[Funland] Có nên tách đôi căn hộ để cho thuê không

[nghichnham]

Chào các cụ ạ.

Em đang có 1 căn hộ chung cư cũ khoảng 120m2 (3 ngủ, 2 vs) đã cũ, trước để cho thuê văn phòng, ở khu Yên Hoà.

Khu này đặc điểm là khá cũ (tầm 20 năm) nhưng để ở thì rất thuận tiện đi lại và cũng rất gần các công viên.

Giờ cbi lấy lại. Nội thất coi như vất đi hết. Sửa chữa cần bóc hết trần tường sàn.

Em định cắt đôi làm 2 căn hộ nhỏ cỡ 45m2 (1n) và 65m2(2n).

Có 1 chiếu nghỉ chung ở giữa khoảng 6-7m2 từ cửa chính đi vào và tách làm 2 cửa riêng.

Về mặt kỹ thuật có thể tách 1 bếp hiện tại giữa nhà thành 2 bếp áp lưng vào nhau, mỗi căn hộ 1 bếp.

Chi phí sửa chữa cơ bản em dự trù khoảng 300tr chưa bao gồm nội thất.

Theo các cụ sửa như thế để cho thuê có lợi hơn hay sửa lại thành 3n2vs cho thuê thì có lợi hơn ạ. 2 phương án sửa 3pn2vs thì tốn ít hơn tầm 50tr.

Cám ơn các cụ.

 

[MeosamiPham]

Xim chia sẻ với cụ theo thực tế em biết thì: chia nhỏ hơn cho thuê tổng sẽ được giá cao hơn là cho thuê rộng, nhưng cao hơn bao nhiêu % thì còn tùy thuộc vào căn hộ của cụ ở KV nào (càng trung tâm, càng gần KV nhiều VP, trường học ... thì tỉ lệ tăng tốt hơn). Khu Yên Hòa nhà cụ theo em là khu vực rất ổn để cho thuê.
Từ đó thì cụ dự tính, tìm hiểu xem phần chênh lệch tăng / chi phí sửa chữa (định khấu hao bao nhiêu năm thì hết cái CP sửa chữa này) thì sẽ kết luận được là nên sửa hay giữ nguyên sẽ lợi hơn cụ ạ. Quan trọng nữa khi quyết định sửa thì nên tìm hiểu, tham khảo giá các hạng mục để có mức giá phù hợp nhất, ko lúc sửa xong nó lại đội lên thì lại kéo tỉ suất LN thấp xuống hơn dự tính.

 

[formen]

sửa đập bỏ thì tốt quá r,

còn cho thuê thì theo thị trường

 

[nghichnham]

Xim chia sẻ với cụ theo thực tế em biết thì: chia nhỏ hơn cho thuê tổng sẽ được giá cao hơn là cho thuê rộng, nhưng cao hơn bao nhiêu % thì còn tùy thuộc vào căn hộ của cụ ở KV nào (càng trung tâm, càng gần KV nhiều VP, trường học ... thì tỉ lệ tăng tốt hơn).
Từ đó thì cụ xem phần chênh lệch tăng / chi phí sửa chữa (định khấu hao bao nhiêu năm thì hết cái CP sửa chữa này) thì sẽ kết luận được là nên sửa hay giữ nguyên sẽ lợi hơn cụ ạ. Quan trọng nữa khi quyết định sửa thì nên tìm hiểu, tham khảo giá các hạng mục để có mức giá phù hợp nhất, ko lúc sửa xong nó lại đội lên thì lại kéo tỉ suất LN thấp xuống hơn dự tính.

Vâng. khu vực nhà này rất nhiều VP, không nhiều sinh viên ạ.

 

[MeosamiPham]

Vâng. khu vực nhà này rất nhiều VP, không nhiều sinh viên ạ.

Vậy thì sẽ có nhóm đối tượng đi làm ở KV đấy thuê cụ ạ. Cụ nếu sửa thì sửa theo hướng cho các bạn trẻ, cặp vợ chồng trẻ thuê để tiện đi làm ở đấy. Chia sẻ thêm với cụ là năm ngoái em mới sửa căn cho ông bà nội nhà em theo hướng khép kín (có bếp, VS khép kín) ở KV BĐ là tăng được giá thuê thêm 4tr/ sàn/ tháng đấy. Khách thuê là mấy em trẻ đi làm quanh mạn Lotte LG với NCT cụ ạ.

