[Funland] Bàn về Nhà ở xã hội (NOXH) ở VN

[thosandocu]

Như em theo dõi xung quanh em, 90% người quan tâm đến NOXH là vì họ tìm kiếm cơ hội đầu tư, đầu cơ, làm giầu, kiếm tiền chứ ko phải người ta quan tâm NOXH là vì người ta khó khăn cần chỗ ở. Trên những diễn đàn như này chắc chắn cũng ko phải ngoại lệ.
Ngay từ cách tư duy của nhà nước, các cấp quản lý và người dân như vậy rồi thì sẽ ko thể có cái NOXH đúng nghĩa là 1 chính sách xã hội được.

Chuẩn luôn cụ ạ, NOXH không bán mà cho thuê dài hạn sẽ tốt hơn.

 

[TN1805]

Với kiểu lợi ích nhóm VN thì nhà nước cần tự làm CĐT các dự án NOXH.
- Đất nhà nước tự thu xếp
- Nhân dân góp vốn tiền xây, thiếu thì họ làm thủ tục vay.
Với đơn giá xây dựng hiện nay cho nhà cao tầng chất lượng kiểu NOXH thì tiền xây sẽ khoảng 10-12tr/m2 thôi nên nằm trong khả năng của nhiều người.
- Nhà nước có thể đóng góp duy trì cỡ 30% quỹ căn dành cho việc cho thuê.
- NN duy trì 1 công ty phi lợi nhuận cho việc quản lý giám sát xây dựng, khai thác vận hành tòa nhà. Dùng tiền thu từ kiot cho thuê, gửi xe để nuôi ngược lại bộ máy cty phi lợi nhuận này.
====
Sau khi xây xong thì vận hành quản lý ra sao? NOXH cần xác định là loại hình nhà ở cho người còn khó khăn kinh tế. Ko thể dùng mua đi bán lại tự do như 1 sản phẩm bđs truyền thống. Chỉ có chính chủ và gia đình được quyền ở, không được cho thuê, cho người khác đến ở dưới mọi hình thức. NOXH cũng ko thể thừa kế, con cái khi lập gia đình còn khó khăn có quyền đăng ký mua NOXH khác. Còn NOXH thuộc sở hữu của bố mẹ chỉ dùng để ở khi bố mẹ còn sống, khi bố mẹ mất sẽ buộc phải thanh lý cho nhà nước. Nếu phát hiện vi phạm, cần có chế tài thu hồi nhà chuyển cho người khác. Do vậy nếu người đã sở hữu NOXH thì chỉ được phép để ở, đến khi họ giầu lên, muốn đổi nhà thì buộc phải bán lại cho NN (đương nhiên giá bán theo giá ban đầu + ít % trượt giá) để NN dành suất cho người khó khăn khác. NOXH ko phải sản phẩm để người dân tự do mua bán chuyển nhượng, hay cho thuê ra thị trường truyền thống.
Túm lại ko đc coi NOXH là 1 loại bđs, mà cần coi là 1 chính sách xã hội, nên NOXH ko được phép dùng để thế chấp, vay vốn, làm văn phòng, cho thuê, làm home stay hay các loại hình kinh doanh khác. Chỉ cần chặn cơ chế mua bán chuyển nhượng và cho thuê là sẽ chặn được việc đầu cơ đầu tư loại hình NOXH này ngay thôi.
Nhưng đương nhiên đây là 1 việc chả quan chức nào muốn làm, chả cty bđs nào có nghề muốn làm mà chỉ muốn phá. Người dân cũng chả thích vì NOXH ra đời thì giá trị mớ bđs tích lũy của ngta sẽ giảm. Người đang sở hữu ccmn, dãy trọ, căn hộ cho thuê cũng ko thích vì mất 1 tệp khách hàng lớn của họ. Chỉ có người nghèo chưa có nhà ở muốn có thôi. Người nghèo mà máu đầu cơ đầu tư cò vạc bđs cũng ko thích loại hình này vì hết cửa kiếm tiền. VN ta lợi ích nhóm bđs ăn sâu rộng tới toàn dân rồi Ko thể khác được

NN tự đứng ra xây dựng NOXH thì chính là NN giao cho 1 hoặc 1 vài DN NN làm chuyện này.

Tôi biết có 1 vài Tổng gì của NN đó....hình như HUD, Sông Đà House... thì phải....Sao NN không "giao nhiệm vụ" cho HUD, Sông Đà House chỉ được phát triển NOXH cho dân nhỉ ? Không cho phép HUD, Sông Đà House xây Nhà thương mại, thế có được không...???

