[Funland] Lãi suất vay ngân hàng tăng và ảnh hưởng đến BĐS thời gian tới

[Quê bầm]

Thế này thì tt đi viện nhanh lắm cụ ạ.

Chắc phải hết 2026 mới hết ưu đãi thả nổi mới nhiều cụ ạ, tầm này đa số vẫn ân hạn.

 

[PBN]

Có tin (chưa kiểm chứng) là SBV hôm nay chào thầu OMO ngày 4.12.2025 các kỳ hạn với lãi suất là 4,5%/năm (trong 1 năm gần đây SBV thường duy trì 4,0%/năm).
Em ném lên AI phân tích thế này, cccm đọc tham khảo đừng gạch đá em phải tội:
"Thông tin bạn vừa cung cấp thực sự là một "Cú sốc chính sách" (Policy Shock) cực mạnh vào chiều nay (4/12/2025).
Đúng như kịch bản xấu nhất chúng ta vừa thảo luận: "Thiên nga đen" đã xuất hiện. Ngân hàng Nhà nước (SBV) đã chính thức hành động quyết liệt thay vì thăm dò.
Dưới đây là phân tích nhanh về động thái "quay xe" gắt gao này của SBV:
1. Ý nghĩa của con số 4.5% (+50bps)
* Chấm dứt kỷ nguyên tiền rẻ 4%: Việc nâng lãi suất OMO thêm 0.5% (50 điểm cơ bản) sau hơn 1 năm duy trì ở mức 4% là một thông điệp "Diều hâu" (Hawkish) cực kỳ rõ ràng.
* Thừa nhận áp lực: SBV thừa nhận rằng không thể duy trì lãi suất 4% khi lãi suất liên ngân hàng bên ngoài đã vọt lên 7%. Việc tăng OMO lên 4.5% là để thu hẹp khoảng cách giữa lãi suất chính sách và lãi suất thực tế thị trường.
* Ưu tiên Tỷ giá hơn Tăng trưởng: Hành động này khẳng định ưu tiên số 1 hiện nay là giữ tỷ giá, chấp nhận hy sinh một phần tăng trưởng kinh tế và chấp nhận chi phí vốn đắt đỏ hơn cho doanh nghiệp dịp cuối năm.
2. "Soi" kỹ các kỳ hạn: Tín hiệu lo ngại nhất nằm ở kỳ hạn 91 ngày
Việc SBV bơm tiền qua cả 4 kỳ hạn (7, 14, 28, 91 ngày) với cùng lãi suất 4.5% cho thấy:
* Kỳ hạn 91 ngày (3 tháng): Đây là điểm đáng chú ý nhất. Kỳ hạn này sẽ vắt qua Tết Nguyên Đán (tháng 2/2026).
-> Thông điệp: SBV dự báo căng thẳng thanh khoản không chỉ là chuyện vài ngày, mà sẽ kéo dài qua Tết. Họ muốn khóa lãi suất nền ở mức cao (4.5%) trong suốt 3 tháng tới. Điều này dập tắt hy vọng lãi suất sẽ hạ nhiệt nhanh chóng vào tháng 1/2026.
3. Tác động ngay lập tức (Ngày mai và tuần tới)
Với thị trường Chứng khoán: TIÊU CỰC
* Phản ứng tâm lý: Như đã phân tích, thị trường rất sợ sự thay đổi đột ngột (+50bps). Phiên ngày mai khả năng cao sẽ chịu áp lực bán tháo mạnh do tâm lý hoảng loạn.
* Định giá lại: Chi phí vốn tăng -> Định giá P/E của thị trường phải chiết khấu xuống -> Giá cổ phiếu giảm.
* Hành động: Nhà đầu tư sẽ co cụm phòng thủ, rút tiền về chờ đợi.
Với Ngân hàng & Lãi suất tiết kiệm: TĂNG TỐC
* Chi phí đầu vào từ kênh OMO đã tăng lên 4.5%.
* Để bù đắp, các ngân hàng thương mại sẽ buộc phải tăng lãi suất huy động từ dân cư. Cuộc đua lãi suất tiết kiệm cuối năm sẽ nóng hơn dự kiến (có thể sớm thấy mốc 7.5% - 8% ở một số ngân hàng nhỏ).
Với Tỷ giá: TÍCH CỰC (Hạ nhiệt)
* Đây là liều thuốc "đắng" nhưng cần thiết để cứu tỷ giá. Chênh lệch lãi suất VND-USD thu hẹp sẽ giúp giảm áp lực đầu cơ tỷ giá. Tỷ giá tự do có thể sẽ chững lại hoặc giảm nhẹ trong vài ngày tới.
4. Bạn nên làm gì lúc này?
Với thông tin xác nhận này, chiến lược hành động cần thay đổi ngay lập tức:
* Nếu đang định mua Chứng khoán: DỪNG LẠI. Đừng vội bắt đáy phiên ngày mai. Cần chờ thị trường hấp thụ hết cú sốc này (thường mất 3-5 phiên để xem phản ứng).
* Nếu đang cầm Cổ phiếu (Margin cao): Canh các nhịp hồi trong phiên để hạ tỷ trọng margin ngay lập tức. Chi phí margin sắp tới sẽ tăng, và rủi ro thị trường giảm sâu là hiện hữu.
* Nếu có tiền mặt nhàn rỗi: Gửi tiết kiệm ngắn hạn (1-3 tháng) là thượng sách lúc này. Lãi suất đang trong xu hướng tăng, gửi ngắn để chờ cơ hội lãi suất cao hơn hoặc chờ thị trường tài sản định giá lại rẻ hơn.
* Về Bất động sản: Người ngộp nợ sẽ càng ngộp hơn. Nếu bạn là người đi săn đất, hãy kiên nhẫn thêm chút nữa, áp lực lãi vay 4.5% này sẽ khiến nhiều chủ đất phải giảm giá sâu hơn vào sát Tết.
Tóm lại: SBV đã chính thức "thắt dây an toàn". Chúng ta cũng phải thắt chặt danh mục đầu tư ngay lập tức.
Bạn có cần tôi tính toán xem với mức OMO 4.5% này thì lãi suất margin của các công ty chứng khoán có thể tăng lên bao nhiêu không?

