[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[unifo]

Ngoài bắc nặng tính đầu cơ mới vậy cụ nhé. Trong Nam đất nền rẻ bằng 1/2 -1/3 HN mà vẫn ế.

Cụ lưu ý, trong nam tại tphcm chung cư còn đăt hơn Hà Nội, đất nền nội thành, vùng ven không rẻ mà toàn diện tich to to tiền, trong ấy dt nhà rộng hơn HN, rẻ giá thấp là vùng xa ven giáp các tỉnh khác
Nếu cụ lấy hồ gươm làm tam bán kính 30km đất Hà Nội nhiều nơi còn rẻ hơn Sài Gòn nhiều cụ nhé!
Cụ đặc biệt lưu ý giúp điều này!

 

[sodo123]

mấy ông cụ kể thường chỉ xơi 10-30 ha đổ lại thôi. ngoài V ra hiện tại chỉ có M dám 1 mình chơi 1 khu 200ha là global city trong SG. còn thời xưa thì có ông HUD làm linh đàm, văn quán, việt hưng cũng cỡ 100-200 ha nhưng năng lực yếu, bán linh tinh hết cho thứ cấp nên đến giờ hơn 20 năm cả 3 khu này đã xong hoàn chỉnh đâu, đầy đất vẫn quây tôn. à e quên có ông S chơi 1 khu 500ha dưới Hà Nam cơ mà đợt này có vẻ làm cũng chậm lại rồi mà dân thì chưa thấy ở đâu sẽ lấp vào đó.

Còn Ecopark nữa cụ, quất quả Vinh cũng ác đấy, Xuân Cầu nữa

 

[Gà lắm cơ]

Cụ lưu ý, nếu quy hoạch đồng bộ và cho tư nhân mạnh mẽ đầu tư hạ tầng giao thông thì một cái đg sắt 30km chỉ mất 1-2 năm là các cụ lên tài đi làm đi học vèo vèo, không cần chen chúc trong nội đô nữa!
Cụ lưu ý sợt ngay dự án đg sắt cao tốc 350km/h mà vin đề xuất Hà Nội Quảng Ninh xem thế nào rồi. Dự án đấy dự kiến chỉ...2 năm thôi đấy cụ. Nhìn trung tâm triển lãm Đông Anh 10 tháng thì cc hoàn toàn có thể tin tưởng vào tiềm năng ngoại thành

Đsct không phải thứ cho các cụ trèo lên đấy đi học đi làm vèo vèo đâu, tóm lại đấy không phải trái táo thơm.

Cái này em nói nhiều lần rồi, dsct không dành cho các quãng đường ngắn. Ngắn thì metro, bus, tàu thường thôi. Cao tốc mà phanh lắm dừng nhiều thì lại thành chậm. Quảng cáo đi 12p đến nơi em thấy buồn cười vãi, 12p chỉ đủ thời gian cho cái tàu đang 350km/h phanh lại thôi. Ga thì rất to, thời gian đến ga, đi lại trong ga lên tàu có khi tốn gấp mấy lần 12p rồi. Lưu ý các cụ là nếu hệ thống giao thông công cộng đủ ngon sẽ hình thành các siêu nhà ga kết nối tàu cao tốc, tàu thường, metro nội thành... và đi từ tầng này sang tầng khác đổi tàu thôi, mất 10, 15p trong ga là thường, chưa tính thời gian đi từ nhà ra ga và thời gian chờ tàu chạy, chứ cao tốc không có chuyện 5p/chuyến đâu. Tàu đến nơi cũng đâu phải dừng trước cổng cơ quan các cụ hay cổng trường của các con đâu, lại phải tìm cách đi tiếp. Đáng chạy ô tô 1 tiếng door to door khéo cao tốc thành 2 tiếng. Bao giờ có tàu các cụ cứ thử xem em nói đúng không.

