[Funland] Chuyện khó tin liên quan đến chuyển đổi đất

[ttnghja]

Cụ tách thửa rồi nhưng chủ cũ chưa nộp thuế phí chuyển đổi sử dụng đất thì không CQ thẩm quyền nào xác nhận sang tên chủ khác. Vậy họ coi 2 mảnh vẫn là của chủ cũ. Giờ cụ muốn chuyển đổi sang tên thì phải nộp khoản thuế phí đó theo thời điểm hiện tại

Nếu là việc đã tách đất thành các sổ riêng biệt ( mặc dù vẫn đứng tên 1 người ) thì việc thực hiện các quyền của các sổ đó độc lập và không liên quan đến nhau. Đơn cử như việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm nó cũng sẽ tách biệt và có giá trị khác nhau giữa các sổ vì nó ở các vị trí khác nhau ( khung giá khác nhau ). Từ đó mà suy ra thôi.

Ví dụ thực tế là trường hợp thửa đất to có lẫn đất ở và đất vườn có 2 mặt 1 giáp phố và 1 giáp ngõ, ông bố làm thủ tục tách thành 2 thửa để chia cho con 1 thửa, thửa 1 giáp phố vẫn tên ông bố, còn thửa 2 giáp ngõ chuyển sang tên cho con, vậy sau khi tách thửa xong người con làm tiếp thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở của thửa đất chỉ tiếp giáp mặt ngõ để xây nhà thì theo các cụ áp giá đất ở mặt phố hay mặt ngõ cho trường hợp này là hợp lý.

 

[Green R]

Ví dụ thực tế là trường hợp thửa đất to có lẫn đất ở và đất vườn có 2 mặt 1 giáp phố và 1 giáp ngõ, ông bố làm thủ tục tách thành 2 thửa để chia cho con 1 thửa, thửa 1 giáp phố vẫn tên ông bố, còn thửa 2 giáp ngõ chuyển sang tên cho con, vậy sau khi tách thửa xong người con làm tiếp thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở của thửa đất chỉ tiếp giáp mặt ngõ để xây nhà thì theo các cụ áp giá đất ở mặt phố hay mặt ngõ cho trường hợp này là hợp lý.

Nếu gia đình đã có xác nhận của CQ thẩm quyền tách thành 2 mảnh riêng biệt rồi thì sẽ có 2 phương án họ thẩm tra và áp thuế như sau

1) Áp dụng giá đất theo vị trí của từng phần đất sau khi tách thửa
+ Mảnh đất giáp phố sẽ tính thuế chuyển đổi theo giá đất ở khu vực mặt phố
+ Còn mảnh đất giáp ngõ sẽ tính theo giá đất ở khu vực mặt ngõ nếu là ngõ đã có sẵn đi chung với nhiều nhà khác và đã có quy định giá đất ở riêng cho khu vực ngõ.

2 ) Nếu phần ngõ tự gia đình cắt đất ra làm lối đi riêng hoặc đất giáp cạnh ngõ không có quy định giá đất ở riêng thì thuế có thể áp dụng giá đất ở của khu vực gần nhất hoặc giá đất của khu vực mặt phố nếu chênh lệch không đáng kể

 

[ttnghja]

Nếu gia đình đã có xác nhận của CQ thẩm quyền tách thành 2 mảnh riêng biệt rồi thì sẽ có 2 phương án họ thẩm tra và áp thuế như sau

1) Áp dụng giá đất theo vị trí của từng phần đất sau khi tách thửa
+ Mảnh đất giáp phố sẽ tính thuế chuyển đổi theo giá đất ở khu vực mặt phố
+ Còn mảnh đất giáp ngõ sẽ tính theo giá đất ở khu vực mặt ngõ nếu là ngõ đã có sẵn đi chung với nhiều nhà khác và đã có quy định giá đất ở riêng cho khu vực ngõ.

