[Funland] Lãi suất ngân hàng tăng thì liệu lãi vay có tăng ? và có ảnh hưởng đến BĐS ?

Tigertank

Xe tải
Biển số
OF-902868
Ngày cấp bằng
26/2/26
Số km
210
Động cơ
4,278 Mã lực
Tuổi
36
Hình như tình hình tài chính 1 số chủ đầu tư không ổn lắm. Với tình hình lãi suất và tăng giá vật liệu xây dựng hiện nay.
Mà ngay cả các chủ thầu khi ký hđ xây nhà cũng chết đứng trên ngọn cây luôn. Nhớ thời 2012, chủ thầu phá sản cực nhiều

1000036488.jpg
1000036489.jpg
 

songchamlai

Xe điện
Biển số
OF-876048
Ngày cấp bằng
19/2/25
Số km
3,846
Động cơ
67,377 Mã lực
Tuổi
51
Cái này thực sự là câu hỏi khó, nhà cháu bảo lưu quan điểm giá BĐS của HN nói riêng và VN nói chung hiện tại là quá vô lý so với thu nhập và tiềm lực của nền kte. Tuy nhiên, thuế, chính sách như hiện tại ko thay đổi gì thì sẽ vẫn duy trì cái sự vô lý đó nên nếu đã có chỗ ở thì giữa việc cầm tiền gửi lãi tiết kiệm có tiền lỏng sống đời rực rỡ và găm 1 mảnh đất nằm im chờ tăng giá vốn đến thời điểm thanh khoản là lựa chọn tùy thuộc mục tiêu cuộc sống cá nhân. Nhà cháu cũng có đất kiểu mua vì rẻ và vì sở thích lúc cần bán đếch thể nào bán được rồi (giờ vẫn còn) nên từ kinh nghiệm đấy trong thời điểm hiện tại nhà cháu chọn tiền đẻ ra tiền thật về tay hàng tháng hihi
Cuộc sống để thư thái và cân bằng là tốt nhất chứ không phải chạy theo đám đôn
20260327_082035.jpg
g cụ ạ. Em giờ chỉ cafe và phơi nắng mặc kệ bđs tăng hay giảm.
 

Bonmuadichoi

Xe buýt
Biển số
OF-904212
Ngày cấp bằng
18/3/26
Số km
701
Động cơ
5,429 Mã lực
Tuổi
46
Sao cụ không nghĩ có tin hay hoàn cảnh gì ngược lại khiến nó giảm thêm 20-30%, nhiều người ngộp phải xả với giá không thể tin được như từng xảy ra 1996, 2006, 2008, 2012-2015, 2020, 2022... Lúc đó tiền mặt là vua, tha hồ bắt đáy.

Lên được thì cũng xuống được, quy luật kinh tế mà.
Đất ven đất tỉnh xa không sinh ra dòng tiền được thì lâu dài giảm đến mức khó tin cũng có thể.
Còn với giá nhân công vật tư ngày càng cao như hiện tại thì giảm 20% từ đỉnh đã là ok rồi, giảm thêm 20% là gì, là một m2 đất chưa xây tại mặt ngõ oto trong vd3 đang tầm 200tr xuống 120tr, trong khi bảng giá đất nhà nước quy định đất mặt ngõ vt2 tầm đó cũng phải tầm 70 80tr nghĩa là đen lắm bị lấy mất nhà cũng phải được chừng đó + hỗ trợ xuất mua tđc nếu diện tích còn lại nhỏ hoặc mất hết, còn không ra mặt đường --> rất khó xảy ra.
 

PlaStork

Xe tăng
Biển số
OF-818592
Ngày cấp bằng
5/9/22
Số km
1,354
Động cơ
45,761 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Đất ven đất tỉnh xa không sinh ra dòng tiền được thì lâu dài giảm đến mức khó tin cũng có thể.
Còn với giá nhân công vật tư ngày càng cao như hiện tại thì giảm 20% từ đỉnh đã là ok rồi, giảm thêm 20% là gì, là một m2 đất chưa xây tại mặt ngõ oto trong vd3 đang tầm 200tr xuống 120tr, trong khi bảng giá đất nhà nước quy định đất mặt ngõ vt2 tầm đó cũng phải tầm 70 80tr nghĩa là đen lắm bị lấy mất nhà cũng phải được chừng đó + hỗ trợ xuất mua tđc nếu diện tích còn lại nhỏ hoặc mất hết, còn không ra mặt đường --> rất khó xảy ra.
Không phải lúc nào chi phí sản xuất cũng quyết định giá bán. Nếu thế thì đã không có tình trạng giá dầu thô âm như đầu năm 2020, tức là người bán phải trả tiền cho người mua; đã không có những căn nhà giá 1 USD tại Mỹ. Khi thị trường lâm vào tình trạng dư cung thì chuyện bán dưới giá vốn là bình thường, và đó là cơ hội để bắt đáy, để săn hàng giá rẻ, nhưng chỉ dành cho ai lúc đó còn tiền thôi.

