[Funland] Bất động sản Hà Nội và vùng ven: diễn biến thị trường và lựa chọn của chúng ta.

[LosBlancos90]

Các anh em bán và đầu tư vùng ven hơi ảo tưởng.

các ae đó nghĩ hệ sinh thái và tiện ích quận lõi k ăn thua gì với các dịch vụ của các khu ae đó bán

Được gửi từ iPhone - Otofun

 

[Khongdanhvong]

Em có nhà ở cả nội ngoại đô nên em nói khách quan đấy cụ. Tất nhiên ocp23 nó ko hoàn hảo nhưng về phương diện văn minh sạch đẹp nó ăn đứt.
Giờ trẻ con đến nhà nhau chơi mà chui vào ngõ ngách kể cả ngõ oto quy hoạch lôm côm sập sệ là chúng nó bĩu môi chê bai nhà nhau rồi. Ko tin cụ hỏi con cụ xem

Vì bọn trẻ con không phải đi làm kiếm cơm. Nói chung em ngược lại là trẻ ở gần trung tâm còn làm việc, học hành, già ra xa tí tận hưởng không gian như OP 2-3 đẹp, cũng không xa trung tâm như ở tỉnh khác hay huyện khác của Hà Nội. Còn có nhà ở cả hai nơi thì tốt quá rồi.

 

[_MCM_]

Tên đường thế này ở Hưng Yên í là gì hả các cụ?

 

[HoangDung1323]

Thấy các cụ chém tưng bừng về đất vùng ven, em xin ý kiến các cụ về tiềm năng khu Metro City sắp mở bán của Kita trên Hoà Lạc với ạ, giá rm đang tầm 110-12x tuỳ căn và vị trí. Em cảm ơn.

 

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

Tên đường thế này ở Hưng Yên í là gì hả các cụ?

View attachment 9413983

Là đường vành đai ba chấm năm (...5) ạ . [em Fun]

Thấy các cụ chém tưng bừng về đất vùng ven, em xin ý kiến các cụ về tiềm năng khu Metro City sắp mở bán của Kita trên Hoà Lạc với ạ, giá rm đang tầm 110-12x tuỳ căn và vị trí. Em cảm ơn.

Nền giá rm khu đấy mà lên đến thế thì em thấy "cao cao" ...

 

[trungleba]

Thấy các cụ chém tưng bừng về đất vùng ven, em xin ý kiến các cụ về tiềm năng khu Metro City sắp mở bán của Kita trên Hoà Lạc với ạ, giá rm đang tầm 110-12x tuỳ căn và vị trí. Em cảm ơn.

Em thấy giá nó quá cao so với hiện trạng và giá khu vực xung quanh. Nhưng em cũng sẽ ko ngạc nhiên khi nó cháy hàng trong năm sau

 

[XSim]

Em thấy giá nó quá cao so với hiện trạng và giá khu vực xung quanh. Nhưng em cũng sẽ ko ngạc nhiên khi nó cháy hàng trong năm sau

Lúc mới nghe thì thấy đúng là cao nhưng phân tích kỹ thì em thấy cũng khá hợp lý.

Giá 11x là bao gồm cả giá xây dựng, tính 7tr x 4 = 28tr rồi, trừ phần xây dựng này thì giá khoảng 8x.

Vị trí khu này em thấy đẹp hơn khu tái định cư Bắc Phú Cát bên cạnh, đi ra ĐLTL hay ra ga metro gần hơn.

Bên BPC phân lô không đẹp, sâu 25m nên nếu 100m2 thì mặt tiền chỉ 4m, phải 200m2 mới được 8m mặt tiền. Bên Metro City này em chưa xem nhưng có hỏi sales thì bảo là dù nhà 100m2 ở đây thì cũng phải 7m mặt tiền rồi, em đoán là đúng vì đây là tiêu chuẩn mới rồi. Chưa kể môi trường sống, cảnh quan thì Metro City phải hơn đứt khu tđc BPC rồi.

