[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[Benjamin Franklin USA]

Đang uống cafe đọc còm của bạn tý sặc. Hỏi thật bạn sale cho dự án nào bên đấy mà nói năng ngô nghê thế ?
1.Hà Đông những khu nào bị ngập: Một số khu Hà Đông mưa ngập là có nhưng là thiểu số. Văn Quán, Xa La, Yên Xá, Geleximco khu A, Yên Nghĩa mưa to sẽ ngập. Còn lại Mộ Lao, An Hưng, Dương Nội, Galaxy, Him Lam Vạn Phúc, Geleximco khu B,C, D không bao giờ ngập.
2.Alluvia giá ntn là hợp lý:
- Về mặt vị trí: Kể cả thông đường 3.5 và cầu Ngọc Hồi như vậy vị trí của Alluvia vẫn xấu hơn Văn Phú Hà Đông, vì đều trên vành đai 3.5 nhưng một thằng trong nội thành, còn một thằng phải qua sông. Mà bây giờ liền kề 90m2 của Văn Phú khoảng 18 tỷ. Tức 200 triệu/m2. Ông nhõi con Văn Giang kia cầu thì chưa làm, đường chắc 10 năm nữa mới xong mà kêu giá 170 triệu/m2 là hớ ?
- Về ngập lụt: Cần phân biệt các khu mưa bị ngập với các khu bị lụt. Mưa ngập chắc khó chết người còn ngoài đê mà lũ dâng, có khi toi mạng.
Tổng thể cho một khu đô thị ngoài đê, vị trí rất xa trung tâm ở một huyện đang dư thừa nguồn cung thì giá khoảng dưới 100 triệu/m2 mới là hợp lý.
3000 căn thấp tầng của bạn Alluvia này, nguồn cung gấp 1.5 lần Dương nội ( không có LK, có 2000 BT), tương đương Văn Phú (3000 LK, BT) và gấp khoảng 5 lần Lideco Hoài Đức (hơn 700 căn LK, BT). Cộng thêm 22.000 căn LK, BT của OCP 2-3 và khoảng 10-15.000 căn thấp tầng của Ecopark. Một lượng cung khủng khiếp, đủ cho người giàu cả miền Bắc dùng ở huyện Văn Giang.

Cụ lại so Hà Đông với KĐT sinh thái view sông đầu tiên của HN. Hà Đông là nơi kiếm tiền, xô bồ ngột ngạt, tỷ lệ xây dựng kín đặc chứ so gì với mật độ xây dựng 16% của Alluvia.
Nó là nơi giới nhà giàu về ở, nghỉ ngơi. Chứ có phải nơi tìm mua cứ nhăm nhăm gần chỗ làm thuê kiếm tiền như Hà Đông của cụ đâu.

Sau cụ đừng nên mất bình tĩnh, tập trung vào tranh biện, lý lẽ dẫn chứng. Không công kích cá nhân. Em nhắc cụ một lần đầu, em không là sâu bán hàng cho dự án nào hết cụ nhé!
Chứ Hà Đông thì.. nó cũng bình thường trong nội đô thôi mà. Có gì ghê gớm đâu.

 

[Duong tien sih]

< 100tr thì có lẽ em nghĩ hơi ảo. Kể cả với việc chưa xong cầu

Chỉ thế thôi, bây giờ không ai kiểm soát, CĐT nó cứ hô giá cao vậy. Ai máu thì mua, không máu thì thôi.
Như chung cư Taseco Long Biên, gần sân bay, bụi và ồn. Một mặt đường view nghĩa trang to vật vã vẫn hô 130 triệu/m2 đấy thôi.
Cảm giác các CĐT đang hùa nhau hét giá cao.

 

[Yui Hatano]

Link một số thứ vào nhau thì thấy hay phết. Thực ra một số cụ muốn mua nên dìm hàng xuống thôi. Lo ngại khó mua khu đẹp thế, đô thị lớn view sông đầu tiên của HN, CĐT vững mạnh, chắc chắn sẽ phải làm chuẩn chỉ sản phẩm lớn đầu tay.