Chuyện giá đất nhà nước quy định 70-80 triệu vô nghĩa vì có trả lại cho nhà nước đất để lấy tiền đâu. Trong hoành cảnh ai đó bị đứt dòng tiền thì cái gì bán đuọc là họ bán, thị trường mua được bao nhiêu nhận bấy nhiêu, quan trọng gì cái đó giá vốn là bao nhiêu, phỏng cụ?
 

Rishi

Xe điện
Biển số
OF-316772
Ngày cấp bằng
21/4/14
Số km
2,135
Động cơ
306,830 Mã lực
Bài này em đăng rồi giờ đăng lại có bổ sung:

Lãi suất giảm thì BĐS tăng do dân đua nhau ôm đất nhờ chi phí vốn rẻ. LS tăng thì BĐS cũng tăng vì chủ đầu tư và "nhà đầu tư" đẩy chi phí lãi vay sang cho người mua.

Thuế BĐS thấp (nắm giữ và chuyển nhượng) thì giá BĐS tăng do dễ ôm, dễ sang tay. Thuế BĐS cao thì giá BĐS tăng do người bán đẩy chi phí sang người mua.

Lương tăng thì lạm phát khiến giá BĐS tăng. Lương ko tăng hay giảm thì phải đua nhau buôn đất kiếm tiền, giá BĐS tăng.

Kinh tế tăng trưởng thì BĐS tăng do ăn theo thu nhập tăng. Kinh tế khó khăn thì dòng tiền tìm đến BĐS trú ngụ, giá BĐS phải tăng

Mỹ và Iran còn đánh nhau thì giá cả vật liệu và nhiên liệu còn tiếp tục tăng, chi phí xây nhà càng tăng, giá nhà cũng vì thế phải tăng. Nếu đánh nhau xong thì không còn áp lực lạm phát, lãi suất sẽ giảm, dòng tiền ồ ạt đổ vào BĐS, giá BĐS sẽ tăng.

Nhà nước xiết chặt pháp lý BĐS khiến các dự án khó ra hàng, nguồn cung thắt chặt, giá BĐS tăng mạnh. Khi nhà nước khơi thông pháp lý, dự án ra hàng, nhà và căn hộ chung cư được cấp sổ đỏ sổ hồng giúp cho việc vay mua nhà dễ dàng, thế chấp BĐS trở nên đơn giản, dòng tiền càng đổ mạnh vào BĐS khiến giá tăng không ngừng.

Nhà nước quản lý nhà ở xã hội không chặt thì dân đầu cơ nhảy vào ôm NOXH làm giá nhà tăng mạnh, nhà ở xã hội bị kéo giá tiệm cận nhà ở thương mại, còn nhà ở thương mại được kéo giá lên mây. Sau khi nhà nước quản lý chặt đối tượng được mua nhà ở xã hội, dòng tiền đầu cơ ngừng chảy vào nhà ở xã hội mà tập trung hoàn toàn vào nhà ở thương mại khiến nhà ở thương mại càng tăng giá mạnh hơn.

Về tổng thế, khi nguồn cung nhà giảm thì giá BĐS đương nhiên tăng theo quy luật cung cầu. Nguồn cung tăng thì giá vẫn lên vì ra đến đâu hết đến đó, người đẻ chứ đất có đẻ đâu, ồ ạt xây thế này giá VLXD tăng mạnh, làm gì còn nhà giá rẻ, giá đất nền theo biểu giá mới cao ngất, giảm sao được, tiền trong dân còn nhiều, bán là mất không mua lại được chính cái mình vừa bán....