Giá bên BPC thì em thấy lên 7x từ lâu rồi, giờ lô đẹp phải hơn 8x. Thế thì giá 8x của Metro City cũng là hợp lý thôi, với các lựa chọn chiết khấu thanh toán theo tiến độ, em nếu được chọn sẽ chọn Metro City chứ không mua BPC hay Phú Cát city.

 

[trungleba]

Lúc mới nghe thì thấy đúng là cao nhưng phân tích kỹ thì em thấy cũng khá hợp lý.

Giá 11x là bao gồm cả giá xây dựng, tính 7tr x 4 = 28tr rồi, trừ phần xây dựng này thì giá khoảng 8x.

Vị trí khu này em thấy đẹp hơn khu tái định cư Bắc Phú Cát bên cạnh, đi ra ĐLTL hay ra ga metro gần hơn.

Bên BPC phân lô không đẹp, sâu 25m nên nếu 100m2 thì mặt tiền chỉ 4m, phải 200m2 mới được 8m mặt tiền. Bên Metro City này em chưa xem nhưng có hỏi sales thì bảo là dù nhà 100m2 ở đây thì cũng phải 7m mặt tiền rồi, em đoán là đúng vì đây là tiêu chuẩn mới rồi. Chưa kể môi trường sống, cảnh quan thì Metro City phải hơn đứt khu tđc BPC rồi.

Giá bên BPC thì em thấy lên 7x từ lâu rồi, giờ lô đẹp phải hơn 8x. Thế thì giá 8x của Metro City cũng là hợp lý thôi, với các lựa chọn chiết khấu thanh toán theo tiến độ, em nếu được chọn sẽ chọn Metro City chứ không mua BPC hay Phú Cát city.

Vấn đề là mua ntn là cụ phải bỏ tiền xây dựng luôn, nếu không có ý định về ở thì chắc chắn phải bỏ không ít nhất 5-10 năm, không khai thác được gì. Nói gì thì nói nhà cửa, công trình nó sẽ khấu hao xuống cấp theo thời gian.
Để mà chọn tối ưu đầu tư thì t sẽ không chọn dự án này. Tuy nhiên rất nhiều người giàu, ngại tìm hiểu, thích nhà dự án sạch đẹp sẽ xuống tiền. Thêm vào nữa KITA này được VPBank đằng sau hậu thuẫn, nên gì thì gì, sẽ bán được hết thôi

 

[Niênk7]

Lúc mới nghe thì thấy đúng là cao nhưng phân tích kỹ thì em thấy cũng khá hợp lý.

Giá 11x là bao gồm cả giá xây dựng, tính 7tr x 4 = 28tr rồi, trừ phần xây dựng này thì giá khoảng 8x.

Vị trí khu này em thấy đẹp hơn khu tái định cư Bắc Phú Cát bên cạnh, đi ra ĐLTL hay ra ga metro gần hơn.

Bên BPC phân lô không đẹp, sâu 25m nên nếu 100m2 thì mặt tiền chỉ 4m, phải 200m2 mới được 8m mặt tiền. Bên Metro City này em chưa xem nhưng có hỏi sales thì bảo là dù nhà 100m2 ở đây thì cũng phải 7m mặt tiền rồi, em đoán là đúng vì đây là tiêu chuẩn mới rồi. Chưa kể môi trường sống, cảnh quan thì Metro City phải hơn đứt khu tđc BPC rồi.

Giá bên BPC thì em thấy lên 7x từ lâu rồi, giờ lô đẹp phải hơn 8x. Thế thì giá 8x của Metro City cũng là hợp lý thôi, với các lựa chọn chiết khấu thanh toán theo tiến độ, em nếu được chọn sẽ chọn Metro City chứ không mua BPC hay Phú Cát city.