2 ) Nếu phần ngõ tự gia đình cắt đất ra làm lối đi riêng hoặc đất giáp cạnh ngõ không có quy định giá đất ở riêng thì thuế có thể áp dụng giá đất ở của khu vực gần nhất hoặc giá đất của khu vực mặt phố nếu chênh lệch không đáng kể

Vầng, tôi đang nói đến trường hợp 1 đó cụ, nhưng trc tôi có đọc qua điều khoản nào đó thì hình như là mảnh đất cần chuyển đổi tiếp giáp mặt ngõ đó sẽ vẫn bị áp theo khung giá đất ở của mảnh đất gốc trước khi tách sổ, để tôi tìm lại phần đó và trích dẫn lại, nên tôi mới nói cái này là bất hợp lý.

 

[ttnghja]

Vầng, tôi đang nói đến trường hợp 1 đó cụ, nhưng trc tôi có đọc qua điều khoản nào đó thì hình như là mảnh đất cần chuyển đổi tiếp giáp mặt ngõ đó sẽ vẫn bị áp theo khung giá đất ở của mảnh đất gốc trước khi tách sổ, để tôi tìm lại phần đó và trích dẫn lại, nên tôi mới nói cái này là bất hợp lý.

Theo điểm c Khoản 3 điều 14, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND cảu UBND TP Hà Nội quy định như này:

3. Điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp:
a) Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều này, trừ các trường hợp:
- Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.
b) Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:
- Trường hợp thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.
- Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:

Loại đất​	Diện tích đất tối thiểu​
Các phường, thị trấn​	Các xã​
Đất trồng cây hằng năm	300m²​	500m²​
Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác	500m²​	1.000m²​
Đất nuôi trồng thủy sản	500m²​	1.000m²​
Đất rừng sản xuất	5.000m²​	5.000m²​

c) Trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).


Các cụ phân tích giúp tôi điểm c Khoản 3 điều 14, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định như này.

 

[Green R]

Theo điểm c Khoản 3 điều 14, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND cảu UBND TP Hà Nội quy định như này:

3. Điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp:
a) Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều này, trừ các trường hợp:
- Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.
b) Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:
- Trường hợp thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.
- Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:

Loại đất	Diện tích đất tối thiểu
Các phường, thị trấn	Các xã
Đất trồng cây hằng năm	300m²	500m²
Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác	500m²	1.000m²
Đất nuôi trồng thủy sản	500m²	1.000m²
Đất rừng sản xuất	5.000m²	5.000m²

c) Trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).






Các cụ phân tích giúp tôi điểm c Khoản 3 điều 14, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định như này.

Luật mới từ tháng 10/2024 quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc ban đâu. Vậy thuế họ thu theo giá của mảnh gốc mặt phố là đúng rồi còn gì cụ. Luật cũ chắc xẩy ra nhiều tranh cãi khi phân loại áp thuế nên thay đổi luôn về theo đất gốc.
Mà em thấy thế là đúng vì cùng một thửa tách ra, khi chưa ai nộp thuế phí chuyển đổi sang loại đất khác lần nào thì bản chất tất cả những mảnh đã tách vẫn cùng 1 loại đất và cùng mọi điều kiện nghĩa vụ như thửa gốc ban đầu

 

[bdssapteo]

Theo điểm c Khoản 3 điều 14, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND cảu UBND TP Hà Nội quy định như này:

3. Điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp:
a) Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều này, trừ các trường hợp:
- Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.
b) Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:
- Trường hợp thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.
- Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:

Loại đất​	Diện tích đất tối thiểu​
Các phường, thị trấn​	Các xã​
Đất trồng cây hằng năm	300m²​	500m²​
Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác	500m²​	1.000m²​
Đất nuôi trồng thủy sản	500m²​	1.000m²​
Đất rừng sản xuất	5.000m²​	5.000m²​

c) Trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).



Các cụ phân tích giúp tôi điểm c Khoản 3 điều 14, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định như này.

Điểm c khoản 3 điều 14....nói rất rõ là THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐƯỢC TÁCH RA . Nó khác với thửa đất ở + đất nông nghiệp được tách ra như cụ nói ở trên

 

[BMW X5]

Nhà em ờ quê, đo thực tế với sổ cũ vênh nhau 700m2, nộp thuế đất HNK lên OTD hết 6tr/m2. Tổng tiền 4,2 tỷ Và đương nhiên là em không lên rồi.