Kiến trúc cảnh quan, mật độ xây dựng, vị trí, quãng đường sang nội thành ngắn hơn nhiều OCP 2, 3.. cùng nhiều ưu điểm khác. Thì giá 140-170tr/m2 tương đương của Vin là giá ra hàng hớ nặng.

Thành phố 2 bên bờ sông Hồng, chắc chắn sẽ không để một KĐT kiểu mẫu, CĐT kiểu mẫu, vị trí đắc địa ra hàng đầu tiên, làm hỏng cả định hướng phát triển lớn, tất yếu của thủ đô HN

Còn vị trí đắc địa, dân dễ vào sinh sống.. thì tiềm năng tăng giá thôi. Kể cả là vịnh Hà Đông, Vân Canh.. vẫn tăng mạnh trong thời gian qua. Em nhắc lại quan điểm của mình, Alluvia giá ra hàng 140-170 là hớ, chưa phù hợp với diễn biến mới của thị trường BĐS giai đoạn hiện tại.

Thực tế thì Alluvia chân cầu Ngọc Hồi sắp khởi công, gần HN hơn OCP 2, 3 khoảng 10km, đã là một lợi thế rất lớn

Alluvia hay Vin OCP thì ngta mua là để dsi làm hoàn kiếm nên có cầu ngọc hồi chỉ là gia vị thôi cụ. Chứ tính đi theo vd 3.5 thì ngta mua kdt Thanh Hà rồi, vì Thanh Hà gần hơn Allu cả 20km theo vd 3.5

 

[Duong tien sih]

Cụ lại so Hà Đông với KĐT sinh thái view sông đầu tiên của HN. Hà Đông là nơi kiếm tiền, xô bồ ngột ngạt, tỷ lệ xây dựng kín đặc chứ so gì với mật độ xây dựng 16% của Alluvia.
Nó là nơi giới nhà giàu về ở, nghỉ ngơi. Chứ có phải nơi tìm mua cứ nhăm nhăm gần chỗ làm thuê kiếm tiền như Hà Đông của cụ đâu.

Sau cụ đừng nên mất bình tĩnh, tập trung vào tranh biện, lý lẽ dẫn chứng. Không công kích cá nhân. Em nhắc cụ một lần đầu, em không là sâu bán hàng cho dự án nào hết cụ nhé!
Chứ Hà Đông thì.. nó cũng bình thường trong nội đô thôi mà. Có gì ghê gớm đâu.

Mình không công kích cá nhân. Ưu điểm nghỉ dưỡng có lẽ phải chờ làm xong xem có đẹp không mới thẩm định được. Còn về giá 130-170 triệu/m2 quá cao. Như vậy một căn 100m2 cũng xấp xỉ trung bình 15 tỷ.
Hà Đông, LK 80-90m2 Văn Quán, Mộ Lao, An Hưng, Văn Phú đều đang loanh quanh 19-20 tỷ. Ví dụ LK Mộ Lao, cách 3 nhà ra đường Nguyễn Văn Lộc hôm trước mình vừa xem 80m2-20 tỷ.
Khu xa như Văn Giang giá hợp lý khoảng 80- 100 triệu/m2. Xây mấy loại diện tích:
- 50m2 khoảng 5 tỷ: Dành cho ai tài chính vừa phải, muốn đầu tư tích sản hoặc chấp nhận đi xa
- 80m2 khoảng 8 tỷ: Dành cho khách hàng tài chính mạnh hơn, muốn ở rộng
- ...
-Và có thể có biệt thự 250-300m2 khoảng hơn 20 tỷ cho giới nhà giàu mua thêm để nghỉ dưỡng ven sông. Mà cái này chắc khó thành hiện thực, nghỉ dưỡng không ai về khu đậm đặc KCN và làng nghề nghỉ dưỡng cả. Đi về Hạ Long, Hải Phòng tầm 1h30 hoặc phi lên Lương Sơn Hòa Bình 1h30 nghỉ dưỡng cho nó sướng chứ ai về Văn Giang nghỉ dưỡng.
Nếu thị trường không méo mó, phải làm thật ăn thật, cạnh tranh lành mạnh mình tin là những khu xa như thế kia sẽ có căn 50m2, dành cho tầm tài chính khoảng 5 tỷ. Đó mới là thị trường chính.