Cụ PR khéo thế. Em thấy cái đám đất này cứ khoảng 2 năm lại quây tôn, dựng pano, kéo xe, máy đến làm rầm rầm một lần. Được mấy hôm lại mất hút

 

[XSim]

Cụ PR khéo thế. Em thấy cái đám đất này cứ khoảng 2 năm lại quây tôn, dựng pano, kéo xe, máy đến làm rầm rầm một lần. Được mấy hôm lại mất hút

Em PR gì đâu, em thề là em không có tí dây mơ rễ má gì với hội này Chỉ là dạo gần đây mở FB em thấy nó cứ hiện liên tục + em quan tâm mạn Hòa Lạc nên mới tìm hiểu xem thế nào thôi.

Hôm trước em qua thì đúng vẫn đang là bãi đất trống quây tôn. Có điều như cụ ở trước nói thì KITA có lực mạnh thì sẽ triển khai được thôi. Dự án này cũng bé mà.

 

[XSim]

Vấn đề là mua ntn là cụ phải bỏ tiền xây dựng luôn, nếu không có ý định về ở thì chắc chắn phải bỏ không ít nhất 5-10 năm, không khai thác được gì. Nói gì thì nói nhà cửa, công trình nó sẽ khấu hao xuống cấp theo thời gian.
Để mà chọn tối ưu đầu tư thì t sẽ không chọn dự án này. Tuy nhiên rất nhiều người giàu, ngại tìm hiểu, thích nhà dự án sạch đẹp sẽ xuống tiền. Thêm vào nữa KITA này được VPBank đằng sau hậu thuẫn, nên gì thì gì, sẽ bán được hết thôi

Cụ phải tính là tầm 3 năm nữa mới nhận nhà, chờ thêm 2 năm nữa metro xong thì ở tốt.

Nhà để không vài năm chả sao đâu, OCP2 chẳng toàn nhà 3 năm rồi đấy, vẫn còn đẹp lắm.

 

[gatitahappy2005]

Lúc mới nghe thì thấy đúng là cao nhưng phân tích kỹ thì em thấy cũng khá hợp lý.

Giá 11x là bao gồm cả giá xây dựng, tính 7tr x 4 = 28tr rồi, trừ phần xây dựng này thì giá khoảng 8x.

Vị trí khu này em thấy đẹp hơn khu tái định cư Bắc Phú Cát bên cạnh, đi ra ĐLTL hay ra ga metro gần hơn.

Bên BPC phân lô không đẹp, sâu 25m nên nếu 100m2 thì mặt tiền chỉ 4m, phải 200m2 mới được 8m mặt tiền. Bên Metro City này em chưa xem nhưng có hỏi sales thì bảo là dù nhà 100m2 ở đây thì cũng phải 7m mặt tiền rồi, em đoán là đúng vì đây là tiêu chuẩn mới rồi. Chưa kể môi trường sống, cảnh quan thì Metro City phải hơn đứt khu tđc BPC rồi.

Giá bên BPC thì em thấy lên 7x từ lâu rồi, giờ lô đẹp phải hơn 8x. Thế thì giá 8x của Metro City cũng là hợp lý thôi, với các lựa chọn chiết khấu thanh toán theo tiến độ, em nếu được chọn sẽ chọn Metro City chứ không mua BPC hay Phú Cát city.

Em cũng mong cái khu này nó xây nhanh bán nhanh để kéo cái Phú Cát city của em lên với! Mà bên này 11x cả xây liệu Phú Cát city nhà em có lên nổi 7x cả xây không nhỉ (em mua năm ngoái là 4x cả xây).

 

[XSim]

Em cũng mong cái khu này nó xây nhanh bán nhanh để kéo cái Phú Cát city của em lên với! Mà bên này 11x cả xây liệu Phú Cát city nhà em có lên nổi 7x cả xây không nhỉ (em mua năm ngoái là 4x cả xây).

Thì em đang tính giá thị trường khu nhà cụ là 7x-8x đấy.

 

[Gà lắm cơ]

Thấy các cụ chém tưng bừng về đất vùng ven, em xin ý kiến các cụ về tiềm năng khu Metro City sắp mở bán của Kita trên Hoà Lạc với ạ, giá rm đang tầm 110-12x tuỳ căn và vị trí. Em cảm ơn.