 

[ttnghja]

Điểm c khoản 3 điều 14....nói rất rõ là THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐƯỢC TÁCH RA . Nó khác với thửa đất ở + đất nông nghiệp được tách ra như cụ nói ở trên

Vầng cụ. Vậy trường hợp thửa đất tách sổ có lẫn đất ở và đất vườn thì mảnh giáp mặt ngõ khi chuyển đổi theo cụ sẽ bị áp giá đất ở thế nào, trong quyết định 61 của TP.Hà Nội tôi nêu k nói đến trường hợp này.

 

[ttnghja]

Luật mới từ tháng 10/2024 quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc ban đâu. Vậy thuế họ thu theo giá của mảnh gốc mặt phố là đúng rồi còn gì cụ. Luật cũ chắc xẩy ra nhiều tranh cãi khi phân loại áp thuế nên thay đổi luôn về theo đất gốc.
Mà em thấy thế là đúng vì cùng một thửa tách ra, khi chưa ai nộp thuế phí chuyển đổi sang loại đất khác lần nào thì bản chất tất cả những mảnh đã tách vẫn cùng 1 loại đất và cùng mọi điều kiện nghĩa vụ như thửa gốc ban đầu

Luật có quy định cái này đâu cụ nhỉ, hoặc tôi đọc chưa kỹ. Nhưng nếu cụ nói như vậy thì thửa đất sau tách chỉ có 1 mặt giáp ngõ lại bị tính giá theo đất ở mặt phố là ko công bằng chứ sao hợp lý đc. Vậy chủ thửa đất đó sau khi chuyển đổi phải đóng thuế đất theo giá đất ở mặt phố hay sao, rồi giá đất nếu bán cũng chỉ bán đc theo giá đất mặt ngõ chứ sao bán đc giá đất mặt phố.

 

[bdssapteo]

Vầng cụ. Vậy trường hợp thửa đất tách sổ có lẫn đất ở và đất vườn thì mảnh giáp mặt ngõ khi chuyển đổi theo cụ sẽ bị áp giá đất ở thế nào, trong quyết định 61 của TP.Hà Nội tôi nêu k nói đến trường hợp này.

Theo cách hiểu và theo logich thì lô đất hỗn hợp sau khi đủ điều kiện và được phép tách ra làm 2 , có 2 mặt đường tiếp giáp khác nhau ( đường chính, mặt ngõ ...). Nên sẽ có giá trị tính tièn sử dụng đất nộp cho nhà nước hàng năm khác nhau về đơn giá. Từ đó suy ra là 2 lô đất này hoàn toàn độc lập với nhau khi thực hiện các quyền kể cả khi đứng tên cùng 1 chủ sở hữu .

 

[Green R]

Luật có quy định cái này đâu cụ nhỉ, hoặc tôi đọc chưa kỹ. Nhưng nếu cụ nói như vậy thì thửa đất sau tách chỉ có 1 mặt giáp ngõ lại bị tính giá theo đất ở mặt phố là ko công bằng chứ sao hợp lý đc. Vậy chủ thửa đất đó sau khi chuyển đổi phải đóng thuế đất theo giá đất ở mặt phố hay sao, rồi giá đất nếu bán cũng chỉ bán đc theo giá đất mặt ngõ chứ sao bán đc giá đất mặt phố.

Thì cụ đang muốn anh em phân tích Điểm C Khoản 3 điều 14 của Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định mà. Em hiểu là như thế thì phân tích một số trường hợp, chứ em có ra luật đâu ? Cụ phải xem cụ thể trường hợp nhà cụ thuộc trường nào và cần thì tham khảo thêm anh em luật nhà đất bên công chứng hướng dẫn cho chính xác, để mà khiếu nại với cq thực hiện thủ tục chuyển đổi nếu họ áp chưa đúng. Trên này anh em bàn luận cho thêm kn thôi. Các ông làm luật không tư vấn free cho mình trên này đâu
Em chỉ thấy là mức thuế thu dân theo giá thị trường mà tầm 50-100% là quá sức của dân. Toàn vài tỷ đến hàng chục tỷ tiền thuế phí chuyển đổi thì đa phần dân sẽ không đáp ứng được. Bỏ qua chuyển đổi thôi