 

[beautycenter3866]

Cụ lại so Hà Đông với KĐT sinh thái view sông đầu tiên của HN. Hà Đông là nơi kiếm tiền, xô bồ ngột ngạt, tỷ lệ xây dựng kín đặc chứ so gì với mật độ xây dựng 16% của Alluvia.
Nó là nơi giới nhà giàu về ở, nghỉ ngơi. Chứ có phải nơi tìm mua cứ nhăm nhăm gần chỗ làm thuê kiếm tiền như Hà Đông của cụ đâu.

Sau cụ đừng nên mất bình tĩnh, tập trung vào tranh biện, lý lẽ dẫn chứng. Không công kích cá nhân. Em nhắc cụ một lần đầu, em không là sâu bán hàng cho dự án nào hết cụ nhé!
Chứ Hà Đông thì.. nó cũng bình thường trong nội đô thôi mà. Có gì ghê gớm đâu.

Lê việt anh nói hà đông còn hơn đứt hoàn kiếm, ba đình, tây hồ cơ!! Mở mồm là hà đông thì sn nó chỉ thế thôi!! Cũng chỉ là quận ven đô như hoàng mai, long biên, nam- bắc từ liêm chứ có gì ghê gớm đâu, chưa kể còn thuộc hà tây cũ

 

[Benjamin Franklin USA]

< 100tr thì có lẽ em nghĩ hơi ảo. Kể cả với việc chưa xong cầu

Em cũng chẳng mơ mộng được đến thế đâu, đất đấu giá đầu năm hét ác phết. Lâu em không cập nhật cũng chẳng rõ giờ sao nữa.

 

[Benjamin Franklin USA]

Tư duy cụ cao quá nên nhiều lúc việc đơn giản cụ lại làm phức tạp. Đi vào Hà Nội thì cụ đi cầu Ngọc Hồi, Hoặc Thanh Trì, Hoặc Vĩnh Tuy. Nếu đi cầu Ngọc Hồi thì gần hơn ocp2,3 tầm 4.5km; Nếu đi cầu Thanh Trì hoặc Vĩnh Tuy thì thời gian di chuyển từ ocp2,3 chắc chắn nhanh hơn.

Thôi mỗi người một quan điểm

 

[Amager]

Lâu không vào thớt lại thấy các cụ loanh quanh lại cãi nhau đúng một vấn đề

 

[Benjamin Franklin USA]

Mình không công kích cá nhân. Ưu điểm nghỉ dưỡng có lẽ phải chờ làm xong xem có đẹp không mới thẩm định được. Còn về giá 130-170 triệu/m2 quá cao. Như vậy một căn 100m2 cũng xấp xỉ trung bình 15 tỷ.
Hà Đông, LK 80-90m2 Văn Quán, Mộ Lao, An Hưng, Văn Phú đều đang loanh quanh 19-20 tỷ. Ví dụ LK Mộ Lao, cách 3 nhà ra đường Nguyễn Văn Lộc hôm trước mình vừa xem 80m2-20 tỷ.
Khu xa như Văn Giang giá hợp lý khoảng 80- 100 triệu/m2. Xây mấy loại diện tích:
- 50m2 khoảng 5 tỷ: Dành cho ai tài chính vừa phải, muốn đầu tư tích sản hoặc chấp nhận đi xa
- 80m2 khoảng 8 tỷ: Dành cho khách hàng tài chính mạnh hơn, muốn ở rộng
- ...
-Và có thể có biệt thự 250-300m2 khoảng hơn 20 tỷ cho giới nhà giàu mua thêm để nghỉ dưỡng ven sông. Mà cái này chắc khó thành hiện thực, nghỉ dưỡng không ai về khu đậm đặc KCN và làng nghề nghỉ dưỡng cả. Đi về Hạ Long, Hải Phòng tầm 1h30 hoặc phi lên Lương Sơn Hòa Bình 1h30 nghỉ dưỡng cho nó sướng chứ ai về Văn Giang nghỉ dưỡng.
Nếu thị trường không méo mó, phải làm thật ăn thật, cạnh tranh lành mạnh mình tin là những khu xa như thế kia sẽ có căn 50m2, dành cho tầm tài chính khoảng 5 tỷ. Đó mới là thị trường chính.

