[Funland] Có nên tách đôi căn hộ để cho thuê không

[nghichnham]

Chào các cụ ạ.

Em đang có 1 căn hộ chung cư cũ khoảng 120m2 (3 ngủ, 2 vs) đã cũ, trước để cho thuê văn phòng, ở khu Yên Hoà.

Khu này đặc điểm là khá cũ (tầm 20 năm) nhưng để ở thì rất thuận tiện đi lại và cũng rất gần các công viên.

Giờ cbi lấy lại. Nội thất coi như vất đi hết. Sửa chữa cần bóc hết trần tường sàn.

Em định cắt đôi làm 2 căn hộ nhỏ cỡ 45m2 (1n) và 65m2(2n).

Có 1 chiếu nghỉ chung ở giữa khoảng 6-7m2 từ cửa chính đi vào và tách làm 2 cửa riêng.

Về mặt kỹ thuật có thể tách 1 bếp hiện tại giữa nhà thành 2 bếp áp lưng vào nhau, mỗi căn hộ 1 bếp.

Chi phí sửa chữa cơ bản em dự trù khoảng 300tr chưa bao gồm nội thất.

Theo các cụ sửa như thế để cho thuê có lợi hơn hay sửa lại thành 3n2vs cho thuê thì có lợi hơn ạ. 2 phương án sửa 3pn2vs thì tốn ít hơn tầm 50tr.

Cám ơn các cụ.

 

[MeosamiPham]

Xim chia sẻ với cụ theo thực tế em biết thì: chia nhỏ hơn cho thuê tổng sẽ được giá cao hơn là cho thuê rộng, nhưng cao hơn bao nhiêu % thì còn tùy thuộc vào căn hộ của cụ ở KV nào (càng trung tâm, càng gần KV nhiều VP, trường học ... thì tỉ lệ tăng tốt hơn). Khu Yên Hòa nhà cụ theo em là khu vực rất ổn để cho thuê.
Từ đó thì cụ dự tính, tìm hiểu xem phần chênh lệch tăng / chi phí sửa chữa (định khấu hao bao nhiêu năm thì hết cái CP sửa chữa này) thì sẽ kết luận được là nên sửa hay giữ nguyên sẽ lợi hơn cụ ạ. Quan trọng nữa khi quyết định sửa thì nên tìm hiểu, tham khảo giá các hạng mục để có mức giá phù hợp nhất, ko lúc sửa xong nó lại đội lên thì lại kéo tỉ suất LN thấp xuống hơn dự tính.

 

[formen]

sửa đập bỏ thì tốt quá r,

còn cho thuê thì theo thị trường

 

[nghichnham]

Xim chia sẻ với cụ theo thực tế em biết thì: chia nhỏ hơn cho thuê tổng sẽ được giá cao hơn là cho thuê rộng, nhưng cao hơn bao nhiêu % thì còn tùy thuộc vào căn hộ của cụ ở KV nào (càng trung tâm, càng gần KV nhiều VP, trường học ... thì tỉ lệ tăng tốt hơn).
Từ đó thì cụ xem phần chênh lệch tăng / chi phí sửa chữa (định khấu hao bao nhiêu năm thì hết cái CP sửa chữa này) thì sẽ kết luận được là nên sửa hay giữ nguyên sẽ lợi hơn cụ ạ. Quan trọng nữa khi quyết định sửa thì nên tìm hiểu, tham khảo giá các hạng mục để có mức giá phù hợp nhất, ko lúc sửa xong nó lại đội lên thì lại kéo tỉ suất LN thấp xuống hơn dự tính.

Vâng. khu vực nhà này rất nhiều VP, không nhiều sinh viên ạ.

 

[MeosamiPham]

Vâng. khu vực nhà này rất nhiều VP, không nhiều sinh viên ạ.

Vậy thì sẽ có nhóm đối tượng đi làm ở KV đấy thuê cụ ạ. Cụ nếu sửa thì sửa theo hướng cho các bạn trẻ, cặp vợ chồng trẻ thuê để tiện đi làm ở đấy. Chia sẻ thêm với cụ là năm ngoái em mới sửa căn cho ông bà nội nhà em theo hướng khép kín (có bếp, VS khép kín) ở KV BĐ là tăng được giá thuê thêm 4tr/ sàn/ tháng đấy. Khách thuê là mấy em trẻ đi làm quanh mạn Lotte LG với NCT cụ ạ.