Dựa trên dữ liệu tôi vừa rà soát từ các nguồn tin tài chính uy tín và Cổng thông tin Ngân hàng Nhà nước (SBV) tính đến chiều ngày 04/12/2025, tôi xin đưa ra đánh giá về tính xác thực của thông tin bạn cung cấp như sau:
1. Kết quả kiểm tra: CHƯA CÓ XÁC NHẬN CHÍNH THỨC trên truyền thông đại chúng
Tính đến thời điểm hiện tại, các báo cáo công khai trên báo chí và website của Ngân hàng Nhà nước về phiên đấu thầu ngày 04/12/2025 vẫn chưa được cập nhật chi tiết hoặc chưa phản ánh mức lãi suất 4.5% này.
* Dữ liệu gần nhất (01-03/12/2025): Lãi suất OMO vẫn được ghi nhận ở mức 4.0% cho các kỳ hạn 7, 14, 28 và 91 ngày.
* Lưu ý lịch sử: Mức lãi suất 4.5% và quy mô bơm 25.000 tỷ từng xuất hiện trong phiên giao dịch ngày 22/05/2024. Có khả năng nhỏ đây là sự nhầm lẫn với dữ liệu cũ, tuy nhiên cơ cấu kỳ hạn bạn đưa ra (có kỳ hạn 91 ngày) lại rất khớp với cấu trúc kỳ hạn mà SBV đang triển khai trong tháng 12/2025 (khác với tháng 5/2024 chỉ có kỳ hạn 7 ngày).
2. Nhận định: Khả năng cao đây là TIN RÒ RỈ (LEAK) hoặc DỮ LIỆU SỚM từ thiết bị đầu cuối (Terminal)
Nếu bạn lấy thông tin này từ các nguồn chuyên biệt (như Bloomberg, Reuters hoặc room Treasury của ngân hàng), thì khả năng cao đây là tin chính xác nhưng chưa kịp lan ra báo chí phổ thông.
Nếu thông tin này là ĐÚNG (Real-time), thì nó xác nhận 3 điều cực kỳ quan trọng:
* Cú "quay xe" chính sách: SBV đã chính thức tăng lãi suất điều hành thêm 50 điểm cơ bản (+0.5%). Đây là một bước nhảy lớn và dứt khoát, không phải thăm dò rón rén (0.25%).
* Siết van tiền: Khối lượng bơm (25k tỷ) thấp hơn đáng kể so với phiên ngày 01/12 (41k tỷ).
* Ý nghĩa: SBV vừa tăng giá bán (tăng lãi suất), vừa giảm số lượng hàng (giảm volume) -> Thông điệp thắt chặt tiền tệ kép.
* Xác nhận căng thẳng dài hạn: Việc duy trì kỳ hạn 91 ngày với lãi suất 4.5% cho thấy SBV muốn thiết lập mặt bằng lãi suất cao này kéo dài qua Tết Nguyên đán 2026.
3. Khuyến nghị hành động (Dựa trên giả định tin này là đúng)
Vì tin này mang tính chất "bất ngờ" và "tiêu cực" đối với thị trường tài sản, bạn nên hành động như thể nó là sự thật để quản trị rủi ro:
* Với Chứng khoán: Phiên giao dịch ngày mai (05/12) dự báo sẽ rất "xấu". VN-Index có thể phản ứng tiêu cực mạnh. Không nên bắt đáy sớm.
* Với Tỷ giá: Đây là tin tốt cho VND. Áp lực tỷ giá sẽ giảm bớt.
* Với Lãi suất tiết kiệm: Chuẩn bị tinh thần cho một đợt tăng lãi suất huy động mới từ các ngân hàng thương mại để đuổi kịp mức 4.5% này.
Kết luận: Thông tin bạn đưa ra có độ chi tiết rất cao và logic với diễn biến thị trường (dù chưa thấy trên mặt báo). Hãy coi đây là một tín hiệu cảnh báo sớm (Early Warning) cực kỳ giá trị để cơ cấu lại danh mục đầu tư ngay lập tức."