Vâng cụ, mỗi người một quan điểm nên nó mới là xã hội, mới phát triển và hiệu quả hơn, kiếm tiền tốt hơn phải không cụ.

 

[Duong tien sih]

Vùng ven giờ kinh khủng thật. Mình chỉ ước gì có chủ đầu tư nào bán LK 50m2 * 5 tầng, giá khoảng 5 tỷ căn. Ven vành đai 3.5 và vành đai 4. Chắc cháy hàng thật.
Đây mới là dòng sản phẩm khách hàng cần.

 

[Mabumap2k6]

Vùng ven giờ kinh khủng thật. Mình chỉ ước gì có chủ đầu tư nào bán LK 50m2 * 5 tầng, giá khoảng 5 tỷ căn. Ven vành đai 3.5 và vành đai 4. Chắc cháy hàng thật.
Đây mới là dòng sản phẩm khách hàng cần.

Vùng ven càng set giá cao trung tâm càng lên sao Hoả, tất cả các phân khúc các loại hình BDS.

 

[Duong tien sih]

Vùng ven càng set giá cao trung tâm càng lên sao Hoả, tất cả các phân khúc các loại hình BDS.

Cũng tùy thôi, Trung tâm giá cao quá rồi, cũng không lên được nữa.
Chị mình có cái BT 70 tỷ ở Yên Hòa Cầu Giấy, rao cả năm nay chưa bán được nên thôi không bán nữa. Cách đây 2 năm giá nó cũng đã là 60 tỷ. Chứng tỏ giá cao rồi thì không lên được nữa dù có đẹp đến đâu thì đẹp.

 

[Mabumap2k6]

Cũng tùy thôi, Trung tâm giá cao quá rồi, cũng không lên được nữa.
Chị mình có cái BT 70 tỷ ở Yên Hòa Cầu Giấy, rao cả năm nay chưa bán được nên thôi không bán nữa. Cách đây 2 năm giá nó cũng đã là 60 tỷ. Chứng tỏ giá cao rồi thì không lên được nữa dù có đẹp đến đâu thì đẹp.

Nó sẽ neo ở mức giá cao nhưng thanh khoản tụt ấy cụ. Chứ bảo giảm giá để bán nhanh thì lại chả ai chịu.

 

[Timestay]

Mình không công kích cá nhân. Ưu điểm nghỉ dưỡng có lẽ phải chờ làm xong xem có đẹp không mới thẩm định được. Còn về giá 130-170 triệu/m2 quá cao. Như vậy một căn 100m2 cũng xấp xỉ trung bình 15 tỷ.
Hà Đông, LK 80-90m2 Văn Quán, Mộ Lao, An Hưng, Văn Phú đều đang loanh quanh 19-20 tỷ. Ví dụ LK Mộ Lao, cách 3 nhà ra đường Nguyễn Văn Lộc hôm trước mình vừa xem 80m2-20 tỷ.
Khu xa như Văn Giang giá hợp lý khoảng 80- 100 triệu/m2. Xây mấy loại diện tích:
- 50m2 khoảng 5 tỷ: Dành cho ai tài chính vừa phải, muốn đầu tư tích sản hoặc chấp nhận đi xa
- 80m2 khoảng 8 tỷ: Dành cho khách hàng tài chính mạnh hơn, muốn ở rộng
- ...
-Và có thể có biệt thự 250-300m2 khoảng hơn 20 tỷ cho giới nhà giàu mua thêm để nghỉ dưỡng ven sông. Mà cái này chắc khó thành hiện thực, nghỉ dưỡng không ai về khu đậm đặc KCN và làng nghề nghỉ dưỡng cả. Đi về Hạ Long, Hải Phòng tầm 1h30 hoặc phi lên Lương Sơn Hòa Bình 1h30 nghỉ dưỡng cho nó sướng chứ ai về Văn Giang nghỉ dưỡng.
Nếu thị trường không méo mó, phải làm thật ăn thật, cạnh tranh lành mạnh mình tin là những khu xa như thế kia sẽ có căn 50m2, dành cho tầm tài chính khoảng 5 tỷ. Đó mới là thị trường chính.

