[Funland] Bàn về Nhà ở xã hội (NOXH) ở VN

[TN1805]

TƯ DUY CHÍNH TRONG PHÁT TRIỂN NOXH Ở NHẬT
1. NOXH là một phần quan trọng của quy hoạch đô thị
Nhà ở xã hội được bố trí ở vị trí tốt, gần trung tâm, gần trạm tàu điện, khu dịch vụ.

Không “dồn nghèo vào một chỗ” như mô hình cũ của một số nước.

2. Chất lượng thiết kế & tiện ích cao
Dù là NOXH, nhà vẫn đảm bảo chống động đất, cách âm, ánh sáng, môi trường xanh, đầy đủ công năng.

Người thuê sống không bị “kỳ thị” hay cảm giác thua kém.

3. Kết hợp đa nguồn lực: công – tư – người dân
Chính phủ tài trợ vốn ban đầu.

Doanh nghiệp xây dựng và bảo trì.

Người dân trả tiền thuê hàng tháng (tùy mức thu nhập).

Lợi nhuận tái đầu tư vào quỹ phát triển nhà ở.

4. Hỗ trợ đặc biệt cho nhóm yếu thế
Người già, người tàn tật, đơn thân… được ưu tiên xếp nhà ở tầng thấp, có thang máy, tiện ích riêng.

 

[TN1805]

MỘT KHU NOXH Ở TOKYO:

Căn hộ 40–70 m², giá thuê từ 40.000–80.000 yên/tháng (~6–12 triệu VND).

Có nhà trẻ, công viên nhỏ, an ninh riêng.

Người trẻ mới đi làm thường chọn vì giá mềm, gần ga tàu.

 

[Coxetang]

Chung quy lại mỗi lý do là lãi ít nên không ông nào muốn làm thôi

 

[poiuy]

Lãi mỏng quá không dự phòng được rủi ro nên không mặn mà làm. Rủi ro chủ yếu đến từ các thủ tục vì thế phải cải thiện khâu này.

 

[KeanuR]

Hôm nay e nghe có vị đại biểu phát biểu bảo sao ko có nghị quyết thủ tục đặc thù về noxh mà lại đi giải cứu nhà thương mại, thông qua cơ chế cho xây nhà ở trên đất tmdv vv
E thì thấy ntn (e nói noxh cho dân mua chứ ko nói noxh cho cbcc nhé)
- cq thì thích notm hơn vì thuế thu dc rất cao, nên chính cq cug chả mặn mà với noxh , nên mới có cái quy định sau 5 năm là dc bán noxh như notm
Làm noxh thuế chả có mấy, áp lực thu nsnn đè lên nhiệm kỳ. Thế nên cug chả ai thích ký duyệt thuế 0đ cho 1 lô đất vàng thành noxh cả, mà ko thích thì sai 1 tờ trình thì về làm lại từ đầu
- các anh lớn bds thì càng không thích vì các anh ấy biết giới trẻ mua noxh dc rồi thì notm 70-150tr m2 mất một mớ khách tiềm năng , đặc thù giới trẻ giờ mua dc nhà thì toàn "nội ngoại" 2 bên tài trợ chỉ kiệt xuất thì mới tự thân mua dc nhà Hn SG trc 30 tuổi, thực chất là chỉ thiệt hội trẻ "ko nơi nương tựa" chứ nhà có điều kiện thì bán đất đổi đất cho mua notm hết rồi

Như nhiều ng nói là thích thì làm dc ngay, còn k thích thì tìm lý do, e tin nếu thực tâm muốn thì 3 năm xây 100 toà như ông V xây Gia Lâm Tây Mỗ Q9 cũng chả có gì khó khăn;

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Lãi ít là quan trọng nhất! Giá bán phải đc duyệt, lợi nhuận dạng “định mức” cụ có muốn làm không!? Trong khi vốn thì mình phải bỏ ra như làm nhà thương mại! Tôi hiểu đơn giản vậy thôi!

