[Funland] Bàn về Nhà ở xã hội (NOXH) ở VN

[TN1805]

Tôi thấy trong diễn đàn này, nhiều cụ hay thích đá sang vấn đề BĐS bị ( ai đó ) thao túng làm tăng giá, khiến dân lao động không có khả năng mua nhà...vv....
Nhà nước, mặc dù rất quyết tâm phát triển NOXH, nhưng dường như vấn đề vẫn rất nan giải...NOXH vẫn thiếu.

Vậy tại sao chúng ta không thể phát triển đủ NOXH cho nhân dân ? Tại sao nhà ở thương mại thì xây dựng rất nhanh, trong khi NOXH thì Chủ đầu tư nào cũng kêu ca bị vướng pháp lý, không thể triến khai ???

Rốt cuộc là như thế nào ?
Tôi muốn lập thớt này để đào sâu tìm hiểu về NOXH ở VN, các thủ tục, pháp lý để xây dựng NOXH xem nó như thế nào....

 

[Taihoatu]

E cũng đang làm noxh, nói chung là khó lắm.

 

[TN1805]

Đầu tiên chúng ta tìm hiểu : Nhà ở xã hội ( NOXH ) là loại nhà gì ?

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội (NOXH) là một loại hình nhà ở thuộc chính sách an sinh, được Nhà nước hỗ trợ về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục pháp lý, nhằm phục vụ các đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở, theo quy định pháp luật.

 

[TN1805]

Định nghĩa theo pháp luật Việt Nam

Theo Luật Nhà ở 2014 (điều 3, khoản 7):
"Nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này."

Đặc điểm chính của Nhà ở xã hội tại Việt Nam
Đối tượng được hưởng: Cán bộ công chức, viên chức, công nhân, người thu nhập thấp, người nghèo đô thị, sinh viên, lực lượng vũ trang...
Giá bán/thuê: Có mức trần do Nhà nước quy định – thường thấp hơn thị trường 20–30%
Diện tích căn hộ: Thường từ 30–70 m², tối đa không quá 90 m² (theo quy định hiện hành)
Loại hình sở hữu: Có thể bán, cho thuê, thuê mua – người mua phải ở tối thiểu 5 năm mới được bán lại
Chủ đầu tư: Có thể là Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân hoặc hợp tác công – tư
Ưu đãi đầu tư: Được miễn/giảm tiền sử dụng đất, thuế, ưu đãi vay vốn... nếu xây NOXH đúng quy định
Quản lý chuyển nhượng: Bị kiểm soát chuyển nhượng trong 5 năm đầu (chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc người đủ điều kiện)

Mục tiêu của Nhà ở xã hội ở Việt Nam
Góp phần giải quyết chỗ ở cho người dân khó khăn, ổn định xã hội.
Giảm áp lực nhập cư tự phát, ổ chuột ở đô thị lớn.
Tạo điều kiện để công nhân, người lao động yên tâm làm việc và gắn bó với đô thị.

 

[TN1805]

Vậy một Chủ Đầu tư muốn xây dựng NOXH cần phải làm các thủ tục gì ?

Quy trình cho nhà đầu tư NOXH:
1. Có đất hoặc đăng ký tham gia quỹ đất NOXH
2. Nộp đề xuất đầu tư dự án lên địa phương (Sở Xây dựng)
3. Được phê duyệt chủ trương và quy hoạch
4. Xin phép xây dựng, được hưởng ưu đãi thuế – đất – vốn
5. Thi công, rồi bán/cho thuê đúng đối tượng theo giá trần Nhà nước

 

[TN1805]

Mặc dầu Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách khuyến khích, nhưng rất ít doanh nghiệp mặn mà với nhà ở xã hội (NOXH). Lý do không phải vì họ “thiếu trách nhiệm xã hội”, mà bởi vì Chủ đầu tư NOXH thường vướng mắc nặng nhất ở 3 khâu chính: THỦ TỤC, ĐẤT ĐAI và TÀI CHÍNH.

