Chia sẻ thông tin bất động sản

[Đức Lê AS]

CĂN HỘ CHUNG CƯ.

Căn hộ chung cư là một trong những loại Bất động sản thuộc nhóm ưu tiên sàn sử dụng. Căn hộ vẫn có đất, chỉ có điều là đất sở hữu chung.

Căn hộ chung cư thì có 03 loại chính là Thương mại, Tái định cư và Nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư nào cũng muốn làm căn hộ thương mại, nhưng vì một số lý do mà bị đưa vào dạng Tái định cư hoặc nhà ở xã hội. Cái này sẽ nói sau.

Và về cấp chung cư thì hiện nay không có chuẩn, nhưng theo thị trường thì đang nói đến loại A, B, C, tuy nhiên Chủ đầu tư nào cũng gán mác "Căn hộ cao cấp" dù rằng thiết kế và chất lượng xây dựng chỉ đạt mức C.

Nhà ở TĐC và NOXH vì là loại buộc phải làm nên thiết kế và chất lượng của nó thường ở mức C. Đó là lý do người ta không thích 02 loại căn hộ này.

Căn hộ thì đương nhiên có đất, nhưng mà người ta quan tâm nhiều đến sàn sử dụng. Và đơn giá tính theo diện tích sàn.

Vì thiên về sàn sử dụng nên thực tế thì giá trị chung cư tùy thuộc nhiều vào cái cấp của chung cư, nhưng mà nhìn chung thì cấp chung cư thì chưa có chuẩn và không ai chú ý mấy nên hiện nay vẫn chưa được quan tâm lắm.

Cụ nào muốn tìm hiểu thêm về cái căn hộ chung cư thì xem bài viết này của tôi nhé: https://leminhduc.vn/index.php/2019/04/11/toa-nha-chung-cu-la-gi-nhung-dieu-can-biet-truoc-khi-mua-chung-cu/

 

[vietland24h]

Cụ cho thêm thông tin chi tiết về các loại đi ạ. Phân biệt loại A, B, C thế nào? Có quy chuẩn nào không cụ ? Quy chuẩn theo ý cá nhân cụ cũng được ạ, cho em tham khảo với

 

[Đức Lê AS]

LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN - LOẠI DỰ ÁN.

Chúng ta hay nghe cụm từ "Đầu tư Bất động sản", "Mua Bất động sản", "Sở hữu Bất động sản". Vậy chứ Bất động sản là cái gì? Và có bao nhiêu loại?
Và theo tôi thì "Bất động sản là thứ có sở hữu và có thể có giao dịch, nó phân ra 2 nhóm chính":

• Nhóm 1: Tập trung vào diện tích Sàn xây dựng / Sử dụng.
• Nhóm 2: Tập trung vào đất.

Để phân biệt 02 nhóm này, chúng ta chỉ cần biết cái "Đơn giá" của nó dựa trên đất hay sàn. Ví dụ: Bất động sản A bán với giá 35tr/m2. Nếu m2 này là tính theo "Sàn" thì là Nhóm 1, còn tính theo "Đất" thì là nhóm 2. Dễ hiểu vậy thôi.
Và tôi chia ra có 15 loại BĐS trải dài theo 02 nhóm này bao gồm:

1. Căn hộ.
2. Shophouse.
3. Officetel.
4. Thương mại dịch vụ.
5. Nhà riêng.
6. Nhà liên kế.
7. Biệt thự.
8. Condotel.
9. Biệt thự nghỉ dưỡng.
10. Bungalow.
11. Nhà xưởng.
12. Đất.
13. Tòa nhà văn phòng.
14. Tòa nhà khách sạn.
15. Loại khác.

Còn Dự án thì sao? Có 04 loại Dự án được định nghĩa.

1. Chung cư: Nếu dự án nào có các sản phẩm rơi hoàn toàn vào nhóm 1 thì là Dự án chung cư.
2. Đô thị: Nếu Dự án nào rơi hoàn toàn vào nhóm 2 thì là Đô thị.
3. Nghỉ dưởng: Cái dự án nào mà không thuộc 02 loại trên và 100% không được hình thành đơn vị ở thì gọi là nghỉ dưỡng.
4. Còn dự án nào mà lai lai 2 cái trở lên thì là Phức hợp.