Chứng khoán hay vàng lên thì dân buôn vàng buôn chứng có lãi, ắt sẽ đổ vào BĐS. Chứng khoán hay vàng xuống thì chứng tỏ dân chơi vàng chơi chứng đang rút dòng tiền ra để... chuyển hướng sang BĐS. Kiểu gì BĐS cũng lên,

Đề nghị các cụ nào còn có thêm luận điểm thì đưa vào để em bổ sung cho hoàn thiện làm kim chỉ nam đào tạo huấn luyện sales BĐS.
Em cop nhặt bổ sung thêm cho cẩm nang của cụ:
  • Nơi đã có hạ tầng: Bđs chắc chắn sẽ còn tăng vì hạ tầng tốt, sau này điện đường trường trạm tiện nghi.
  • Nơi đồng không mông quạnh, chưa có cái vẹo gì cả: Bđs chắc chắn sẽ tăng vì sau này sẽ xây hạ tầng ở đây. Người mua sẽ thắc mắc: ''Đã thấy thông tin quy hoạch hạ tầng gì đâu em?'' Mr.Cò : ''Úi giời anh chị ơi, anh chị phải mua lúc này, chứ anh chị mà đợi đến khi có thông tin quy hoạch thì giá nó đã x4 x5 rồi''.
  • Nơi mà có ít chung cư được xây dựng: BĐS khan hiếm, giá BĐS vì thế chắc chắn tăng.
  • Nơi mà chung cư chuẩn bị mọc lên như nấm: Xây chung cư sẽ làm khan hiếm quỹ đất => BĐS sẽ tăng. Ngoài ra, chung cư được xây dựng sẽ kéo theo hạ tầng, đường xá, trường học dẫn đến BĐS lại tiếp tục tăng
 

Altis Corolla

Xe tải
Biển số
OF-161307
Ngày cấp bằng
18/10/12
Số km
249
Động cơ
353,177 Mã lực
Không phải lúc nào chi phí sản xuất cũng quyết định giá bán. Nếu thế thì đã không có tình trạng giá dầu thô âm như đầu năm 2020, tức là người bán phải trả tiền cho người mua; đã không có những căn nhà giá 1 USD tại Mỹ. Khi thị trường lâm vào tình trạng dư cung thì chuyện bán dưới giá vốn là bình thường, và đó là cơ hội để bắt đáy, để săn hàng giá rẻ, nhưng chỉ dành cho ai lúc đó còn tiền thôi.

Chuyện giá đất nhà nước quy định 70-80 triệu vô nghĩa vì có trả lại cho nhà nước đất để lấy tiền đâu. Trong hoành cảnh ai đó bị đứt dòng tiền thì cái gì bán đuọc là họ bán, thị trường mua được bao nhiêu nhận bấy nhiêu, quan trọng gì cái đó giá vốn là bao nhiêu, phỏng cụ?
Thế thì cụ lại quên là người đẻ đất không đẻ, truyền thống VN là găm đất giữ giá trị để lại cho đời sau...và cẩm nang cụ gì bên trên liệt kê. Nên viễn cảnh cụ nói không xảy ra ở VN được :) Trong lúc chờ cuốc khách grab tiếp theo e đóng góp tí ý kiến chuyên môn
 

PlaStork

Xe tăng
Biển số
OF-818592
Ngày cấp bằng
5/9/22
Số km
1,354
Động cơ
45,761 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Thế thì cụ lại quên là người đẻ đất không đẻ, truyền thống VN là găm đất giữ giá trị để lại cho đời sau...và cẩm nang cụ gì bên trên liệt kê. Nên viễn cảnh cụ nói không xảy ra ở VN được :) Trong lúc chờ cuốc khách grab tiếp theo e đóng góp tí ý kiến chuyên môn
Cẩm nang do em làm đấy ạ he he.
 

Chungcumienbac.net

Xe đạp
Biển số
OF-777930
Ngày cấp bằng
20/5/21
Số km
13
Động cơ
35,146 Mã lực
Tuổi
30
Nơi ở
chung cư Hateco Apollo Xuân Phương – Nam Từ Liêm –
Website
trisybds.com
Oẳng từ trước tết tới giờ luôn ấy chứ. Lãi cao, khách hỏi thì vẫn có nhưng giao dịch thì gần như là chậm hẳn
 