 

[DeLyon]

Chuẩn luôn cụ ạ, NOXH không bán mà cho thuê dài hạn sẽ tốt hơn.

Như còm trên em nói đó. Bán cũng được nhưng chỉ bán với giá vừa đủ tiền xây thôi. Và NOXH cũng ko thể mua đi bán lại cho người khác hay tự cho thuê được. Phải bán lại cho nhà nước để nhà nước phân phối bán cho người khác khó khăn hoặc cho người khác thuê.

 

[DeLyon]

NN tự đứng ra xây dựng NOXH thì chính là NN giao cho 1 hoặc 1 vài DN NN làm chuyện này.

Tôi biết có 1 vài Tổng gì của NN đó....hình như HUD, Sông Đà House... thì phải....Sao NN không "giao nhiệm vụ" cho HUD, Sông Đà House chỉ được phát triển NOXH cho dân nhỉ ? Không cho phép HUD, Sông Đà House xây Nhà thương mại, thế có được không...???

Cũng được cụ ạ nếu quy được trách nhiệm. Ví dụ cấp đất dự án cho doanh nghiệp thì phải bia kèm lạc. Duyệt 1 dự án nhà thương mại cho anh thì phải kèm theo 1 dự án NOXH.
Xây NOXH là hoạt động từ thiện, không có lãi, nhưng cũng cần đảm bảo cho họ không lỗ. Em tin nếu thu của người dân cỡ 500tr/căn 45m2 thì đủ tiền xây rồi, doanh nghiệp không lỗ được.

 

[thosandocu]

Như còm trên em nói đó. Bán cũng được nhưng chỉ bán với giá vừa đủ tiền xây thôi. Và NOXH cũng ko thể mua đi bán lại cho người khác hay tự cho thuê được. Phải bán lại cho nhà nước để nhà nước phân phối bán cho người khác khó khăn hoặc cho người khác thuê.

Bọn khôn lỏi nó sẽ nghĩ ra cách lách luật cụ ạ.

 

[TN1805]

Như em theo dõi xung quanh em, 90% người quan tâm đến NOXH là vì họ tìm kiếm cơ hội đầu tư, đầu cơ, làm giầu, kiếm tiền chứ ko phải người ta quan tâm NOXH là vì người ta khó khăn cần chỗ ở. Trên những diễn đàn như này chắc chắn cũng ko phải ngoại lệ.
Ngay từ cách tư duy của nhà nước, các cấp quản lý và người dân như vậy rồi thì sẽ ko thể có cái NOXH đúng nghĩa là 1 chính sách xã hội được.

Tức là ý cụ là : những người hay "chiến tranh bàn phím" trên MXH, hay chửi "phân lô bán nền" ...lại là những người không phải là thiếu chỗ ở....mà là họ chính là muốn đầu cơ Nhà ở (giá rẻ) để kiếm lời ???
Nếu thế thì rất khó ....dù ai làm NOXH thì cũng bị "lực lượng này" thao túng hết.
Tôi cho rằng, chính những người hay lên MXH chửi "phân lô bán nền" và chửi đổng (ai đó) thao túng đẩy giá BĐS tăng, làm họ không thể mua nhà....thì lại chính là những người đang nhăm nhe muốn đầu cơ nhà đất, và muốn thao túng BĐS.

Còn những người như tôi, khi đã cảm thấy đủ về nhu cầu Nhà ở....chả bao giờ quan tâm đến mua-bán BĐS nữa. Tôi còn chả biết giá BĐS hiện tại như nào ...vì chả quan tâm.

 

[DeLyon]

Bọn khôn lỏi nó sẽ nghĩ ra cách lách luật cụ ạ.

Lách kiểu gì thì cũng có chi phí cho việc lách cụ nhé Nếu chi phí lách quá cao thì việc đó sẽ ko còn hiệu quả nữa nên nó sẽ bỏ qua. CHo nên việc của các nhà chính sách làm luật là phải rào cho đủ chặt để lợi nhuận của việc lách nhỏ hơn chi phí việc lách Còn nếu các nhà làm luật yếu kém đến mức ko làm nổi luật thì chắc chắn chỉ 2 trường hợp như TTg Chính đã đề cầp : (1) hoặc ý chí chiến đấu không còn, hoặc(2) bị mua chuộc.