 

[clessking]

Chào các cụ ạ.

Em đang có 1 căn hộ chung cư cũ khoảng 120m2 (3 ngủ, 2 vs) đã cũ, trước để cho thuê văn phòng, ở khu Yên Hoà.

Khu này đặc điểm là khá cũ (tầm 20 năm) nhưng để ở thì rất thuận tiện đi lại và cũng rất gần các công viên.

Giờ cbi lấy lại. Nội thất coi như vất đi hết. Sửa chữa cần bóc hết trần tường sàn.

Em định cắt đôi làm 2 căn hộ nhỏ cỡ 45m2 (1n) và 65m2(2n).

Có 1 chiếu nghỉ chung ở giữa khoảng 6-7m2 từ cửa chính đi vào và tách làm 2 cửa riêng.

Về mặt kỹ thuật có thể tách 1 bếp hiện tại giữa nhà thành 2 bếp áp lưng vào nhau, mỗi căn hộ 1 bếp.

Chi phí sửa chữa cơ bản em dự trù khoảng 300tr chưa bao gồm nội thất.

Theo các cụ sửa như thế để cho thuê có lợi hơn hay sửa lại thành 3n2vs cho thuê thì có lợi hơn ạ. 2 phương án sửa 3pn2vs thì tốn ít hơn tầm 50tr.

Cám ơn các cụ.

Nếu là CC cũ khu đó 120m2 chắc cho thuê cũng chỉ được tầm 16-19 triệu dù đã cải tạo lại, vì nó còn phụ thuộc vào hạ tầng và cư dân xung quanh. Khi đã bỏ ra 20tr/tháng là người ta kỳ vọng những cái khác nữa chứ không chỉ riêng cái nhà.

Theo quan điểm của em, khu đó thì cụ chia 2 căn thì giá cho thuê chắc chắn sẽ cao hơn từ 2-4 triệu, tuy vậy em cũng ko chắc có khó cho thuê hơn ko vì kiểu dạng 1 căn hộ 2 chìa khóa chỉ có tính độc lập tương đối.
Nên cụ xét xem nếu chia 2 cho thuê lâu dài thì ko sao, sau khi bán đi hoặc về ở chắc chắn phải sửa lại cũng tốn kém. Tùy kế hoạch mà lựa chọn phù hợp cụ ạ. Ngoài ra, em thấy cụ đầu tư sửa chữa tận 300tr là cũng kha khá, với mức đầu tư đó phải 3-4 năm mới thu hồi vốn (giả sử hiện giờ nhà xấu chỉ cho thuê được 12-13 triệu --> sau sửa cho thuê được 18-19r). Nên nếu xác định phân khúc giá rẻ thì có thể giảm mức đầu tư xuống sẽ hiệu quả hơn.

 

[agrimeco]

Bán đi mua 2 căn nhỏ cc mới mà cho thuê đỡ phải sửa chữa mệt đầu

 

[nghichnham]

Nếu là CC cũ khu đó 120m2 chắc cho thuê cũng chỉ được tầm 16-19 triệu dù đã cải tạo lại, vì nó còn phụ thuộc vào hạ tầng và cư dân xung quanh. Khi đã bỏ ra 20tr/tháng là người ta kỳ vọng những cái khác nữa chứ không chỉ riêng cái nhà.

Theo quan điểm của em, khu đó thì cụ chia 2 căn thì giá cho thuê chắc chắn sẽ cao hơn từ 2-4 triệu, tuy vậy em cũng ko chắc có khó cho thuê hơn ko vì kiểu dạng 1 căn hộ 2 chìa khóa chỉ có tính độc lập tương đối.
Nên cụ xét xem nếu chia 2 cho thuê lâu dài thì ko sao, sau khi bán đi hoặc về ở chắc chắn phải sửa lại cũng tốn kém. Tùy kế hoạch mà lựa chọn phù hợp cụ ạ. Ngoài ra, em thấy cụ đầu tư sửa chữa tận 300tr là cũng kha khá, với mức đầu tư đó phải 3-4 năm mới thu hồi vốn (giả sử hiện giờ nhà xấu chỉ cho thuê được 12-13 triệu --> sau sửa cho thuê được 18-19r). Nên nếu xác định phân khúc giá rẻ thì có thể giảm mức đầu tư xuống sẽ hiệu quả hơn.