Giá này chỉ có mua đất dân tự xây thôi cụ nhé

Chung cư giờ cũng tăm củ cả rồi

 

[Benjamin Franklin USA]

Em chẳng biết, có những chỗ giá an toàn, tiềm năng tăng ổn định hàng năm. Cứ tằng tằng tiến cũng được 10 năm rồi.
Hạ tầng liên tục thay da đổi thịt. Phát triển từng ngày. Key mới lúc nào cũng có, còn nhiều. CĐT sau kéo giá CĐT trước.

Sông Đông êm đềm!

 

[Gà lắm cơ]

Cũng tùy thôi, Trung tâm giá cao quá rồi, cũng không lên được nữa.
Chị mình có cái BT 70 tỷ ở Yên Hòa Cầu Giấy, rao cả năm nay chưa bán được nên thôi không bán nữa. Cách đây 2 năm giá nó cũng đã là 60 tỷ. Chứng tỏ giá cao rồi thì không lên được nữa dù có đẹp đến đâu thì đẹp.

Cao đến một mức nhích lên 10% còn chậm chứ đừng nói x2 x3. Cách đây 2 năm cc 3 tỷ giờ lên tốt 6 tỷ tươi, 6 tỷ lên 10 nhưng 60 không lên nổi 100, thậm chí như cụ nói 70 còn khó. Starlake sau đợt sốt điên thì cũng chững rồi. LK 55-60 tỷ SL cỡ trăm tỷ rồi làm sao x lần sau vài năm nữa. Đợt năm kia (hay đầu năm ngoái em ko nhớ chính xác lắm), biệt thự căn lớn ở đấy còn bán cắt lỗ giảm 20 tỷ mãi chưa trôi, sau em ko theo dõi nữa ko biết chốt bao nhiêu. CC chục tỷ ở đó bay rất nhanh, bớt 1-2 giá là trôi nhưng biệt thự 200 tỷ kén khách lắm.

Nhà em ở lõi cũng lên chậm lắm, em thấy không chỉ thua tốc độ tăng của thị trường chung HN và vùng ven khá nhiều, mà hiện giờ em còn thấy không tăng nổi. Cứ dăm chục trăm tỷ cái nhà thì tăng kiểu gì được. Chính mẹ em cũng thừa nhận những khoản đầu tư ra tiền nhất là ở Gia Lâm chứ không phải lõi. Em không nói thời điểm này nhé, vì nhà em mua từ trước chứ giờ GL cũng đắt nhiều rồi và không thơm như xưa nữa.

Mua ở thì cứ tuỳ khả năng hưởng được đến đâu chơi đến đấy nhưng mua đầu tư em không bao giờ thích phân khúc cao cấp nhất hoặc nhì ba gì đó nhưng thừa cung. Giá lên đến một tầm sẽ cực kỳ kén khách, khó lên tiếp thậm chí cần tiền gấp khó bán nhanh, mệt lắm.

 

[Duong tien sih]

Cao đến một mức nhích lên 10% còn chậm chứ đừng nói x2 x3. Cách đây 2 năm cc 3 tỷ giờ lên tốt 6 tỷ tươi, 6 tỷ lên 10 nhưng 60 không lên nổi 100, thậm chí như cụ nói 70 còn khó. Starlake sau đợt sốt điên thì cũng chững rồi. LK 55-60 tỷ SL cỡ trăm tỷ rồi làm sao x lần sau vài năm nữa. Đợt năm kia (hay đầu năm ngoái em ko nhớ chính xác lắm), biệt thự căn lớn ở đấy còn bán cắt lỗ giảm 20 tỷ mãi chưa trôi, sau em ko theo dõi nữa ko biết chốt bao nhiêu. CC chục tỷ ở đó bay rất nhanh, bớt 1-2 giá là trôi nhưng biệt thự 200 tỷ kén khách lắm.

Nhà em ở lõi cũng lên chậm lắm, em thấy không chỉ thua tốc độ tăng của thị trường chung HN và vùng ven khá nhiều, mà hiện giờ em còn thấy không tăng nổi. Cứ dăm chục trăm tỷ cái nhà thì tăng kiểu gì được. Chính mẹ em cũng thừa nhận những khoản đầu tư ra tiền nhất là ở Gia Lâm chứ không phải lõi. Em không nói thời điểm này nhé, vì nhà em mua từ trước chứ giờ GL cũng đắt nhiều rồi và không thơm như xưa nữa.