PlaStork

Xe tăng
Biển số
OF-818592
Ngày cấp bằng
5/9/22
Số km
1,354
Động cơ
45,761 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Em cop nhặt bổ sung thêm cho cẩm nang của cụ:
  • Nơi đã có hạ tầng: Bđs chắc chắn sẽ còn tăng vì hạ tầng tốt, sau này điện đường trường trạm tiện nghi.
  • Nơi đồng không mông quạnh, chưa có cái vẹo gì cả: Bđs chắc chắn sẽ tăng vì sau này sẽ xây hạ tầng ở đây. Người mua sẽ thắc mắc: ''Đã thấy thông tin quy hoạch hạ tầng gì đâu em?'' Mr.Cò : ''Úi giời anh chị ơi, anh chị phải mua lúc này, chứ anh chị mà đợi đến khi có thông tin quy hoạch thì giá nó đã x4 x5 rồi''.
  • Nơi mà có ít chung cư được xây dựng: BĐS khan hiếm, giá BĐS vì thế chắc chắn tăng.
  • Nơi mà chung cư chuẩn bị mọc lên như nấm: Xây chung cư sẽ làm khan hiếm quỹ đất => BĐS sẽ tăng. Ngoài ra, chung cư được xây dựng sẽ kéo theo hạ tầng, đường xá, trường học dẫn đến BĐS lại tiếp tục tăng
Ha ha cụ lĩnh hội triết lý sales BĐS nhanh phết đấy. Chuẩn, để em lưu lại bổ sung cho phiên bản sau.
 

DDNTAN

Xe buýt
Biển số
OF-505532
Ngày cấp bằng
18/4/17
Số km
723
Động cơ
216,031 Mã lực
Thế thì cụ lại quên là người đẻ đất không đẻ, truyền thống VN là găm đất giữ giá trị để lại cho đời sau...và cẩm nang cụ gì bên trên liệt kê. Nên viễn cảnh cụ nói không xảy ra ở VN được :) Trong lúc chờ cuốc khách grab tiếp theo e đóng góp tí ý kiến chuyên môn
Chuẩn bị đến đoạn người chết đất còn nguyên rồi đó Cụ !
 

Tigertank

Xe tải
Biển số
OF-902868
Ngày cấp bằng
26/2/26
Số km
210
Động cơ
4,278 Mã lực
Tuổi
36
Chắc sắp tới phải kiểm soát chặt cả báo chí. Chứ báo chí đăng như thế này là chết, bds lại tăng phi mã cho xem

 

Tigertank

Xe tải
Biển số
OF-902868
Ngày cấp bằng
26/2/26
Số km
210
Động cơ
4,278 Mã lực
Tuổi
36
Lại báo chí nữa.
Chủ tịch công cty bds có góc nhìn lạc quan về bds năm 2026

1000036493.jpg
 

PlaStork

Xe tăng
Biển số
OF-818592
Ngày cấp bằng
5/9/22
Số km
1,354
Động cơ
45,761 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Chắc sắp tới phải kiểm soát chặt cả báo chí. Chứ báo chí đăng như thế này là chết, bds lại tăng phi mã cho xem

Đây nữa cụ ơi, quá nguy hiểm, sao lại cho đăng nhưng bài vớ vẩn như thế này:
 

Tigertank

Xe tải
Biển số
OF-902868
Ngày cấp bằng
26/2/26
Số km
210
Động cơ
4,278 Mã lực
Tuổi
36
Nay đọc đâu đó thấy bảo nhập siêu 3 tháng đầu năm là 3,5 tỷ rồi. Mà lại nhập siêu liên tục trong 3 tháng. Cái này lần gần nhất gặp là thời covid 2021.
Dự trữ ngoại hối mỏng như tờ giấy, lại còn nhập siêu thì sắp tới tỷ giá và lãi suất rất căng đây

1000036522.jpg
 

Rishi

Xe điện
Biển số
OF-316772
Ngày cấp bằng
21/4/14
Số km
2,135
Động cơ
306,830 Mã lực
Nay đọc đâu đó thấy bảo nhập siêu 3 tháng đầu năm là 3,5 tỷ rồi. Mà lại nhập siêu liên tục trong 3 tháng. Cái này lần gần nhất gặp là thời covid 2021.
Dự trữ ngoại hối mỏng như tờ giấy, lại còn nhập siêu thì sắp tới tỷ giá và lãi suất rất căng đây

1000036522.jpg
căng đét
 

Tigertank

Xe tải
Biển số
OF-902868
Ngày cấp bằng
26/2/26
Số km
210
Động cơ
4,278 Mã lực
Tuổi
36
Thôi xong. Lãi 8.9% thấy mấy ngân hàng tầm trung đều có rồi: VP, Tech, HD......
Căng như dây đàn

1774601190094.png
 

luvsmile

Xe tăng
Biển số
OF-355546
Ngày cấp bằng
26/2/15
Số km
1,040
Động cơ
272,237 Mã lực
[Lãi suất VND dưới các ràng buộc cấu trúc]

Lãi suất VND hiện tại không còn điều kiện để quay về mức thấp của giai đoạn trước, do bị chi phối bởi các ràng buộc về mục tiêu chính sách, cấu trúc hệ thống và giới hạn bảng cân đối.