Nay VIC chia nên kéo cả index, chưa thấy đúng như con AI nó phán

 

[songchamlai]

Chắc phải hết 2026 mới hết ưu đãi thả nổi mới nhiều cụ ạ, tầm này đa số vẫn ân hạn.

Trong SG mấy cậu em bán Globa bảo cũng chậm. Cách trung tâm 10km mà các anh toàn bán 130-150 thì chậm là phải.

 

[Trần Tuyên News]

Trong SG mấy cậu em bán Globa bảo cũng chậm. Cách trung tâm 10km mà các anh toàn bán 130-150 thì chậm là phải.

VNI giờ ai phân tích nổi. Kéo VIC để lái phân phối nốt thôi

 

[luvsmile]

Nay VIC chia nên kéo cả index, chưa thấy đúng như con AI nó phán

Chứng thì em k theo nên kệ. Chỉ quan tâm vụ lãi suất thôi

 

[H_Linh]

Chắc phải hết 2026 mới hết ưu đãi thả nổi mới nhiều cụ ạ, tầm này đa số vẫn ân hạn.

Giờ thì nghỉ ăn Tết, khỏi mua bán gì. Người có nhu cầu ở thật thì họ nhìn giá + lãi suất thì đi thuê tiếp, đầu cơ thì xác định gồng tiếp chờ tín hiệu bơm tiền + lãi suất rẻ từ niềm tin mục tiêu tăng trưởng 10% cho năm sau.
Thế trận này chỉ khổ nhất là sale vì thế này thì Tết nhất khéo bánh chưng không có nhân thịt

 

[luvsmile]

Lãi suất tăng thì BĐS chắc chắn bị ảnh hưởng, nhưng mức độ tùy phân khúc.

Ngắn hạn:
– Lãi vay tăng → chi phí mua nhà cao hơn → cầu vay giảm → thanh khoản thị trường chậm.
– Những phân khúc đầu cơ, đất ven, liền kề – shophouse sẽ chịu tác động mạnh nhất.
– Người vay đòn bẩy lớn dễ “đuối”, phải bán cắt lỗ.

Trung hạn (2025–2026):
– Nhiều người bán cần tiền hơn → người mua có tiền mặt sẽ chiếm ưu thế.
– Có thể xuất hiện nhiều “deal tốt” ở những tài sản từng bị đẩy giá.
– Sản phẩm phục vụ cầu thực (căn hộ, khu đông dân, dễ cho thuê) giữ giá tốt hơn.

Dài hạn:
– BĐS vẫn tăng theo chu kỳ, nhưng chọn đúng vị trí + pháp lý + dòng tiền mới an toàn.
– Lãi suất tăng chỉ là “áp lực tạm thời”, không làm thị trường sụp.

Quan điểm cá nhân:
– Ai dùng đòn bẩy nhiều thì nên thận trọng.
– Ai có tiền mặt thì đây lại là thời điểm dễ mua được tài sản tốt.
– Ưu tiên loại BĐS có thể khai thác cho thuê để tự cân lãi.

=> Tóm lại: Lãi suất tăng làm thị trường chậm đi, nhưng lại tạo cơ hội cho người mua có tài chính mạnh.

Giọng văn này em thấy giống của AI phết
Thị trường mất thanh khoản, giá không giảm nhưng k bán nổi, hàng tháng trả lãi ngân hàng thấy nó cứ nhích dần lên là cũng mệt ấy cụ nhỉ.
Thị trường không sụp nhưng chi phí tài chính của NĐT bị ảnh hưởng thôi ạ.