Theo tôi, sắp tới chúng ta nên phát triển mạnh ĐẤT Ở XÃ HỘI! Đầu tư hạ tầng như đấu giá, chi phí không nhiều, bán cho người thu nhập thấp và buộc họ phải xây dựng trong 2 năm theo quy hoạch, không xây thu hồi, vẫn cho vay vốn ưu đã bình thường! Đất ở xã hội là khả thi nhất!
Nhưng, tốn kém đất lắm! Thay vì cc ít tiền chồng lên nhau thì giờ mỗi cụ xơi của tôi một mảnh tiền tỷ cả! Khi ấy Bốc thăm khó hơn trúng Vietlot!

Có noxh dạng liền kề đó cụ. Quy định tối đa đối với diện tích căn chung cư max là 70-77m². Liền kề là 50-55m². Và không phải là chưa triển khai mà thực ra là đã có. Tất nhiên là không thuộc địa phận vùng HN.

Đã đến lúc Nhà nước phải lập ra 1 dạng DN NN kiểu như Tổng Cty phát triển NOXH, hoạt động phi lợi nhuận, vốn NN, Tổng này có các Cty con ở mỗi tỉnh thành trên cả nước....để chuyên xây dựng NOXH và kiêm luôn cả vận hành chúng, theo đặt hàng của NN.



Và NN sẽ có cơ chế đặc thù ( miễn tất cả các thủ tục ) cho Tổng Cty phát triển NOXH này.

Mô hình này đang được các nước Bắc Âu áp dụng....



Nhưng, lại nhưng....ở VN thì tôi lại rất lăn tăn....vì nạn tham nhũng, trục lợi...Sở dĩ các nước Bắc Âu họ áp dụng mô hình Cty phi lợi nhuận dùng ngân sách NN để xây NOXH được vì XH họ không có ( hoặc rất ít ) tham nhũng. Ở VN thì , chỉ sợ các Lãnh đạo Tổng Cty phát triển NOXH lại lợi ích cá nhân, sân sau trong mời Thầu phụ xd, rồi xét duyệt đối tượng mua nhà vô tội vạ ( kiểu thân quen, chạy trọt mua xuất mua nhà....vvv....), rồi rút ruột tiền ngân sách NN thì quá tội...

Cái này cũng có r cụ ạ. Hiện ở mình đại diện Tổng liên đoàn LĐ đang triển khai rồi.
- Đợt r luật thay đổi, 1 phần cũng đưa vai trò của TLĐ LĐVN vào nv pt quỹ noxh.

 

[Teslam]

Tôi thấy NOXH cần làm rõ là để làm gì cho người
1 khong co nha ơ
2 keu than
Giai quyết trường hợp 1 thì không bán ( hien nay sau 3 năm dc bán ) chỉ cho thuê , tro cap một phần tien thue, kiểm soát chặt khả năng lao động, thu nhập ẩn của người được hưởng trợ cấp để đảm bảo họ không ỉ lại, lợi dung trợ cấp.

Giải quyết 2 thì cần có chế tài vì đối tượng này có nhà hoac bo me cho v.v.. nhưng vẫn kêu vì nhiều lý do, ghét người giàu, đố ky … nên cần có chế tài nghiêm khắc, nếu vẫn kêu thì coi họ là đối tượng 1, cần chứng minh không có nhà ở.
Nếu người khong nhà ở thì nhu cầu là chỗ ở chứ không phải nhu cầu sở hữu nên không bán, nếu nhập nhằng cái này thì đối tượng được hưởng chủ yếu là sai đối tượng và họ sẽ bán sau khi duoc bán, và nhà ở thiếu vẫn hoàn thiếu vì sai, nhầm
đối tượng.
Thật là sai lầm khi hang triệu căn noxh sắp được hình thành trong năm nay với tuổi đời cống hiến 50 năm thì 3 năm sau lại thành nhà ở thương mại như chung cư vì họ dc bán, khi như chung cư thì no không còn khả năng giải quyết nhu cầu noxh nữa. Trong bối cảnh quỹ đất cho noxh ngay càng ít.
Trong trường hợp người không nhà này chỉ được bán cho người không nhà ở khác thì hình thức là chuyển quyền sở hữu giữa các đối tượng khong nhà với mức chênh chắc chắn gần như tiệm cận giá thị trường vì họ có quyền sở hữu, quyền quyết định mức giá bán.