Có chuẩn để ghép vào cho đúng, và để mà phân tích cho chuẩn. Chứ ví dụ là sở hữu 50 năm thì sao so với sở hữu lâu dài, không hình thành đơn vị ở sao so với có hình thành đơn vị ở. Trong dự án sao so với ngoài dự án...
Người bán thì họ không cần nói rao đúng chuẩn, nhà thường có thể nói cao cấp, nhà dỏm có thể nói nhà đẹp, còn người mua thì phải nắm để tránh hớ.

 

[Đức Lê AS]

NHỮNG DỮ LIỆU CẦN CÓ TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ.
Trong dự án chung cư, thường chúng ta chỉ tập trung vào:

1. Tên.
2. Vị trí.
3. Tọa độ trên bản đồ.
4. Chủ đầu tư.
5. Diện tích.
6. Số block.
7. Tầng cao.
8. Số căn.

Đó là những thứ cơ bản, tuy nhiên mấy cái này chả liên quan gì đến pháp lý.
Còn cần quan tâm đến các Dữ liệu như:

1. Pháp lý: Đến đâu.
2. Tình trạng xây dựng: Đang như thế nào.
3. Đường tiếp cận: Nó như là đấu nói giao thông ý.
4. Loại thiết kế
5. Phong cách thiết kế
6. Tiêu chuẩn thiết kế
7. Nhà thầu
8. Đơn vị thiết kế.
9. Phân tích thiết kế
10. Cấp độ của công trình.
11. Loại bàn giao
12. Nội thất bàn giao.
13. Lịch thanh toán

Nhìn chung là rất nhiều chứ không phải ít.
Có Dự án nào có đầy đủ bấy nhiêu không nhỉ?

 

[thutrang09]

cảm ơn cụ chủ thớt nhiều nhiều, nhờ cụ mà e biết thêm bao nhiêu thứ

 

[vinhkhang-arc]

e hóng xem

 

[Đức Lê AS]

cảm ơn cụ chủ thớt nhiều nhiều, nhờ cụ mà e biết thêm bao nhiêu thứ

Thanks bác!

 

[Đức Lê AS]

e hóng xem

Thanks bác! Bác có thông tin thì cũng nhau chia sẻ nhe ^^

 

[vô lăng dây]

Cám ơn cụ chủ, nhờ cụ em mới biết nó loằng ngoằng quá.

 

[Đức Lê AS]

FAR QUAN TRỌNG NHƯ THẾ NÀO?

FAR là viết tắt của Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất thì nó quan trọng trong xây cao tầng, những thứ công trình mà thiên về sàn xây dựng, sàn sử dụng thay vì là đất.

FAR thì ở nhà liền thổ hay nhà cao tầng cũng đều có, nhưng nhà liền thổ thì người ta quan tâm đến đất là chính nên hay bỏ qua FAR.

Để cho dễ hiểu, như cái nhà phố ấy, 4x10m = 40m2, xây 3 tầng. Tầng 1 lùi trước 2m, không có lùi sau, xây được 4x8=32m. Tầng 2, 3 xây y như tầng 1, tổng cộng là 32x3 = 96m2.

FAR là hệ số sử dụng đất, nghĩa là sử dụng được bao nhiêu lần đất, như trường hợp ở trên thì đất là 40m2, xây và sử dụng là 96m2 thì FAR = 96/40 = 2.4 lần.

FAR tính như vậy, nhưng với nhà phố thì người ta quan tâm đến số tầng và mật độ, mật độ sẽ tính ra được 1 tầng xây bao nhiêu m2, còn số tầng là tính xem xây được bao nhiêu lần như thế. Giả sử xây full đất, thì cứ xây mấy tầng là FAR bấy nhiêu.

NHƯNG.

Trong cao tầng thì cái FAR rất là quan trọng, nên nó là thứ rất khó đổi, và số tầng và mật độ phải xoay quanh cái FAR này, nên xây cao thì tòa nhà phải nhỏ, xây thấp thì mập lên.