Về Thủ tục : Chậm chạp, chồng chéo, không rõ ràng (nhiều luật mâu thuẫn)
Về Đất đai : Thiếu đất sạch, không quy hoạch quỹ đất cụ thể cho NOXH
Về Tài chính : Vay ưu đãi khó tiếp cận, lợi nhuận thấp, chi phí không giảm tương ứng

 

[TN1805]

Chi tiết 5 vướng mắc phổ biến nhất của chủ đầu tư NOXH ở Việt Nam:

1. Vướng mắc về thủ tục pháp lý – chậm, rườm rà, thiếu thống nhất
-Phê duyệt chủ trương đầu tư rất chậm: phải qua nhiều sở ngành (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên, Sở KHĐT, UBND…).
-Luật chồng chéo: Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch… thường mâu thuẫn nhau, gây khó khăn cho cán bộ thực thi và doanh nghiệp.
-Nhiều địa phương ngại phê duyệt vì lo sai phạm hoặc thiếu hướng dẫn cụ thể từ Trung ương.

***Ví dụ: Một dự án NOXH ở TP.HCM từng mất hơn 2 năm chỉ để được chấp thuận chủ trương đầu tư.

2. Thiếu hoặc chậm giao quỹ đất "sạch"
-Luật quy định các dự án nhà ở thương mại >2ha phải dành 20% quỹ đất cho NOXH, nhưng nhiều chủ đầu tư xin quy đổi sang tiền (không giao đất).
-Các khu đất Nhà nước quản lý thì thường vướng giải phóng mặt bằng, chậm đền bù, không sẵn đất sạch để giao.
-Một số địa phương không quy hoạch quỹ đất NOXH cụ thể, khiến doanh nghiệp khó chủ động đầu tư.

3. Khó tiếp cận vốn vay ưu đãi hoặc chính sách ưu đãi không rõ ràng
-Dù luật có quy định được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội, gói hỗ trợ 15.000–120.000 tỷ, nhưng quy trình giải ngân rất chặt, thủ tục phức tạp, nhiều nơi chưa triển khai thực tế.
-Chính sách miễn thuế, miễn tiền sử dụng đất chưa thực hiện triệt để, hoặc quá trình hoàn thuế kéo dài, ảnh hưởng dòng tiền đầu tư.

-----> Doanh nghiệp phải “tự bỏ vốn” nhiều trong khi lợi nhuận bị khống chế (≤10%), nên không hấp dẫn bằng nhà ở thương mại.

4. Khống chế giá bán và lãi thấp nhưng chi phí không giảm tương ứng
-Giá bán NOXH bị khống chế bởi Bộ Xây dựng và địa phương, nhưng:
-Giá vật liệu xây dựng, nhân công không được ưu đãi.
-Doanh nghiệp phải tự chi nhiều khoản chi phí hành chính, pháp lý.
-Nhiều nơi không có cơ chế bù lỗ hoặc hỗ trợ chi phí quản lý.

*** Lãi tối đa chỉ 10% nhưng thủ tục phức tạp, rủi ro pháp lý cao, vốn không rẻ → nhiều chủ đầu tư “ngại” làm NOXH.

5. Quản lý & phân phối căn hộ bị ràng buộc chặt chẽ, khó linh hoạt
-Doanh nghiệp phải phối hợp với chính quyền xét duyệt người mua đúng đối tượng, mất thời gian, dễ phát sinh rủi ro sai sót.
-Cấm bán lại trong 5 năm đầu → hạn chế thanh khoản, giảm tính hấp dẫn cho người mua.
-Kiểm soát giá bán, giá thuê, chi phí bảo trì, bảo dưỡng – tăng gánh nặng quản lý cho doanh nghiệp.

 

[unifo]

Lãi ít là quan trọng nhất! Giá bán phải đc duyệt, lợi nhuận dạng “định mức” cụ có muốn làm không!? Trong khi vốn thì mình phải bỏ ra như làm nhà thương mại! Tôi hiểu đơn giản vậy thôi!

Theo tôi, sắp tới chúng ta nên phát triển mạnh ĐẤT Ở XÃ HỘI! Đầu tư hạ tầng như đấu giá, chi phí không nhiều, bán cho người thu nhập thấp và buộc họ phải xây dựng trong 2 năm theo quy hoạch, không xây thu hồi, vẫn cho vay vốn ưu đã bình thường! Đất ở xã hội là khả thi nhất!
Nhưng, tốn kém đất lắm! Thay vì cc ít tiền chồng lên nhau thì giờ mỗi cụ xơi của tôi một mảnh tiền tỷ cả! Khi ấy Bốc thăm khó hơn trúng Vietlot!