 

[DeLyon]

Tức là ý cụ là : những người hay "chiến tranh bàn phím" trên MXH, hay chửi "phân lô bán nền" ...lại là những người không phải là thiếu chỗ ở....mà là họ chính là muốn đầu cơ Nhà ở (giá rẻ) để kiếm lời ???
Nếu thế thì rất khó ....dù ai làm NOXH thì cũng bị "lực lượng này" thao túng hết.
Tôi cho rằng, chính những người hay lên MXH chửi "phân lô bán nền" và chửi đổng (ai đó) thao túng đẩy giá BĐS tăng, làm họ không thể mua nhà....thì lại chính là những người đang nhăm nhe muốn đầu cơ nhà đất, và muốn thao túng BĐS.

Còn những người như tôi, khi đã cảm thấy đủ về nhu cầu Nhà ở....chả bao giờ quan tâm đến mua-bán BĐS nữa. Tôi còn chả biết giá BĐS hiện tại như nào ...vì chả quan tâm.

E nghĩ là cả 2 cụ ạ, tỷ lệ 50/50.
Loại 1 : Dân bđs nghiệp dư, bị hụt sóng, ko vào kịp nên muốn dìm giá để tìm cơ hội vào tiền.
Loại 2 : Người chưa có nhà ở, loại này thì thậm chí tiền ăn tiền học cho con còn khó khăn nên tiền đâu mà nghĩ đến việc đầu cơ đầu tư. Loại này thì ít có tiếng nói, thấp cổ bé họng ăn vào tiềm thức, họ cũng ko dám lên tiếng, nên gần như vắng bóng trên MXH.

 

[poiuy]

Như còm trên em nói đó. Bán cũng được nhưng chỉ bán với giá vừa đủ tiền xây thôi. Và NOXH cũng ko thể mua đi bán lại cho người khác hay tự cho thuê được. Phải bán lại cho nhà nước để nhà nước phân phối bán cho người khác khó khăn hoặc cho người khác thuê.

Như thế thực ra không khác gì cho thuê dài hạn nhưng đóng tiền 1 lần cả. Đến lúc không muốn ở thì trả nhà và được hoàn lại tiền cọc. NN trước thực ra đã cho thuê như vậy nhưng không quản nổi, phải hoá giá nhà.
NN mình thực ra lúc này chưa đủ năng lực để bỏ ra bạc tỷ, thu về bạc lẻ (cho thuê NOXH). Các DN thì lại càng không muốn làm vậy. Tiền NN giờ vẫn phải giành cho đầu tư phát triển, cần phải thu nhanh để còn chi.

 

[TN1805]

Trước tôi cũng được 1 người quen ở quê hỏi : " Anh có biết ở HN có dự án NOXH nào bán và chạy được xuất mua không mách em với, em muốn mua 1 căn NOXH cho con em lên HN học và sau này học xong cho nó ở luôn ?".
Người này có đầy đủ nhà ở quê, rộng rãi sân vườn....đủ ở cho đại gia đình...

Tôi lúc đầu hết sức ngạc nhiên với suy nghĩ đó....nhưng nghĩ lại thì thấy ở VN rất nhiều người vẫn nghĩ vậy ...

 

[DeLyon]

Như thế thực ra không khác gì cho thuê dài hạn nhưng đóng tiền 1 lần cả. Đến lúc không muốn ở thì trả nhà và được hoàn lại tiền cọc. NN trước thực ra đã cho thuê như vậy nhưng không quản nổi, phải hoá giá nhà.
NN mình thực ra lúc này chưa đủ năng lực để bỏ ra bạc tỷ, thu về bạc lẻ (cho thuê NOXH). Các DN thì lại càng không muốn làm vậy. Tiền NN giờ vẫn phải giành cho đầu tư phát triển, cần phải thu nhanh để còn chi.

Như cách làm e nói bên trên đấy cụ. Dân đóng tiền xây 10-12tr/m2 thôi. Quan trọng là NN muốn làm hay không vì ko có lợi ích gì cho các cán bộ duyệt cả, chỉ có trách nhiệm. Còn về tiền thì NN đâu phải bỏ tiền ra đâu.
Cách làm như sau :
- Đất nhà nước tự thu xếp
- Nhân dân góp vốn tiền xây, thiếu thì họ làm thủ tục vay.
Với đơn giá xây dựng hiện nay cho nhà cao tầng chất lượng kiểu NOXH thì tiền xây sẽ khoảng 10-12tr/m2 thôi nên nằm trong khả năng của nhiều người.
- Nhà nước có thể đóng góp duy trì cỡ 30% quỹ căn dành cho việc cho thuê.
- NN duy trì 1 công ty phi lợi nhuận cho việc quản lý giám sát xây dựng, khai thác vận hành tòa nhà. Dùng tiền thu từ kiot cho thuê, gửi xe để nuôi ngược lại bộ máy cty phi lợi nhuận này.