Ở phương tây hệ thống giao thông công cộng đi trước mình trăm năm, khi ta còn xe người kéo tụi nó đã xây metro, những năm 1980 tụi nó đã có tàu cao tốc đi gần 600km/h rồi mà đến giờ này em còn chưa thấy tụi nó làm những tuyến cao tốc để di chuyển quãng đường ngắn thế đâu, không hiệu quả. Đường ngắn tàu thường là được, miễn là có chuyến liên tục. Chờ tàu 5p và tàu đi chậm hơn 5p cũng mất thời gian tương đương chờ tàu 10p và tàu đi nhanh hơn 5p phải ko ạ? Vé cao tốc chắc chắn đắt hơn nhiều, vì chi phí xây dựng vận hành cao hơn nhiều.

Xây toà nhà triển lãm là việc quá dễ làm, em nói thẳng về mặt kỹ thuật xd thì quá dễ, muốn nhanh thì ba ca bốn kíp, làm ngày không đủ tranh thủ làm đêm là xong. Dsct chưa làm bao giờ, về mặt kỹ thuật sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, không dễ chạy tiến độ thế đâu.

Hơi lạc đề, ai thích đầu tư ở đâu thì cứ mua thôi ạ, tiền mình mình quyết. Nhưng nếu định mua hàng lấn biển thì các cụ tìm hiểu thêm về việc Cam xây kênh đào Phù Nam sẽ tác động đến dòng chảy sông Mekong và phù sa bồi đắp ra sao nhé.

 

[songchamlai]

Cụ lưu ý, trong nam tại tphcm chung cư còn đăt hơn Hà Nội, đất nền nội thành, vùng ven không rẻ mà toàn diện tich to to tiền, trong ấy dt nhà rộng hơn HN, rẻ giá thấp là vùng xa ven giáp các tỉnh khác
Nếu cụ lấy hồ gươm làm tam bán kính 30km đất Hà Nội nhiều nơi còn rẻ hơn Sài Gòn nhiều cụ nhé!
Cụ đặc biệt lưu ý giúp điều này!

Cụ nói vậy là chưa đi nhiều trong SG rồi. Em không nói vùng ven sát tỉnh cụ nhé.

 

[songchamlai]

Ngày trước em cũng ko để ý đất SG lắm vì sau đợt đấu giá 2022 em thấy nó đẩy lên khiếp quá nên đứng quan sát thôi, lúc có cậu bạn bẩu giá trong đấy tốt, tăng khá đầu tư được đấy em phi vào em lượn vài vòng em thấy đất nền ko ổn, hàng nhiều quá mà đường xá còn sập xệ này tính thanh khoản là dấu hỏi nên em ban đầu mục đích thì đi xem đất nền, sau một hồi đi xem thì lại quyết chung cư, sau đó vài người bạn đi tiếp cũng chỉ xem và mua chung cứ còn bỏ qua đất nền ven SG.

Dạo này em tham khảo nhà trong Phú Nhuận,Tân Bình thì thấy giá hợp lý hơn rất nhiều so với chung cư. Đặc biệt nhà ở đây so với HN thì rất rẻ. Nhưng xu hướng tiêu dùng thay đổi nên bọn trẻ ở SG hiện nay thích cc hơn nhiều. Hôm trước nhìn căn nhà ở Phú Nhuận rộng,rẻ quá mà em chả biết mua để làm gì nên thôi.

 

[Quê bầm]

Dạo này em tham khảo nhà trong Phú Nhuận,Tân Bình thì thấy giá hợp lý hơn rất nhiều so với chung cư. Đặc biệt nhà ở đây so với HN thì rất rẻ. Nhưng xu hướng tiêu dùng thay đổi nên bọn trẻ ở SG hiện nay thích cc hơn nhiều. Hôm trước nhìn căn nhà ở Phú Nhuận rộng,rẻ quá mà em chả biết mua để làm gì nên thôi.

Vâng chung cư SG khoảng nửa năm nay phi như tên lửa, tăng gấp rưỡi hoặc hơn kiểu HN nên tầm này thực sự ko biết ra sao nữa cụ ạ. Chưa kịp mua thì giờ cũng nản với cái giá.