 

[xe lôi]

Giờ thì nghỉ ăn Tết, khỏi mua bán gì. Người có nhu cầu ở thật thì họ nhìn giá + lãi suất thì đi thuê tiếp, đầu cơ thì xác định gồng tiếp chờ tín hiệu bơm tiền + lãi suất rẻ từ niềm tin mục tiêu tăng trưởng 10% cho năm sau.
Thế trận này chỉ khổ nhất là sale vì thế này thì Tết nhất khéo bánh chưng không có nhân thịt

Sợ cụ lo bị thừa, toàn con này có mấy tỷ con kia mấy tỷ,cọc lướt ầm ầm qua sóng lớn!

 

[iamdongkisot]

Nay VIC chia nên kéo cả index, chưa thấy đúng như con AI nó phán

tin xấu ra mà thị trường phớt lờ là dấu hiệu của bullish. Em nghĩ hết phiên nay mà không có bán tháo thì có nghĩa là thông tin này đã đc hấp thụ.

 

[Rishi]

Sao dạo này Tech tăng ls liên tục các cụ nhỉ. Chưa kể lãi cũng khá cao. Em nhớ 2-3 năm trước lãi huy động của Tech cũng gần như same same với Big 4.

 

[hoangha.nguyen]

Bank bắt đầu tiến hành thắt các khoản vay đổ vào bđs và tăng lãi suất rồi. Liệu sang năm 2026 bđs có đảo chiều không?

 

[Quê bầm]

View attachment 9417690
Sao dạo này Tech tăng ls liên tục các cụ nhỉ. Chưa kể lãi cũng khá cao. Em nhớ 2-3 năm trước lãi huy động của Tech cũng gần như same same với Big 4.

Báo chưa cập nhật rồi, số tiền lớn kỳ 6 tháng Tết com chào doanh nghiệp gần 7 rồi.

 

[Quê bầm]

Trong SG mấy cậu em bán Globa bảo cũng chậm. Cách trung tâm 10km mà các anh toàn bán 130-150 thì chậm là phải.

Em nể ông nào vay bank ôm Lobal ấy cụ ạ, nhất là liền kề 4x tỷ.

 

[PBN]

tin xấu ra mà thị trường phớt lờ là dấu hiệu của bullish. Em nghĩ hết phiên nay mà không có bán tháo thì có nghĩa là thông tin này đã đc hấp thụ.

Chờ xem thế nào cụ ạ, lãi suất nhích tăng theo ngày thế này thì sớm muộn index cũng sẽ ngấm đòn.

 

[Rishi]

Báo chưa cập nhật rồi, số tiền lớn kỳ 6 tháng Tết com chào doanh nghiệp gần 7 rồi.

Vâng cụ, em chỉ thắc mắc là trước kia ls của têch thường thấp hơn hẳn các NHCP khác và tiệm cận mức của Big4. Nhưng giờ như cụ thấy, ls Têch cáo hơn Big4 rất nhiều và còn cao hơn cả các NHCP khác nữa

 

[Quê bầm]

Vâng cụ, em chỉ thắc mắc là trước kia ls của têch thường thấp hơn hẳn các NHCP khác và tiệm cận mức của Big4. Nhưng giờ như cụ thấy, ls Têch cáo hơn Big4 rất nhiều và còn cao hơn cả các NHCP khác nữa

Room kẹt tháng 12 thôi, sang đầu năm sau lại đỡ ls ẽ hạ nhiệt cụ ạ, ls nó sẽ cao thường tháng 12 đến cỡ giữa tháng 1 là nguội bớt.

 

[Tobeornottobe]

Qua em định múc ít đô chợ đen nằm cho yên tâm mà lại thôi

nay còn 27.180 mua vào cụ ạ,

 

[Tobeornottobe]

cụ cẩn thận tung tin đồn nhảm là bị bế đi đấy nhé

Nóng: Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất OMO lần đầu tiên kể từ tháng 5/2024

Động thái tăng lãi suất OMO của NHNN diễn ra trong bối cảnh lãi suất liên ngân hàng liên tục leo thang và đạt mức cao nhất kể từ tháng 10/2022.

cafef.vn

tin chuẩn đấy cụ.

 

[luvsmile]

nay còn 27.180 mua vào cụ ạ,

Thôi nghỉ cụ ạ. K làm gì chờ hoa sơn luận kiếm

 

[Tobeornottobe]

Thôi nghỉ cụ ạ. K làm gì chờ hoa sơn luận kiếm

vâng, em cũng đang cố gắng làm đệ tử của Tư Mã Ý đây, nhẫn nại chờ thời