[Funland] Đất mặt phố, xin tư vấn xây CCMN hay văn phòng?

[Pumzen]

100 m2 đối với 2 mô hình CCMN hay văn phòng cho thuê, giờ đối với diện tích này, nhà cháu nghĩ có vẻ nhỏ quá. Áp dụng vào cá nhân đang ở căn mp 80m xây 4 tầng thấy vẫn be bé thế nào í. Nhà cháu thấy với 2 mô hình trên, S toàn phải cỡ 150-200m, xây 7 -8 tầng. Với diện tích dưới 100m, nhà cháu có ông a ở bên Long Biên, xây 7 tầng, tầng 1 chỉ để xe cộ, ổng cho thuê sàn tầng 2 làm kd( xe pháo của khách để T1) các tầng trên gđ sử dụng. Đấy là trường hợp chỉ cho thuê T1-2, còn cho thuê cả nhà cũng rất dễ.

 

[Minhhalo1111]

Chỗ đó có mặt phố xuân la hoặc xuân đỉnh, nếu là 2 mặt phố này thì cụ làm văn phòng ok hơn nhiều chứ xây ccmn thì hơi lãng phí.

 

[nghia123]

bài toán của cụ chủ rất hay, mong các cụ cho tiếp ý kiến để học hỏi ạ. M nêu quan điểm là cứ để thế cho thuê, tiền xây dựng đó cụ chủ làm mảnh đất vành đai 4, 5 có phải nhàn ko? xây là cụ mất 01 năm ko cho thuê đc ạ, lại đủ thứ chuyện, xây thì đc có 6 tầng trong khi cụ ở nước ngoài ko cần ở hay sang chảnh; với mảnh đất của cụ thì làm CCMN cho thuê sẽ ko cạnh tranh về giá và hiệu suất so với các căn ngõ càng nhỏ thì hiệu quả đầu tư CCMN càng cao. Ngoài ra, nếu đã giàu như cụ thì phương án cho SV thuê sẽ ko hợp lý do rủi ro cháy nổ, càng đông người thuê thì rủi ro càng cao; m nghĩ xây nhà cho SV thuê cũng rủi ro pháp lý rất cao.

 

[sqngo28]

Em đang cho thuê ccmn (của nhà tự làm) nên góp ý cụ như sau:
Theo diện tích cụ mô tả nếu đầu tư xây ccmn full đồ 6 tầng thì chi phí hiện tại cũng phải tầm 5-6 tỷ (bao gồm cả cp mđxd, pccc,...). Ngoài ra trong quá trình vận hành cụ phải mất thêm một vài chi phí khác (sale, ca,...). Nhà cụ em tính non mỗi tầng 14-15tr, 5 tầng với tầng 1 cho thuê 10tr được khoảng 85-90tr/th (đây là em giả dụ tỷ lệ lấp phòng cao, còn như vị trí nhà cụ xung quanh không có các trường đại học thì tỷ lệ này sẽ thấp hơn). Như vậy cụ xác định mất 5-6 năm mới thu hồi dc vốn. Nếu cụ thuê đơn vị ngoài thì thời gian đó còn lâu hơn nữa. Ngoài ra em thấy HN đang có chủ trương di dời các trường đại học ra ngoài nên e nghĩ mặt bằng chung giá thuê ccmn sẽ giảm trong tương lai.

 

[freedayff]

Hi, Cụ thấy em đoán cũng khá đúng phải ko. Có chăng là ko dám đoán mặt tiền đến 12m ah. Rảnh thì em đoán cho vui thôi cụ ah