 

[sonson]

Đsct không phải thứ cho các cụ trèo lên đấy đi học đi làm vèo vèo đâu, tóm lại đấy không phải trái táo thơm.

Cái này em nói nhiều lần rồi, dsct không dành cho các quãng đường ngắn. Ngắn thì metro, bus, tàu thường thôi. Cao tốc mà phanh lắm dừng nhiều thì lại thành chậm. Quảng cáo đi 12p đến nơi em thấy buồn cười vãi, 12p chỉ đủ thời gian cho cái tàu đang 350km/h phanh lại thôi. Ga thì rất to, thời gian đến ga, đi lại trong ga lên tàu có khi tốn gấp mấy lần 12p rồi. Lưu ý các cụ là nếu hệ thống giao thông công cộng đủ ngon sẽ hình thành các siêu nhà ga kết nối tàu cao tốc, tàu thường, metro nội thành... và đi từ tầng này sang tầng khác đổi tàu thôi, mất 10, 15p trong ga là thường, chưa tính thời gian đi từ nhà ra ga và thời gian chờ tàu chạy, chứ cao tốc không có chuyện 5p/chuyến đâu. Tàu đến nơi cũng đâu phải dừng trước cổng cơ quan các cụ hay cổng trường của các con đâu, lại phải tìm cách đi tiếp. Đáng chạy ô tô 1 tiếng door to door khéo cao tốc thành 2 tiếng. Bao giờ có tàu các cụ cứ thử xem em nói đúng không.

Ở phương tây hệ thống giao thông công cộng đi trước mình trăm năm, khi ta còn xe người kéo tụi nó đã xây metro, những năm 1980 tụi nó đã có tàu cao tốc đi gần 600km/h rồi mà đến giờ này em còn chưa thấy tụi nó làm những tuyến cao tốc để di chuyển quãng đường ngắn thế đâu, không hiệu quả. Đường ngắn tàu thường là được, miễn là có chuyến liên tục. Chờ tàu 5p và tàu đi chậm hơn 5p cũng mất thời gian tương đương chờ tàu 10p và tàu đi nhanh hơn 5p phải ko ạ? Vé cao tốc chắc chắn đắt hơn nhiều, vì chi phí xây dựng vận hành cao hơn nhiều.

Xây toà nhà triển lãm là việc quá dễ làm, em nói thẳng về mặt kỹ thuật xd thì quá dễ, muốn nhanh thì ba ca bốn kíp, làm ngày không đủ tranh thủ làm đêm là xong. Dsct chưa làm bao giờ, về mặt kỹ thuật sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, không dễ chạy tiến độ thế đâu.

Hơi lạc đề, ai thích đầu tư ở đâu thì cứ mua thôi ạ, tiền mình mình quyết. Nhưng nếu định mua hàng lấn biển thì các cụ tìm hiểu thêm về việc Cam xây kênh đào Phù Nam sẽ tác động đến dòng chảy sông Mekong và phù sa bồi đắp ra sao nhé.

Nước nào có tầu cao tốc 600 km/h từ những năm 1980 vậy cụ, Shikasen của Nhật là một trong nhứng tầu cao tốc nhanh nhất thế giới chạy thương mại cũng chỉ khoảng 350 km/h. Gần đây có một số tàu của Trung Quốc đạt mức 500 km/h nhưng cũng chỉ là thử nghiệm chứ chưa vận hành chính thức thì phải.

 

[Gà lắm cơ]

Nước nào có tầu cao tốc 600 km/h từ những năm 1980 vậy cụ, Shikasen của Nhật là một trong nhứng tầu cao tốc nhanh nhất thế giới chạy thương mại cũng chỉ khoảng 350 km/h. Gần đây có một số tàu của Trung Quốc đạt mức 500 km/h nhưng cũng chỉ là thử nghiệm chứ chưa vận hành chính thức thì phải.