Nhà nước cần khuyến khích các loại hình cho thuê, nhà nước và nhân dân cùng làm để xây nhà cho thuê giúp giảm căng thẳng về nhà ở.

 

[thosandocu]

Rất nhiều căn hộ NOXH chưa được 05 năm hoặc mong ngóng đủ 05 năm là bán lấy tiền về quê hoặc chui rúc chỗ khác.
Làm mất đi ý nghĩa cao đẹp của mô hình này. Tốt nhất là NOXH không bán mà chỉ cung cấp chỗ ở dưới dạng cho những người thu nhập thấp, yếu thế thuê để ở.

 

[Marance]

Rất nhiều căn hộ NOXH chưa được 05 năm hoặc mong ngóng đủ 05 năm là bán lấy tiền về quê hoặc chui rúc chỗ khác.
Làm mất đi ý nghĩa cao đẹp của mô hình này. Tốt nhất là NOXH không bán mà chỉ cung cấp chỗ ở dưới dạng cho những người thu nhập thấp, yếu thế thuê để ở.

Vì ý nghĩ và ý nghĩa cao đẹp của cụ. Em đề xuất cụ bỏ tiền ra làm NOXH đi!
M, nhìn cái từ "chui rúc" mà rát cả mắt!

 

[TN1805]

Tôi nghĩ thị trường NOXH ở VN rất tiềm năng, nếu NN có chính sách tốt, cơ chế đặc thù cho các DN tha gia phát triển NOXH thì sẽ cực kỳ hữu ích :
- Giúp ổn định thị trường BĐS
- Tránh áp lực nhà ở cho người lao động bình dân
- Tránh "bất mãn" xã hội như hiện nay, quá nhiều người có tư tưởng "nổi loạn" trên bàn phím, trên MXH... mỗi khi có cơ hội là họ lại chửi đổng "phân lô bán nền".

 

[TN1805]

Chung quy lại mỗi lý do là lãi ít nên không ông nào muốn làm thôi

Lãi mỏng quá không dự phòng được rủi ro nên không mặn mà làm. Rủi ro chủ yếu đến từ các thủ tục vì thế phải cải thiện khâu này.

Cái món NOXH này phải có sự hỗ trợ từ NN :
- Hỗ trợ bằng các chính sách, cơ chế đặc thù
- Hỗ trợ bằng tài chính cho DN phát triển NOXH và người dân ( lao động phổ thông ) cần mua NOXH.

Thực tế đang diễn ra ở nhiều nước trên TG, bao gồm cả các nước phát triển như Nhật, Âu, Mỹ...đều thế.
Nếu không có sự hỗ trợ từ NN, DN phát triển NOXH không thể làm nổi ( họ sẽ vướng về tài chính, về thủ tục pháp lý cho lô đất....vv...), và người dân cần mua NOXH cũng không mua nổi nhà.

 

[TN1805]

Tôi thấy NOXH cần làm rõ là để làm gì cho người
1 khong co nha ơ
2 keu than
Giai quyết trường hợp 1 thì không bán ( hien nay sau 3 năm dc bán ) chỉ cho thuê , tro cap một phần tien thue, kiểm soát chặt khả năng lao động, thu nhập ẩn của người được hưởng trợ cấp để đảm bảo họ không ỉ lại, lợi dung trợ cấp.

Giải quyết 2 thì cần có chế tài vì đối tượng này có nhà hoac bo me cho v.v.. nhưng vẫn kêu vì nhiều lý do, ghét người giàu, đố ky … nên cần có chế tài nghiêm khắc, nếu vẫn kêu thì coi họ là đối tượng 1, cần chứng minh không có nhà ở.
Nếu người khong nhà ở thì nhu cầu là chỗ ở chứ không phải nhu cầu sở hữu nên không bán, nếu nhập nhằng cái này thì đối tượng được hưởng chủ yếu là sai đối tượng và họ sẽ bán sau khi duoc bán, và nhà ở thiếu vẫn hoàn thiếu vì sai, nhầm
đối tượng.
Thật là sai lầm khi hang triệu căn noxh sắp được hình thành trong năm nay với tuổi đời cống hiến 50 năm thì 3 năm sau lại thành nhà ở thương mại như chung cư vì họ dc bán, khi như chung cư thì no không còn khả năng giải quyết nhu cầu noxh nữa. Trong bối cảnh quỹ đất cho noxh ngay càng ít.
Trong trường hợp người không nhà này chỉ được bán cho người không nhà ở khác thì hình thức là chuyển quyền sở hữu giữa các đối tượng khong nhà với mức chênh chắc chắn gần như tiệm cận giá thị trường vì họ có quyền sở hữu, quyền quyết định mức giá bán.