 

[DeLyon]

Trước tôi cũng được 1 người quen ở quê hỏi : " Anh có biết ở HN có dự án NOXH nào bán và chạy được xuất mua không mách em với, em muốn mua 1 căn NOXH cho con em lên HN học và sau này học xong cho nó ở luôn ?".
Người này có đầy đủ nhà ở quê, rộng rãi sân vườn....đủ ở cho đại gia đình...

Tôi lúc đầu hết sức ngạc nhiên với suy nghĩ đó....nhưng nghĩ lại thì thấy ở VN rất nhiều người vẫn nghĩ vậy ...

Phe đầu tư đầu cơ đó 90% là như vậy.

 

[poiuy]

Cũng được cụ ạ nếu quy được trách nhiệm. Ví dụ cấp đất dự án cho doanh nghiệp thì phải bia kèm lạc. Duyệt 1 dự án nhà thương mại cho anh thì phải kèm theo 1 dự án NOXH.
Xây NOXH là hoạt động từ thiện, không có lãi, nhưng cũng cần đảm bảo cho họ không lỗ. Em tin nếu thu của người dân cỡ 500tr/căn 45m2 thì đủ tiền xây rồi, doanh nghiệp không lỗ được.

500tr/căn thì chắc là đủ tiền xây, còn tiền đất của NN thì tính thế nào? Nếu không tính thì khoản thu ngân sách này lấy gì để bù?

 

[DeLyon]

500tr/căn thì chắc là đủ tiền xây, còn tiền đất của NN thì tính thế nào? Nếu không tính thì khoản thu ngân sách này lấy gì để bù?

Đã là chính sách xã hội thì phải free tiền đất chứ cụ. NN phục vụ dân nghèo, cứu dân, mà còn đòi lấy lợi nhuận bán đất là sao nữa? Hehe các cụ có thấy là tư duy các cấp từ quản lý NN đến nhân dân vẫn kiểu coi NOXH là 1 loại hình bđs ko? Nó là chính sách xã hội nhé thưa các cụ Còn ko làm được thì dẹp thôi chứ làm xong nó lại thành 1 thứ để tích lũy đầu cơ đầu tư thì hòa Người giầu vẫn tranh đc suất mua rẻ, rồi bán đến tay người dùng vẫn giá cao vút.

 

[Cuabeo]

Các anh tcty nn mà làm no xh thì chất lượng như hạch. Tường bung, sơn tróc, thang máy tậm tịt. Bảo trì, bảo dưỡng thì chi phí đâu ra? Lấy từ tiền thuê bèo bọt? Vậy khác gì nn bỏ ngân sách ra làm đâu. Các cụ viển vông vãi.
Chính sách nn hiện tại đang đúng hướng rồi. Hỗ trợ tiền sd đất, hỗ trợ vốn rẻ... Bắt buộc các chủ đt phải xây kèm no xh . Vị trí no xh tốt, thuận tiện bệnh viện, trường... Hãy tin a 9 đi, anh ấy bắt trend nhanh đấy.

 

[poiuy]

Đã là chính sách xã hội thì phải free tiền đất chứ cụ. NN phục vụ dân nghèo, cứu dân, mà còn đòi lấy lợi nhuận bán đất là sao nữa? Hehe các cụ có thấy là tư duy các cấp từ quản lý NN đến nhân dân vẫn kiểu coi NOXH là 1 loại hình bđs ko? Nó là chính sách xã hội nhé thưa các cụ Còn ko làm được thì dẹp thôi chứ làm xong nó lại thành 1 thứ để tích lũy đầu cơ đầu tư thì hòa Người giầu vẫn tranh đc suất mua rẻ, rồi bán đến tay người dùng vẫn giá cao vút.

Free tốt mà, rất nên. Nhưng NN không có đủ tiền để free thôi. Giờ vẫn còn phải đấu giá đất để thu ngân sách thì biết là làm gì có đủ tiền để free nhiều thứ đâu. Vấn đề chỗ ở thực ra chưa phải bức bách bằng nhiều vấn đề khác, bao giờ vô gia cư đầy đường mới phải ngại.