Em thấy ở thời điểm này, giá đấy đắt.

Về khoảng cách, nó xa. Đi 25km ô tô mới đến khu đông đúc gần nhất của đô thị HN chứ để vào các khu trung tâm như Cầu Giấy đã 35km mới đến công viên CG, còn đến HK BĐ khỏi đo vì còn xa và lâu hơn nhiều.

Metro sẽ không thay đổi giá bds đến mức như các cụ nghĩ đâu. Em nói với kinh nghiệm của người sống ở nơi metro phát triển vô cùng thực tế là vậy. Metro không phải phương tiện cho người giàu, nếu có ông nào giàu thích đi metro thì vô cùng cá biệt, không phải đám đông. Metro dành cho tầng lớp nghèo và trung lưu. Thậm chí trung lưu có xe ô tô, họ vẫn cứ dùng xe đấy. Metro xong một vài tuyến chứ đã xong cả mạng lưới kết nối đâu. Có xong metro Hoà Lạc về đến HN cũng vẫn phải tìm cách đi bus, đi Grab... đến các địa điểm khác. Metro chưa kết nối đủ nhiều tuyến cũng giống như đường chưa thông hết mọi ngả, tưởng ngon mà không đâu. Đi lại toàn bộ bằng metro, chỉ ở trong ga và đổi tàu xong đi bộ thêm vài trăm mét đến nơi nó rất khác với việc lại trèo lên mặt đất chờ bus để đi tiếp, nhất là khi tuyến bus mình cần, lại không ở gần ga metro mình đến. Đi lại lằng nhằng mất thời gian quá vẫn cứ 4 bánh là thượng sách, nhất là hôm nóng quá hay rét quá mà cái khí hậu ở HN thì đa số sẽ thế, chưa kể có trẻ con đồ đạc lỉnh kỉnh, người già yếu chân càng ko chơi metro được. Vào HN ăn chơi mua sắm, đi metro thì tự vác đồ về cũng không vui đâu, nhét cốp xe mới nhàn.

Mua cái nhà chục tỷ còn chưa to chuyện thì cái ô tô 1 tỷ có là gì. Đi làm mà chờ tàu đổi chuyến + đi bộ hết tiếng rưỡi so với ô tô 45p thì ai đi metro.

Em nghĩ media có hơi thổi phồng về việc metro làm tăng giá đất về lâu dài nhưng metro chắc chắn không nâng tầm một khu trung bình thành khu sang chảnh cao cấp được vì người giàu không bị thu hút bởi metro. Tiện đi bằng ô tô mới là key tăng giá trị và tăng giá. Khu này đi đường lớn nhìn cũng tiện nhưng lại xa và có thể bị cạnh tranh bằng rất nhiều kdt khác cũng trên trục đường ấy, nhưng gần hơn.

 

[XSim]

Em thấy ở thời điểm này, giá đấy đắt.

Về khoảng cách, nó xa. Đi 25km ô tô mới đến khu đông đúc gần nhất của đô thị HN chứ để vào các khu trung tâm như Cầu Giấy đã 35km mới đến công viên CG, còn đến HK BĐ khỏi đo vì còn xa và lâu hơn nhiều.

Metro sẽ không thay đổi giá bds đến mức như các cụ nghĩ đâu. Em nói với kinh nghiệm của người sống ở nơi metro phát triển vô cùng thực tế là vậy. Metro không phải phương tiện cho người giàu, nếu có ông nào giàu thích đi metro thì vô cùng cá biệt, không phải đám đông. Metro dành cho tầng lớp nghèo và trung lưu. Thậm chí trung lưu có xe ô tô, họ vẫn cứ dùng xe đấy. Metro xong một vài tuyến chứ đã xong cả mạng lưới kết nối đâu. Có xong metro Hoà Lạc về đến HN cũng vẫn phải tìm cách đi bus, đi Grab... đến các địa điểm khác. Metro chưa kết nối đủ nhiều tuyến cũng giống như đường chưa thông hết mọi ngả, tưởng ngon mà không đâu. Đi lại toàn bộ bằng metro, chỉ ở trong ga và đổi tàu xong đi bộ thêm vài trăm mét đến nơi nó rất khác với việc lại trèo lên mặt đất chờ bus để đi tiếp, nhất là khi tuyến bus mình cần, lại không ở gần ga metro mình đến. Đi lại lằng nhằng mất thời gian quá vẫn cứ 4 bánh là thượng sách, nhất là hôm nóng quá hay rét quá mà cái khí hậu ở HN thì đa số sẽ thế, chưa kể có trẻ con đồ đạc lỉnh kỉnh, người già yếu chân càng ko chơi metro được. Vào HN ăn chơi mua sắm, đi metro thì tự vác đồ về cũng không vui đâu, nhét cốp xe mới nhàn.