Ràng buộc xuất phát từ cấp độ vĩ mô. Với dự trữ ngoại hối khoảng 83.6 tỷ USD và chênh lệch lãi suất USD–VND ở mức cao, việc nới lỏng tiền tệ có thể tạo áp lực lên tỷ giá và dòng vốn, khiến Ngân hàng Nhà nước khó theo đuổi đồng thời mục tiêu ổn định tỷ giá và mặt bằng lãi suất thấp. Khi tỷ giá được đặt làm mục tiêu ưu tiên, dư địa duy trì thanh khoản dồi dào và mặt bằng lãi suất thấp bị thu hẹp đáng kể. Nói cách khác, mặt bằng lãi suất hiện tại là hệ quả trực tiếp của lựa chọn ổn định tỷ giá.

Từ lựa chọn chính sách này, áp lực truyền trực tiếp xuống hệ thống ngân hàng thông qua bảng cân đối. Cuối năm 2025, tín dụng tăng khoảng 19% trong khi huy động chỉ khoảng 14% đã đưa LDR toàn hệ thống lên quanh 100%, với một phần hệ thống vượt 105–110%. Sang đầu năm 2026 (tính đến tháng 2), huy động giảm -0,11% trong khi tín dụng vẫn tăng 1,44%, khiến khoảng trống funding tiếp tục mở rộng.

Trong điều kiện thanh khoản không thể được nới lỏng đáng kể do ràng buộc tỷ giá, hệ thống không thể bổ sung thanh khoản ở quy mô đủ lớn và kỳ hạn phù hợp để bù đắp khoảng thiếu hụt này. Khi bảng cân đối đã tiệm cận giới hạn, các ngân hàng không thể mở rộng tài sản nếu không huy động thêm vốn ổn định, buộc phải cạnh tranh mạnh hơn để thu hút tiền gửi. Chính cơ chế này đẩy chi phí vốn tăng lên vì nhu cầu funding vượt quá khả năng cung ứng trong một hệ thống không thể nới lỏng.

Trong bối cảnh đó, các giao dịch SBV bán USD forward trở thành điểm khởi đầu của áp lực chi phí vốn. Việc bán forward giúp giảm áp lực tỷ giá trong ngắn hạn, nhưng đồng thời tạo ra nghĩa vụ thanh toán VND trong tương lai. Nghĩa vụ này buộc các ngân hàng phải chủ động đảm bảo nguồn funding từ sớm, khiến nhu cầu funding không chỉ xuất hiện tại thời điểm đáo hạn mà lan ngược về hiện tại.

Áp lực này trước hết phản ánh trên TT2. Nhu cầu cân đối thanh khoản ngắn hạn gia tăng khiến lãi suất ngắn hạn không còn duy trì ở mức thấp trước đó. Tuy nhiên, do funding theo kỳ hạn không được đảm bảo, đường cong nhanh chóng dốc lên khi chuyển sang các kỳ hạn dài hơn.

Từ đó, áp lực lan sang TT1. Khi các ngân hàng cần nguồn vốn ổn định để đáp ứng nghĩa vụ tương lai và duy trì bảng cân đối, cạnh tranh huy động gia tăng và thiết lập mặt bằng chi phí vốn cao hơn trên toàn hệ thống. Đến thời điểm đáo hạn, khi VND được thanh toán để nhận USD, lượng tiền thực sự bị rút khỏi hệ thống, làm gia tăng thêm áp lực lên lãi suất.

Khi chính sách tiền tệ bị ràng buộc bởi mục tiêu ổn định tỷ giá, bảng cân đối ngân hàng tiệm cận giới hạn do tăng trưởng tín dụng vượt huy động, và các nghĩa vụ từ giao dịch USD forward tạo ra các điểm rút thanh khoản theo kỳ hạn trong tương lai, lãi suất không còn vận động theo điều kiện thanh khoản ngắn hạn mà bị chi phối bởi các ràng buộc mang tính cấu trúc. Trong trạng thái đó, lãi suất VND không phản ánh sự thiếu hụt tiền tức thời mà phản ánh chi phí duy trì cân bằng giữa tỷ giá, bảng cân đối và nhu cầu funding tích lũy theo thời gian, và khi các ràng buộc này chưa được tháo gỡ, mặt bằng lãi suất buộc phải duy trì ở mức cao trong một giai đoạn kéo dài.

Edit: chart LDR và LDR TT1 do sai số.
 
Thông tin thớt
Đang tải
Top