 

[TN1805]

Doanh nghiệp BĐS thường nói gì?
“Nếu cùng đầu tư một miếng đất, làm nhà ở thương mại thì lợi nhuận gấp đôi, thủ tục nhanh gấp ba, còn NOXH thì thủ tục mệt, quản lý khó, giá bán bị khống chế. Làm vì trách nhiệm thì được một vài lần, chứ không thể sống bằng NOXH.”

 

[Marance]

E cũng đang làm noxh, nói chung là khó lắm.

Em thấy KBC đang làm rất tốt!

 

[TN1805]

Chỉ mới phân tích sơ qua thì tôi đã thấy việc xây dựng một dự án NOXH đã tiêu tốn không biết bao nhiêu thời gian về thủ tục hành chính cho Doanh nghiệp BĐS ( Chủ Đầu tư ) rồi.
Thế này thì ai còn mặn mà với việc xây dựng NOXH nữa ?!

 

[TN1805]

Lãi ít là quan trọng nhất! Giá bán phải đc duyệt, lợi nhuận dạng “định mức” cụ có muốn làm không!? Trong khi vốn thì mình phải bỏ ra như làm nhà thương mại! Tôi hiểu đơn giản vậy thôi!

Theo tôi, sắp tới chúng ta nên phát triển mạnh ĐẤT Ở XÃ HỘI! Đầu tư hạ tầng như đấu giá, chi phí không nhiều, bán cho người thu nhập thấp và buộc họ phải xây dựng trong 2 năm theo quy hoạch, không xây thu hồi, vẫn cho vay vốn ưu đã bình thường! Đất ở xã hội là khả thi nhất!
Nhưng, tốn kém đất lắm! Thay vì cc ít tiền chồng lên nhau thì giờ mỗi cụ xơi của tôi một mảnh tiền tỷ cả! Khi ấy Bốc thăm khó hơn trúng Vietlot!

Tôi nghĩ VN nên tham khảo mô hình NOXH ở Nhật.
Tại sao họ làm được mà chúng ta lại cứ loay hoay như gà mắc tóc vậy ???
Để cho dân lao động không có chỗ ở là Lãnh Đạo sẽ rất có lỗi đấy...

 

[Quân Vũ]

Em hóng các Cụ Mợ phân tích

 

[TN1805]

Đã đến lúc Nhà nước phải lập ra 1 dạng DN NN kiểu như Tổng Cty phát triển NOXH, hoạt động phi lợi nhuận, vốn NN, Tổng này có các Cty con ở mỗi tỉnh thành trên cả nước....để chuyên xây dựng NOXH và kiêm luôn cả vận hành chúng, theo đặt hàng của NN.

Và NN sẽ có cơ chế đặc thù ( miễn tất cả các thủ tục ) cho Tổng Cty phát triển NOXH này.
Mô hình này đang được các nước Bắc Âu áp dụng....

Nhưng, lại nhưng....ở VN thì tôi lại rất lăn tăn....vì nạn tham nhũng, trục lợi...Sở dĩ các nước Bắc Âu họ áp dụng mô hình Cty phi lợi nhuận dùng ngân sách NN để xây NOXH được vì XH họ không có ( hoặc rất ít ) tham nhũng. Ở VN thì , chỉ sợ các Lãnh đạo Tổng Cty phát triển NOXH lại lợi ích cá nhân, sân sau trong mời Thầu phụ xd, rồi xét duyệt đối tượng mua nhà vô tội vạ ( kiểu thân quen, chạy trọt mua xuất mua nhà....vvv....), rồi rút ruột tiền ngân sách NN thì quá tội...

 

[camry2025]

Ngày trước, có ngân hàng rất to, Phát triển châu á ADB thì phải( e không nhớ chính xác ) đã phối hợp vs bộ xây dựng định phát triển nhà giá tốt, họ cử một đại diện là trùm nhà giá tốt Indonesia làm trưởng đoàn( a này rất thành công nhà giá rẻ bên Indo) , chia sẻ, trình bày vs Việt Nam cách làm nhà giá tốt, chủ trương của họ không phải làm nhà xã hội, hay nhà thương mại mà bàn phương thức để làm nhà giá tốt, tiếp cận được vs thu nhập của cần lao. Tức là không phân biệt loại hình nhà, tiếp cận theo hướng giảm giá thành tất cả. Tất nhiên bộ không chịu, họ muốn làm nhà xã hội để cơ chế xin cho , dạng ban phát cho dân, còn vẫn để nhà thương mại , loại hình con buôn tha hồ thổi giá, úp bô các thế hệ. Thế là giải tán đoàn, và kết quả như bây giờ. Thế nên thôi, đừng mơ, vì lợi ích vì dân hay vì anh e thì dân tự hiểu.
Em bổ sung thêm thông tin nhà bên Indonesia ( đất nước đông dân, mật độ có khi hơn Việt Nam) , họ không có nhà xã hội, giá nhà chung cư thường Jakarta dao động 25-35 tr, hà nội giờ có khi 50-70 , gấp đôi. Trong khi GDP Jakarta tầm 20k usd, hà nội giỏi lắm 10k, . Giá nhà gấp đôi, thu nhập=1/2.