Nhà nước cần khuyến khích các loại hình cho thuê, nhà nước và nhân dân cùng làm để xây nhà cho thuê giúp giảm căng thẳng về nhà ở.

Đúng rồi cụ.
Nhiều nước như Nhật, Âu, Mỹ....họ xây NOXH cho dân thuê nhiều. Thuê dài hạn cả đời luôn.

 

[EPL]

NOXH được Nhà nước ưu đãi miễn tiền SD đất nhưng quản lý giá bán theo quy định nên giá thấp so với thị trường, quy định chặt chẽ đối tượng đủ đk mua nhà, thủ tục pháp lý cũng tương đương với dự án khác, các năm trước đây giá chung cư thương mại còn chưa cao nên ít ai mặn mà với NOXH cả CĐT lẫn người mua nhưng hiện nay giá CC tăng cao quá nên NOXH lại được quan tâm, tuy nhiên vướng cái nếu theo giá NN thì khó có lãi, thậm chí lỗ, nếu thu chênh lên thì rủi ro pháp lý

 

[thosandocu]

Vì ý nghĩ và ý nghĩa cao đẹp của cụ. Em đề xuất cụ bỏ tiền ra làm NOXH đi!
M, nhìn cái từ "chui rúc" mà rát cả mắt!

Nếu NN có cơ chế kêu gọi góp vốn làm NOXH cho thuê tôi tham gia ngay.

 

[thosandocu]

Tránh "bất mãn" xã hội như hiện nay, quá nhiều người có tư tưởng "nổi loạn" trên bàn phím, trên MXH... mỗi khi có cơ hội là họ lại chửi đổng "phân lô bán nền".

Họ nghĩ họ nghèo là do lỗi của thằng giàu chứ không phải lỗi của họ.

 

[Hoangvan22]

Lãi ít là quan trọng nhất! Giá bán phải đc duyệt, lợi nhuận dạng “định mức” cụ có muốn làm không!? Trong khi vốn thì mình phải bỏ ra như làm nhà thương mại! Tôi hiểu đơn giản vậy thôi!

Theo tôi, sắp tới chúng ta nên phát triển mạnh ĐẤT Ở XÃ HỘI! Đầu tư hạ tầng như đấu giá, chi phí không nhiều, bán cho người thu nhập thấp và buộc họ phải xây dựng trong 2 năm theo quy hoạch, không xây thu hồi, vẫn cho vay vốn ưu đã bình thường! Đất ở xã hội là khả thi nhất!
Nhưng, tốn kém đất lắm! Thay vì cc ít tiền chồng lên nhau thì giờ mỗi cụ xơi của tôi một mảnh tiền tỷ cả! Khi ấy Bốc thăm khó hơn trúng Vietlot!

Bán cho dân đất rẻ, như là đất đấu giá đấy, giá khởi điểm nhà nước đưa ra có 5tr, 10tr, 15tr rẻ như cho mà bị đẩy lên thì đân cũng vẫn không mua được. Tóm lại là muốn mua được đất được nhà thì vẫn phải có nhiều tiền, vì các ông nhiều tiền bao giờ cũng sẵn để mua đứt luôn ngay lúc chưa kịp tranh nhau

 

[DeLyon]

