[Funland] Biệt thự bỏ hoang ở Phú Quốc

[patuana76]

Cụ Pelican nói đúng đấy cụ và nó đúng trong term tcnh của nước ngoài. Em đang làm bank đây. Trừ khi sau này cụ ko muốn làm gì liên quan với ngân hàng nữa. Nghĩa là mất tín dụng với cụ nó ko ảnh hưởng gì. Còn ko thì họ sẽ lấy tài sản cụ thế chấp rồi sau đó tất toán nợ với cụ. Nếu giả sử tài sản thế chấp ko đủ trả nợ thì cụ sẽ phải làm kế hoạch trả nợ với họ nếu ko muốn cho vào nợ xấu. Chứ ko phải gán tài sản thế chấp xong là phủi đít đi đâu. Ở VN chắc các bank cũng hoạt động như vậy thôi!

Cầm đồ cũng không đến nỗi như vậy, bác ạ.
Việc kia xảy ra cũng do ngân hàng định giá quá ảo.

 

[Dream Thai]

Có cụ bảo để nhiều BT bỏ hoang thì phải truy cứu trách nhiệm cho tổ chức cá nhân nào đó chứ, theo em lỗi 1 phần là tại 1 loài hoa, đó là hoa hồng. Người ta sau khi được tặng hoa hồng thì đem ra PQ trồng

Cựu Bộ trưởng Y tế Nguyễn Thị Kim Tiến khai 'nhận từ cấp dưới 7,5 tỷ đồng'

Hà Nội- Sau khi nhận 100 tỷ đồng từ các nhà thầu, hai bị can khai đã đưa cựu Bộ trưởng Nguyễn Thị Kim Tiến hơn 20,4 tỷ đồng, song bà thừa nhận chỉ cầm 7,5 tỷ.

vnexpress.net

 

[patuana76]

Nếu cụ vay NH và thế chấp bằng tài sản thì cụ có quyền từ chối kết quả định giá của NH hoặc của đơn vị thẩm định giá do NH chỉ định cụ nhé. Không phải bên NH muốn định giá bao nhiêu là được đâu ạ.

Trong trường hợp từ chối kết quả định giá tài sản thì hai bên sẽ thống nhất mời một đơn vị định giá tài sản độc lập để tiến hành định giá.

Định giá xong thì vay theo hạn mức của tsđb chứ bác. Không thể có chuyện định giá 5đ, vay 7đ được mà luôn chỉ 70% giá trị định giá của tsđb. Điều này tương tự đi "cầm đồ".
Trả đúng hạn thì hợp đồng vay vẫn như bình thường. Không trả được thì nh có cái tsđb kia, bán đi để thu hồi vốn là xong. Định giá cao, bán thấp, không thu hồi được vốn là lỗi của nh.

 

[dangnguyeen]

Đợt hè vừa rồi nhà em đặt nghỉ Phú Quốc tại khu biệt thự sát biển của Sun. Em có lượn thăm quan và ghé qua khu biệt thự của chủ tịch Sun, thấy cả dẫy biệt thự khu gần đó căn nào cũng có cầu thang riêng đi thẳng xuống bãi đá tự nhiên sát biển, trị giá mỗi căn toàn 50-60tỷ/căn đều có chủ mua hết rồi. Nhưng giờ có chủ muốn bán lại cũng khó có người mua lại. Vì họ đi ký điều khoản hợp đồng ràng buộc với Sun, để Sun toàn quyền kd trong 15năm đầu, trong thời gian này Sun sẽ trả các chủ căn 10% theo ls ngân hàng và được 1-2tháng/năm ra nghỉ ngơi. Sau 15năm chủ mới được quyền tham gia kd hưởng lợi cùng Sun.
Em nghĩ với giá trị tài sản hàng chục tỷ mà đi ký cái điều khoản hợp đồng như vậy chẳng khác gì vứt tiền cho chủ đầu tư kinh doanh, còn mình thì đi thuê lại để nghỉ. Tài sản thì khó có thể bán lại được. Có quá nhiều đại gia mất tiền khủng tại những dự án BT biển với hợp đồng ký kiểu này

Vậy ai mua cụ biết rồi. Dân đen nhảy vào làm gì.

 

[Mầu Diệu Thảo]

Nếu cụ vay NH và thế chấp bằng tài sản thì cụ có quyền từ chối kết quả định giá của NH hoặc của đơn vị thẩm định giá do NH chỉ định cụ nhé. Không phải bên NH muốn định giá bao nhiêu là được đâu ạ.