Mua ở thì cứ tuỳ khả năng hưởng được đến đâu chơi đến đấy nhưng mua đầu tư em không bao giờ thích phân khúc cao cấp nhất hoặc nhì ba gì đó nhưng thừa cung. Giá lên đến một tầm sẽ cực kỳ kén khách, khó lên tiếp thậm chí cần tiền gấp khó bán nhanh, mệt lắm.

Chính xác. Thấy bọn trên Tiktok hay gọi là Già giá. Cũng có lý, đẹp đến đâu thì đẹp, 100 tỷ rồi khó bán và khó tăng giá lắm.
Thị trường nó X2 nhưng 100 tỷ lên 110 tỷ là siêu khó.

 

[Benjamin Franklin USA]

BĐS có chu kỳ tích lũy và đi ngang, sau giai đoạn tăng nóng. Nếu không có thay đổi đặc biệt về hạ tầng, thì sẽ bình bình suốt giai đoạn đó.
Các KĐT hoặc nội đô đã cô đặc, sẽ nguyên xi sau 100 năm nữa sẽ không nhúc nhích. Mà dành cho phần nội đô còn lại.
2011, ai chẳng nghĩ còn tăng gì nữa. Rồi nó vẫn vận động mà thôi. Thị trường luôn có lý của nó, các cụ ạ.

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Mợ đúng là còn quá trẻ, cậy lợi thế xinh đẹp là chính

Cụ nói vậy khum được, cơ bản là dự án này đẹp, em cũng rất muốn tư vấn, sản phẩm tiềm năng, nhưng rõ ràng là cái quan trọng để thuyết phục em để có niềm tin vẫn là cái ... bờ đê để bảo vệ. Không thì nó giống mấy cái sp condotel hay tmdv 50 năm, đẹp không? - thì có, tiện ích và vị trí đẹp không? - có luôn. Nhưng để tư vấn không thì em rén, còn nếu có đê bao thì gần như em sẽ tư vấn, chả tội gì đối với 1 sản phẩm đẹp. Nên cái bảo vệ khu dự án là cực quan trọng.

Cái đầu tiên ở dư án em để ý thấy là cái cote nền. Nếu đi trên đê Xuân Quan cc sẽ thấy như làng nghề Bát Tràng dù ngoài đê, nhưng cốt nền của thế đất ở đấy khá cao. Có thể nói chỉ thấp hơn đỉnh đê là 1 tầng. Nhưng càng về dưới khu làng hoa thì càng thoải. Và đơn giản chỉ cần nhìn 2 bên trong và ngoài sẽ thấy, đó là cái liền kề 2-3 tầng ở ngoài đê mới bằng được đỉnh đê Xuân Quan.

Cái thứ 2 là sản phẩm này không phải giá trị nhỏ. Mà thời tiết thì không thể nói trước. Cứ cho 30 năm xảy ra 1 lần thì cũng khá là rủi ro cho tài sản chưa nói đến cái khác quan trọng hơn. Nếu Hà Đông, Đại Mỗ... chỉ là lụt lội thì ở đấy nếu không bảo vệ kĩ thì chỉ có trôi sông. Tức là không bị thì thôi, mà đã bị thì ngta gọi là thảm họa.

Nên dự án này quan trọng nhất là an toàn cho tài sản. Cũng rất mong có đường kết hợp đê bao bảo vệ.

 

[bobby thai]

Nếu chủ đầu tư khác thì e cũng lăn tăn nhưng vì chủ đầu tư là ai đấy rồi thì em không nghĩ họ lại đi chọn miếng vớ vẩn mà xơi, cỡ đó rồi cứ nạc nhất ngon nhất xơi chứ tội gì!! Năm vừa rồi bao việc khó gấp vạn còn xong thì cái vấn đề kia là quá quá nhỏ

Khu này CĐT xin dự án này hơn chục năm rồi không triển khai được chứ có phải mới xin đâu, hồi đó vẫn còn là tép rui so với các anh khác thôi.