TGV Pháp cụ nhé. Em thêm cái clip nếu cụ muốn xem.
À đọc kỹ còm cụ có nói ý "chạy thương mại". Thực tế thì tàu có thể chạy nhanh thế nhưng thương mại họ không chạy vận tốc ấy đâu, vì mòn ray quá nhanh và quá tốn điện, nhưng về mặt thiết kế nó chạy được, về mặt kinh tế thì không đạt thôi.

 

[Gà lắm cơ]

10 ngàn ha chắc Vin chỉ xây một vài phân khu, còn lại sẽ bán sỉ cho các NĐT khác. Hy vọng sẽ có NĐT nước ngoài kiểu như Nomura, Garmuda hay Capital Land vào làm vài khu khác biệt hẳn kiểu như khu Miyabi Vũ Yên. Mua các khu kiểu này vừa được hưởng sự khác biệt (rất đáng kể) về sản phẩm mà lại vẫn được hưởng an ninh và tiện ích chung của các khu Vin. Vấn đề bây giờ là giá.

Miyabi Vũ Yên cụ nào vào năm ngoái chắc năm nay tâm tư lắm rồi. Khu ấy bán ế nên có đồng chí hôm nọ hỏi em là giờ giá và chính sách tính ra còn rẻ hơn năm ngoái có nên mua không thì em bảo là không. Nếu thị trường thích thì giá đã cao hơn, còn nếu thị trường không thích thì mình dễ thành cư dân bất đắc dĩ lắm.

Thường em thấy các cdt nước ngoài mua lại một phần dự án của V họ cũng mua ít, một vài chục ha làm một phân khu trong tổng cả kdt lớn của V thôi chứ nếu họ muốn vài trăm ha họ đã làm việc với chính quyền lấy đất luôn, còn phải mua lại qua một cầu làm gì cho tốn thêm chi phí. Capital Land mua lại khu Hải Đăng làm thành Fulton mà giá bán được cũng không cao như kỳ vọng đâu cụ ạ, em không chắc khu ấy họ có lãi. Mà họ cũng chỉ triển khai khi Vin dựng hết bộ khung của cả kdt rồi, chứ nhao vào làm từ đầu bán tranh với V thì ko ai làm thế cả, mà cũng không bán được.

Nói chung vài trăm ha có thể ngồi bàn với nhau về tiềm năng chứ 1000ha đã khoai rồi, 10k hoặc hơn thì thôi.

Các cụ cứ yên tâm, từ giờ đến năm sau không thiếu hàng đâu, sợ thiếu tiền thôi.

 

[sonson]

TGV Pháp cụ nhé. Em thêm cái clip nếu cụ muốn xem.
À đọc kỹ còm cụ có nói ý "chạy thương mại". Thực tế thì tàu có thể chạy nhanh thế nhưng thương mại họ không chạy vận tốc ấy đâu, vì mòn ray quá nhanh và quá tốn điện, nhưng về mặt thiết kế nó chạy được, về mặt kinh tế thì không đạt thôi.

2007 cụ ơi, 1980 thì chắc mới có Shikasen của Nhật thôi

 

[Gà lắm cơ]

2007 cụ ơi, 1980 thì chắc mới có Shikasen của Nhật thôi

Clip năm 2007 cụ ơi, TGV vận hành từ 1981.

 

[sonson]

Clip năm 2007 cụ ơi, TGV vận hành từ 1981.

ngoài lề với cụ thêm chút

The first high-speed line you’re referring to is France’s TGV (Train à Grande Vitesse), inaugurated in 1981 between Paris and Lyon.

• Original operating speed (1981): about 260 km/h (162 mph)
• Later upgraded speed: up to 300–320 km/h (186–199 mph) on newer lines

Today, TGV trains regularly operate at up to 320 km/h, though they’ve reached much higher speeds in tests — the record being 574.8 km/h (357.2 mph) in 2007.

 

[quangkhunglong]

Miyabi Vũ Yên cụ nào vào năm ngoái chắc năm nay tâm tư lắm rồi. Khu ấy bán ế nên có đồng chí hôm nọ hỏi em là giờ giá và chính sách tính ra còn rẻ hơn năm ngoái có nên mua không thì em bảo là không.