Trong trường hợp từ chối kết quả định giá tài sản thì hai bên sẽ thống nhất mời một đơn vị định giá tài sản độc lập để tiến hành định giá.

Cụ ơi, em là Ngân hàng, em định giá cái nhà của cụ 7 tỷ, em cho cụ vay 70% là 5 tỷ. Nó có quy trình từ trên ban hành rồi. Cụ vay hay không thì tuỳ. Chứ không có chuyện cụ mời bên thứ 3 vào định giá đâu ạ.

 

[patuana76]

Không hẳn là như thế cụ ạ. Định giá TSĐB là một chuyện, vay được bao nhiêu lại là chuyện khác.

Hạn mức vay nó còn phụ thuộc vào phương án KD, năng lực tài chính, điểm tín dụng, độ rủi ro của cụ và rất nhiều yếu tố khác nữa.

Vầng. Và tất cả nó đều được "định giá" để ra hạn mức vay mà bác.
Và tôi thấy bên "cầm đồ" họ làm tốt việc này: định giá, cấp khoản vay phù hợp với tsđb. Để khi rủi ro xảy ra, bán tsđb đủ thu hồi vốn. Nếu không đủ thì đó là do năng lực đánh giá của bên nhận cầm đồ, không thể bắt bên cầm đồ mang thêm tài sản đến nộp được.

 

[Mầu Diệu Thảo]

Ở đây có nhiều cụ làm NH nên sẽ nắm vững quy định cụ thể. Em trả lời trên khía cạnh là khách hàng đã sử dụng dịch vụ NH lâu năm.

Các cụ NH khi gặp khách hàng tài chính yếu, đang gặp khó khăn, hồ sơ năng lực kém... mà lại đang cần tiền thì nói gì họ cũng nghe.

Đối với những DN như bọn em thì NH phải chạy theo, phải chăm sóc và mong được bọn em vay. Nên không có chuyện NH phán gì cũng được. Hoặc muốn định giá ts bao nhiêu cũng được.

Em làm NH nào thì thôi xin phép cụ em không nói ạ.
Vấn đề như cái còm này của cụ đã nói, nó sẽ có những "ngoại lệ". Nhưng cơ bản là nó có quy trình NH ban hành sẵn rồi, cứ thế mà triển thôi, nên những "ngoại lệ" như cụ không lấy ra làm ví dụ cho đa số được.
Mà ngay cả những "ngoại lệ" như cụ không phải lúc nào cụ cũng mắng được NH đâu. Nó còn tùy giai đoạn cá ăn kiến hay kiến ăn cá ạ.

 

[patuana76]

Ở đây có nhiều cụ làm NH nên sẽ nắm vững quy định cụ thể. Em trả lời trên khía cạnh là khách hàng đã sử dụng dịch vụ NH lâu năm.

Các cụ NH khi gặp khách hàng tài chính yếu, đang gặp khó khăn, hồ sơ năng lực kém... mà lại đang cần tiền thì nói gì họ cũng phải nghe.

Đối với những DN như bọn em thì bên NH phải chạy theo, phải chăm sóc và mong được bọn em vay tiền. Nên với bọn em thì không có chuyện NH muốn phán gì cũng được.

Vầng. Về cơ bản, ngân hàng, tiệm cầm đồ và người đi vay đều phải hoạt động theo pháp luật. Điều này được quy định rõ trong điều 317 bộ luật dân sự về hoạt động cầm cố tài sản rồi. Thế nên các thể loại đòi chồng thêm tài sản khác cho khoản vay đã được thẩm định và giải ngân (khi tài sản cầm cố bị coi là "mất giá") đều do hợp đồng vay nó viết thôi. Khát tiền thì nó viết gì chẳng phải ký.

Có 1 cái loại tsđb khác có biến động về giá là stk ngoại tệ. Chả có nhẽ cứ phải chồng thêm stk khác khi tỷ giá nó biến động???

Còn thực hiện đúng thì khi bên vay không trả được, bên cho vay sẽ lấy quyền định đoạt tsđb để bán đi, thu hồi vốn về. Thu nhiều hơn thì lãi ăn, thu ít hơn thì chịu lỗ. Có vậy thôi.

