Em ít buôn chuyện trên OF, nhưng em theo dõi topic này vì đã có nhiều trải nghiệm với Phú Quốc. Và về khía cạnh KD thì gia đình em cũng đang là chủ 01 khách sạn 36 phòng tại Hội An. Nên em có vài chia sẻ như sau:
Nhà em đặt chân đến Phú Quốc để tìm mua đất xây resort từ trước năm 2010. Lúc đấy PQ còn là huyện đảo biên giới đặc biệt thuộc tỉnh Kiên Giang. Em với đứa bạn thân ở HCM cùng có ý định đầu tư một khu nghỉ dưỡng nên rủ nhau ra PQ để tìm địa điểm.
Sau một tuần lùng sục khắp PQ thì em rút lui. Vì một trong những lý do chính là tại thời điểm đấy việc mua bán. sang nhượng đất đai tại PQ thì người đứng tên sở hữu đất phải có hộ khẩu tại huyện đảo PQ. Đây là một quy định dành cho các vùng biên giới đặc biệt. Hiện nay quy định này đã được gỡ bỏ hình như từ sau năm 2014.
Bạn em thì ngay lập tức quay về HCM cắt hộ khẩu và nhập khẩu vào PQ. Và sau đó bạn em mua 5.000 m2 đất tại khu vực Bãi Thơm và gắn bó với PQ cho đến ngày hôm nay.
Gia đình em sau đó quay về Hội An mua 04 căn nhà phố của chủ đầu tư BeeGreen tại phường Cẩm Hà, TP. Hội An. Các căn nhà phố tại đây được xây dựng theo mô hình khách sạn. Mỗi căn có diện tích đất là 220m2 và được xây dựng với 09 phòng ngủ. Nhà em có tổng cộng 36 phòng và kinh doanh đến giờ này cũng đã được gần 15 năm.
Bây giờ em xin phép quay trở lại vấn đề của PQ, mà cụ thể là hiệu quả kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp tại PQ. Em cũng biết là trên này có nhiều cụ đang sở hữu và kinh doanh mô hình này tại PQ. Nhưng em không ngại múa rìu qua mắt thợ. Vì bản thân em là người trong cuộc và quy mô KD của nhà em thì lớn hơn rất nhiều.
+ Đầu tiên em khẳng định rằng PQ không phải mỏ vàng cho tất cả các nhà đầu tư: Quay lại câu chuyện của bạn em. Sau khi mua 5.000 m2 đất thì bạn em đã đầu tư 1 khu homestay theo phong cách hoang dã. Kinh doanh được khoảng 7-8 năm gì đó với lời lãi chẳng đáng bao nhiêu. Sau đó khu đất của bạn em bị quy hoạch nằm trong dự án KDL của đại gia Xuân Trường. Bạn em bị thu hồi đất và được Chủ đầu tư bồi thường bằng 500 m2 đất thổ cư trong dự án. Hiện nay bạn em đang muốn bán 1 nửa hoặc bán hết. Giá tương đối thấp, chỉ khoảng hơn 40 triệu/m2. Cụ nào muốn mua thì inbox cho em. Em sẽ nhắn số phone của bạn em để các cụ liên lạc. Hoặc cụ nào muốn qua chơi thì cứ ghé qua chỗ Bãi Thơm, bạn em đang ở đấy.
+ Còn bây giờ em nói đến hiệu quả của KD biệt thự nghỉ dưỡng: Quan điểm của em là hiệu quả KD tại đây cực kỳ kém kể cả trong trường hợp đạt công suất khai thác và thời gian khai thác lý tưởng.
Em đưa ra một bài toán vận hành thực tế để các cụ tham khảo (lưu ý đây là bài toán vận hành lý tưởng, trong thực tế rất khó đạt được công suất khai thác như thế này):
1. Vốn đầu tư: Mua 01 villa 03 phòng ngủ với mức đầu tư 20 tỷ đồng; Vốn tự có 10 tỷ và vay NH 10 tỷ; Lãi suất vay 7,5%, thời hạn vay 08 năm.
2, Vận hành: Khai thác tối đa 12 tháng/năm; Công suất khai thác 80%; Giá bán phòng bình quân 3.5 triệu/phòng/đêm; bán phòng qua đại lý là Agoda, Booking.com hoặc Airbnb....
3. Chi phí: Chiết khấu cho đại lý (25-45% doanh thu tùy từng thời điểm); Chi phí vận hành, điện nước, nhân công dọn dẹp... thấp nhất cũng khoảng 20%-25%....
Các chi phí sửa chữa lớn, nhỏ.... cực kỳ nhiều nhưng thôi bỏ ra không thèm tính.
Với phương án KD trên thì chắc chắn chủ nhà không đủ trả lãi vay NH hàng tháng chứ đừng nói đến việc trả gốc. Và hiệu quả thì thua xa mấy cái nhà nghỉ theo giờ trong ngõ ngách bên chỗ chú Lâm, cô Biên tại Hà Nội.
Còn một điều quan trong nữa: Giá trị/giá bán của BT nghỉ dưỡng biển đa số sẽ giảm theo thời gian chứ không dễ để lãi tài sản, càng để lâu càng lên giá như đất nền hoặc thổ cư ở đô thị đâu.
Thế nên nhìn thấy hoa nở (du khách tấp nập, các điểm vui chơi chật cứng người....) nhưng chưa chắc mùa xuân đã về!
Các cụ cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền nhé! (just for fun)
.