Mua cái nhà chục tỷ còn chưa to chuyện thì cái ô tô 1 tỷ có là gì. Đi làm mà chờ tàu đổi chuyến + đi bộ hết tiếng rưỡi so với ô tô 45p thì ai đi metro.

Em nghĩ media có hơi thổi phồng về việc metro làm tăng giá đất về lâu dài nhưng metro chắc chắn không nâng tầm một khu trung bình thành khu sang chảnh cao cấp được vì người giàu không bị thu hút bởi metro. Tiện đi bằng ô tô mới là key tăng giá trị và tăng giá. Khu này đi đường lớn nhìn cũng tiện nhưng lại xa và có thể bị cạnh tranh bằng rất nhiều kdt khác cũng trên trục đường ấy, nhưng gần hơn.

Theo logic của cụ là số km không bằng số phút thì em vừa đo đi từ OCP3 đến hồ Hoàn Kiếm và từ Hòa Lạc về Cầu Giấy cũng đều hết 40p ô tô thôi.

Metro cụ không đánh giá cao nhưng nó là phương tiện rất quan trọng để thu hẹp khoảng cách giữa các vùng đấy. Cụ đi ô tô nhưng nhiều người không có hoặc không thích lái, thì việc có metro làm việc đi lại tiện hơn nhiều. Chính vì thế nên mới có khái niệm TOD cho metro.

 

[Gà lắm cơ]

Theo logic của cụ là số km không bằng số phút thì em vừa đo đi từ OCP3 đến hồ Hoàn Kiếm và từ Hòa Lạc về Cầu Giấy cũng đều hết 40p ô tô thôi.

Metro cụ không đánh giá cao nhưng nó là phương tiện rất quan trọng để thu hẹp khoảng cách giữa các vùng đấy. Cụ đi ô tô nhưng nhiều người không có hoặc không thích lái, thì việc có metro làm việc đi lại tiện hơn nhiều. Chính vì thế nên mới có khái niệm TOD cho metro.

Ở đây không phải vấn đề ý thích, đây là thực tế của việc sử dụng metro. Cụ nói có metro đi lại tiện hơn nhiều nhưng điều đó không đúng ở hiện tại. Nó chỉ đúng khi các tuyến metro đều lên hình hết để kết nối được với nhau, chứ đi một chuyến về là cụt, lại loay hoay tìm cách khác di chuyển câu chuyện rất khác. Mà để lên hình hết thì 10 năm nữa cũng chưa đâu trong khi quyết định xuống tiền mua là ở hiện tại, kỳ vọng lãi cũng chỉ chờ vài ba năm là nhà đầu tư muốn lãi vài chục % tối thiểu rồi ( không thì không bù được chi phí vốn). Còn 10 năm nữa quá dài và quá khó để phân tích lúc này.

 

[Gà lắm cơ]

Em trả lời nốt ý cụ so sánh OCP3 đến HK và HL về CG đều 40p ô tô.

So sánh khách quan khi em không có nhà OCP3 nhé, OCP3 về mặt vị trí đẹp hơn HL rất nhiều nếu cụ muốn đi ô tô. OCP3 có thể chạy QL5b nối vào vành đai 3. Vành đai 3 được hưởng lợi từ việc làm đường Gia Bình và xây thêm các cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi... nên trong 3 năm tới khi xong các cầu thì đi từ OCP3 đến đa số các khu vực đông đúc ở HN kể cả Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Ba Đình, Long Biên sẽ hơn đứt từ Hoà Lạc chạy về, hơn ở quãng đường gần hơn, thời gian ngắn hơn.

