1. Tòa án
Theo bản án sơ thẩm được tuyên chiều 30/9 của TAND Khu vực 7, sau khi VPBank giải ngân (vào tài khoản của Novareal) số tiền theo hợp đồng tín dụng 3 bên, vợ chồng ông Sơn chỉ trả 900 triệu đồng tiền lãi, chưa thanh toán gốc và ngừng trả từ tháng 12/2022. Đến nay dư nợ vượt 5,32 tỷ đồng. Ngân hàng khởi kiện, yêu cầu tòa buộc ông Sơn thanh toán hoặc xử lý tài sản bảo đảm.
HĐXX đã bác yêu cầu khởi kiện của VPBank, tuyên văn bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 giữa ông Sơn với Công ty Novareal vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, dẫn đến hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn cũng vô hiệu.
Tòa buộc Novareal phải trả lại cho VPBank 3,65 tỷ đồng nợ gốc (số tiền công ty nhận giải ngân từ ngân hàng); buộc VPBank phải trả lại cho vợ chồng ông Sơn hơn 900 triệu đồng.
Theo HĐXX, căn biệt thự này thuộc loại tài sản hình thành trong tương lai. Vì vậy, trước khi xem xét tính pháp lý của hợp đồng tín dụng, cần đánh giá tính pháp lý của văn bản thỏa thuận giữa ông Sơn với Novareal.
Novareal chỉ là đơn vị môi giới, không được phép ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền của khách hàng. Trong khi đó, văn bản thỏa thuận quy định tiền đặt cọc, tiến độ và phương thức thanh toán là trái luật. Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận bị nghiêm cấm quyền ủy quyền cho Novareal ký hợp đồng đặt cọc, các giao dịch về nhà ở. Do bất động sản này không có thật, việc Novareal nhận tiền đặt cọc của khách hàng là vi phạm pháp luật, có dấu hiệu của tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản".
Đối với hợp đồng tín dụng, toàn bộ tiền giải ngân của ngân hàng được chuyển vào tài khoản của Novareal (chứ không phải tài khoản của ông Sơn). Theo quy định, tổ chức tín dụng "không được cho vay phục vụ các giao dịch trái pháp luật" (khoản 2 Điều 8, Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước), nên hợp đồng tín dụng giữa VPBank và vợ chồng ông Sơn cũng vô hiệu.
2. VKS
Về nội dung các hợp đồng, VKS cho rằng, văn bản thỏa thuận giữa ông Sơn và Công ty Novareal được hai bên ký kết hoàn toàn trên cơ sở tự nguyện. Theo đó, Công ty Novareal là đơn vị tư vấn, môi giới "giúp ông Sơn lựa chọn tài sản thuộc dự án của chủ đầu tư là Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận; đồng thời có nguyện vọng mua tài sản khi đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật". Trong quá trình thực hiện thỏa thuận, Công ty Novareal không vi phạm cam kết. Phía vợ chồng ông Sơn cũng thừa nhận không có ý kiến phản đối hay khiếu nại.
"Căn cứ hợp đồng môi giới bất động sản ký giữa Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận và Công ty Cổ phần Novareal, thì Novareal không phải là chủ đầu tư dự án Tổ hợp du lịch Thung lũng Đại Dương, mà là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền cho dự án này", kháng nghị nêu, thêm rằng Công ty Novareal không có chức năng ký hợp đồng mua bán sản phẩm bất động sản thuộc dự án.
VKS viện dẫn Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản quy định: môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, mua lại bất động sản. Căn cứ thỏa thuận với chủ đầu tư, Novareal ký kết văn bản thỏa thuận tư vấn, môi giới với vợ chồng ông Sơn là phù hợp với quy định của pháp luật.
"Novareal không ký kết hợp đồng mua bán, kinh doanh bất động sản nên không vi phạm điều cấm của pháp luật", VKS lập luận, phân tích thêm rằng văn bản thỏa thuận thể hiện ông Sơn đồng ý đặt cọc cho bên Novareal "để đảm bảo cho việc thực hiện các cam kết và để chứng minh năng lực tài chính của mình chứ không phải là mục đích đảm bảo để phía Novareal thực hiện các cam kết của công ty này trong bản thỏa thuận". Điều này phù hợp với điều 328 Bộ Luật dân sự 2015.
Từ đó, VKS cho là tòa xác định văn bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 giữa Novareal và ông Sơn vô hiệu do vi phạm điều cấm là "không đúng", nên đề nghị TAND TP HCM xử phúc thẩm theo hướng hủy bản án sơ thẩm.
Kết luận: Giờ xem hợp đồng việc đặt cọc với mục đích gì, chứ mỗi ông nói một nẻo