Cám ơn cụ ạ. Em sẽ cân nhắc lại mức chi phí phù hợp.
Các phần trần tường sàn cơ bản em làm chuẩn chỉ luôn ở mức khá vì sau có dùng cũng ko bóc ra lần nữa.

 

[nghichnham]

Bán đi mua 2 căn nhỏ cc mới mà cho thuê đỡ phải sửa chữa mệt đầu

Sửa mất 2-300 cũng vui mà.

 

[agrimeco]

Sửa mất 2-300 cũng vui mà.

Vấn đề ko chỉ là cp, liên quan tới vận hành nó cũng loằng ngoằng, tách điện nước riêng, phí dv, lốt gửi xe, rồi thì tạm trú, thuế má….

 

[vuanhanghi]

Chào các cụ ạ.

Em đang có 1 căn hộ chung cư cũ khoảng 120m2 (3 ngủ, 2 vs) đã cũ, trước để cho thuê văn phòng, ở khu Yên Hoà.

Khu này đặc điểm là khá cũ (tầm 20 năm) nhưng để ở thì rất thuận tiện đi lại và cũng rất gần các công viên.

Giờ cbi lấy lại. Nội thất coi như vất đi hết. Sửa chữa cần bóc hết trần tường sàn.

Em định cắt đôi làm 2 căn hộ nhỏ cỡ 45m2 (1n) và 65m2(2n).

Có 1 chiếu nghỉ chung ở giữa khoảng 6-7m2 từ cửa chính đi vào và tách làm 2 cửa riêng.

Về mặt kỹ thuật có thể tách 1 bếp hiện tại giữa nhà thành 2 bếp áp lưng vào nhau, mỗi căn hộ 1 bếp.

Chi phí sửa chữa cơ bản em dự trù khoảng 300tr chưa bao gồm nội thất.

Theo các cụ sửa như thế để cho thuê có lợi hơn hay sửa lại thành 3n2vs cho thuê thì có lợi hơn ạ. 2 phương án sửa 3pn2vs thì tốn ít hơn tầm 50tr.

Cám ơn các cụ.

một tiền gà, 3 tiền thóc.
Em giả sử cụ sửa tạm hết 5 chục, cho thuê cả 120m được 14 triệu;
Bỏ vào 300 cho thuê được 2x10=20tr; tức cụ phải mất 42 tháng tức 3,5 năm mới hòa được tiền. Mà ngần ấy năm thì nhà cũng lại cũ đi. Nên cá nhân em là nếu chỉ để tăng sinh lời từ cho thuê thì không nên.
Nếu tòa cc đã cũ, thời điểm này cụ bán đi, gửi tiết kiệm 4 năm có khi lại là phương án hợp lý.

 

[nghichnham]

Vấn đề ko chỉ là cp, liên quan tới vận hành nó cũng loằng ngoằng, tách điện nước riêng, phí dv, lốt gửi xe, rồi thì tạm trú, thuế má….

Tách điện nước, phí dv thì em tính phương án đơn giản thôi ạ, ko có gì loằng ngoằng. Diện tích và giá thuê sẽ không có lốt gửi oto. Xe máy thì không có ván đề gì.
Có thể phát sinh chút về thuế ạ.

một tiền gà, 3 tiền thóc.
Em giả sử cụ sửa tạm hết 5 chục, cho thuê cả 120m được 14 triệu;
Bỏ vào 300 cho thuê được 2x10=20tr; tức cụ phải mất 42 tháng tức 3,5 năm mới hòa được tiền. Mà ngần ấy năm thì nhà cũng lại cũ đi. Nên cá nhân em là nếu chỉ để tăng sinh lời từ cho thuê thì không nên.
Nếu tòa cc đã cũ, thời điểm này cụ bán đi, gửi tiết kiệm 4 năm có khi lại là phương án hợp lý.