 

[clessking]

Chào các cụ ạ.

Em đang có 1 căn hộ chung cư cũ khoảng 120m2 (3 ngủ, 2 vs) đã cũ, trước để cho thuê văn phòng, ở khu Yên Hoà.

Khu này đặc điểm là khá cũ (tầm 20 năm) nhưng để ở thì rất thuận tiện đi lại và cũng rất gần các công viên.

Giờ cbi lấy lại. Nội thất coi như vất đi hết. Sửa chữa cần bóc hết trần tường sàn.

Em định cắt đôi làm 2 căn hộ nhỏ cỡ 45m2 (1n) và 65m2(2n).

Có 1 chiếu nghỉ chung ở giữa khoảng 6-7m2 từ cửa chính đi vào và tách làm 2 cửa riêng.

Về mặt kỹ thuật có thể tách 1 bếp hiện tại giữa nhà thành 2 bếp áp lưng vào nhau, mỗi căn hộ 1 bếp.

Chi phí sửa chữa cơ bản em dự trù khoảng 300tr chưa bao gồm nội thất.

Theo các cụ sửa như thế để cho thuê có lợi hơn hay sửa lại thành 3n2vs cho thuê thì có lợi hơn ạ. 2 phương án sửa 3pn2vs thì tốn ít hơn tầm 50tr.

Cám ơn các cụ.

Nếu là CC cũ khu đó 120m2 chắc cho thuê cũng chỉ được tầm 16-19 triệu dù đã cải tạo lại, vì nó còn phụ thuộc vào hạ tầng và cư dân xung quanh. Khi đã bỏ ra 20tr/tháng là người ta kỳ vọng những cái khác nữa chứ không chỉ riêng cái nhà.

Theo quan điểm của em, khu đó thì cụ chia 2 căn thì giá cho thuê chắc chắn sẽ cao hơn từ 2-4 triệu, tuy vậy em cũng ko chắc có khó cho thuê hơn ko vì kiểu dạng 1 căn hộ 2 chìa khóa chỉ có tính độc lập tương đối.
Nên cụ xét xem nếu chia 2 cho thuê lâu dài thì ko sao, sau khi bán đi hoặc về ở chắc chắn phải sửa lại cũng tốn kém. Tùy kế hoạch mà lựa chọn phù hợp cụ ạ. Ngoài ra, em thấy cụ đầu tư sửa chữa tận 300tr là cũng kha khá, với mức đầu tư đó phải 3-4 năm mới thu hồi vốn (giả sử hiện giờ nhà xấu chỉ cho thuê được 12-13 triệu --> sau sửa cho thuê được 18-19r). Nên nếu xác định phân khúc giá rẻ thì có thể giảm mức đầu tư xuống sẽ hiệu quả hơn.

 

[agrimeco]

Bán đi mua 2 căn nhỏ cc mới mà cho thuê đỡ phải sửa chữa mệt đầu

 

[nghichnham]

Nếu là CC cũ khu đó 120m2 chắc cho thuê cũng chỉ được tầm 16-19 triệu dù đã cải tạo lại, vì nó còn phụ thuộc vào hạ tầng và cư dân xung quanh. Khi đã bỏ ra 20tr/tháng là người ta kỳ vọng những cái khác nữa chứ không chỉ riêng cái nhà.

Theo quan điểm của em, khu đó thì cụ chia 2 căn thì giá cho thuê chắc chắn sẽ cao hơn từ 2-4 triệu, tuy vậy em cũng ko chắc có khó cho thuê hơn ko vì kiểu dạng 1 căn hộ 2 chìa khóa chỉ có tính độc lập tương đối.
Nên cụ xét xem nếu chia 2 cho thuê lâu dài thì ko sao, sau khi bán đi hoặc về ở chắc chắn phải sửa lại cũng tốn kém. Tùy kế hoạch mà lựa chọn phù hợp cụ ạ. Ngoài ra, em thấy cụ đầu tư sửa chữa tận 300tr là cũng kha khá, với mức đầu tư đó phải 3-4 năm mới thu hồi vốn (giả sử hiện giờ nhà xấu chỉ cho thuê được 12-13 triệu --> sau sửa cho thuê được 18-19r). Nên nếu xác định phân khúc giá rẻ thì có thể giảm mức đầu tư xuống sẽ hiệu quả hơn.