Vì Chung cư là tập trung vào sàn sử dụng, nên ai cũng muốn xây được càng nhiều càng tốt, tầng cao thì bản chất không khó xin, nhưng FAR thì lại khó vì FAR liên quan đến dân số, mà dân số lại liên quan đến Điện, đường, trường, trạm. Muốn xin FAR thì phải chứng minh những thứ xung quanh đáp ứng được cái số dân đó, và nghĩa vụ tăng thêm đủ kiểu, vì FAR tăng là xây được nhiều hơn, bán được nhiều hơn và thu về nhiều hơn.

Cái sàn sử dụng như ví dụ ở trên, thì trong chung cư gọi là GFA, công thức tính cái này là GFA = Diện tích x FAR. Cái GFA càng nhiều thì bán được càng nhiều, nên ai cũng muốn cái đó nhiều hết, nhưng cái FAR sẽ không cho phép muốn xây nhiêu thì xây.

Thế nên thật không ngoa nếu nói FAR chính là cái tạo nên giá trị của một khu đất cao tầng. Quan trọng bậc nhất. FAR càng cao thì càng có lợi cho CĐT nhưng nhìn chung là căn sẽ nhiều, dân sẽ nhiều, và cái gì cũng nhiều hết.

 

[vietland24h]

NHỮNG DỮ LIỆU CẦN CÓ TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ.
Trong dự án chung cư, thường chúng ta chỉ tập trung vào:

1. Tên.
2. Vị trí.
3. Tọa độ trên bản đồ.
4. Chủ đầu tư.
5. Diện tích.
6. Số block.
7. Tầng cao.
8. Số căn.

Đó là những thứ cơ bản, tuy nhiên mấy cái này chả liên quan gì đến pháp lý.
Còn cần quan tâm đến các Dữ liệu như:

1. Pháp lý: Đến đâu.
2. Tình trạng xây dựng: Đang như thế nào.
3. Đường tiếp cận: Nó như là đấu nói giao thông ý.
4. Loại thiết kế
5. Phong cách thiết kế
6. Tiêu chuẩn thiết kế
7. Nhà thầu
8. Đơn vị thiết kế.
9. Phân tích thiết kế
10. Cấp độ của công trình.
11. Loại bàn giao
12. Nội thất bàn giao.
13. Lịch thanh toán

Nhìn chung là rất nhiều chứ không phải ít.
Có Dự án nào có đầy đủ bấy nhiêu không nhỉ?

theo em thấy đa số dự án đều khá đầy đủ các thông tin trên

 

[Đức Lê AS]

 

[HaiCeoLand]

NHỮNG DỮ LIỆU CẦN CÓ TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ.
Trong dự án chung cư, thường chúng ta chỉ tập trung vào:

1. Tên.
2. Vị trí.
3. Tọa độ trên bản đồ.
4. Chủ đầu tư.
5. Diện tích.
6. Số block.
7. Tầng cao.
8. Số căn.

Đó là những thứ cơ bản, tuy nhiên mấy cái này chả liên quan gì đến pháp lý.
Còn cần quan tâm đến các Dữ liệu như:

1. Pháp lý: Đến đâu.
2. Tình trạng xây dựng: Đang như thế nào.
3. Đường tiếp cận: Nó như là đấu nói giao thông ý.
4. Loại thiết kế
5. Phong cách thiết kế
6. Tiêu chuẩn thiết kế
7. Nhà thầu
8. Đơn vị thiết kế.
9. Phân tích thiết kế
10. Cấp độ của công trình.
11. Loại bàn giao
12. Nội thất bàn giao.
13. Lịch thanh toán

Nhìn chung là rất nhiều chứ không phải ít.
Có Dự án nào có đầy đủ bấy nhiêu không nhỉ?

Cụ cho e hỏi ngu 1 số vấn đề như :
4.Loại thiết kế? Thì sẽ có những loại nào?
5.Tiêu chuẩn thiết kế? Là có nhiều tiêu chuẩn khác nhau đc áp dụng ak,cụ có thể ví dụ giúp e 1 vài tiêu chuẩn đc ko ak?
9.Phân tích thiết kế? Cái này là phân tích ntn cụ nhỉ,cụ chỉ giáo qua giúp e ak
11-12.Loại bàn giao-nội thất bàn giao? Có phải cùng 1 nội dung cần quan tâm?
Chờ rót vodka thỉnh cụ.thanks cụ

 

[Đức Lê AS]