Với kiểu lợi ích nhóm VN thì nhà nước cần tự làm CĐT các dự án NOXH.
- Đất nhà nước tự thu xếp
- Nhân dân góp vốn tiền xây, thiếu thì họ làm thủ tục vay.
Với đơn giá xây dựng hiện nay cho nhà cao tầng chất lượng kiểu NOXH thì tiền xây sẽ khoảng 10-12tr/m2 thôi nên nằm trong khả năng của nhiều người.
- Nhà nước có thể đóng góp duy trì cỡ 30% quỹ căn dành cho việc cho thuê.
- NN duy trì 1 công ty phi lợi nhuận cho việc quản lý giám sát xây dựng, khai thác vận hành tòa nhà. Dùng tiền thu từ kiot cho thuê, gửi xe để nuôi ngược lại bộ máy cty phi lợi nhuận này.
====
Sau khi xây xong thì vận hành quản lý ra sao? NOXH cần xác định là loại hình nhà ở cho người còn khó khăn kinh tế. Ko thể dùng mua đi bán lại tự do như 1 sản phẩm bđs truyền thống. Chỉ có chính chủ và gia đình được quyền ở, không được cho thuê, cho người khác đến ở dưới mọi hình thức. NOXH cũng ko thể thừa kế, con cái khi lập gia đình còn khó khăn có quyền đăng ký mua NOXH khác. Còn NOXH thuộc sở hữu của bố mẹ chỉ dùng để ở khi bố mẹ còn sống, khi bố mẹ mất sẽ buộc phải thanh lý cho nhà nước. Nếu phát hiện vi phạm, cần có chế tài thu hồi nhà chuyển cho người khác. Do vậy nếu người đã sở hữu NOXH thì chỉ được phép để ở, đến khi họ giầu lên, muốn đổi nhà thì buộc phải bán lại cho NN (đương nhiên giá bán theo giá ban đầu + ít % trượt giá) để NN dành suất cho người khó khăn khác. NOXH ko phải sản phẩm để người dân tự do mua bán chuyển nhượng, hay cho thuê ra thị trường truyền thống.
Túm lại ko đc coi NOXH là 1 loại bđs, mà cần coi là 1 chính sách xã hội, nên NOXH ko được phép dùng để thế chấp, vay vốn, làm văn phòng, cho thuê, làm home stay hay các loại hình kinh doanh khác. Chỉ cần chặn cơ chế mua bán chuyển nhượng và cho thuê là sẽ chặn được việc đầu cơ đầu tư loại hình NOXH này ngay thôi.
Nhưng đương nhiên đây là 1 việc chả quan chức nào muốn làm, chả cty bđs nào có nghề muốn làm mà chỉ muốn phá. Người dân cũng chả thích vì NOXH ra đời thì giá trị mớ bđs tích lũy của ngta sẽ giảm. Người đang sở hữu ccmn, dãy trọ, căn hộ cho thuê cũng ko thích vì mất 1 tệp khách hàng lớn của họ. Chỉ có người nghèo chưa có nhà ở muốn có thôi. Người nghèo mà máu đầu cơ đầu tư cò vạc bđs cũng ko thích loại hình này vì hết cửa kiếm tiền. VN ta lợi ích nhóm bđs ăn sâu rộng tới toàn dân rồi Ko thể khác được

 

[TungThoc]

Nếu NN có cơ chế kêu gọi góp vốn làm NOXH cho thuê tôi tham gia ngay.

Nhưng nhà nước quy định trần giá tiền cho thuê, ví dụ nhà CC thương mại giá cho thuê là 200k/1m2 thì NOXH giá cho thuê không quá 50k/1m2. Cụ có "Đa sa von Thông lao" theo không?

 

[thosandocu]

Nhưng nhà nước quy định trần giá tiền cho thuê, ví dụ nhà CC thương mại giá cho thuê là 200k/1m2 thì NOXH giá cho thuê không quá 50k/1m2. Cụ có "Đa sa von Thông lao" theo không?

Đầu tư dài hạn đảm bảo an toàn vốn là chơi được cụ ạ!

 

[DeLyon]

Như em theo dõi xung quanh em, 90% người quan tâm đến NOXH là vì họ tìm kiếm cơ hội đầu tư, đầu cơ, làm giầu, kiếm tiền chứ ko phải người ta quan tâm NOXH là vì người ta khó khăn cần chỗ ở. Trên những diễn đàn như này chắc chắn cũng ko phải ngoại lệ.
Ngay từ cách tư duy của nhà nước, các cấp quản lý và người dân như vậy rồi thì sẽ ko thể có cái NOXH đúng nghĩa là 1 chính sách xã hội được.