 

[TN1805]

Tôi thì nhà cửa, đất đai không thiết các cụ ạ...Tôi thì hiện tại đã không còn có nhu cầu về Nhà và Đất nữa, có quá đủ rồi.

Chẳng qua là tôi vào OF, lượn qua các thớt trong OF này, bất kể là thớt về chủ đề gì....các cụ OFfer tranh cãi nhau 1 hồi....rồi lại dẫn đến cái chủ đề BĐS đang bị (ai đó) thao túng làm tăng giá chóng mặt...đại loại thế.
Rồi các cụ ý lại khóc than, dân lao động cần lao chả mua được nhà, NOXH cũng không có để mà mua...

Rất nhiều cụ bị Min, Mod xì hơi lốp, tháo bánh....thậm chí bị khóa bánh, tịch thu bằng lái...chỉ vì tội "tổ lái sang vấn đề khác" khác với chủ đề/nội dung của thớt lập ra.

Nên tôi mới lập thớt này chuyên bàn về NOXH.
Mời các cụ vào chém cho vui.

 

[TN1805]

THỤY ĐIỂN: MÔ HÌNH “NHÀ Ở CHO MỌI NGƯỜI”
Chủ đầu tư chính:
Các công ty nhà ở công cộng địa phương (gọi là “Allmännyttan”) – hoạt động phi lợi nhuận.
Dù là “công”, nhưng hoạt động như doanh nghiệp: tự chủ tài chính, cạnh tranh công bằng với tư nhân.

Cách vận hành:
Giá thuê bằng với giá thị trường, nhưng có kiểm soát và không nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
Chính phủ trợ cấp tiền thuê cho người có thu nhập thấp theo tỷ lệ thu nhập – chi phí.

Quy mô:
Khoảng 50% người dân Stockholm sống trong nhà thuê, trong đó hơn một nửa là nhà ở công cộng.

 

[TN1805]

ĐAN MẠCH: “HỢP TÁC XÃ NHÀ Ở” – DÂN LÀM, NHÀ NƯỚC HỖ TRỢ
Mô hình chính:
Gọi là Almene boliger – Nhà ở do các tổ chức phi lợi nhuận quản lý.
Chính phủ tài trợ 75% chi phí xây dựng, người thuê đóng 2–4% như khoản “góp vốn”.

Tư duy “ai cũng có thể thuê”:
Không phân biệt thu nhập: cả công nhân lẫn kỹ sư, giáo viên đều có thể sống trong almene housing.
Mỗi khu đều có ban quản lý dân cư tự bầu, người dân có quyền kiểm tra hoạt động tài chính.

 

[TN1805]

PHẦN LAN: NHÀ Ở GẮN VỚI AN SINH & CHẤM DỨT VÔ GIA CƯ
Chính phủ sở hữu hàng trăm nghìn căn hộ NOXH thông qua tổ chức phi lợi nhuận ARA (Housing Finance and Development Centre of Finland).

Chính phủ có chính sách “Housing First”: người vô gia cư được cung cấp nhà ở trước, rồi mới xử lý vấn đề việc làm – sức khỏe – cai nghiện.

Chính sách này đã giúp giảm mạnh số người vô gia cư – gần như bằng 0 ở nhiều thành phố.

 

[TN1805]

NA UY: NHÀ Ở LÀ TRỤ CỘT AN SINH
Chính quyền địa phương quản lý NOXH phân bổ theo nhu cầu thực tế từng khu vực.

Người dân có thể mua, thuê, thuê-mua nhà xã hội, với chính sách hỗ trợ vay vốn rất linh hoạt.

Chính phủ hỗ trợ thông qua Ngân hàng Nhà ở Na Uy (Husbanken).