Em trước đây có làm về BDS du lịch ở nước ngoài, mới về nước hơn chục năm nay, đang giảng dạy (liên quan đến BDS) ở ĐH. Kinh nghiệm đầu tư thực tế ở Việt Nam thì em có ít vì vốn thấp. Em chỉ dám nói lý thuyết suông nên có bác nào thấy không phải thì bỏ ngoài tai cho ạ.
Em nghĩ rằng khả năng thị trường BDS vỡ như 2010 thì rất thấp. Lý do thì nhiều, nhưng có 2 cái chính: Một là, đòn bẩy thời trước 2010 quá cao và không được kiểm soát tốt, bây giờ chính phủ đã có kinh nghiệm nên kiểm soát tốt hơn, tín dụng BDS thấp hơn hẳn 2010. Hai là, các kênh đầu tư thời trước 2010 kém đa dạng nên tỉ lệ dòng tiền đỏ vào BDS quá cao, nhất là sau khi chứng khoán tăng tốt các năm trước. Hiện nay kênh đầu tư đa dạng hơn (cái này thì còn phải nói nhiều nên em chỉ dừng ở đây, vì đây là kinh nghiệm của không chỉ VN mà cả Malaysia và Thailand). Có 2 thứ nguy hiểm nhất của BDS VN theo em nghĩ là: Bị ảnh hưởng bởi nhóm lợi ích (nhưng thực ra vấn đề này không chỉ của VN, các nước trong khu vực cũng bị cái này), và thiếu các kênh thông tin đầy đủ, do đó người mua chủ yếu nhận thông tin từ sales mà sales thì hay nói không đầy đủ, chế tài với sales ở VN lại yếu. Các kênh online thông tin thường không chuẩn (giá bị hạ xuống để mờ gọi khách liên lạc, hoặc đẩy cao lên để tạo sóng).
Em nhận định là thị trường sẽ đóng băng ở các điểm đã tăng nóng trong thời gian vừa qua (Q9 HCMC, đặc khu, một số điểm Đông Anh, Tây Hà Nội) vì các điểm này thực ra là bị thổi giá, hạ tầng mới thì có nhưng không đáng kể để tạo dư địa tăng tiếp. Các thị trường mới (Bắc Ninh, Hải phòng,...) thì vẫn tăng vì có tiềm năng, và vì tâm lý "đuổi theo" và "đón đầu" trong BDS (người mua hay có tâm lý là các khu chưa tăng sẽ tăng "đuổi theo" các khu khác và do đó có tâm lý mua "đón đầu").
Qua theo dõi của cá nhân em thì thị trường các thành phố lớn sẽ thay đổi cơ bản trong 5-10 năm tới. Có 2 lý do: Giao thông nội đô có thể ngày càng khó khăn (các bác tham khảo thực trạng Thailand và Indonesia hiện nay, tắc hơn VN nhiều), và người dân có nhu cầu sử dụng tiền để hưởng thụ cuộc sống hơn là găm ở BDS (các bác tham khảo:
https://vnexpress.net/doi-song/vi-sao-nguoi-ngheo-nhat-song-o-nha-rieng-nguoi-giau-song-o-chung-cu-3932421.html. Lưu ý: Nhật là nước đất chật người đông, thế mà người ta vẫn không chuộng nhà đất và thực tế em ở Nhật thì thấy là nhà đất rẻ và thừa nhiều). Vì thế cơ cấu giá sẽ hơi khác hiện nay: Hiện nay một trong số các chỉ số quan trọng nhất đê tính giá BDS là vị trí, nhưng để xem xét vị trí thì người ta thường xem: khoảng cách đến trung tâm thành phố + đã đông dân chưa + giao thông có thuận lợi không. Trong tương lại gần, công thức này có thể sẽ đổi thành: khoảng cách đến ga/bến xe/đường cao tốc + tiện ích nội khu. Em xin hết ạ
hết rồi cụ ah, chỉ còn mua đi bán lại thôi. Nếu cụ tuèng ngồi với chủ đầu tư ko phải Vin mà bán tầm 500 căn liền kề - biệt thuẹ thôi xem cụ định bán bao lâu nhé
À quên mà bán sạch 6k căn rồi sao lại dừng thi công sửa layout cho diện tích to lên nhỉ? Chắc phải trả lại 6k căn này bán lại từ đầu nhỉ