 

[huyhung123]

Định giá xong thì vay theo hạn mức của tsđb chứ bác. Không thể có chuyện định giá 5đ, vay 7đ được mà luôn chỉ 70% giá trị định giá của tsđb. Điều này tương tự đi "cầm đồ".
Trả đúng hạn thì hợp đồng vay vẫn như bình thường. Không trả được thì nh có cái tsđb kia, bán đi để thu hồi vốn là xong. Định giá cao, bán thấp, không thu hồi được vốn là lỗi của nh.

Nó lại k như vậy cụ ạ. Trong HD tín dụng có điều: nếu TSDB giảm giá thì bên vay phải bổ sung tài sản hoặc trả bớt nợ gốc để phù hợp với giá trị thực tế tại thời điểm định giá lại.

 

[LaiHa]

Chỗ đó 50 năm, cụ mua để hàng năm vào đó nghỉ ngơi vài tháng tránh rét miền Bắc cũng tốt, các tháng còn lại cho khách du lịch thuê, phòng 32m cũng phải tầm 500k-600k/1 đêm

e thì ko có nhu cầu nghỉ dưỡng nhiều thế. vẫn còn phải đi kiếm cơm cụ ạ, nên xa xôi khó quản lý e cũng chịu

 

[phuongmit]

Đợt hè vừa rồi nhà em đặt nghỉ Phú Quốc tại khu biệt thự sát biển của Sun. Em có lượn thăm quan và ghé qua khu biệt thự của chủ tịch Sun, thấy cả dẫy biệt thự khu gần đó căn nào cũng có cầu thang riêng đi thẳng xuống bãi đá tự nhiên sát biển, trị giá mỗi căn toàn 50-60tỷ/căn đều có chủ mua hết rồi. Nhưng giờ có chủ muốn bán lại cũng khó có người mua lại. Vì họ đi ký điều khoản hợp đồng ràng buộc với Sun, để Sun toàn quyền kd trong 15năm đầu, trong thời gian này Sun sẽ trả các chủ căn 10% theo ls ngân hàng và được 1-2tháng/năm ra nghỉ ngơi. Sau 15năm chủ mới được quyền tham gia kd hưởng lợi cùng Sun.
Em nghĩ với giá trị tài sản hàng chục tỷ mà đi ký cái điều khoản hợp đồng như vậy chẳng khác gì vứt tiền cho chủ đầu tư kinh doanh, còn mình thì đi thuê lại để nghỉ. Tài sản thì khó có thể bán lại được. Có quá nhiều đại gia mất tiền khủng tại những dự án BT biển với hợp đồng ký kiểu này

Câu chuyện ở đây có lẽ là niềm tin và kì vọng quá cao khi đầu tư loại hình này, mà k ngờ sau đó lượng cung hàng quá lớn dẫn tới tăng giá chậm, đứng yên thậm chí là hạ giá. Chủ nhà tính 15 năm đầu kia nhặt đều 10%/năm là về bờ, có lãi với dc đâu đó 50-60 đêm/năm nhẩm nhẩm với giá ksan thì cũng ra thêm mớ nếu dùng hoặc bán. Đối với những phòng ksan ở khu vực đã bão hoà như ĐN, PQ (e đoán là đã bão hoà hoặc bão hoà ở 1 số phân khúc) thì việc bán dc 1 phòng ở giá max nhất là khó. Nó phụ thuộc cực nhiều vào thương hiệu, đơn vị quản lý vận hành. Và k thể lấy giá cao điểm, cháy phòng của phân khúc dưới rồi nhân ngược với sản phẩm của mình để nhẩm tiền dc.

 

[Mầu Diệu Thảo]

Vâng, vì cụ hỏi đích danh em thì em mới trả lời ạ

Em thấy cụ đang bàn về vấn đề đấy thì quote để trao đổi thôi, không có ý gì đâu cụ.

 

[Anh_he]

E làm ngân hàng hơn chục năm, giải thích tí cho các cụ bớt cãi nhau nhé.

Thứ nhất là giá trị định giá bđs của NH là giá “có thể phát mãi” ngay lập tức được. Chứ k phải là giá thị trường. Các cụ muốn bán cái nhà theo giá mình mong muốn thì còn khướt để tìm đúng đối tượng người mua, nên NH định giá ở mức họ có thể bán đc ngay. Giá vì thế bao giờ cũng thấp hơn giá thị trường.