Uầy, thông tin của cụ khác thông tin của em quá. Vũ Yên rất to nên hàng phân cấp thành nhiều loại (giống OP2-3). Các khu Đảo Vua, Tài Lộc, Hoàng Gia và Tương Lai thì đúng là chính sách năm nay có tốt hơn năm ngoái, nhưng là tốt hơn với các căn còn lại ở vị trí không đẹp. Các căn vị trí tốt (VD: Gần Quảng trường Châu Âu, Tài Lộc sát phố đi bộ) thì còn ít căn quỹ của CĐT giá không "tốt" tí nào. Riêng Miyabi thì em săn căn mặt đường Hạnh Phúc nửa năm nay chửa có ai bán lại cụ ợ (hàng CĐT hết lâu rồi). Tất nhiên, cụ nói đúng là các căn Miyabi sâu bên trong thì chính sách vẫn "tốt" (dưng mà em nhớ là các căn bên trong thì năm ngoái có mở bán đâu nhỉ? làm sao so với "chính sách năm ngoái" khi nó chưa mở bán cụ nhỉ? ).

 

[Gà lắm cơ]

Uầy, thông tin của cụ khác thông tin của em quá. Vũ Yên rất to nên hàng phân cấp thành nhiều loại (giống OP2-3). Các khu Đảo Vua, Tài Lộc, Hoàng Gia và Tương Lai thì đúng là chính sách năm nay có tốt hơn năm ngoái, nhưng là tốt hơn với các căn còn lại ở vị trí không đẹp. Các căn vị trí tốt (VD: Gần Quảng trường Châu Âu, Tài Lộc sát phố đi bộ) thì còn ít căn quỹ của CĐT giá không "tốt" tí nào. Riêng Miyabi thì em săn căn mặt đường Hạnh Phúc nửa năm nay chửa có ai bán lại cụ ợ (hàng CĐT hết lâu rồi). Tất nhiên, cụ nói đúng là các căn Miyabi sâu bên trong thì chính sách vẫn "tốt" (dưng mà em nhớ là các căn bên trong thì năm ngoái có mở bán đâu nhỉ? làm sao so với "chính sách năm ngoái" khi nó chưa mở bán cụ nhỉ? ).

Mọi sự so sánh đều là khập khiễng thôi nhưng vẫn so tương đối được. Kdt nào chẳng bán dần từng phân khu, tất nhiên trừ phi ko ai mua thì mới tồn hàng, còn hàng giai đoạn sau nó phải khác giai đoạn trước rồi. Bình thường một khu sốt nóng, bán chạy, là càng ra sau đơn giá càng phải cao. Nếu một khu cũ bán từ năm trước đến năm sau chưa bán hết, mà cdt tăng tầm 10% (giá thực trả) sau 1 năm em coi là không tăng giá. 1 tỷ năm ngoái khác năm nay nhiều lắm.Giá cdt tăng 20% thì mức tăng thực mới tầm 10%, ví dụ thế vì em luôn tính chi phí tài chính/ trượt giá của tiền vào đấy. Cho nên Miyabi em đánh giá là hàng không hot so với HN và bạn định cầm tiền HN về mua, hỏi em thì em can thôi.

Các khu mới bán thực tế độ hot thật khó nói lắm, OCP23 hồi mới mở bán cũng hở ra là cháy hàng, chênh thêm vài tỷ phí dịch vụ mới mua được là thường mà sau đó cũng rụng nụ. Vì bạn em hỏi em, thì em cũng nói rõ quan điểm là chờ đi, xem vài năm nữa hết hàng cdt, hết lãi rẻ, khu ấy có sức sống đến đâu mới biết. Nhiều khu mua sau còn rẻ hơn mua trước. Còn nếu khu ấy ngon, sau vài ba năm dân về ở đông, không có nhiều hàng kẹp bán ra, giá tăng được thì vào mua cao không sao. Mua cao bán cao hơn và chắc chắn có thể bán thì còn an toàn hơn.