Cụ tính rất đúng nếu ko cần sửa nhiều. Khổ cái là nhà hiện tại cũ quá rồi nên kiểu gì cũng phải róc trần tường sàn ra làm lại , rồi lại liên quan điện nước cũng cần phải làm luôn nên là tối thiểu nên kiểu gì cũng mất tầm 120-150tr cụ ạ.

 

[L.C.D]

Nếu là em, e sẽ sửa thành căn hộ 3pn2vs để cho 1 hộ gia đình thuê cho đỡ phức tạp. Sau gia đình muốn ở cũng ở được luôn ko cần sửa nhiều.
Nhà chung cư ở vị trí thuận tiện thì cứ túc tắc cho thuê đc đồng nào tốt đồng đó, ko nên bán vì bán đi cầm tiền đó ko mua đc nhà mới ở vị trí đẹp như nhà cũ.

 

[clessking]

Tách điện nước, phí dv thì em tính phương án đơn giản thôi ạ, ko có gì loằng ngoằng. Diện tích và giá thuê sẽ không có lốt gửi oto. Xe máy thì không có ván đề gì.
Có thể phát sinh chút về thuế ạ.


Cụ tính rất đúng nếu ko cần sửa nhiều. Khổ cái là nhà hiện tại cũ quá rồi nên kiểu gì cũng phải róc trần tường sàn ra làm lại , rồi lại liên quan điện nước cũng cần phải làm luôn nên là tối thiểu nên kiểu gì cũng mất tầm 120-150tr cụ ạ.

Em cũng chưa tưởng tượng ra nhà cụ bị hỏng hóc đến mức nào mà sửa nhiều thế. Chắc hỏng hết cả trần thạch cao, thấm dột đủ kiểu ah.
Theo em, cụ nên sửa ở mức vừa phải với tổng chi phí 150tr đổ lại, sau đó cho thuê riêng 1 căn hộ. đừng tách 2. Phần tiền còn lại chủ yếu vào nội thất thì sau 3 - 5 năm nữa cũng khấu hao phần nhiều rồi. Thay vào đó cụ có thể mua đồ nội thất rời, hàng 2nd thanh lý sẽ đáp ứng được tiêu chí bền - nhu cầu sử dụng vẫn tốt mà không tốn nhiều chi phí đầu tư --> hiệu suất sinh lời cao hơn phương án bỏ ra thêm 150 triệu nữa làm đẹp song giá cho thuê chắc chỉ tăng được 2-3 triệu tương đương với 5-7 năm mới hoàn vốn đủ phần chênh.

 

[WED88l1210]

vẽ thêm việc cho vui à cụ vừa tốn tiền vừa chả thu lại được nhiều hơn bt bao nhiêu

 

[thuyhtt]

em có cái nhà 3 tầng, lúc đầu cũng định sửa vào thành mấy phòng cho thuê. Sau cân nhắc chán em lại để nguyên cho thuê cả nhà. tiền gà ko bõ tiền thóc cụ ạ.

 

[Lipbup]

em có cái nhà 3 tầng, lúc đầu cũng định sửa vào thành mấy phòng cho thuê. Sau cân nhắc chán em lại để nguyên cho thuê cả nhà. tiền gà ko bõ tiền thóc cụ ạ.

Chia thành nhiều phòng thì dễ cho thuê và được giá hơn. Cho thuê cả nhà lâu lắm

 

[nghichnham]

Em cũng chưa tưởng tượng ra nhà cụ bị hỏng hóc đến mức nào mà sửa nhiều thế. Chắc hỏng hết cả trần thạch cao, thấm dột đủ kiểu ah.
Theo em, cụ nên sửa ở mức vừa phải với tổng chi phí 150tr đổ lại, sau đó cho thuê riêng 1 căn hộ. đừng tách 2. Phần tiền còn lại chủ yếu vào nội thất thì sau 3 - 5 năm nữa cũng khấu hao phần nhiều rồi. Thay vào đó cụ có thể mua đồ nội thất rời, hàng 2nd thanh lý sẽ đáp ứng được tiêu chí bền - nhu cầu sử dụng vẫn tốt mà không tốn nhiều chi phí đầu tư --> hiệu suất sinh lời cao hơn phương án bỏ ra thêm 150 triệu nữa làm đẹp song giá cho thuê chắc chỉ tăng được 2-3 triệu tương đương với 5-7 năm mới hoàn vốn đủ phần chênh.