Thêm phần thông tin mặt tiền 12m và sau luôn tòa CC cụ mới cung cấp, em có xem google map dãy phố cụ chụp ảnh thì thấy có thêm một số đánh giá ntn:
+ Thực tế khu này là sau tòa CC nên cũng có hơi khác biệt so với mặt phố thông thường. Cụ thể là nếu làm VP thì quy mô cũng chỉ khá nhỏ chứ thuê nguyên tòa 4-5 tầng là rất khó. Tòa kosmo em thấy đã có 2 cái siêu thị, 1 quán cafe Highland coffee, 1 spa nên nếu cho thuê làm siêu thị sẽ khó trừ khi là siêu thị đặc sản vùng miền và bán online. Em thấy có thể kinh doanh trường mầm non, trà đá - cà phê (phân khúc tận dụng vỉa hè, thấp hơn highland) hoặc làm phòng gym, trung tâm nghệ thuật thì khả dĩ hơn. Nếu cho thuê CC mini thì nó phải thuộc phân khúc ít tiền (6-10 triệu, thấp hơn thuê căn hộ CC thông thường).
+ Không biết hiện trạng nhà cũ của cụ ntn, nếu nhà cũ của cụ đã xây được 2-3 tầng thì cơ bản cũng đã khai thác hết nhu cầu hiện tại rồi. Cụ xây lên 4-5 tầng là phải đập đi hết xây lại tốn kém mà tại thời điểm hiện tại cũng khó khai thác hết. Khả năng cho thuê CC cụ thử khảo sát việc cho thuê ở tòa kosmo Tây Hồ luôn để đánh giá. Việc xây toàn bộ CC mini và cho thuê đơn vị quản lý luôn ở khu này em nghĩ sẽ ko hiệu quả lắm, vì nếu vậy cụ sẽ mất tiền cho thuê hiện tại (30tr) + lãi gửi tiết kiệm khoảng 4 tỷ (20 triệu) --> tối thiểu phải thu được 70-80 triệu/tháng mới bõ. Trong khi 100m2 nếu xây lên 5,5 tầng cũng chỉ được tầm 16-18 phòng, tương đương doanh thu khoảng 90-100 triệu --> đơn vị quản lý chỉ thuê của cụ phân nửa giá đó thôi. Ban đầu em nghĩ cụ nói nhà bé e nghĩ kiểu nhà 1 tầng cơ. Nhưng nhìn lại dãy phố đó đều xây 2-3 tầng rồi. Nếu như vậy, cụ xem có thể xây thêm 1 tầng và ghép cầu thang hoặc phương án nào mang tính sửa chữa ko chứ đập đi xây mới thì ko hiệu quả. Cụ có thể thử rao hợp tác cho thuê CCMN hoặc cho thuê phòng gym không, nếu khả thi, có đối tác quan tâm thì hẵng làm. Hoặc nhà cụ có kinh nghiệm làm trường mầm non quy mô nhỏ - vừa thì em nghĩ cũng có thể được. Phương án làm cafe em nghĩ không chắc chắn lắm vì để kinh doanh tầng 1 kiếm được 30tr/tháng thay cho phương án hiện tại là cũng khó đấy. Có thể tận dụng 1 phần nhỏ tầng 1 + chiếm dụng vỉa hè thì hiệu quả chứ làm toàn bộ thì lại ko hiệu quả.
Một vài chia sẻ mang tính cá nhân gửi cụ tham khảo.

Cám ơn các bác, nhiều ý kiến em cũng phải xem lại kế hoạch này. Có vẻ nhiều rủi ro. Thấy xây gì cũng khó ạ.

 

[freedayff]

Em đang cho thuê ccmn (của nhà tự làm) nên góp ý cụ như sau:
Theo diện tích cụ mô tả nếu đầu tư xây ccmn full đồ 6 tầng thì chi phí hiện tại cũng phải tầm 5-6 tỷ (bao gồm cả cp mđxd, pccc,...). Ngoài ra trong quá trình vận hành cụ phải mất thêm một vài chi phí khác (sale, ca,...). Nhà cụ em tính non mỗi tầng 14-15tr, 5 tầng với tầng 1 cho thuê 10tr được khoảng 85-90tr/th (đây là em giả dụ tỷ lệ lấp phòng cao, còn như vị trí nhà cụ xung quanh không có các trường đại học thì tỷ lệ này sẽ thấp hơn). Như vậy cụ xác định mất 5-6 năm mới thu hồi dc vốn. Nếu cụ thuê đơn vị ngoài thì thời gian đó còn lâu hơn nữa. Ngoài ra em thấy HN đang có chủ trương di dời các trường đại học ra ngoài nên e nghĩ mặt bằng chung giá thuê ccmn sẽ giảm trong tương lai.

Cám ơn bác. Bác thấy cho thuê ccmn có nhiều rủi ro như hỏng hóc nhiều, bị quỵt tiền hay khó lấp phòng ko?

 

[sqngo28]

Cám ơn bác. Bác thấy cho thuê ccmn có nhiều rủi ro như hỏng hóc nhiều, bị quỵt tiền hay khó lấp phòng ko?

Đồ đạc bác sắm mới thì trong khoảng 3-5 năm đầu gần như không phải sửa chữa gì. Về vấn đề pháp lý nếu tự cho thuê thì nên chọn khách để giảm thiểu rủi ro nhất có thể. Phòng thì tùy khu vực. Gần các trường đh tỷ lệ lấp phòng rất cao, gần như ko có phòng trống. Còn như khu vực nhà bác thì có thể sẽ khó cho hơn.