Cụ cho e hỏi ngu 1 số vấn đề như :
4.Loại thiết kế? Thì sẽ có những loại nào?
5.Tiêu chuẩn thiết kế? Là có nhiều tiêu chuẩn khác nhau đc áp dụng ak,cụ có thể ví dụ giúp e 1 vài tiêu chuẩn đc ko ak?
9.Phân tích thiết kế? Cái này là phân tích ntn cụ nhỉ,cụ chỉ giáo qua giúp e ak
11-12.Loại bàn giao-nội thất bàn giao? Có phải cùng 1 nội dung cần quan tâm?
Chờ rót vodka thỉnh cụ.thanks cụ

4. Không có chuẩn nhất định, nhưng tui tách ra thành các loại dựa vào hình dáng của Chung cư, ví dụ: Hướng nội, Hướng ngoại, có khối đế, không có khối đế. Cụ thể hơn một chút: Hướng nội là dạng chung cư mang tính biệt lập, có hàng rào xung quanh luôn, ta chơi với ta. Hướng ngoại là shophouse bên dưới, theo kiểu kêu mời người ngoài vào chơi, hơi xô bồ tí. Có khối đế thì thường tầng tiện ích ở trên cao, bên dưới là Thương mại, không có khối đế là thẳng đuột từ trên xuống dưới..

5. Tiêu chuẩn thiết kế: Cái cơ bản nhất là Tiêu chuẩn Việt Nam, xong rồi add thêm 1 số tiêu chuẩn nước ngoài thêm như Tiêu chuẩn xanh (LEED), GreenMark, EDGE... nói nôm na là tiêu chuẩn khắt khe vào cao hơn TCVN. Kiểu như tiếp viên hàng không thì đẹp hơn tiếp viên xe đò, vì tiêu chuẩn cho tiếp viên hàng không thì cao hơn tiếp viên xe đò. Đại khái thế, TCVN là tiêu chuẩn thấp nhất vì dưới chuẩn thì không được duyệt rồi.

9. Cái này dài vãi nồi, nó như review xe cộ ấy, phải từ hình dáng cho đến chức năng, thậm chí nội thất, như cái xe ấy, khung cứng thì không đổi dc, màu thì đổi dc, chung cư nó cũng thế, có những thứ xấu từ trong trứng, không thể cải thiện trừ phi đập đi làm lại, có những thứ thì cải thiện được. Phân tích thiết kế là xem ưu điểm nhược điểm, cái nào cải thiện được, cái nào không.

11-12: Nó như là tổng thể và chi tiết: Loại bàn giao nghĩa là tổng thể, là giao thô, giao nội thất cơ bản, hay giao full, còn nội thất bàn giao là chi tiết bàn giao cái gì. Giống như Mua xe có hoặc không có dàn âm thanh (gọi là Loại bàn giao), còn âm thanh gì, công suất như thế nào, hiệu gì ... thì gọi là Nội thất bàn giao.

 

[Đức Lê AS]

PHÂN TÍCH VỀ DỰ ÁN CHUNG CƯ.

Trong Dự án chung cư có rất nhiều thông tin, nhưng với quan điểm "tốt khoe, xấu che" thì các Chủ đầu tư sẽ cô gắng đưa các thông tin tốt, và hạn chế đi những thông tin xấu.

Tuy nhiên, khi mà xem các thông tin được cung cấp hoặc nhìn vào thì phần nào đó cũng đoán ra được các thông tin bao gồm cả những thông tin được show ra và thông tin bị ẩn đi.

Đầu tiên là Diện tích: Thường thì CĐT sẽ tìm ra cái diện tich lớn nhất để show ra. Trong thực tế thì có 02 loại diện tích, một diện tích đất, và diện tích phù hợp quy hoạch. Thường thì cái phù hợp quy hoạch sẽ nhỏ hơn diện tích đất.

FAR là một chỉ số quan trọng hàng đầu trong Dự án chung cư, tuy nhiên chỉ số này được thể hiện ở một hình thái khác. Đó là mật độ xây dựng và tầng cao.

Trong Dự án chung cư, FAR rất khó thay đổi, nhưng mật độ và tầng cao dễ thay đổi hơn, nên thường thì xây cao thì block sẽ gầy, còn xây thấp thì block sẽ mập.