 

[DeLyon]

Free tốt mà, rất nên. Nhưng NN không có đủ tiền để free thôi. Giờ vẫn còn phải đấu giá đất để thu ngân sách thì biết là làm gì có đủ tiền để free nhiều thứ đâu. Vấn đề chỗ ở thực ra chưa phải bức bách bằng nhiều vấn đề khác, bao giờ vô gia cư đầy đường mới phải ngại.

Mấu chốt để NOXH thành công là cấm mua đi bán lại đầu cơ hay mua để cho thuê. Vậy thôi là xong các cụ ạ. Như vậy sản phẩm NOXH sẽ chỉ có giá trị sử dụng để ở, ko có giá trị tài chính, sẽ loại bỏ được hoàn toàn nạn thổi giá đầu cơ kiếm lời từ bđs trong loại hình này.

 

[DeLyon]

Các anh tcty nn mà làm no xh thì chất lượng như hạch. Tường bung, sơn tróc, thang máy tậm tịt. Bảo trì, bảo dưỡng thì chi phí đâu ra? Lấy từ tiền thuê bèo bọt? Vậy khác gì nn bỏ ngân sách ra làm đâu. Các cụ viển vông vãi.
Chính sách nn hiện tại đang đúng hướng rồi. Hỗ trợ tiền sd đất, hỗ trợ vốn rẻ... Bắt buộc các chủ đt phải xây kèm no xh . Vị trí no xh tốt, thuận tiện bệnh viện, trường... Hãy tin a 9 đi, anh ấy bắt trend nhanh đấy.

Nhưng các CĐT vẫn bán NOXH lấy lãi là ko phù hợp rồi, NOXH vẫn mua đi bán lại được là hỏng rồi. Coi NOXH là 1 loại bđs là hỏng rồi. Nhà nước cấp bao nhiêu đất cho nó xuể được nhu cầu đầu cơ đầu tư NOXH của phe lợi ích nhóm bđs đây? Người dân còn dùng bđs để tích sản cơ mà? Như vậy nhà đâu có dùng để ở mà còn để tích sản. Bao nhiêu cho đủ vì nhu cầu tích sản là vô biên. Chỉ có nhu cầu ở, cư trú là giới hạn thôi vì người đẻ sao nhanh = tốc độ dự án đất cát đẻ được.

 

[poiuy]

Mấu chốt để NOXH thành công là cấm mua đi bán lại đầu cơ hay mua để cho thuê. Vậy thôi là xong các cụ ạ. Như vậy sản phẩm NOXH sẽ chỉ có giá trị sử dụng để ở, ko có giá trị tài chính, sẽ loại bỏ được hoàn toàn nạn thổi giá đầu cơ kiếm lời từ bđs trong loại hình này.

Cái này sẽ phát sinh công tác quản lý dài hạn, cũng là 1 loại phí tổn tính vào giá bán nhà. Gọi là cấm bán nhưng thực sự vẫn phải cho bán với điều kiện nào đó (như là bán lại cho chủ đầu tư với giá quy định trước). Chính sách này có ưu nhược gì chắc phải có những phân tích thêm đầy đủ. Việc vừa có sản phẩm NOXH giá rẻ vừa đảm bảo thu NSNN là bài toán cũng rất khó.

 

[DeLyon]

Cái này sẽ phát sinh công tác quản lý dài hạn, cũng là 1 loại phí tổn tính vào giá bán nhà. Gọi là cấm bán nhưng thực sự vẫn phải cho bán với điều kiện nào đó (như là bán lại cho chủ đầu tư với giá quy định trước). Chính sách này có ưu nhược gì chắc phải có những phân tích thêm đầy đủ. Việc vừa có sản phẩm NOXH giá rẻ vừa đảm bảo thu NSNN là bài toán cũng rất khó.

Bên trên e có giải pháp là đùng 1 cty phi lợi nhuận để quản lý đó cụ. Hoạt động theo luật, mình đủ hành lang pháp lý rồi mà.
Kể cả NN có bán đất theo khung giá hiện tại, cộng cả tiền giải phóng mặt bằng theo khung giá NN (vì dùng để làm việc công ích xã hội tương tự làm đường hay công viên cây xanh, ko phải để kinh doanh), thì giá thành con nhà cũng chỉ cỡ 20tr/m2. Vậy 1 căn NOXH sẽ tầm 900tr căn 45m2, vẫn nằm trong tầm tiếp cận của rất nhiều người. Nếu họ vay vốn ưu đãi được 600tr, chỉ cần bỏ ra 300tr ban đầu thì cơ bản sẽ phủ được NOXH cho gần như 100% người dân nghèo có nhu cầu.