Em năm nay tính xây cái nhà mà nửa bồn chồn nửa vui. Bồn chồn vì không biết bắt đầu từ đâu, xây cái nhà hàng trăm hàng ngàn việc đau đầu, rồi tiền nong chi phí phát sinh. Vui vì nghĩ đến thành quả có 1 ngôi nhà đẹp, con cái vợ chồng vui mừng phấn khởi.
Giờ em tính đi tìm hiểu về món giấy phép xây dựng, rồi gặp bên thiết kế xem họ tư vấn thế nào, rồi tìm 1 đội thợ xây tương đối uy tín.
Trước em rất thích món xây nhà trọn gói, nhưng qua tìm hiểu nhiều nhà đã từng xây thì đều có vấn đề về kỹ thuật và phát sinh chi phí, nghĩ cũng đúng thôi, mình mà là bên trọn gói đấy mình còn đớp mặn hơn, 10 bao xi măng mình bớt 3 bao, cát mình chơi cát đểu, điện nước nó âm tường nên mình chơi loại đểu, chả ai nhìn thấy được. Trọn gói em loại.
Em tính tự mua vật liệu về cho thợ làm, không biết có mệt không, xây cái nhà hàng tỷ thứ cát xi măng gạch đá sắt thép chỉ đi mua đồ đủ chết rồi.
Mong các cụ tư vấn giúp em kinh nghiệm xây nhà lần đầu ạ.
Đầu tiên quan trọng nhất là phải tìm hiểu chỗ cụ được xây cao tối đa bao nhiêu mét, được xây hết không hay phải chừa khoảng lùi...
Sau đó phải có bản vẽ, có bản vẽ làm mọi thứ cũng dễ và tiết kiệm hơn. Có tiền thì vẽ chi tiết, ít tiền thì vẽ kiến trúc - kết cấu - điện nước thôi. Tóm lại phải có kế hoạch.
Sau đó phải xin giấy phép, cái này gần đây cũng dễ không có ai làm khó gì nếu như xây trong quy định.
Sau đó phải chuẩn bị đủ tiền. Đủ tiền là khi nào cụ cảm thấy đủ rồi thì cộng thêm 30% nữa. Liệu cơm gắp mắm, đừng làm kiểu xây được mỗi cái nhà thô, còn chưa sơn thì đã hết tiền.
Không nên tự mua quá nhiều vật liệu. Mua vật liệu cho thợ làm chỉ hợp nếu cụ quản lý vật liệu tốt, sống ngay tại công trường. Nếu cụ không sống ở công trình, thì cụ chỉ nên mua những vật liệu tự kiểm đếm được: VD mua gạch ốp lát (đo bằng m2 => số hộp), vật liệu hoàn thiện như bệ xí chậu rửa sen vòi nhà vệ sinh, công tắc, ổ cắm, aptomat, đèn, điều hòa, quạt trần, cửa ra vào + cửa sổ, thang máy, mái ngói, nội thất... Những cái này tự mua chưa chắc đã rẻ nhiều so với trọn gói, nhưng được ưng ý và chất lượng hơn nếu chịu tìm hiểu.
Không cần thiết tự mua những vật liệu khó kiểm đếm, dễ lãng phí thất thoát: Xi măng, cát, đá, bê tông, sắt thép, gạch xây tường, dây điện, ống nước âm tường... Những vật liệu này cụ chỉ cần nhà thầu cam kết chất lượng, thương hiệu, chủng loại (VD yêu cầu thép Hòa Phát, dây điện Trần Phú, ống nhựa chịu nhiệt cho cả nước nóng và lạnh...). Những vật liệu này có thể tính đơn giá trọn gói theo m2 xây dựng.
Nếu như cụ tự mua cửa, điều hòa... cần có kế hoạch để đơn vị cung cấp thi công vào sớm. VD: điều hòa cần chia 2 giai đoạn: Giai đoạn 1 thực hiện ngay sau khi xây thô vì phải chôn ống nước, ống bảo ôn vào tường; sau đó, mãi khi nào sơn xong, bắt đầu lắp đặt nội thất, thiết bị mới lắp mặt nóng-lạnh. Hoặc lắp thang máy phải tham gia ngay từ đầu để chỉ đạo thi công hố pit, sau đó chờ nhiều tháng để công trình gần xong mới lắp thiết bị...
Về tiến độ thanh toán cho nhà thầu, nếu nhà thầu không quá quen biết thì nên chia nhỏ ra nhiều kỳ. VD, xây 1 cái nhà 4 tầng, cần tầm 10-15 kỳ thanh toán tùy vào khối lượng công việc. VD:
- Lần 1: Ký hợp đồng, trước khi khởi công tạm ứng 50tr-100tr.
- Lần 2: Xong móng, bể ngầm
- Lần 3, 4, 5, 6, 7: Cứ đổ xong tầng nào thanh toán tầng ấy (4 tầng là 5 sàn, tính cả mái bê tông).
- Lần 8, 9, 10, 11: Đây là thanh toán hoàn thiện, thường là áng chừng hơn, VD như sau khi xây xong tường, chôn điện nước, trát xong, sơn bả hoàn thiện... (cá nhân em cho rằng chỉ sơn không bả sẽ bền hơn).
Thanh toán nhiều lần thì phiền phức, nhưng hạn chế tình trạng chủ thầu bỏ trốn, dùng tiền của mình vào việc khác, chểnh mảng công trình, cũng loại những nhà thầu năng lực tài chính yếu.
Quan trọng nhất, là chủ nhà, chủ đầu tư phải tự học, phải có kiến thức. Có kiến thức thì mới giám sát được, nhà thầu mới sợ. VD như bản vẽ viết là sàn bê tông Mác 250, thép lớp dưới Phi10a150 (chữ "phi" ký tự Hy Lạp nhé), lớp trên Phi12a150 thì cụ phải biết viết vậy có nghĩa là gì, phải biết cầm thước mà đo và kiểm tra, phải biết khoảng cách lớp trên và dưới là bao nhiêu, phải biết con kê bê tông cần chọn loại nào, cao bao nhiêu, phải biết nối thép lớp trên là cần nối ở giữa ô sàn, còn lớp dưới là nối vào cạnh ô sàn...
nếu có thời gian rảnh thì tự làm thôi kkk
