là người bán, em sẽ muốn bán giá cao nhất người mua có thể trả chứ tội éo gì chi phí tăng 20% chỉ tăng giá 20%. Giá được quyết định bởi cung cầu. Nguồn cầu 2023 siêu ít nên sẽ rất dễ vì thiếu hàng mà tranh nhau. Nếu lắm cụ muốn mua em dễ dàng tăng giá. Làm ra với giá vốn 3 đồng thay vì bán 4 đồng em để luôn 6 đồng cũng tranh nhau mua thì ok chỉ ngay mai thôi bảng giá mới sẽ là 7 đồng nhé. Kể cả chi phí không tăng xu nào, nhưng đúng cái lúc ấy, ít thằng có hàng lắm kẻ muốn mua và có thể mua, thì lý do gì bán rẻ? Đến các cụ bán cái cc mà đúng lúc sốt, giá tăng theo tuần các cụ còn nhìn nhau hét giá, khách cọc rồi còn có thể quay xe không bán nữa chờ tăng tiếp nữa là cdt. Lúc các cụ bán được cao có bao giờ tự hỏi sao mình lại bán đắt thế nhỉ trong khi chi phí có tăng x2 đâu phải không? Các cụ sẽ không bán 3 tỷ 9 một cái nhà mà hàng xóm bán cái tương tự 4 tỷ chứ đâu phải vì mua vào 2 tỷ mà thấy 2 tỷ rưỡi đã có lãi để cho bay rồi.

Cái người ta lo ngại là nguồn cung khổng lồ trong năm 2025 và cả 2026 nữa. Người ta sợ nguồn cung đó sẽ làm giá sập nặng. Ví dụ trong năm 2026 chi phí xây lên 1 cái chung cư cao hơn 2025 20% mà dư cung, các cụ không tranh nhau nữa, họ cũng không bán đắt lên được. 2025 có thể vốn 3 đồng bán 6 đồng thì 2026 vốn 3.6 đồng vẫn bán 6 thôi, thị trường xấu thì 5 cũng bán 4 có khi cũng tặc lưỡi cho bay mà xấu đến tàn canh gió lạnh thì kể cả là bán lỗ cũng bán để còn trả lãi ngân hàng chứ không đi cãi nhau với khách hàng rằng giá vốn đắt hơn phải bán đắt hơn đâu. Chúng tôi không muốn mua cao nữa mà ông không chịu bán rẻ thì cứ việc ôm, ai quan tâm ông lỗ ra sao. Nhưng về lâu về dài, thuế tăng, chi phí xd tăng, chi phí gpmb tăng thì hàng mới ra sẽ phải có giá vốn cao hơn xưa nhiều. Nếu thị trường không hấp thụ được giá cao thì họ sẽ không làm tiếp. Không ai thích làm lỗ cả. Không làm tiếp đến lúc sẽ hết dư cung, thì lại cảnh tranh nhau mua thôi. Thế thì hàng mới ra, lại phải cao mới bán.

À nếu giá tăng nhanh cụ nghĩ là đầu cơ thì khi giá sập, người mua vẫn có thể một lượng lớn là dân đầu cơ đấy, hội còn tiền thịt đi nhặt xác nhiều mà. Thị trường lúc nào cũng sẽ có đầu cơ thôi, và tuỳ loại hàng mà nó ít hay nhiều chứ không hẳn là tuỳ thị trường đâu cụ. Đất nền phân lô xa xôi cách trở luôn có tỷ lệ đầu cơ cao bất luận thị trường tăng hay giảm và cc nội thành thì lúc nào cũng đa số là dân mua ở, hoặc sau này cho con cái ở, không phải đầu cơ.

Theo cụ tầm này có tiền thịt đi mua thì nên đầu tư phân khúc nào. Đất nền nội đô cho thuê, đất dự án hay vùng ven?

 

[fitzwilliam]

Nếu cụ bảo 2026 ko tăng lãi suất thì lại vay tiếp để đáo hạn cái 2024-2025 hết ân hạn thôi.
Quan trọng là cung mạnh, giá cao, bà con không đu nổi và đa số đều vay nhiều thì rủi ro cao. Không có gì tăng mãi mãi cả, ai cũng lo cho cái túi mình thôi, cố gắng sửa sai nếu tính nhầm. Như e vay nốt quý 3 này rồi nằm im, tập trung cho tay phải chứ cứ mất thời gian cho tay trái có ngày què tay phải thì toi .

Em nói đến các gói ân hạn gốc lãi 0% của cdt.

 

[Gà lắm cơ]

Theo cụ tầm này có tiền thịt đi mua thì nên đầu tư phân khúc nào. Đất nền nội đô cho thuê, đất dự án hay vùng ven?

Rất nhiều cụ hỏi em vấn đề này, các cụ ib em nhiều lắm. Em không nói được bây giờ vì phân tích chi tiết cho phù hợp với các cụ khác nhau sẽ rất dài nên hẹn các cụ mai mốt em biên bài tử tế có đầu có đũa. Vì không có cái áo vừa với tất cả mọi người cụ ạ, nên tư vấn phải kỹ càng cụ thể để các cụ tự có lựa chọn hợp với mình.

 

[Gà lắm cơ]

Em nói đến các gói ân hạn gốc lãi 0% của cdt.

Tầm này nhiều nơi cũng hết ân hạn lãi rồi cụ ạ. Nhưng thị trường đang lên thì hết ân hạn họ không sợ đâu. Hoặc sẽ gồng lãi tiếp hoặc bỏ ra bán cũng không bán rẻ vì rõ ràng là thị trường vẫn đang mua cao mà. Hơn nữa lãi vẫn đang rẻ, gồng nhẹ nhàng chán chưa to tay được đâu.

 

[22.2.22]

Nói các cụ chắc chẳng tin đâu : mấy căn CC trong vđ3 cho thuê hồi đầu năm định bán đi 1 căn vì thấy giá tăng khá rồi ( e đòi 95tr/m2) nhưng bị chê ngáo nên đành để cho thuê tiếp. Vậy mà mấy hôm nay mg gọi suốt nói có khách tìm có bán 122tr ko ? Vãi thật chắc sắp đổi tiền à ?

Bảo ok mày cọc đi xem thế nào cụ