Còn nếu mật độ giữ nguyên, thì xây càng cao, thì FAR càng lớn.

Chúng ta hay nghe các CĐT làm công viên, làm hồ ... nhưng thực tế thì tiền để xây cái công viên hay cái hồ không bao nhiêu tiền, mà cái quan trọng là nó có ảnh hưởng đến FAR không.

FAR cao thì lợi cho CĐT nhưng không lợi cho người mua, vì FAR càng cao nghĩa là diện tích đất được phân bổ cho diện tích sàn càng nhỏ, dân sẽ càng đông và càng ngộp.

Có công viên to, hồ nước lớn nhưng nhà cao, FAR vẫn đảm bảo thì nhìn chung CĐT cũng không thiệt hại gì mấy, lý do vì xây mấy cái công trình đó không tốn bao nhiêu tiền cả.

Để dự đoán FAR thì có thể tính theo mặt bằng điển hình, ra công trường để xem tiến độ xây dựng, nhìn tiến độ xây dựng để đoán pháp lý, và nhìn vật liệu hoàn thiện, layout căn hộ để chúng ta đoán cấp độ của dự án thuộc Level nào.

Thật ra bỏ công để phân tích sẽ có rất nhiều sự khác nhau giữa các Dự án, và có thể xác định luôn CĐT đang bán 80 hay 120%.

Điều này hết sức quan trọng, ảnh hưởng đến tương lai của căn nhà sẽ hình thành. Vì dự án chung cư là loại sản phẩm thiên về sàn xây dựng, chi phí đổ vào phần xây dựng là chính thanh vì phần đất, và phần này bị khấu hao theo năm tháng, do đó cần phải coi kỹ để đáng đồng tiền bát gạo.

Tuy nhiên, vì không có nhiều người quan tâm cái này nên nhìn chung ít ai quan tâm hay phân tích. Đa số sự phân tích chỉ nằm ở vị trí và CĐT, tiện ích... mà những thứ đấy thì nó không phải là thứ quan trọng nhất của Dự án chung cư.

 

[nghia123]

Tks Cụ về những thông tin bổ ích.

 

[Đức Lê AS]

Tks Cụ về những thông tin bổ ích.

Thanks bác! ^^

 

[Đức Lê AS]

CÁCH ĐOÁN TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN DỰA VÀO TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG.

Trong Dự án chung cư, chúng ta nhìn thấy được 02 loại biểu hiện đó là:

1. Tình trạng mở bán
2. Tiến độ xây dựng.

02 biểu hiện này của Dự án là có thể quan sát bằng mắt hoặc tìm kiếm thông tin trên Internet. Thế thì dựa vào 02 biểu hiện này thì dự đoán pháp lý như thế nào?

TRƯỜNG HỢP: ĐÃ MỞ BÁN.
Đã mở bán nghĩa là CĐT có ý định triển khai Dự án, tuy nhiên đó là về mặt kinh doanh. Mà kinh doanh thời gian này thì là cam kết giữa Chủ đầu tư với Khách hàng, nó chưa chắc đã giống với những gì Chủ đầu tư đang làm việc với nhà nước. Do đó, thông tin mở bán chỉ giúp chúng ta hình dung được bức tranh về sản phẩm mà CĐT muốn đưa ra cho khách hàng.
Pháp lý là quá trình biến bức tranh này thành hiện thực nó đang ở cái chỗ nào. Nếu không có các văn bản pháp lý kèm theo thì chúng ta dùng tình trạng xây dựng để phân tích.
Đầu tiên phải nói về tâm lý CĐT, nếu đã bán cho khách hàng rồi thì không lý do gì không xây trừ phi chưa được phép, vì thế nên ngoài công trường nếu không thi công thì phần đa là chưa được phép.
Xây dựng thì có các giai đoạn như sau:

• Ép cọc thử: Giai đoạn này là thử để lấy các thông số cho phần thiết kế móng, CĐT nếu đã định vị được vị trí cột, và tính sơ được số tầng thì có thể làm bước này, thủ tục xin phép cũng rất đơn giản. Thế nên nếu chưa ép cọc thử nghĩa là chưa xác định được vị trí cột, và đồng nghĩa với chưa có QH 1/500.
• Ép cọc đại trà: Nếu công trình đang ép cọc đại trà thì được hiểu là đã có QH1/500.
• Xây dựng phần móng, ngầm: Khi xây dựng phần ngầm, thì đồng nghĩa với đã có, hoặc đang nộp hồ sơ xin phép phần ngầm.
• Nếu xây dựng phần ngầm xong mà bỏ đó, thì nghĩa là chưa có giấy phép phần thân, lý do không có giấy phép phần thân thì có thể liên quan đến hồ sơ thiết kế hoặc giấy tờ về sở hữu đất.
• Đang xây phần thân mà tự nhiên làm chậm lại, thì lý do có thể là hết tiền trả cho nhà thầu hoặc đang điều chỉnh cái gì đó.
• Xây xong mà chưa bàn giao thì có thể xây sai phép.
• Bàn giao rồi mà không ra sổ được thì có thể vướng nghĩa vụ gì đó.

 

[Đức Lê AS]

CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG DỰ ÁN CHUNG CƯ.

Trong dự án Chung cư, có các loại diện tích như sau:

• Diện tích đất: Ai cũng biết thì một Dự án đều có cái diện tích đất, tuy nhiên hãy tập trung vào "Diện tích đất phù hợp quy hoạch" thay vì "Diện tích khuôn viên". Diện tích khuôn viên là thường diện tích trong giấy tờ, còn Diện tích phù hợp quy hoạch thì là diện tích khuôn viên sau khi đã trừ hết đường giao thông, hay những thứ khác vướng quy hoạch (nếu có).
• Tổng diện tích Sàn xây dựng (GFA): Cái này là tổng diện tích sàn được phép xây của Dự án chung cư, mà cái này thì bị khống chế bởi FAR, FAR càng cao thì cái diện tích này càng cao và ngược lại.
• Diện tích sàn kinh doanh (NSA/NFA): Có 02 cách tính là "Tim tường" và "Thông thủy". Thông thủy là diện tích có trong sổ hồng sau này, còn diện tích tim tường thì phần lớn các CĐT dùng cái diện tích này để tính giá bán. NSA = GFA - [Diện tích công cộng], và nhìn chung nếu tính theo Diện tích tim tường thì NSA = 80% GFA. 80% này gọi là Hệ số hữu dụng, nếu thiết kế càng sang thì cái Hệ số này càng thấp và ngược lại, thiết kế càng "ngu" thì hệ số này càng cao, càng bán được nhiều.
• CFA = GFA + Diện tích hầm, Diện tích hầm thì có quy định tối thiểu, tuy nhiên nếu mà căn hộ cao cấp thì thường diện tích hầm sẽ cao hơn chuẩn tổi thiểu, ngược lại, nhà tái định cư, nhà ở xã hội thì tiêu chuẩn thấp hơn nhà ở TM. CFA là dùng để tính khối lượng xây dựng.

Như thế, khi xây dựng, thì tiền xây dựng tính theo CFA x đơn giá.
Khi bán thì lấy NSA x đơn giá.
Mà mấy cái diện tích này thì lấy được từ GFA. Mà GFA lấy được từ Diện tích đất và FAR (hệ số sử dụng đất).
Nói tóm lại,

• CĐT thiết kế xấu không phải không biết cách thiết kế đẹp, vì thiết kế đẹp thì NSA giảm.
• Thiếu chỗ để xe không phải CĐT không biết tính, mà vì xây thêm hầm thì cũng không làm tăng thêm NSA.

Chuẩn cao cấp là gì, phải dựa theo 02 cái loại diện tích này làm chính. Cao cấp là thiết kế đẹp, và diện tích công cộng (cụ thể là chỗ để xe) phải nhiều.
02 cái này không đạt thì không gọi là cao cấp được.
Mấy cái khác tính sau, ví dụ nội thất ko thích thì sửa, thay, chứ mấy cái này đã xây rồi là coi như "xong".
Chính vì thế mình thích mấy căn bên Thủ Thiêm hơn bên Q1, vì dù sao về lâu dài cả 2 bên đều là trung tâm, nưng các căn hộ bên Thủ Thiêm có chuẩn cao hơn nhiều.

 

[thutrang09]

Thanks bác!

e mới là người cảm ơn cụ ạ, cụ chia sẻ cho mọi người nhiều hiểu biết hơn