Dạ vâng. Trần không hỏng nhưng làm kiểu nhấp nhô lủng củng chẳng đâu vào đâu, tường thì cũ và bong, sàn gỗ hỏng hết rồi. Hai NVS hiện tại ko quá tệ, có thể sửa dùng tạm vẫn đc.

Có lẽ em sẽ theo ý ko ngăn tách ra nữa. Chỉ sửa cơ bản loanh quanh 100-150 đồng rồi cho thuê ạ

 

[clessking]

Dạ vâng. Trần không hỏng nhưng làm kiểu nhấp nhô lủng củng chẳng đâu vào đâu, tường thì cũ và bong, sàn gỗ hỏng hết rồi. Hai NVS hiện tại ko quá tệ, có thể sửa dùng tạm vẫn đc.

Có lẽ em sẽ theo ý ko ngăn tách ra nữa. Chỉ sửa cơ bản loanh quanh 100-150 đồng rồi cho thuê ạ

Thế em nghĩ thế này, trần nếu quá xấu thì cụ sửa nhẹ nhàng tí cho nó đẹp hơn thôi (kiểu đắp phần mấp mô cho nó phẳng) chứ ko nên bóc hết làm lại. Mỗi m2 trần cũng 250-300k tính ra bớt được ít nào đỡ tiền ít đấy. Tường bong mới là vấn đề, nếu nó bong do ẩm ướt nước thấm thì phải xử lý nguyên nhân, nếu nó bở do vữa kém thì phải bóc ra trát lại (mà phải bóc cả mảng chứ ko nó cũng khó ăn, sau nứt nẻ). Nên hy vọng là nó chỉ hỏng hóc 1 chút, cụ có thể ngẫm đến phương án che đi bằng nội thất nếu phù hợp về thẩm mỹ.
WC vẫn ổn ko bị thấm thì chỉ cần vôi ve hoặc thay thiết bị cho sáng đẹp lên. Sàn gỗ thì bỏ đi, thay bằng gạch luôn cho bền (cho thuê nhà thì cứ làm sàn gạch cho em), chọn gạch bình thường tầm 200k/m2 là đẹp rồi. Tính ra chi phí của cụ chỉ cần 50-70tr là nhìn khác hẳn có thể kiếm khách thuê được rồi.

 

[nghichnham]

Thế em nghĩ thế này, trần nếu quá xấu thì cụ sửa nhẹ nhàng tí cho nó đẹp hơn thôi (kiểu đắp phần mấp mô cho nó phẳng) chứ ko nên bóc hết làm lại. Mỗi m2 trần cũng 250-300k tính ra bớt được ít nào đỡ tiền ít đấy. Tường bong mới là vấn đề, nếu nó bong do ẩm ướt nước thấm thì phải xử lý nguyên nhân, nếu nó bở do vữa kém thì phải bóc ra trát lại (mà phải bóc cả mảng chứ ko nó cũng khó ăn, sau nứt nẻ). Nên hy vọng là nó chỉ hỏng hóc 1 chút, cụ có thể ngẫm đến phương án che đi bằng nội thất nếu phù hợp về thẩm mỹ.
WC vẫn ổn ko bị thấm thì chỉ cần vôi ve hoặc thay thiết bị cho sáng đẹp lên. Sàn gỗ thì bỏ đi, thay bằng gạch luôn cho bền (cho thuê nhà thì cứ làm sàn gạch cho em), chọn gạch bình thường tầm 200k/m2 là đẹp rồi. Tính ra chi phí của cụ chỉ cần 50-70tr là nhìn khác hẳn có thể kiếm khách thuê được rồi.

Hihi, cám ơn cụ. Toàn những lời khuyên vài chục triệu cả!