CÁI CHẾT ĐƯỢC BÁO TRƯỚC TỪ 2025
Nghe thì sang chảnh, nhưng thực ra nhà đất Việt Nam đang đi trên con đường mòn mà Nhật và Trung đã từng (hoặc đang) đi qua.
---
Nhật Bản – Giàu rồi mới xẹp
Thập niên 1980, giá đất Tokyo chiếm tới 1/2 giá trị BĐS toàn thế giới
.
Năm 1991 bong bóng vỡ → giá nhà đất giảm hơn 60% và 30 năm sau vẫn chưa về đỉnh cũ.
Dân số Nhật từ đỉnh 128 triệu (2010) xuống còn khoảng 124 triệu (2024), và dự báo còn 105 triệu vào 2050.
Hậu quả: 8,5 triệu căn nhà bỏ hoang “akiya” (2023).
Bài học: Giàu nứt vách tường vôi rồi mới “xẹp”, nhưng ít nhất dân Nhật vẫn an cư lạc nghiệp.
---
Trung Quốc – Chưa giàu hẳn đã xẹp đau
Giá chung cư cao cấp 400–800 triệu/m², vượt xa khả năng chi trả của người dân (thu nhập bình quân 2024 chỉ ~13.000 USD/năm).
Dân số: năm 2022 chính thức giảm, lần đầu tiên sau 60 năm. Tỷ lệ sinh chỉ 1,0–1,1 con/phụ nữ – còn thấp hơn cả Nhật.
Doanh nghiệp địa ốc khủng như Evergrande (nợ 300 tỷ USD), Country Garden thì “gục gã”.
“Thành phố ma” mọc khắp nơi: hơn 50 triệu căn hộ xây xong không có người ở.
Bài học: Vừa chạy, vừa ôm bong bóng → “té gãy răng”.
---
Việt Nam – Phiên bản rút gọn?
Giá chung cư cao cấp đã leo tới 150–300 triệu/m² (TP.HCM, Hà Nội), trong khi GDP/người mới ~4.600 USD (2024).
Mức sinh giảm còn 1,91 con/phụ nữ năm 2024 – thấp hơn mức thay thế 2,1. Nếu xu hướng này tiếp tục, đến 2045 dân số Việt Nam vừa già vừa giảm.
Thói quen: từ 1990 đến nay, “không làm gì cả, vứt tiền vô đất cũng giàu”
→ tạo tư duy 1 chiều người Việt: nhà – vàng – USD.
Nhưng:
1. Nhà tăng liên tục
2. Người thì giảm
3. Chung cư có niên hạn 50–70 năm rồi phải đập đi xây lại.
4. Thuế đất chắc chắn sau 2030 sẽ dần siết chặt
5. Tín dụng BĐS chiếm 30–40% nền kinh tế – cực kỳ mong manh
Nếu không thay đổi, Việt Nam dễ rơi vào cảnh “chưa kịp giàu đã vỡ bong bóng”.
---
So sánh nhanh để nhớ:
Nhật: Giàu → rồi mới “xẹp” (nhưng xã hội chịu nổi).
Trung: Chưa giàu hẳn → đã “xẹp đau” (do dư cung + nợ khủng).
Việt Nam: Chưa kịp giàu → đã ôm tư duy “nhà không bao giờ rẻ” → nguy cơ té sấp mặt.
---
Kết luận
Từ 2035–2045, Việt Nam có thể đối mặt với:
Đô thị ma
ở các khu xa trung tâm
Quê vắng: nhập 2–3 trường tiểu học làm 1 vì không đủ học sinh
Dư thừa nhà đất nhưng thiếu sức mua
Big Bang nhà đất
khi cung vượt cầu, thuế siết bất động sản sau 2030, dân số già sau 2035.
Một “cái chết” đã được báo trước từ 2025.
Đặc biệt cảnh báo ai đang dùng tiền vay mua nhà xa xỉ phẩm – dễ thành “người gánh nợ thay cho thế hệ sau”.
---
Nói vui :
Nhật Bản: siêu xe cán ổ gà, xẹp lốp vẫn còn tiền thay.
Trung Quốc: xe sang nhưng phanh hỏng, lao xuống dốc.
Việt Nam: xe Dream cũ, vừa nổ máy đã phóng như Ferrari, coi chừng… “cháy máy giữa đường”
.
P/s : Góc nhìn cá nhân và đầy lo ngại
Hi vọng chính phủ sẽ đưa ra thêm nhiều chính sách khuyến khích sinh sản để tránh đi vào vết xe đổ của Nhật và Trung.
(ST)