 

[trungleba]

Cụ phải tính là tầm 3 năm nữa mới nhận nhà, chờ thêm 2 năm nữa metro xong thì ở tốt.

Nhà để không vài năm chả sao đâu, OCP2 chẳng toàn nhà 3 năm rồi đấy, vẫn còn đẹp lắm.

2 năm sau khi xong metro thì ở tốt ? Kính thưa cụ là những cái khu này, để mà "ở tốt" thì dân cư nó phải về tầm 40-50%, kèm dịch vụ cụ ạ. Để được như vậy thì tầm nhìn phải 10 năm là ít.

Còn những người đã xác định bỏ phố về vườn thì với tầm tiền này họ chẳng điên mà mua cái nhà phố làm gì. Bỏ tầm chục tỷ là được cái nhà vườn ở trên Yên Bài. hoặc ở quanh Phú Mãn cũng đầy, vị trí gần sông gần hồ, diện tích rộng.

 

[Duong tien sih]

Ở đây không phải vấn đề ý thích, đây là thực tế của việc sử dụng metro. Cụ nói có metro đi lại tiện hơn nhiều nhưng điều đó không đúng ở hiện tại. Nó chỉ đúng khi các tuyến metro đều lên hình hết để kết nối được với nhau, chứ đi một chuyến về là cụt, lại loay hoay tìm cách khác di chuyển câu chuyện rất khác. Mà để lên hình hết thì 10 năm nữa cũng chưa đâu trong khi quyết định xuống tiền mua là ở hiện tại, kỳ vọng lãi cũng chỉ chờ vài ba năm là nhà đầu tư muốn lãi vài chục % tối thiểu rồi ( không thì không bù được chi phí vốn). Còn 10 năm nữa quá dài và quá khó để phân tích lúc này.

Cụ gà phân tích có 1 yếu tố chưa tính đến ở VN là tắc đường. Metro 1 mình 1 đường nhanh hơn nhiều, còn ô tô tắc liên tọi.
Mình thỉnh thoảng ở Royal city, khi đi lên Cát Linh có việc mình vẫn làm chuyến grab bike ra ga rồi đi Metro, nhanh và nhàn. Còn lái xe thì nhiều lúc 45p.
Video minh họa

TikTok - Make Your Day

 

[bdssapteo]

Ở đây không phải vấn đề ý thích, đây là thực tế của việc sử dụng metro. Cụ nói có metro đi lại tiện hơn nhiều nhưng điều đó không đúng ở hiện tại. Nó chỉ đúng khi các tuyến metro đều lên hình hết để kết nối được với nhau, chứ đi một chuyến về là cụt, lại loay hoay tìm cách khác di chuyển câu chuyện rất khác. Mà để lên hình hết thì 10 năm nữa cũng chưa đâu trong khi quyết định xuống tiền mua là ở hiện tại, kỳ vọng lãi cũng chỉ chờ vài ba năm là nhà đầu tư muốn lãi vài chục % tối thiểu rồi ( không thì không bù được chi phí vốn). Còn 10 năm nữa quá dài và quá khó để phân tích lúc này.

Cụ nói đúng 1 phần là Metro không phải là cái có thể thay đổi HL thành vùng đất sang chảnh được. Tuy nhiên Metro nó sẽ góp phàn thúc đẩy khu đô thị HL nói riêng và trục ĐLTL nói chung lên một tầm mới. Nó sẽ góp phần không nhỏ để giúp di dân ra khỏi vùng nội đô. Trong thời gian ngắn nữa thì vùng Mỹ Đình - Mễ Trì - Hà Đông cũng sẽ có đầy đủ các dịch vụ tiện ích như trong nội đô ( có phần bài bản hơn )