Thứ hai là vay mua bđs nghỉ dưỡng. Nếu khoản vay được thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay thì NH định giá thế nào thì mặc xác NH, k ai phải bỏ thêm ts vào thế chấp cả. Còn nếu khoản vay thế chấp bằng ts khác thì nó là vấn đề khác. Tất cả cái này tuỳ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng theo từng dự án, từng hợp đồng tín dụng, tuỳ thuộc vào ưu đãi lãi suất.

Còn vay mà k trả nợ được thì có phải mang ts khác ra đền không. Câu trả lời là có, nhưng mất thời gian kiện cáo. Kiện thường mất khoảng 3 năm để ra bản án, người vay phải thực hiện nghĩa vụ nợ, ngoài việc CIC nợ xấu thì 05 năm sau khi trả hết nợ k NH nào cho vay. Tuy nhiên hầu như k ai gặp trường hợp này vì mua bđs nghỉ dưỡng toàn người có tiền (dù ít hay nhiều), xoay sở được hết.

 

[victory_1980]

Ông già này đất CG cực nhiều mà không hiểu sao nghe dụ thế nào lại đi xuống tiền mua ở đó . Già rồi ngồi chơi cho khỏe chứ Cụ lại tăng động quá nên con cháu rất oải.

Nếu là tài sản của cụ ấy, con cháu chỉ khuyên thôi chứ cụ dỗi là mệt

 

[patuana76]

Nó lại k như vậy cụ ạ. Trong HD tín dụng có điều: nếu TSDB giảm giá thì bên vay phải bổ sung tài sản hoặc trả bớt nợ gốc để phù hợp với giá trị thực tế tại thời điểm định giá lại.

Hợp đồng của bên cầm đồ không như thế.
Trả được thì nhận lại ts. Không trả được thì mất ts. Thế là xong.

 

[Bingboong]

Đại khái cầm đồ là giống công ty TNHH, chịu trách nhiệm giới hạn trong vốn điều lệ (là tài sản mang đi cầm đồ), quá là phá sản không chịu trách nhiệm nữa.
Còn vay tín dụng là giống doanh nghiệp tư nhân (DNTN), không quan tâm vốn liếng dư lào mà phải chịu trách nhiệm vô hạn bằng toàn bộ tài sản cá nhân.

Hợp đồng của bên cầm đồ không như thế.
Trả được thì nhận lại ts. Không trả được thì mất ts. Thế là xong.

 

[xherox]

Có nhiều cụ chưa nhìn tận mắt khối lượng và số lượng xây dựng của Sun và Vin khắp Việt Nam nên chưa hình dung được quy mô và số lượng bds mà 2 ông kia đang làm nó lớn đến mức nào.
Nói nôm na thì như kiểu bốc 1 nắm gạo rồi vãi ra đường, mỗi hạt gạo là 1 cái nhà ấy. Nhiều kinh khủng. Mà giá thì cao, nằm ngoài tầm tay của 80% người dân.

 

[Anh_he]

Có nhiều cụ chưa nhìn tận mắt khối lượng và số lượng xây dựng của Sun và Vin khắp Việt Nam nên chưa hình dung được quy mô và số lượng bds mà 2 ông kia đang làm nó lớn đến mức nào.
Nói nôm na thì như kiểu bốc 1 nắm gạo rồi vãi ra đường, mỗi hạt gạo là 1 cái nhà ấy. Nhiều kinh khủng. Mà giá thì cao, nằm ngoài tầm tay của 80% người dân.

Cụ cứ tính ra số lượng căn hộ + biệt thự cụ thể đi cụ, cứ gạo với thóc làm gì .

Còn ngoài tầm với của 80% tức là trong tầm với của 20% ~ 20 triệu người ~ 5 triệu hộ, e ví dụ thế.

 

[songchamlai]

Nếu là tài sản của cụ ấy, con cháu chỉ khuyên thôi chứ cụ dỗi là mệt

Cũng chỉ 1 phần thôi vì nhiều lần mua đất con cái toàn vay NH và trả lãi. Là phụ huynh tăng động nên con cái cũng đôi lúc tức mà chả làm gì được.

 

[victory_1980]

Cũng chỉ 1 phần thôi vì nhiều lần mua đất con cái toàn vay NH và trả lãi. Là phụ huynh tăng động nên con cái cũng đôi lúc tức mà chả làm gì được.

Nếu đúng như vậy thì tốt nhất ko để cụ ấy có tiền nhiều trong tài khoản thì chẳng làm gì đc.
Còn cụ ấy vẫn mua đất, con cái góp bằng vay NH và trả lãi là thấy tiềm năng tăng giá rồi