Cám ơn cụ ạ. Em sẽ cân nhắc lại mức chi phí phù hợp.
Các phần trần tường sàn cơ bản em làm chuẩn chỉ luôn ở mức khá vì sau có dùng cũng ko bóc ra lần nữa.

 

[nghichnham]

Bán đi mua 2 căn nhỏ cc mới mà cho thuê đỡ phải sửa chữa mệt đầu

Sửa mất 2-300 cũng vui mà.

 

[agrimeco]

Sửa mất 2-300 cũng vui mà.

Vấn đề ko chỉ là cp, liên quan tới vận hành nó cũng loằng ngoằng, tách điện nước riêng, phí dv, lốt gửi xe, rồi thì tạm trú, thuế má….

 

[vuanhanghi]

Chào các cụ ạ.

Em đang có 1 căn hộ chung cư cũ khoảng 120m2 (3 ngủ, 2 vs) đã cũ, trước để cho thuê văn phòng, ở khu Yên Hoà.

Khu này đặc điểm là khá cũ (tầm 20 năm) nhưng để ở thì rất thuận tiện đi lại và cũng rất gần các công viên.

Giờ cbi lấy lại. Nội thất coi như vất đi hết. Sửa chữa cần bóc hết trần tường sàn.

Em định cắt đôi làm 2 căn hộ nhỏ cỡ 45m2 (1n) và 65m2(2n).

Có 1 chiếu nghỉ chung ở giữa khoảng 6-7m2 từ cửa chính đi vào và tách làm 2 cửa riêng.

Về mặt kỹ thuật có thể tách 1 bếp hiện tại giữa nhà thành 2 bếp áp lưng vào nhau, mỗi căn hộ 1 bếp.

Chi phí sửa chữa cơ bản em dự trù khoảng 300tr chưa bao gồm nội thất.

Theo các cụ sửa như thế để cho thuê có lợi hơn hay sửa lại thành 3n2vs cho thuê thì có lợi hơn ạ. 2 phương án sửa 3pn2vs thì tốn ít hơn tầm 50tr.

Cám ơn các cụ.

một tiền gà, 3 tiền thóc.
Em giả sử cụ sửa tạm hết 5 chục, cho thuê cả 120m được 14 triệu;
Bỏ vào 300 cho thuê được 2x10=20tr; tức cụ phải mất 42 tháng tức 3,5 năm mới hòa được tiền. Mà ngần ấy năm thì nhà cũng lại cũ đi. Nên cá nhân em là nếu chỉ để tăng sinh lời từ cho thuê thì không nên.
Nếu tòa cc đã cũ, thời điểm này cụ bán đi, gửi tiết kiệm 4 năm có khi lại là phương án hợp lý.

 

[nghichnham]

Vấn đề ko chỉ là cp, liên quan tới vận hành nó cũng loằng ngoằng, tách điện nước riêng, phí dv, lốt gửi xe, rồi thì tạm trú, thuế má….

Tách điện nước, phí dv thì em tính phương án đơn giản thôi ạ, ko có gì loằng ngoằng. Diện tích và giá thuê sẽ không có lốt gửi oto. Xe máy thì không có ván đề gì.
Có thể phát sinh chút về thuế ạ.

một tiền gà, 3 tiền thóc.
Em giả sử cụ sửa tạm hết 5 chục, cho thuê cả 120m được 14 triệu;
Bỏ vào 300 cho thuê được 2x10=20tr; tức cụ phải mất 42 tháng tức 3,5 năm mới hòa được tiền. Mà ngần ấy năm thì nhà cũng lại cũ đi. Nên cá nhân em là nếu chỉ để tăng sinh lời từ cho thuê thì không nên.
Nếu tòa cc đã cũ, thời điểm này cụ bán đi, gửi tiết kiệm 4 năm có khi lại là phương án hợp lý.

Cụ tính rất đúng nếu ko cần sửa nhiều. Khổ cái là nhà hiện tại cũ quá rồi nên kiểu gì cũng phải róc trần tường sàn ra làm lại , rồi lại liên quan điện nước cũng cần phải làm luôn nên là tối thiểu nên kiểu gì cũng mất tầm 120-150tr cụ ạ.